第八章 城市开发的外部效应
经济中的一把双刃剑 城市房地产开发经营的外部性及其对策
经济中的一把双刃剑城市房地产开发经营的外部性及其对策[摘要]从我国城市房地产开发经营的外部性出发，分析了我国城市房地产业的现状及发展趋势，指出了房地产业发展中存在的问题是由市场经济制度不完善引起的外部性所导致的。
只有通过国家宏观调控对房地产市场作全面的调整，才能真正使房地产业在规范的市场秩序中更健康的发展。
[关键词]外部性；外部性的内在化；发展趋势；市场调整[Abstract] Embarked from our country city property development management externality, it has analyzed our country city real estate industry present situation and the trend of development, also had pointed out the question in the real estate industry development existed was externality which caused not perfectly by the market economy system causes. Only then makes the comprehensive adjustment through the national macroeconomic regulation and control to the real estate market, can cause the real estate industry truly in the standard market order a healthier development.[Key word]externality; internalizing externality; Trend of development; Market adjustment1978年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。
关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理
关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理公共管理与法学院行政管理09-2袁芳0913010222关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理摘要：城市土地在利用过程中必然要产生外部性，那么对土地利用外部性管理是否科学，是实现土地资源优化配置，合理高效利用土地的重要保证。
以下介绍了城市土地利用外部性的定义和表现，从经济学角度对其进行了分析，最后在此基础上提出了政府对土地利用外部性管理的参考建议。
关键词：公共物品城市土地外部效应外部性1 关于土地产品的外部性外部性又称外部效应，指某种经济活动所产生的对无关者的影响。
这就是说，这种活动的某些成本并不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方承担，这种成本被称为外在成本或社会成本。
同样，这种活动的某些效益也不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方获得，这种收益被称为外在收益或社会收益。
前一种情况，称为负外部性；后一种情况，称为正外部性。
2 城市土地利用外部性的主要表现土地利用的外部性是指某一块土地的利用活动对相邻土地的质量、利用方式的选择、土地价值产生的影响。
人们在利用土地从事任何行为时，都必然产生外部性。
围绕城市土地利用，其外部性大致可以分为两种：一种是间接的影响，这种影响可能表现为对财产价值的影响，例如大规模公建可能提高临近地块的转售价格，城市公共环境的改善会提高旅游价值进而有利于相关行业。
间接影响有时还表现为对人们内心感受的刺激，如城市内新型建筑给人带来的愉悦(或反感)，功能更完善的住宅使老式的空置住宅更难售出，可以归入此类影响。
另一种是直接影响(正面的或负面的)其他主体对财产的利用，例如摩天大楼的修建导致邻近的低矮建筑失去采光或受到建筑风洞的影响，或者在近郊修建机场而致临近居民受到噪声的侵扰，毁坏城市外围林地建造住宅造成城市空气质量下降，这些属于负面影响。
而免费使用的新马路的开通，将给附近居民提供正的外部性。
《城市经济学》课程教学大纲
《城市经济学》课程教学大纲一、课程基本信息课程代码：02122134课程名称：城市经济学课程性质：选修课适用专业：公共事业管理开课学期：春季学期总学时：51学时总学分：3分先行课程：高等数学、经济学基础课程简介：《城市经济学》是为公共事业管理专业本科学生开设的一门专业方向选修课程，城市经济学是研究城市在产生、成长、城乡融合的整个发展过程中的经济关系及其规律的经济学科。
城市经济学以城市的产生、成长，最后达到城乡融合的整个历史过程及其规律，以及体现在城市内外经济活动中的各种生产关系为研究对象。
推荐教材：冯云廷.城市经济学［M］，大连：东北财经大学出版社，2010。
参考书目：[1] 周伟林等.城市经济学［M］，上海：复旦大学出版社，2010；[2]蔡孝箴.城市经济学〔M〕.上海：南开大学出版社，2011；[3]夏南凯等.城市经济与城市开发［M］，北京：中国建筑工业出版社，2005；[4]城市规划学刊［J］。
