收益性物业价值评估
物业评估和市场价值分析
物业评估和市场价值分析一、引言物业评估是一种对不动产进行综合评估和分析的方法，旨在确定该物业的市场价值。
本文将探讨物业评估的概念、方法和市场价值分析的过程。
二、物业评估的概念物业评估是根据一定的标准和程序对不动产进行评估，以确定其成本、市场价值、租赁价值或其他需要衡量的价值。
物业评估通常由专业的评估师进行，旨在为投资者、开发商、金融机构等提供基于客观数据的决策依据。
三、物业评估的方法1. 直接比较法直接比较法是常用的物业评估方法之一。
它通过对相似物业的市场销售数据进行对比，来确定被评估物业的市场价值。
评估师会考虑物业的位置、规模、建筑状况等因素，以确定合适的比较物业并进行客观的比较分析。
2. 收益法收益法是另一个常用的物业评估方法。
该方法以物业的潜在收益为基础，通过分析租金收入、未来现金流和折现率等因素，来评估物业的价值。
该方法适用于商业物业、租赁物业等需要考虑收益潜力的场景。
3. 成本法成本法是基于物业的重建成本来评估其价值的方法。
评估师将考虑物业的土地价值、建筑成本、折旧等因素，来确定物业的市场价值。
该方法适用于新建物业或者需要重建的物业。
四、市场价值分析的过程1. 收集信息在进行市场价值分析之前，评估师需要收集大量的信息，包括物业的基本信息、历史销售数据、租赁情况、市场趋势等。
这些信息将为后续分析提供依据。
2. 数据分析评估师会对收集到的信息进行详细的数据分析，包括对市场趋势的研究、对类似物业的销售数据进行比较等。
通过数据分析，评估师可以更好地了解物业在当前市场环境下的价值。
3. 应用评估方法在数据分析的基础上，评估师将选择合适的评估方法来计算物业的市场价值。
根据物业的具体情况和需要，评估师可以综合运用直接比较法、收益法和成本法等方法。
4. 评估报告最后，评估师将撰写评估报告，总结物业的市场价值和评估方法。
报告中会详细说明评估过程中使用的数据和假设，并给出评估结果和相应的分析解释。
五、结论物业评估和市场价值分析是决策过程中重要的一环，可以帮助投资者、开发商等客观地了解物业的价值和风险。
物业管理师考试大纲
物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。
（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
收益法评估公式
收益法评估公式收益法是一种用于估算投资物业价值的方法。
它基于一个简单的理念，即一个资产的价值取决于未来的收入。
在这种方法中，预测未来收益的可靠性和准确性非常重要。
以下是收益法评估的基本公式：市场价值 = 年度净收益 / 投资回报率其中，市场价值是投资物业的当前价值，年度净收益是物业在未来一年钟预期收入减去各种费用后的净利润。
投资回报率是投资者希望从投资物业中获得的回报率。
年度净收益的计算通常包括租金收入、其他收入（如停车费、广告费等）、以及扣除费用（如维护费用、管理费用、税收等）后的净利润。
这些数据可以通过租赁合同、财务报表、市场调研等渠道来获取。
投资回报率是投资者愿意从投资物业中获得的回报率。
该回报率通常取决于投资物业的类型、地理位置、市场条件等因素。
一般来说，投资回报率越高，市场价值就越低，反之亦然。
在使用收益法进行评估时，还需要考虑折现率。
折现率是一个将未来现金流折现到现在价值的比率。
由于未来的现金流价值较现在的现金流价值要小，所以需要将未来的现金流按照一定的比率进行折算。
除了基本的收益法评估公式之外，还有一些衍生公式用于特定场景的评估。
例如，如果投资物业需要进行改造和维护，可以使用修正后的年度净收益来计算市场价值。
修正后的年度净收益是净收益减去改建和维护费用后的净利润。
还有一种情况是，物业可能存在租约到期或将到期的风险。
在这种情况下，可以使用带有风险因素的折现率来计算市场价值。
风险因素可以根据租赁合同、市场调研等确定。
总之，收益法评估公式是一种简单且常用的方法，可以用于估算投资物业的价值。
然而，要准确评估投资物业的价值，需要仔细考虑各种因素，并根据实际情况进行调整。
物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答案
Word版,可自由编辑2016年物业管理师物业经营管理第四章模拟题第四章收益性物业价值评估一、单项选择1.物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价格和等构成;A.契税B.土地占用税C.土地增值税D.土地出让金2.物业开发成本中,水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于 ;A.前期工程费 B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.在物业估价中,物业开发商自有资金应得的利息计入 ;A.管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4. 是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果;A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格,下列有关表述不正确的是 ;A.卖价总有一个最低界限,买价总有一个最高界限B.在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6.物业估价是为了特定的目的,对特定的物业或物业权益在特定的时点的价格或价值进行测算和判定;A.市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时,一般要求同时采用种以上估价方法;8. 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9. 是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10. 是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.运用市场法估价的步骤不包括;A.搜集交易实例B.对可比实例成交价格进行处理C.选取可比实例D.求取积算价格12. 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价,如公用、公益物业,以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法13.在物业保险及其他损害赔偿中,一般采用A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法14.运用成本法估价的步骤不包括 ;A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料B.测算重新购建价格C.测算折旧D.求取比准价格15.收益法的原理基础表明,物业当前的价值通常是基于;A.历史价格B.开发建设它所花费的成本C.过去的市场状况D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处A.都容易受单个消费者的个别因素影响B.都是价格,用货币来表示C.都有波动,受供求因素的影响D.都是按质论价：优质高价,劣质低价17.关于使用价值与交换价值,下列论述不正确的是;A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B.物没有使用价值就不会有交换价值C.交换价值是使用价值的前提D.交换价值通常用货币来衡量18.一般而言,物业的可以反映物业价格水平的高低;A.保留价B.总价格C.起价D.单位价格19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是 ;A.现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格20.