滨江区总部经济发展现状

滨江区总部经济发展现状、成效、存在问题及我县可借鉴做法一、滨江区总部经济与楼宇经济发展现状及发展成果1、总部经济的发展现状该区集团总部产业起步于1998年，是在“工业进园区、农民进小区、总部进城区”的规划建设目标的指导思想下确立的；发展于2002年高新区、滨江区两区管理体制调整后，发展模式以园区的业态为主。

整个园区位于滨江区政府东西两侧区块、沿江区块及沿江南大道地块，总用地面积680亩。

⑴、总部园区企业入驻情况目前，已正式入驻高新区(滨江)集团总部区块的集团总部共有38家，计划总投资约60亿元。

园区内主要由五大类企业构成：一是原区内企业，主要有萧宏、威陵、兴耀、东冠、网新、信雅达等6家；二是具有国有股份性质的或背景的企业，主要有新大、农资、省邮电、市邮政、富兴电力、华龙、省交通、香溢、新联通等9家；三是省内民营企业总部，主要有康恩贝、苏泊尔、吉利、雪峰、中财、海越、盾安、凯恩、华达、辛迪、盛世高登等11家；四是具有外资背景的企业，主要有汉氏、峰明等2家；五是房地产企业。

主要有萧山丽晶、紫晶、中奥建设、绍兴锦盛、义乌银通、华图置业、三江房产、龙鑫投资、翱鹰实业、卓冠置业等8家。

⑵、总部大楼建设情况目前已有17家单位正式投入使用，分别为新大、农资、苏泊尔、威陵、兴耀、雪峰、萧宏、华龙、省交通、康恩贝、新联通、盾安、市邮政、中财、富兴电力、海越、东冠集团等；在建16家，分别为省邮电、香溢、浙大网新、信雅达、华元、丽晶、辛迪、华图、银通、龙鑫、三江、紫晶、汉氏、峰明、卓冠置业；其余5家正在进行开工前期准备工作。

2、楼宇经济发展现状该区的楼宇经济主要体现在以下三种业态：一是以康恩贝、东冠、盾安等集团大楼为代表的总部楼宇；二是以“天堂软件园”等十大产业园和“白马湖模式”为代表的高新技术产业（文化创意产业）楼宇;三是以在建的星光大道步行街为代表的现代服务业楼宇。

⑴、总部楼宇。

目前集团总部园区内17家单位已投入使用，已建成面积32.7万方，已使用面积22万方，待招商面积10.7万方。

目前正式投入的总部大楼入驻率基本上达到70%以上。

⑵、产业楼宇。

目前该区拥有天堂软件园、杭州高新节能环保科技园、杭州西湖数源软件园、杭州东部软件园、浙江大学国家大学科技园、杭州高新东方科技园、杭州拓峰科技园、杭州西溪软件园，中国科学院杭州科技园，华业高科技产业园等十大特色产业园，入驻率达90%以上。

⑶、星光大道。

项目总占地面积约80亩，总建筑面积30万平方米，分A、B、C、D 四区块，其中A、B区块占地39.579亩，计划总建筑面积16万平方米；C、D区块占地39.8亩，建筑面积14万平方米（C、D区块商业面积7万平方米）。

其中C、D区块已开街，第11届西博会开幕式晚会就在星光大道星光国际广场举办，目前已引进韩国易买得超市、舒适堡、肯德基、星巴克、好味当快餐等商家。

3、发展成果截止目前，已入驻的总部企业在该区新注册企业74家，注册资金54亿元，其中外资1.6亿美元，投资生产项目12个。

从行业分布看,有房地产开发及服务业24家、制造业12家、贸易业9家、技术服务业15家、投资及管理机构8家、建筑业2家、咨询、广告、运输、旅游各1家，整个园区内共有上市公司12家（康恩贝、苏泊尔、吉利、网通、网新、信雅达、凯恩、省邮电、盾安、海越以华联控股的2家上市公司）。