二、课程总目标通过本课程的教学，使学生了解并掌握城市作为经济中心的内涵，从宏观和微观的研究角度认识城市与城市系统、城市经济运行、城市经济关系和城市经济规律，具有解决城市公共管理问题的基本能力。
本课程的基本任务是在概要介绍城市经济学的基本理论、基本研究方法以及理论研究脉络的基础上，选择其中最为重要的一些理论问题，深入进行文献阅读、理论讲解、问题探讨，从而使学生对城市经济运行理论具有较为深入的理解，为进行深入细致的区域和城市经济研究打下坚实的专业理论基础。
三、理论教学内容与目标学时安排：第一章绪论教学内容：城市经济、城市开发和城市经济的概念界定、城市经济、城市开发、城市规划关系描述。
教学目标：重点掌握城市经济、城市开发的概念；熟悉城市经济、城市开发和城市规划之间的关系。
第二章城市经济基本内容教学内容：城市经济学的含义、城市形成与发展的经济动因、城市性质与职能、城市经济学涵盖内容与考察对象、城市经济的地位。
城市房地产开发经营的外部性及其治理途径
城市房地产开发经营的外部性及其治理途径■盛垒（华东师范大学城市与区域经济系，上海２０００６２）［摘要］城市房地产发展是城市化进程的一个主要内容，其开发经营的外部性对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应。
外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件。
通过价格协调、综合改造、明晰产权、税收补贴、政策管制等治理其外部不经济，可以促进房地产开发与城市化进程的协调发展和社会资源的合理配置。
［关键词］房地产；城市；外部性；治理Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｌｅｖｅｌｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｉｓａｍａｉｎｐａｒｔｏｆｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ．Ｅｘｔｅｒｎａｌｉｔｙｏｆｉｔｓｄｅｖｅｌ－ｏｐｍｅｎｔｈａｓｎｅｇａｔｉｖｅｉｎｆｌｕｅｎｃｅｔｏｓｏｃｉａｌｆｌｏｕｒｉｓｈｍｅｎｔａｎｄｅｃｏｎｏｍｉｃｇｒｏｗｔｈ．Ｔｈｅｒｅｉｓｓｐｅｃｉａｌｃａｕｓａｔｉｏｎｔｏｔｈｅｆｏｒｍａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌｉｔｙｉｎｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｏｆｔｈｅｃｉｔｙ．Ｔｈｒｏｕｇｈｐｒｉｃｅ，ｔａｘ，ａｌｌｏｗａｎｃｅ，ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｒｅｇｕｌａｔｉｏｎａｎｄｐｒｏｐｅｒｔｙｒｉｇｈｔ，ｔｈｅｎｏｎ－ｅｃｏｎｏｍｙｏｆｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌｉｔｙｃａｎｂｅａｍｅｎｄｅｄ，ｗｈｉｃｈｗｉｌｌｐｒｏｍｏｔｅｔｈｅｃｏｏｒｄｉｎａｔｉｏｎａｎｄｔｈｅｏｐｔｉｍｉｚａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅｓｏｕｒｃｅａｌｌｏｃａｔｉｏｎ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｕｒｂａｎ；ｅｘｔｅｒｎａｌｉｔｙ；ｒｅｓｏｌｖｅ［中图分类号］Ｆ４０７．９［文献标识码］Ｂ［文章编号］１００２－８５１Ｘ（２００６）０７－００６７－０４１概述外部性，也称外在性或外部效应，指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。
所谓房地产开发经营的外部性，是指某些经济主体在房地产领域的经济活动对其他经济主体的影响，而这种影响并不属于市场交易内容，施加影响的当事人也并未将这种影响作为其决策变量加以考虑。
城市房地产开发经营的外部性及其治理途径
城市房地产开发经营的外部性及其治理途径【摘要】随着经济的不断发展,房地产开发工程占据着国民经济增长的首要地位。
外部性经营对房地产开发有着重要的影响。
本文从外部性”的理论渊源、房地产外部性分类及其影响及房地产开发经营中外部性的产生原因等几个方面进行了分析。
【关键词】房地产；外部性；治理一、前言近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。
虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。
最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。
较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。
”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响1、房地产外部性分类以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。
房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。
《外部经济效应》课件
02 详细描述
公共交通系统为市民提供便捷 、高效的出行方式，减少了私 人车辆的使用，从而减少了交 通拥堵和空气污染。
03
经济学原理
04
