用益物权课件

二、国有建设用地划拨使用权： （一）国有建设用地划拨使用权概念和特征： 1、概念：土地使用人通过行政划拨方式无偿取得的国有建设用地使用权。 2、特征： （1） 无偿性； （2）适用范围有严格限制；根据《城市房地产管理法》23条 ①国家机关用地和军事用地 ②城市基础设施用地和公益用地 ③国家重点扶持的能源交通水利等项目用地 ④法律行政法规规定的其他用地。 （3）没有法定存续期限，国家可以根据需要随时无偿收回。 （4）国有建设用地划拨使用权不能转让、出租、抵押。 （5）国有建设用地划拨使用权的使用者因迁移解散撤销破产而停止使用土 地时，国家有权无偿收回。 （二）国有建设用地划拨使用权的变更： 1、概念：是指国有建设用地划拨使用权通过土地使用权出让程序变更为国有 建设用地出让使用权。 2、程序：先签合同补交出让金，变划拨为出让，登记。
第三节、国有建设用地使用权
概念：是以国有土地为客体，以非农业建设为目的而设立的土地使用权。 分类：分为出让使用权和划拨使用权。 一、国有建设用地出让使用权： （一）国有建设用地出让使用权概念和性质： 1、概念：指使用人根据法律规定的国有建设用地使用权出让方式有偿取得土地使用权。 2、性质：是地上权。 （二）国有建设用地出让使用权取得：出让合同+土地使用权登记 第一步：出让合同： 1、主体：国家土地管理部门和一切民事主体 2、合同条款：物权法138条2款 3、合同特点：是民事合同；是债权合同；为要式的标准合同。 4、合同的订立方式：拍卖、招标、协议。 第二步：使用权设立登记：139条。登记是确权证书。 （三）国有建设用地出让使用权的期限以及使用人的权利和义务： 期限：根据《暂行条例》：居住70年、工业50、教科文卫体50、商业旅游娱乐40、综合或其他50年。 权利：享有四至明确土地的占有使用收益权；取得地上物的所有权；对土地使用权有 权进行转让、互换、出资、赠与、出租或抵押、抛弃的权利。 义务：不得使土地闲置；不得擅自变更土地用途。 （四）国有建设用地出让使用权的转让、出租和抵押： 可以转让、出租和抵押，但要受期限的限制。并合同+登记。 （五）国有建设用地出让使用权的终止：因届满、提前收回和土地灭失而终止。 届满:可以续期、缴费、登记后继续使用，但对住宅建设用地物权法149条例外规定。 提前收回：因使用人未按合同期限和条件使用土地；擅自改变用途；因公益征收地上
2、特征：四个 ①用益物权的主体具有广泛性。任何主体都需要自然资源。 ②客体是归国家或集体所有的土地或国家专有的其他自然资源。是所有权与 部分权能分离的结果。（动产） ③其内容由于受所有权和自然环境、生态平衡的制约，权利义务具有特殊性。
权利：占有、使用、收益权。可对抗所有人。
义务：对自然资源管理保护和合理利用的义务。120条。 ④既可以以有偿方式设定，也可以无偿方式设定。 （三）我国用益物权的取得与终止： 1、取得：有四种不同方式： ①确认用益物权。总登记。 ②批准使用。申请审核批准。国有土地划拨，矿藏、水资源许可 ③出让。建设用地、有偿出让。 ④承包。农村集体所有自然资源承包。 前三种方式取得用益物权均需在主管机关登记并核发使用权证。 第四种承包，根据127条，合同生效时设立。不需登记。 2、消灭：原因 ①自然资源灭失。 ②期间届满。 ③闲置超过法定期限。 ④不按规定用途使用或违反其他义务被收回。 ⑤使用单位解散、迁移。 ⑥使用权转让或抛弃。⑦其他
（四）我国用益物权的分类： 我国《物权法》规定的用益物权有： 建设用地使用权 135-源自文库51 土地承包经营权 124-134 宅基地使用权 152-155 地役权 156-169 海域使用权 122 用益物权 探矿权 采矿权 取水权 123 养殖权 捕捞权 动产上 117 经营权 民通82条
分类： 土地资源使用权 1、按自然资源类别 矿产资源使用权 水资源使用权 2、按使用目的 国有 建设用地使用权 土地资源使用权 农民 农用地使用权： 耕地、 林地、 草原 航运使用权 水资源使用权 养殖使用权 取水权 探矿权 矿产资源使用权 采矿权 3、按归属分：国有自然资源用益物权与集体自然资源用益物权 4、以是否付费分：有偿使用权和无偿使用权。 5、按取得方式：行政批准方式设定的用益物权、出让方式的和承包 6、有无使用期分：有期限的用益物权和无期限用益物权。