2005年、2006年、2007年、2008年、2009年（1—9月）总部企业在该区纳税分别约为1.37亿元和2.3亿元、2.9亿元、3.2亿元、3.2亿元，对该区的财政贡献呈较快的递增趋势；特色产业园园内共有高新区企业520家，2009年完成税收收入8.95亿元，其中区财政收入2.85亿元。

二、采取的主要措施1、强化招商是关键。

引进和发展楼宇（总部）经济，招商是关键。

该区在发展过程中主要把握了以下一些环节：一是实施专业化招商。

以区外经贸局(招商局)为主负责楼宇（总部）项目的招商，确保招商工作专业化水准，提高招商工作的有效性。

二是实施定向招商。

及时跟踪民营企业500强、上市公司和省属企业的投资动态，实行定向上门招商，提高招商的针对性和有效性。

三是实施以企引企招商。

认真做好对现有总部企业的服务，充分发挥它们以企引企的作用，还对楼宇内的相关人员进行招商业务知识培训，建立起了总部企业的招商队伍和工作网络。

四是实施专题招商。

通过举办招商说明会和签约仪式，实施专题招商。

据统计，2009年该区新引进入驻楼宇企业262个，其中外资项目32个；到位资金17.25亿元，其中外资到位1.01亿美元。

出租面积92000平方米,楼宇招商进展平稳。

2、加大宣传是手段。

该区制作了总部地块招商手册，将总部区块环境介绍以及剩余规划地块作了说明，并配合杭州市有关部门搜集整理列入“831”工程重点楼宇资料图片的基础上，设计制作了高新区（滨江）新的楼宇招商手册，将该区的楼宇图谱、重点楼宇以及楼宇政策介绍相结合，向投资客商全方位展示高新区楼宇全景。

3、完善布局是思路。

依托现有优势产业的布点，根据滨江新城和白马湖生态创意城的规划思路，一是整合优化总部招商资源，完善六大总部区块的用地功能，以满足不同类型总部的需要。

按综合办公用地、研发用地和工业用地三大类别，以团队开发、合作开发，单独实施、联合建设等多种方式，切实解决了总部项目引进过程中的用地成本过高、产权分割困难等矛盾。

二是深化六大总部区块（公建中心区块、浙商总部区、通信、安防研发企业总部区、电子商务企业总部区、软件、服务外包、数字电视总部区、网络游戏、动漫制作、文化创意总部区）的城市设计，按商务办公总部、研发总部、生产性服务业总部等不同功能总部楼宇的设施规模、设施定位、交通组织以及地下空间开发利用等方面超前规划。

4、健全政策是基础。

为积极发挥政策在楼宇（总部）经济发展中的积极作用，以政府主导力带动业主主体力和市场配置力，该区在今年出台的产业扶持政策新40条（包含楼宇政策）的基础上，进一步研究修订新的政策，并专门赴下城、拱墅等老城区的对口部门学习取经，学习发展、培育楼宇经济方面一些好的经验和做法。

同时充分调动楼宇业主、入驻单位和社会各界等一切积极因素，既注重了对总部企业的扶持，又坚持以人为本，重视对总部高管、人才的激励，达到政府与企业高管互动，企业与人才互促，政府、企业和人才“三赢”的最优效果，使该区的高新产业楼宇经济成为杭州楼宇经济的一大亮点。

三、存在问题通过实际参与与调研，发现该区集团楼宇（总部）尽管发展较早、基础较好，但在发展过程中也存在一些问题，表现为：一是总部经济的发展特色有待彰显。

总部产业的指向度不明显，这从入驻滨江总部园区五大类企业的构成即可见一斑。

而且该区总部经济基本上还处于传统型经济模式，技术服务行业经济贡献较低，金融、保险等行业的总部缺乏，国内外一线企业的高端总部处于空白。

二是总部经济产出规模有待提高。

尽管总部企业对滨江区的财政贡献逐年提高，但其经济产出占该区经济总量仍然偏低。

2008年，总部企业实现的营业收入、税金和利润总额三项指标比上年同期增长20.9%、64.3%、319.8%，占该区比重的22.6%、5.3%、2.3%，2008年总部企业营业收入为328亿元，与该区1625亿元目标相比，其规模仍然偏小。