正外部性是指某一经济主体的行 为对其他经济主体产生正面影响 ，而该主体并未获得相应的收益 。
分析
公共交通系统的使用为社会带来 了减少拥堵和污染的收益，但公 交运营商并未获得全部收益，导 致正外部性的存在。政府可以通 过投资建设、给予补贴等方式鼓 励公共交通的发展。
政策制定
政府在制定政策时，需要考虑 外部经济效应的影响，以制定
合理的政策措施。
04
CATALOGUE
解决外部经济效应的方法
政府干预
政府可以通过制定法律法规、税收政策等手段来限制负外部性行为，同 时给予正外部性行为一定的奖励和补贴，以促进外部经济效应的内部化 。
政府可以设立专门机构或委托第三方机构进行监管，对违反法律法规的 行为进行处罚，保障公平竞争和公共利益。
03
CATALOGUE
外部经济效应的影响
对个人或家庭的影响
01
02
03
04
生活成本
正的外部经济效应可能导致相 关产品或服务的价格上升，增 加个人或家庭的生活成本。
生活质量
负的外部经济效应可能导致环 境质量下降，影响个人或家庭
的生活质量。
消费选择
个人或家庭在面对外部经济效 应时，可能需要重新考虑消费
政府还可以通过提供公共服务和设施，如公共交通、公共卫生等，来缓 解外部经济效应带来的问题。
产权明晰
产权明晰是解决外部经济效应的重要手 段之一。通过明确界定产权，可以减少 外部性行为的发生，使个人或企业的行
外部效应的名词解释财政学
外部效应的名词解释财政学嘿，朋友们！今天咱来唠唠财政学里一个挺有意思的玩意儿，叫外部效应。
你说啥是外部效应呢？咱打个比方哈，就好像你家旁边有个公园，你每天去那溜达，心情倍儿好，身体也健康了，可你没给公园交啥钱呀，这就是公园给你带来的好处，这就是正的外部效应。
反过来呢，要是旁边有个工厂，整天嗡嗡响，还排废气，让你不舒服，可工厂也没补偿你啥呀，这就是负的外部效应。
想想看，生活中这样的事儿多了去了。
比如马路上的路灯，大家都受益，可谁也没单独为路灯掏钱吧？这就是正外部效应在为咱服务呀。
再比如那些污染环境的企业，让大家一起遭罪，他们也没给大家补偿不是？这多不公平呀！财政学研究这个外部效应可不是白研究的呀。
这就好像医生看病，得先知道病因才能下药嘛。
了解了外部效应，才能想办法让好处多一些，坏处少一些。
比如说，对于那些有正外部效应的事儿，政府可以给点支持呀，鼓励大家多去干，像补贴建公园啥的。
对于那些负外部效应呢，就得管一管啦，不能让那些企业随便乱来，得让他们为自己造成的坏影响负责。
这外部效应和咱每个人都息息相关呢。
咱不能光想着自己享受好处，也得想想会不会给别人带来坏处呀。
要是都这么自私，那这世界不就乱套啦？就好比在公交车上大声喧哗，自己是痛快了，可别人难受呀，这不就是一种负的外部效应嘛。
再想想那些做好事的人，他们带来的可不仅仅是对自己的好处，更是给社会带来了正的外部效应呀。
一个小小的善举，可能会感染很多人，让整个社会都变得更美好呢。
咱可不能小瞧了这外部效应，它就像一只无形的手，在影响着我们的生活呢。
财政学通过研究它，就是想让我们的生活变得更公平、更美好。
所以呀，咱都得重视起来，从自己做起，多给别人带来好处，少给别人添乱，这样咱的社会才会越来越和谐呀，难道不是吗？总之，外部效应这东西，看着好像挺抽象，其实就在咱身边，影响着咱的每一天。
咱得好好了解它，利用它，让我们的生活变得更棒！。
对城市开发外部效应的探讨
对城市开发外部效应的探讨摘要：外部效应是客观存在是事实，是城市开发中不可忽视的问题，要保证城市开发取得更好的效果，就需要对外部效应进行合理的调控，以期获得正面的外部效应，减少负面效应的可能。
文章对城市开发中的外部效应进行探讨，并提出相应的调控措施。
关键词：城市开发；外部效应；调控1外部效应的分类城市开发的外部效应可以归为正效应和负效应两种。
①外部正效应。
所谓外部正效应指的是个体的经济单位在进行经济活动中，可以给其他经济单位或个人带来有利的影响或收益。
不过这些收益是不能通过市场直接反映出来的，也就是说进行此项经济活动的单位是不能获得任何报酬的。
举例来说，某单位投资对单位周围的环境进行改善，此时受益的不仅是自己的单位，周围的邻居也随之受益。
然而，并没有一种市场机制使受益的邻居为此支付报酬。
这就是所谓的外部正效应。
正是由于这种正效应的存在，社会受益大于单位受益，这样的经济活动在城市开发中应该得到鼓励。
②外部负效应。
个体的经济单位在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了不利的影响或收益称为外部负效应。
个人或单位在进行经济活动时有时产生的外部影响负面的。
以城市中的环境污染问题为例，如果一些工厂排放“三废”，污染了大片区域及水体，这些工厂在获得生产性收益的同时，也就损害了周围土地的价值及水体的正常功能，让社会为此付出了高昂的代价。
2城市开发过程中的外部效应城市开发的过程也就是通过有组织的手段对城市资源进行大规模开发，以为城市发展获得效益的过程。
一般来说，城市开发中的大规模活动对整个城市有着积极的外部效应，但城市开发活动的外部效应同时也具有不确定性，因为在城市开发的过程中其具体开发条件、开发环境具有不确定性。
下面通过城市开发过程中出现的几个常见现象来分析城市开发的外部效应。
①周边环境对城市开发的外部影响。
对现代城市开发而言，充分评估周边环境的外部影响是至关重要的。
周边环境包括绿化、公园等自然环境，也包括建筑物、城市道路等建成环境。
外部经济效应与政府经济政策
（三）科斯定理的实际应用：排污权交易制度 科斯定理的实际应用：