（三）设定方式与使用者权能限制： 土地法第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用 于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因 破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 1、在设定上：本条禁止农民集体以出让、出租的有偿方式设定建设用地使用 权。 2、在建设用地使用权流转上，本条禁止使用者以转让的方式处分其使用权和 以出租方式为他人设定承租权，限制了其处分权能。 3、但乡村企业破产兼并时、其建设用地使用权才允许依法转让。 4、担法36条3款，农民集体建设用地使用权不能单独抵押，但以厂房抵押的， 其占用范围内的土地使用权同时抵押。 二、我国农民集体所有建设用地使用权的主要类型： 依据土地法43条，农民集体土地建设用地有四种情形，乡村公共设施建设用地、 乡村公益事业单位用地、农民宅基地用地、乡村企业建设用地。由于乡村公共 设施建设用地公有公用，没有特定主体，不具有排他性，不能成为物权。所以， 农民集体所有建设用地使用权的主要类型有三： 乡村公益事业单位建设用地使用权 农民集体建设用地使用权 农民宅基地使用权 乡村企业建设用地使用权 而乡村公益事业单位建设用地使用权比较简单，除要审批和禁止转让外，没 有其他内容。所以，我们只研究农民宅基地使用权和乡村企业建设用地使用权。
二、调整对象和适用范围： 1、调整对象：以非农业建设为目的的土地利用关系。 由于农业用地有时也有建筑（抽水房、牛棚） 2、适用范围： ①房屋建设用地：居住、办公、工业、商贸、娱乐 ②其他构筑物用地：铁路、公路、桥梁、码头、机场城镇集贸场所 ③环境建设用地：种植花草、竹木绿化环境用地。 三、建设用地使用权的分类： 1、第一逻辑层次分类： 国有建设用地使用权 建设用地使用权 农民集体建设用地使用权 2、第二逻辑层次分类： 出让 国有建设用地使用权 划拨 乡村公益事业单位建设用地使用权 农民集体建设用地使用权 农民宅基地使用权 乡村企业建设用地使用权
第十五章
用益物权
第一节、用益物权概述
一、用益物权一般原理： （一）用益物权的概念和特征： 1、概念：权利人对他人所有的动产或不动产依法享有占有使用收益的权利。 2、特征：他物权；限制物权；以利用使用价值为目的；以对标的物占有为要件。 （二）用益物权制度价值：解决物的所有与利用之间的矛盾，达物尽其用目的。 一般地，以动产为标的的用益关系都采用简便灵活的债权方式调整， 以不动产为标的的用益关系则同时采用物权和债权两种方式调整。 （三）用益物权的历史沿革和各国用益物权的基本类型： 罗马法：役权、永佃权、地上权。 法国：用益权、使用权、居住权、役权、地役权。 德国：地上权、先买权、土地负担、役权。 我国：《大清民律草案》规定：地上权、永佃权、地役权。 二、我国用益物权概述： （一）我国用益物权制度是我国经济体制改革的产物： 在计划经济时代，自然资源公有，不存在用益物权。 在经济体制改革中，逐步放开，运用两权分离原则，使所有权与使用受益权分 离，很好的解决了所有权的有效利用问题，推动经济发展。 （二）我国用益物权的概念和特征： 1、概念：单位、个人依法对国家所有或农民集体所有的土地以及国家专有的 矿藏、水流等自然资源享有的占有、使用和收益的权利。 117条
（二）乡村企业建设用地使用权： 1、概述：是指乡村农民集体组织投资举办的乡村集体所有制企业，以农民集体投资、 入股的土地为客体而设定的建设用地使用权。 86年土地法39条和98年土地法60条在乡村企业建设用地使用权的设定程序上一致，但 86年要求使用人向集体补偿，而98年的则要求农民以土地投资入股。 第六十条 农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或 者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准 文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市 规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法 第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。 