而且由于总部区块生活、居住、消费氛围没有主城区浓厚，集团总部企业中消费带动效应还有待时日。

三是楼宇经济贡献效益有待提升。

该区的商务楼宇业主要有两种情况，一种由企业自身需要建设商务大楼，投入使用后除了自用外由大楼物业管理部门对空余楼层进行招租；另一种由开发商直接通过市场取得土地后进行建设，投入使用后买断给各个业主，再由大楼物业管理商提供物业服务，楼宇内部套间的租赁、买卖则由各业主自行通过中介等渠道推向市场。

以上两种情况，特别是第二种情况使楼宇的动态信息变得难以掌握，给招商引资带来很大的困难。

业主单位以租金效益为前提，在引进企业的同时很少关注企业是否落户该区，造成该区入驻楼宇的企业注册率低下。

四是楼宇经济资源环境有待升级。

滨江作为新城区，经过十年的努力，已经有了翻天覆地的变化，但是与老城区相比，还存在着人气不旺、商业氛围不浓等制约楼宇经济发展的不利因素。

同时，各楼宇的硬、软环境参差不齐，从发展角度看还存在部分楼宇停车泊位紧缺、楼宇内部管理服务水平低下等问题。

在特色产业园区标准厂房招商方面，园区内部管理服务水平和硬、软环境较差，整体功能还不能满足高新技术产业发展需要。

五是楼宇（总部）经济后续发展有待拓展。

该区总部经济的发展优势，很大程度上得益于规划起步早和土地定向招商，自2005年国家土地政策调整后，经营性用地挂牌不能再设置定向条件，房地产商也参与综合用地的竞买，使得综合用地成本大幅提高，2010年9月挂牌的杭政储出34号地块（江滨9号西侧），最后成交价格达到每平方米6632元，每亩达到1604万元，这使得部分意向总部企业望而却步，一些总部项目难以顺利落点。

房地产开发商取得土地后以利益最大化为前提，大多将大楼建设成产权式酒店或单身公寓进行出售，给该区楼宇（总部）经济的健康发展带来不利影响。

四、我县在发展总部经济中可借鉴举措1、对我县楼宇现状进行摸底调查。

总部经济的基础和载体主要是楼宇，楼宇经济是总部经济中税收贡献率最大、产业联动效应最明显、可持续发展能力最强的部分。

我县楼宇情况不明是目前发展楼宇经济的主要障碍，2011年，建议由县招商部门牵头，县商务局、经贸局、开发区管委会及各乡镇配合，对全县范围内已建、在建、拟建楼宇情况进行全面的摸底调查，基本掌握全县的楼宇资源总量，为楼宇招商拓展空间。

2、建设楼宇信息系统。

由县信息办主导，县招商部门配合，将统计好的全县楼宇信息在黟县政府网上予以发布，以供企业需求。

建设楼宇信息系统主要突出体现三大功能，一是体现楼宇供求信息，主要由出租及出售、求租及求购和园区推荐等内容组成；二是租、售楼宇的配套服务功能，即为楼宇的使用、交易、租赁提供相应的政策咨询、标准文本下载以及信息公告等服务，尽可能为楼宇经济参与者提供便利；三是建立工商、税务、财政、发改和招商局的信息共享机制或平台，实现楼宇信息的动态更新和掌控。

3、进一步强化招商引资力度。

根据2010年招商引资的差距，在2011年将主要抓好项目扑捉、跟踪零表项目，抓内外资的引进和实际到位工作。

根据市对区县内外资考核的实际情况，进一步联系企业，主要抓好现有在建项目的投资情况，积极鼓励业主利用市外资金进行投资，挖掘有效内资，切实完成2011年考核指标；同时想方设法引进一批国内外知名企业开发商务楼宇，下大力气抓好商务楼宇企业入驻，着力吸引一批大企业、大集团在黟县设立地区总部、研发中心、采购中心、营销中心和结算中心，加快形成一批特色楼宇、专业楼宇和总部楼宇，以存量带增量，就是以存量楼宇的消化来带动增量楼宇的建设。