接管方案

第一章概况

项目简介

ＸＸＸＸ物业管理有限公司简介

在交易中心大厦的物业管理服务台中，我们将以真挚热忱与细心周到服务，让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀，实现XX的公司服务口号。

大厦管理构想

针对大厦设备种类齐全，建筑标准高档的物特点，我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每一个细微处尽在掌握之中。

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与ＸＸ模式的专业化运作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现，塑出又一件新康物业精品，在合同期内，我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上，维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上，辖区内不发生任何安全事故。并力争使成为增城、乃至广州的典范。

在我们的努力下，您的物业将获得最大的收益。

大厦的接管条件

为达到上述管理和服务目标，并确保管理方案的有效实施，大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。

1．管理费

结合政府的大厦管理费标准（？？）及增城的实际情况，我们初步估算大厦的管理费应当在？？元---元之间，在此基础上我司将按管理收每年撮10%的管理者酬金。

2．主要办公物资装备需求

主要办公场地及物资装备一栏

名称数量备注名称数量备注

经理室 20平方米保险柜 1个

财务室 20平方米沙发 1套

会议室 50平方米文件柜 9个

办公区 60平方米培训器材 1套协商再定

办公室 30平方米三轮车 2部

高度室 30平方米人货车 1部

办公室 30平方米电焊机

操作室 30平方米冲击钻

仓库 50平方米切割机

档案室 20平方米手电钻

电话机 7部砂轮机

传真机 1部疏通机

第二章总体管理构想

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运动过程中不断完善，不断发展，为断进步。

大厦物业管理系统总图：

物业常规服务体系：包含：清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。

设备设施维保体系：针对大厦的公共设备及设施的维护，保养反规定的动作流程和作业要求。质量管理运行体系：为确保大厦牧业管理的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理服

务规范，主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。

资源供给保障体系：公司动作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。

网络信息支持体系：利用数码网络技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统。

第三章机构及人员配备

大厦管理处以经理为管理核心，下设四部，扁平状的机构，最大限度满足精简，高效的设置原则：

大厦管理处机构设置图

各部门的职能分工及列表及人员编制（注：人员编制系据经验推测，操作时应按大厦实际情况调整）

大厦财务部与职能分配

大厦事务处职能人员配置

第四章大厦物业管理动作体系第

一．物业管理动作体系概述

大厦系高档写字楼，大厦业主及用户的素质较高，对牧业管理也必然提出更高的要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准的物业管理与服务。通过科学的管理，优质和服务，全面提升大厦物业管理水平，营造一个高的自然环境及和谐的人文环境，短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度，同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此，我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的，严密的，科学规范的日常运行体系和管理流程，并配以严格的，全面的质量监督保证体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点：1．贯彻“以人为本”的管理理念

物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切断了人，或者说首先是为了人。为了人的生活，工作和享受，为了人的健康，交往和成长。这是物业管理服务的基本出发点和归宿。因此，在我们即将实施的物业管理方案中，首先将引入的是“以人为本”的管理思想，把对人（也即业主）的服务管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化服务，紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境，在物业管理与服务上最大限度满足用户需求，并在此基础上为用户创造一个从物质到精神，既具有现代风貘，以具有个性特征的生活工作方式。

2．全面导入ISO9001（2000版）质量体系

我们认为，引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要，它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现，是优质，高效，稳定，到位的物业管理实现的基础。因此，我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系，将管理服务的每个程序都纳入质量体系，并进行细化量化，形成科学统一的管理服务规范，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下，以保证服务质量，规范服务体系；在实行全面标准化的同时，我们还将根据用户需求的变化，及时调整相应的程序规范，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。

3．建立准确迅速的管理水平自监自测系统

随时关注管理服务实施效果，进行实时测，通过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，24小时服务电话，管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反馈机制，将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足，不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理，达到：管理制度---热情，设施设备---完好，服务项目---齐全，服务程序---规范，服务技能---娴熟，服务效率---快捷，服务方式---灵活，服务态度---热情，服务收费---合理。

我们的方向：在于通过高水平物业管理的实施，为大厦业主（用户）创造一种“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上，将充分考虑并贯彻“以人为本”，“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。

二．厦物业常规服务运作体系

物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节，物业部会同工程部对大厦的土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进行检查验收。

大厦的本体维护保养

目标：实现大厦房屋完好率98%以上，房屋维修及时率99%以上，维修质量合格证达100%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，创造增值潜力

实施方法：物业部制定严格的日常巡视检查制度，责任到人，分工明确，全面掌握房屋的基本情况，对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整洁和美观，主要做好以下工作：大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施；

承重部位的维修保养

结构部位的维修保养

外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养

制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。

涉及到的质量文件：

《大厦日常巡视记录》

《大厦物业维修记录》

《大厦建筑物维修养护管理制度》

保安服务及车辆管理

大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度，加强保安工作，规范停车场管理，向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件，增强业主安全感。主要有以下几方面：保安服务方面：

加强对保安人员的的培训，保安人员掌握大厦各单位的基本情况，掌握楼内重点部位，熟悉大厦及周边情况，认真负责、文明执勤、言行规范；

合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任；

建立24小时全天候保安站岗巡逻制度；

智能化监控系统的应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作，监控系统保证24小时值班监控