关于商品房销售价格的表述,不正确的是 ;A.起价指所销售的商品房的最低价格B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D.均价是所销售商品房的平均价格21.最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的” % % % %22. 是指以物业价值为基础确定的租金;A.市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金23. 又称分成租金,零售商业用房通常采用这种租金;A.成本租金B.日租金C.按建筑面积计算的租金D.定率租金24.一项资产在取得时实际发生的成本,会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是 ;A.原始价值B.折余价值C.账面净值D.账面价值25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是;A.原始价值B.历史成本 C市场价值 D.账面价值26.下列表述中,不正确的是;A.原始价值是始终不变的B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;27.下列关于收益性物业价值的表述,不正确的是;A.未来净收益越大,物业的价值就越高B.可获得净收益期限越长,物业的价值就越高C.获得净收益期限越长,物业的价值就越高D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28.物业价格影响因素的表述,不正确的是 ;A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资,会导致该国物业价格上涨B.增加物业开发环节的税收,会使物业价格下降C.城市规划规定用途不妥,会使地价下降D.急于购买某物业,会抬高其价格29.收益法可分为报酬资本化法和 ;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.现金流量折现法30.是预测估价对象未来各期的净现金流量,选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.报酬资本化法31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定,更适宜选用 ,计算出物业的收益价格;A.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C.净收益在前若干年有变化的公式D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32.是物业的某种年收益预期价格的比例;A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数33.用收益法股价出租型物业时,物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额,下列有关求取净收益需要扣除费用的表述,不正确的是;A.出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B.由出租人提供家具设备的,应扣除它们的折旧费C.物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D.租约约定一切费用均由出租人负担的,则应将这些费用全部扣除34.报酬率可视为包含五分线报酬率和两大部分A.投资风险补偿报酬率B.缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D.风险报酬率35.关于物业状况调整的表述,不正确的是A.物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格,调整为在估价对象物业状况下的价格B.物业状况调整包括区委状况调整C.物业状况调整包括物业市场状况调整D.可比实例状况好于估价对象状况,则应对可比实例价格作减价调整36.价格和重建价格的下列表述中,不正确的是;A.重置价格又称重置成本B.重置价格通常要比重建价格高C.一般建筑物适用重置价格D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37.下列关于估价上建筑物折旧的表述,不正确的是 ;A.其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B.功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C.建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38.一个高档住宅区附近兴建了一座工厂,该居住区的物业价值下降,这是一种 ;A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧39. 是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A.自然寿命B.有效年龄C.经济寿命D.实际年龄4.下列关于建筑物的有效年龄的表述,不正确的是 ;A.是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B.建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C.当建筑物维修养护正常时,其有效年龄与实际年龄相当D.是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41.某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%;卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为 ;元/㎡ 2200元/㎡元/㎡ 2675元/㎡元㎡ 2625元/㎡元/㎡ 2325元/㎡42.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/㎡,买卖中涉及的税费均由买方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格为元/㎡43.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格元/㎡;44.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/㎡,出租的年末净收益为330元/㎡;假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为;45.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;46.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;47.某宗物业收益期限为38年,通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元,从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10%;该宗物业的收益价格为万元;48.某旧住宅,测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元,因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元,由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元,改旧住宅的现值为万元;49.