传统的庇古法则（庇古税和庇古补贴）主要依靠政府的 力量来克服和纠正外部性问题 科斯定理则非常看重市场本身的纠正外部效应的能力， 主要依靠市场自身的力量来克服和纠正外部性问题。 科斯定理认为，只要政府明确界定并切实保护产权， 随后产生的市场（产权）交易就能自然消除和解决外 部性问题，使经济实现资源配置的帕累托最优。这一 定理为用市场化手段解决外部性问题提供了一个新的 理论框架。环境领域的排污权交易制度，就是一种基 于市场的解决外部不经济性的具体办法，是科斯定理 在这一领域中的一个具体应用。
一、外部效应的含义
外部效应（外部性）:是指在实际经济活动中，生产者 外部效应（外部性） 是指在实际经济活动中， 或消费者的活动， 或消费者的活动，对其他生产者或消费者带来的非市 场性影响。 场性影响。 -外部经济性:收益外部化 外部经济性: 外部不经济性: -外部不经济性:成本的外部化
• •
与公共物品问题一样，外部效应也是市场失灵的一种主要表现， 与公共物品问题一样，外部效应也是市场失灵的一种主要表现， 是政府对经济进行干预的一个重要领域。 是政府对经济进行干预的一个重要领域。 应注意的是，外部效应的研究对象是市场行为， 应注意的是，外部效应的研究对象是市场行为，也就是市场中的 生产者或消费者行为，它不包括作为市场管理者的政府行为。 生产者或消费者行为，它不包括作为市场管理者的政府行为。
二、外部效应类别
（一）生产的外部经济性。 生产的外部经济性。 指企业和个人的生产经营活动，对他人产生了积极影响。 指企业和个人的生产经营活动，对他人产生了积极影响。 （二）消费的外部经济性。 消费的外部经济性。 指企业等社会组织和个人的消费行为，对其他人产生的积极影响。 指企业等社会组织和个人的消费行为，对其他人产生的积极影响。 （三）生产的外部不经济性。 生产的外部不经济性。 指企业和个人的生产经营活动对他人产生了消极影响。 指企业和个人的生产经营活动对他人产生了消极影响。 （四）消费的外部不经济性。 消费的外部不经济性。 指企业等社会组织和个人的消费行为，对其他企业和人产生的消极影响。 指企业等社会组织和个人的消费行为，对其他企业和人产生的消极影响。 （五）公共资源问题。 公共资源问题。 公共资源有两个特征：一是资源的稀缺性，二是这种资源的使用不受限制。 公共资源有两个特征：一是资源的稀缺性，二是这种资源的使用不受限制。
经济学中的外部效应
经济学中的外部效应（外部性）是指，在实际经济活动中，生产者或消费者的活动对其他生产者或消费者带来的非市场性影响。
这种影响可能是有益的，也可能是有害的。
有益的影响（收益外部化）称为外部经济性，或正外部性；有害的影响（成本的外部化）称为外部不经济性，或负的外部性。
在制度经济学家看来，外部效应产生的原因主要有以下三点。
第一产权界限不明外部成本往往是与产权界限不明确有密切关系的。
第二权益界限不明晰生产者的成本和效应的内在化，是以权益界限的明晰为前提的。
假若要使某一产品的效益内在化，就要确定这一产品归谁所有，其他人要获得该产品就必须要用货币来购买。
如果权益界限不明确，或者法律上是明确的，但事实上无相应的措施保证，其权益得不到确认，那么，其他人也就可能无偿从该产品上获利。
在这种情况下，该产品权益就不可能全部属于其生产者而成为外部效应。
第三政府缺少相应的措施或措施不力在市场经济条件下，各个企业都是以经济利益最大化为目标的，如果没有有利的外部制约措施，各企业为了追求自身利益最大化，很自然会想起模仿他人产品，或者把污染问题由企业转嫁给社会。
因此，政府必须采取有效措施，以控制外部不经济的出现。
如政府提供的公共产品外部性可区分为正外部性和负外部性两类。
正外部性，即未被市场交易所体现的额外收益。
教育、研发、扶贫、环境保护、自然保护、养蜂和经营果园等是具有正外部性的典型。
负外部性，即未被市场交易所体现的额外成本。
不遵守交通秩序，在公共休息、学习或工作场所制造噪声，不遵守公共卫生，不爱护公共设施（如践踏花园、草地），环境污染，过度开发自然资源（如过度放牧、竭泽而渔、大规模砍伐森林）等是具有负外部性的典型。
二、正外部性与供给不足当存在外部性时，市场对商品的配置是缺乏效率的。
具有正外部性的产品，市场供给不足。
因为个人或厂商在决定生产多少时，只考虑自己获得的收益，而不考虑是否会给别人带来好处。
这样，具有正外部性的产品生产，其私人收益就低于社会收益，从而由私人边际收益和边际成本决定的私人最优产量（市场供给）就低于由社会边际收益和边际成本决定的社会最优产量。
外部效应及应对措施
外部效应及应对措施外部效应是市场缺陷的表现之一。
最早提出外部效应问题的是英国经济学家马歇尔，他在其《经济学原理》一书中用“外部经济”一词指代在一个产品部门内部各厂商之间相互产生的一种积极的刺激和影响，而这些积极的刺激和影响在生产成本中却无法反映出来，它是外在于单个厂商的生产活动的，因此被称为“外部经济”。
二战后，随着人类社会经济活动范围的扩大，出现了很多的环境污染、生态破坏、资源浪费等问题，这使得经济学家们对这些问题投入了更多的关注。
上世纪70年代，一个新的经济术语“外部性”产生了。
所谓经济的外部性又叫“外部效应”（Externality），它是指某些个人或企业的经济行为影响了其他人或企业，但是却没有为之承担应有的成本费用或没有获得应有报酬的现象。
换言之，外部效应就是未在价格中得以反映的经济交易成本或效益。
究其本质而言，外部效应是产权未能或不能确立的结果。
同时外部效应也有其自身的特征：它既可以由企业产生，又可以由消费者产生；既可以是正的，又可以是负的。