省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。 2、基本内容： (1)设定：乡村企业建设用地使用权是集体以投资、入股方式设定建设用地使用权。集 体兴办独资企业是投资，集体与他人合资时是入股。 投资入股可以使土地所有者获得长期利益。 设定程序：依据上述60条，申请、审核、批准、登记。 (2)使用权人的权利：虽享有占有、使用、收益、处分权，但收益、处分权受到限制。 收益权能：由于土地及地上建筑物所有权归集体所有，企业只有经营权，所以收益 者是集体而非企业。 处分权能：依据土地法63条和担保法36条，乡村企业建设用地使用权的转让仅限于 以下三种情形; ①乡村企业破产②乡村企业被兼并③抵押权的实行。
第四节、农民集体所有建设用地使用权
概念：是指通过规定农村农民集体所有建设用地使用权，调整建设用地所有 者——农民集体与建设用地使用者之间的土地用益关系的法律规范的总称。151 条 一、我国农民集体所有建设用地使用权制度的基本立法精神： 精神：严格限制农民集体在其土地上设定建设用地使用权及限制使用权人的 处分权能。 依据《城市房地产管理法》8和《土地管理法》43、63条。主要从适用范围、 使用主体与使用目的、设定方式与使用者权能三方面限制。 （一）适用范围限制：土地管理法8、城市房地产法8、土地法实施条例23 国家建设原则上只能使用国有土地，农民集体不能将其土地出让用于国家建 设目的。但在城市化进程中，只有集体被城市化，集体土地征收为国有，才能 用于建设目的。另外，能源交通水利矿山军事建设需要使用集体土地，也要先 征后用。 （二）使用主体与使用目的限制：土地法43条 第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用 国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组 织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批 准使用农民集体所有土地的除外。 使用主体：只有集体组织和集体成员才有权使用集体土地 使用目的：只能以兴办集体企业、个人住宅、公益、公共设施为目的。列举性
申请 ：使用者向集体提出，经农民集体讨论。 审批：98年前，使用耕地的，经乡审核报县级批准，使用原宅基和 空闲地的由乡政府批准。98年后统一县级审批。 登记：确权。
（3）农民宅基地使用权人的权利：
农户对宅基享有无偿无期的占有使用权。对宅基处分权法未禁止，但土地法62条4 款规定，农户出卖出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
第二节、建设用地使用权
国有建设用地使用权 建设用地使用权 农用建设用地使用权
一、建设用地使用权的概念、性质和特征： 1、概念：指以营造和保有建筑物、其他构筑物、附属设施及附属的花草、竹 木为目的，在国家所有的或农民集体所有的土地上设定的用益物权。 建设用地使用权 建设 提供生活空间 土地用益物权 农用地使用权 耕作 提供生活资料（食品） 与土地的农业用途相比，土地的建设用途有以下特征： ①土地建设利用的是土地空间 ②土地建设利用具有长期性 ③建设利用创造的价值远高于农业利用。 2、建设用地使用权的性质和特征： ①建设用地使用权是一种土地空间利用权。 ②是一种长期物权。 ③建设用地使用权原则上有偿取得。
（一）农民宅基地使用权制度： 1、由城乡居民公民个人宅基地使用权制度到农村村民宅基地使用权制度。 1990年以前，土地法等规定，国家和集体有义务为城乡居民提供无偿、无期的 宅基地使用权的义务。 但1990年《暂行条例》后，随着住房商品化改革，1994年《城市房地产管理 法》23条取消了城镇居民申请无偿划拨国有土地建私有住宅的权利。1998年修 改土地管理法也取消了原法41条城镇居民有权申请集体土地修建住宅的规定。 至此，城镇居民申请宅基地使用权的制度取消，代之以集资建房、经济适 用房、廉租房。但这只是政策，不是法律。 2、农民宅基地使用权制度的基本内容： 物权法152-155规定农民宅基地使用权，但实质内容在土地法。 根据土地法62条，农民宅基地使用权内容有三： （1）基本原则：①一户一宅基不超标原则 ②附合土地总体规划，尽量使用原宅基和空闲地原则。 （2）农民宅基地使用权的设定：程序