外部效应的存在使人们在经济决策中所依据的价格既不能精确地反映其全部的社会边际效益，也不能精确地反映其全部的社会边际成本，最终导致价格失真的结果，致使社会资源配置效率下降，无法达到帕累托效率的最佳状态。
外部效应按不同对象分类会产生不同的结果：按承受者不同，可分为生产活动的外部效应和对生产的外部效应；按发起者不同，可分为生产活动的外部效应和消费活动的外部效应；按结果不同，可分为正的外部效应和负的外部效应。
因为外部效应天生就具有相互的特征，所以根据外部效应的结果分类可以把它分为正的外部效应和负的外部效应。
正的外部效应也称外部效益或外部经济，是指针对交易双方之外的第三者所带来的未在价格中得以反应的经济效益，买卖双方均未意识到其交易会给他人或企业带来益处。
例如你欣赏邻居家阳台的鲜花，你从中得到了美的享受，确不用为此付费。
又譬如高科技公司将大量资金用于研发，当科技成果转化为现实生产力以后，部分社会成员将能免费使用，从而出现“搭便车”现象。
城市边界效应 地理学
城市边界效应地理学在咱们生活的城市里，有一种神秘又有趣的现象，叫做城市边界效应。
这就好像一个隐藏在城市角落里的小秘密，等待着我们去发现和理解。
你想想，城市就像一个巨大的舞台，而边界就是舞台的边缘。
在这个边缘地带，是不是总有些特别的事情在发生？比如说，城市边缘的房价可能没有市中心那么高，但是又比真正的乡村要贵一些，这是为啥呢？难道是因为它在两者之间“左右逢源”？再看看城市边界的交通。
这边的道路可能没有市中心那么宽敞和繁忙，但也不至于像乡村小道那样冷清。
是不是有点像个在人群中不太起眼，但也不会被完全忽略的“中等生”？而且，城市边界的商业发展也很有意思。
可能没有大型的购物中心和豪华的品牌店，但会有一些充满特色的小店铺和集市，这不就像是在一场盛大的宴会中，那些不那么耀眼却别有风味的小点心吗？还有啊，城市边界的环境也有它独特的一面。
这边可能没有市中心那种高楼大厦带来的压抑感，却也不像乡村那样有着一望无际的田野。
它就像是一个在繁华与宁静之间努力寻找平衡的“舞者”。
城市边界的人口流动也值得琢磨。
有些人从市中心搬到这里，想要寻找一份相对宁静和宽松的生活；而有些人则从乡村来到这里，希望能更接近城市的机会和便利。
这难道不像一群在不同方向奔跑的人，在这个边界相遇、交汇？你说城市边界是不是一个很奇妙的地方？它既不完全属于城市，也不完全属于乡村，就像一个“混血儿”，有着独特的魅力和特点。
在我看来，城市边界效应是城市发展中不可忽视的一部分。
我们不能只关注市中心的繁华和乡村的宁静，而忽略了这个过渡地带的重要性。
只有充分理解和利用城市边界效应，我们才能让城市的发展更加合理、更加平衡，让生活在城市里的人们都能享受到更好的生活。
你说是不是这个理儿？。
城市经济学五大原理
城市经济学五大原理
城市经济学五大原理是指：
1. 城市经济规模效应原理：城市人口和经济活动的增加会导致经济规模扩大，从而带来生产力的增加和效益的提高。
规模效应体现在人员的集聚，资源的集中利用和市场的扩展。
2. 城市劳动力分工原理：城市吸引了大量的人口，形成了多样化和专业化的劳动力市场，人们可以根据自身的特长和能力选择适合自己的就业领域，从而实现劳动力的有效配置和增加产出。
3. 城市创新原理：城市作为创新的中心，集聚了高素质的人才和各类研发机构，促进了创新活动的发展。
在城市中，人们更容易获得与其他专业人才的交流和合作，从而推动技术进步和经济发展。
4. 城市外部经济效应原理：城市中的经济活动不仅会给个体带来收益，还会对周围地区和整个城市产生积极的外部效应。
例如，城市中的技术创新和产业发展会带动周边地区的经济增长，改善居民的生活质量。
5. 城市集聚效应原理：城市的发展会吸引人口和资本的流动，形成了经济和社会资源的集聚效应。
人们更愿意在城市中生活和工作，城市的集聚效应进一步促进了城市的发展，形成了城市与周边地区的相互依赖关系。
城市发展规划中的外部环境分析
城市发展规划中的外部环境分析引言：城市发展规划是指为了促进城市的可持续发展而制定的一系列措施和政策。
在制定城市发展规划时，外部环境分析是至关重要的一步。
外部环境包括了政治、经济、社会、技术等多个方面的因素。
本文将从这些方面探讨城市发展规划中的外部环境分析，并分析其对城市发展的影响。
一、政治环境分析政治环境对城市发展规划有着重要影响。
政府的政策和决策将直接影响到城市的发展方向和速度。
政治环境分析需要考虑政府的稳定性、政策的连续性以及政府对城市发展的支持程度等因素。
政府的政策稳定和对城市发展的积极支持将为城市规划提供良好的外部环境。
二、经济环境分析经济环境是城市发展的重要驱动力。
经济的繁荣与城市发展密切相关。
在经济环境分析中，需要考虑城市的经济基础、产业结构、就业情况等因素。
经济环境的分析可以帮助城市规划者了解城市的经济潜力和发展方向，为制定合理的城市发展规划提供依据。
三、社会环境分析城市的社会环境是城市发展规划中不可忽视的因素。
社会环境包括了人口结构、社会文化、社会福利等方面的因素。
社会环境分析可以帮助规划者了解城市居民的需求和期望，为城市规划提供人文关怀和社会保障的考量。
四、技术环境分析技术环境是城市发展规划中的重要支撑。
技术的进步和创新将直接影响城市的发展速度和效率。
技术环境分析需要考虑城市的技术基础、科研水平、信息技术应用等因素。
技术环境的分析可以为城市规划者提供科学、智能的规划方案，提高城市的发展质量和效益。
五、环境保护与可持续发展在城市发展规划中，环境保护和可持续发展是必不可少的考虑因素。
城市的发展必须与环境的保护相结合，以实现经济、社会和环境的协调发展。
环境保护与可持续发展的分析需要考虑城市的生态环境、资源利用、能源消耗等方面的因素。
合理规划城市的发展，保护好城市的生态环境，是实现可持续发展的关键。
六、案例分析：上海城市发展规划以上海为例，对城市发展规划中的外部环境分析进行案例分析。
上海是中国的经济中心和国际大都市，其发展规划受到政治、经济、社会、技术等多个因素的影响。
城市土地开发规划的经济效益与生态效应
城市土地开发规划的经济效益与生态效应随着城市化进程的加快，城市土地的开发和利用成为了一个重要的议题。
城市土地开发规划的经济效益与生态效应是评估一个城市发展的重要指标。
本文将探讨城市土地开发规划的经济效益与生态效应，并分析二者之间的关系。
一、城市土地开发规划的经济效益城市土地开发规划的经济效益主要体现在以下几个方面：1. 增加土地利用效率。
城市土地有限，通过科学的规划，可以合理利用土地资源，提高土地的利用效率。
例如，将闲置的土地开发成商业区或住宅区，可以增加城市的经济活力和人口密度，提高土地的价值。
2. 促进经济发展。
城市土地开发规划可以引导产业布局，优化城市空间结构，提供更好的条件和环境，吸引投资和企业落户。
例如，规划建设科技园区或工业园区，可以吸引高新技术企业和制造业企业，促进经济的发展。
3. 增加就业机会。
城市土地开发规划可以创造更多的就业机会，提供更多的岗位。
例如，规划建设商业中心或产业园区，可以吸引商家和企业，带动就业增长，改善居民的就业状况。
4. 增加税收收入。
城市土地开发规划可以增加城市的税收收入，为城市的发展提供资金支持。
例如，土地开发后的房地产销售可以产生房产税和土地增值税等税收，为城市财政增加收入。
二、城市土地开发规划的生态效应城市土地开发规划的生态效应主要体现在以下几个方面：1. 保护生态环境。
城市土地开发规划应该注重生态环境的保护，合理利用土地资源，减少对自然环境的破坏。
例如，在规划建设过程中，应该保留绿地和湿地，保护生物多样性，维护生态平衡。
2. 促进生态恢复。
城市土地开发规划可以通过绿化和生态修复等手段，促进生态环境的恢复和改善。
例如，在规划建设过程中，可以规划建设公园和绿地，增加城市的绿化率，改善城市的生态环境。
3. 提升居民生活质量。
城市土地开发规划应该注重居民的生活质量，提供更好的居住环境和生活设施。
例如，在规划建设过程中，应该注重居住区的规划和设计，提供便利的交通、教育、医疗等公共服务设施，提升居民的生活质量。
第八章 城市开发的外部效应
第一节 外部效应概述
• 一、外部效应概念及其产生原因 • 外部效应是指为了自身目标而努力的经济
单位，在努力的过程中使其他经济单位获 得了意外的收益或损害的现象。这种正的 或负的效应一般不会记入前者的成本或收 益，所以称为外部效应。
二、外部正效应
• 外部正效应是指个体的经济单位在进行经 济活动时对其他经济单位或个人带来了有 利的影响或收益，但这种收益无法通过市 场反映出来，即进行此项经济活动的单位 无法得到任何报酬。社会受益大于单位受 益。
交通信号设施、改善路况以解决交通问题， 提供护道、优美景观以控制噪音问题
（3）住宅公害
• 问题——拥挤度、噪音、停车场的需求、 景观、阳光。
• （1）街边停车场。 • （2）改善道路状况。 • （3）建筑物设计。
作业
• 1、什么是外部效应？ • 2、外部效应的特征？ • 3、试对某一具体开发项目进行定性或定量
二、城市基础设施对城市经济的作用
• 城市基础设施是形成城市聚集效益的物质 基础。
• 城市基础设施是城市所特有的巨大的正外 部效应集合的源泉，也是消除城市中普遍 存在的负外部效应的条件。
• 城市基础设施是城市空间结构转化的重要 物质支持系统。
三、城市基础设施与城市经济增 长的关系
• 基础设施存量每增长1%，GDP就会增长1%。 • 第一，城市基础设施是城市经济增长的路
二、城市土地开发的类型
• 围海、围湖造地 • 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山
等)经过平整开发 • 改变原有土地的使用功能（主要是农田） • 对已经或开始衰落的城市中的某一区域，
进行新的投资和建设
三、城市土地开发和再开发的特点
• 将导致城市土地在数量上的增加或质量上 的提高。
城市发展的环境效应机制分析
城市的环境效应机制分析根据环境与经济系统的相互关系的分析,提出了环境作为消费品、**供给者、废弃物容纳场所、区位空间的四种功能。
并从经济与环境的相互作用机制进行了分析,提出经济与环境作用机制的弱相互作用型及强相互作用型。
城市；环境效应；分析近年来,由于我国城市增快和城市经济的繁荣，由此引发了一系列环境问题。
从经济和规律来看，城市化是一个XX走向的必然选择,是的必然趋势，城市的环境效应正是基于对城市经济与环境的相互关系和作用机制的分析。
一、环境系统与经济系统相互关系分析环境可以被理解为是限定人类生活空间的所有自然条件。
环境又可以被理解为一个特定的环境系统。
环境系统的主要功能。
按经济学的解释，环境有4个功能：如提供消费品的功能、供给**的功能、容纳废弃物的功能、提供区位空间的功能。
XX1.提供消费品的功能。
环境为消费（诸如呼吸空气、感到风景优美舒适）提供了公共物品,公共物品可以在没有使用者彼此相互竞争的情况下由几个人同时使用，在使用上根本没有竞争。
公共物品不允许排斥竞争使用者。
但是除了技术上不可能排斥的以外，有几种物品技术上排斥是可能的。
因此,有些人把公共物品定义为没有任何一个人能够被排斥在使用之外的商品。
公共物品的非排斥性特征,常常被深入研究，进行价值或者假定不存在排斥技术（有线电视、电话). XX作为消费品的环境质量就是这样的公共物品。
技术排斥即使可能也并不适合于需要,因为所有个人都能使用这种物品；作为消费公共物品的环境可以以两种方式被使用，一是环境提供的消费品是可用实物单位度量的，如每分钟吸入氧气量;环境提供消费投入是定性估价的(比如风景的舒适）。
在第一种情况下，从环境到消费的物流,不必在第二种情况应用。
XX为了简化下面的分析，我们把环境质量看作是没有分不同消费投入种类的公共物品。
对公共物品“环境"进行更详细的分析应该限定消费活动，诸如游泳、呼吸等。
那么人们就会把这些活动看作是环境投入消费的结果，环境以量和质的方式对其发挥作用。
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四、城市土地开发与房地产业
• 房产开发与土地开发的关系：
对城市土地进行开发和再开发，提高了土地的使用价值，并 把土地这个自然物实行商品化经营，从而形成了地产业。 而地产业是房产业的基础和前提，房产依赖于地产而存在， 地产则通过房产才能实现
• 房地产业具有如下特点：
(1)它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空 间区域； (2)它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商 品经济的生产、交换、分配和消费四个再生产环节就无法 继续下去
• 3、政府管制与经济诱导之评价： • 4、外部负效应的分区规划调控 （1）工业公害分区 （2）零售商业公害 （3）住宅公害
立体排污费与最佳位置
元 80 60 52 总成本 劳动力成本
20 污染成本 2 6 8 4.2 距离住宅区的里程（公里） 10（2） Nhomakorabea售商业公害
• 问题——交通拥挤、噪音和停车 提供路外停车场以解决停车问题，同时提供 交通信号设施、改善路况以解决交通问题， 提供护道、优美景观以控制噪音问题
六、城市土地开发的原则
• • • • 生态原则 规划原则 立体原则 整体原则
七、城市土地开发的目标
• • • • • • • • 1）、城市土地开发要充分考虑区域经济、社会和人口发展的趋势 2）、城市土地开发要与城市的性质和发展方向相一致，有利于城市空间结构 优化和对外联系。 3）、城市土地开发要以人为本，提高城市的适居性，并且做好投入—产出分 析，保证城市土地开发能够形成资金的良性循环。 4）、城市土地开发要充分发挥土地位置的区位优势，优地优用，注意发挥城 市土地的级差效益。 5）、城市土地开发要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互 排斥性，提高其综合开发的互补性，通过综合开发使土地资产增值。 6）、城市土地开发要重视土地的集约开发，注意节约用地，促进耕地保护。 7）、城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产保护，保持城市文脉的连续性。 8）、城市土地开发要考虑城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城 市景观风貌的美化，保持和建立优质高效的城市生态平衡。
第二节 城市土地开发模式
• 一、城市土地开发和再开发的模式
• 1、城市土地的综合开发 • 2、城市土地的成片区域开发 • 3、城市土地的项目梯度开发
二、城市土地开发模式选择原则
• • • • • 1、条件性原则 2、适宜性原则 3、综合性原则 4、效益性原则 5、特点性原则
三、城市土地开发效益及评价
（3）住宅公害
• 问题——拥挤度、噪音、停车场的需求、 景观、阳光。 • （1）街边停车场。 • （2）改善道路状况。 • （3）建筑物设计。
作业
• 1、什么是外部效应？ • 2、外部效应的特征？ • 3、试对某一具体开发项目进行定性或定量 的外部效应分析 • 4、试析城市公共产品或服务的外部效应。
• 第三类，私人产品特性较强，但仍为准公共品的 设施，以资本进入规模较小、排他成本较低的城 际、区际间高速公路或公路、市内外公共交通、 集中供热等设施为代表。这类设施的特点是：在 不具备转化条件(包括制度条件)时，主要表现为 准公共品特性，一旦具备条件，立刻可以转化特 性，成为适宜私人资本投资和经营的项目。如闭 路电视、公共交通线路等都是私人资本热衷的投 资和经营项目。对这类设施加强监管和采取包括 财政资金引导、补贴和税收优惠等诱导手段在内 的方法，是解决城市财政资金供给不足，提高基 础设施运营效率的有效办法。
三、外部负效应
第二节 城市开发中的外部效应
• 一、周边环境对城市开发的外部影响
评估周边环境的外部影响——当前，未来
• 二、城市开发对周边环境的外部影响
对外部效应进行积极的评价与调控。
• 三、房地产开发中的外部效应分析
三、房地产开发中的外部效应分析
房 地 产 价 格 P PP A 市场供给曲线 （房地产的边际成本）
城市基础设施的发展与经济发展 的关系
作业
• 1、掌握城市基础设施的概念与特性。 • 设计一个具体地区基础设施开发的策略和 措施。
第七 章 城市土地开发
第一节 城市土地开发概述 一、城市土地开发的必要性 一是城市化发展的需要 。 二是城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。
三是避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。
第八章 城市开发的外部效应
第一节 外部效应概述
• 一、外部效应概念及其产生原因 • 外部效应是指为了自身目标而努力的经济 单位，在努力的过程中使其他经济单位获 得了意外的收益或损害的现象。这种正的 或负的效应一般不会记入前者的成本或收 益，所以称为外部效应。
二、外部正效应
• 外部正效应是指个体的经济单位在进行经 济活动时对其他经济单位或个人带来了有 利的影响或收益，但这种收益无法通过市 场反映出来，即进行此项经济活动的单位 无法得到任何报酬。社会受益大于单位受 益。 • 外部经济多个企业或多种经济活动在空间 上集聚在一起所带来的成本下降或收益增 加。
第六章 城市基础设施开发
• 城市开发过程中基础设施建设是开发的先 期战役，投资大，风险大，利润也不高， 但却是城市空间开发的首要任务；另外， 基础设施建设项目建设期又长，所以如何 获取资金并合理使用资金进行基础设施建 设，是城市开发者必须解决的重大课题。
第一节 基础设施概述
• 一、基础设施的概念与特性 • 城市基础设施概念可定义为满足城市物质 生产和居民生活需要，向城市居民和各单 位提供基本服务的公共物质设施以及相关 的产业和部门，是整个国民经济系统的基 础设施在城市地域内地延伸。
• 1、城市土地开发的生态环境效益 • 2、城市土地开发的经济效益 (1)土地产值效益。 (2)居住效益。。 (3)运行效益。 • 3、城市土地开发的社会效益
第三节 城市土地经营
• • • • • • • 一、城市土地经营概述 1、市政府是经营城市土地的主体地位 2、政府经营城市土地的重点内容 1）规划的编制研究和实施 2）统一协调土地经营。 3）建立和完善城市土地资本经营的各项制度。 4）建立规范统一的土地市场。
第三节 城市政府在基础设施领域的职能定位 • 一、政府投资的局限性 首先，公共财政力量不济。 其次，国有企业存在效率问题。 第三，政府直接参与投资和经营。
二、我国政府（财政）合理的职能定位
• 第一，应该承担基础设施的未来需求预测和总体 布局规划，并制订基础设施建设的中长期计划， 消除市场的盲目性，为提高基础设施投资效率打 下基础。 • 第二，政府必须对垄断的基础设施公司实施管制， 防止其滥用垄断权利遏制潜在竞争对手和损害消 费者权益。 • 第三，在一些相互之间具有替代性的自然垄断领 域，政府与其管制垄断，不如为行业间竞争提供 方便，用市场机制限制垄断。
应该注意避免的失误
• 第一，注意提高基础设施规划和决策的科 学性，维护政府与企业之间契约的严肃性， 避免出尔反尔，丧失信用。 • 第二，政府不必参股每一项基础设施投资。 • 第三，在吸引外资及民间资本参与建设和 经营的基础设施项目中，政府应该建立激 励机制，促使民营企业提高效率，而不能 承诺固定回报率。
城市基础设施开发原则
• 第一：供给结构中的公共部门与私人部门 之间的协调。 • 第二：城市基础设施配置与城市功能和特 点的协调。 • 第三：城市基础设施存量与增量之间的协 调。
第二节 我国城市基础设施开发现状
• 一、基础设施开发投入不足 • 二、基础设施经管理效率低下 首先，经营管理不善，缺乏效率和竞争 其次，管理方式不适应市场经济的需要 （价格形成 机制 、政策性亏损和经营性亏损模糊不清 ） 再次，在城市公用事业领域存在着严重的政府缺位 现象 。 最后，城市基础设施的短缺也影响到城市的可持续 发展。
四是改革开放、吸引外资的需要。
二、城市土地开发的类型
• 围海、围湖造地 • 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山 等)经过平整开发 • 改变原有土地的使用功能（主要是农田） • 对已经或开始衰落的城市中的某一区域， 进行新的投资和建设
三、城市土地开发和再开发的特点
• 将导致城市土地在数量上的增加或质量上 的提高。 • 城市土地开发都伴随城市基础设施和公用 事业的建设和完善。 改变原来城市的空间结构、社会结构和经 济结构。
二、城市基础设施对城市经济的作用 • 城市基础设施是形成城市聚集效益的物质 基础。 • 城市基础设施是城市所特有的巨大的正外 部效应集合的源泉，也是消除城市中普遍 存在的负外部效应的条件。 • 城市基础设施是城市空间结构转化的重要 物质支持系统。
三、城市基础设施与城市经济增 长的关系
• 基础设施存量每增长1%，GDP就会增长1%。 • 第一，城市基础设施是城市经济增长的路 径引导。 • 第二，城市基础设施具有控制或鼓励城市 经济发展的效用。 • 第三，城市经济发展是城市基础设施供给 形成的物质源泉。
按公共性分类
• 第一类，纯公共品性设施，以环境保护、 环境监测、城市绿化、城市防灾设施为主。 城市政府是主要的投资主体。
• 第二类，公共品特性较强的设施，以城市道路、 桥梁、环境卫生、供电、供水、供气等设施为主。 这类设施的特点是：首先，具有明显的外部效应、 规模性和自然垄断性，如城市供水、供电等设施； 其次，使用者具有明显的非排他性，如城市道路、 环境卫生等。这类设施私人很难直接投资，或因 排他的成本较高，难以通过市场自发运行，对此， 城市政府仍是主要的投资主体，城市财政仍是主 要的资金来源渠道。但同上一类设施不同的是， 当资本条件和技术条件具备时，私人资本的介入 是可能的。另外，由政府投资、私人经营是这一 类设施的又一特点。
二、城市开发中外部效应的调控
• 1、政府管制 • 2、经济诱导 （1）产权界定 科斯定理 外部效应问题可以通过重新分配产权得到解决，这 种论点被称为科斯定理。 （2）税收和津贴 棍棒加胡萝卜 。管理倾向于非黑色即白色，而税收 或津贴对其间的灰色区域处理得更好些。 （3）可交易许可证