某建筑物的建筑面积100㎡,单位建筑面积的重置价格为500元/㎡,判定其有效年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%,采用直线法计算其折旧额;则其现值为元二、多项选择题1.物业价格构成中包括了 ;A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.物业折旧E.开发利润2.关于投资价值与市场价值论述,正确的有A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值,是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿,对某物业所评估出的价值;D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的,所不同的是假设前提E.在某一时点,投资价值是惟一的3.物业估价的基本方法包括 ;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法E.折旧法4.下列物业的评估中,适宜用市场比较法的有 ;A.物业开发用地B.普通商品住宅C.教堂D.学校E.标准厂房5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有;A.行政办公楼B.学校C.公园D.影剧院E.加油站6.运用收益法估价的步骤一般包括 ;A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括;A.物业价格受区位的影响很大B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格受供求因素的影响D.物业价格形成的时间较长E.物业价格受交易者个别因素的影响8.城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定,但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行;”A.政府指导价B.市场调节价C.保护价D.政府定价E.最高限价9.物业价格影响因素的表述,正确的有;A.人口数量与物业价格正相关B.对保有物业课税后会导致物业价格上升C.城市中、低收入水平的居民的收入增加,会促使物业价格下降D.房价水平主要取决于低价水平E.综合来看,物业价格与利率有关10.下列关于毛租金乘数法的表述,正确的有;A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数B.毛租金乘数法方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D.毛租金乘数法是一个比较客观的数值E.毛租金乘数法又称为“租售比价”11.关于报酬率的表述,正确的有;A.从全社会来看,报酬率与投资风险正相关B.两宗物业的净收益相等,获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C两宗物业的净收益相等,获取净收益风险小的物业的价值低D.估价时选用的报酬率,应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12.运用市场法估价时,选取可比实例应符合的基本要求包括A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B.可比实例的成交日期应与估价时点相同C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常市场价格E.对一宗物业进行估价,一般应选取1~3个可比实例13.运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下A.统一付款方式B.统一采用人民币C.统一货币单位D.统一采用单价E.统一采用平方米14.下列关于税费负担和正常成交价的表述,正确的有 ;A.按照税法规定,卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B.按照税法规定,契税、印花税都由买方缴纳C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15.关于市场比较法的表述,正确的有 ;A.运用此法估价,首先要拥有大量真实的交易实例,用以从中选取可比实例B.要建立价格可比基础,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C.进行交易情况修正之后,可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D.经过交易日期调整之后,可比实例的价格就变成了在估价时点的价格C.经过物业状况调整之后,可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16.关于重新构建价格的表述,正确的有A.重新购建价格是估价时点时的价格B.重新购建价格是客观的价格C.重新构建价格是重新购建的实际成本D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17.年限折旧法是根据建筑物的来求取建筑物折旧的方法A.经济寿命B.有效年龄C.剩余自然寿命D.自然寿命E.实际年龄参考答案单项选择题4. C5. D6. D7. B8. A9. D10. C 12. B 14. D 15. D 16. A 17. C 18. D 21. D 23. D 24. A 28. B 29. A 31. C 32. B 36. B 37. A 38. D 39. C 40. 44. C 45. B 46. C 47. A 48. D二多项选择题L ABCE 11. ABDE 12. AC14. ACD。
物业评估报告
物业评估报告物业评估是指对房地产资产进行综合评估，包括对房地产的实地考察、数据分析、市场对比等综合性调研。
物业评估报告是评估师依据专业知识和市场实况所做出的评估结论，具有一定的权威性和准确性。
以下是对一处商业物业进行评估的具体报告：一、背景信息被评估的物业位于城市商业中心地段，总建筑面积为10000平方米，包含商业店铺、办公空间和停车位。
目前空置率为10%，周边交通便利，人流量较大。
二、评估方法1. 收入法：根据物业目前的租金收入和预期的租金增长率，计算未来净现值。
2. 成本法：根据物业建筑成本、折旧率和土地价值，估计物业的价值。
3. 市场比较法：通过对周边相似物业的成交价进行比较，得出物业的市场价值。
三、评估结果1. 根据收入法，物业的净现值为1000万元。
2. 根据成本法，物业的价值为800万元。
3. 根据市场比较法，物业的市场价值为1200万元。
综合考虑以上三种方法，得出物业的评估价值为1100万元。
四、风险提示1. 市场波动风险：市场情况的不确定性可能对物业价值造成影响。
2. 竞争风险：周边商业物业的竞争可能会导致租金下降。
3. 政策风险：政策变化对商业地产经营可能造成不利影响。
五、建议考虑到物业实际情况和市场潜力，建议业主略微调整租金策略，增加市场宣传力度，以提升物业的价值和吸引力。
同时，建议业主密切关注市场动态，及时调整经营策略，降低风险。
六、结论本评估报告根据物业的实际情况和市场调研，综合运用多种评估方法，得出物业的评估价值为1100万元。
同时，对市场风险提出了一些风险提示和建议，帮助业主更好地管理物业资产。
商圈物业评估方案
商圈物业评估方案背景商圈是指集聚了大量商业活动的区域，是城市主要的商业活动集聚地。
商圈物业作为商业活动的载体和场所，是商圈经济发展和资本运作的重要支撑。
商圈物业的评估是衡量物业价值的一项标准。
目的商圈物业评估旨在确定商圈物业的市场价值，为物业投资者和金融银行等机构提供判断物业价值、风险及融资等决策依据。
方法商圈物业评估可以采用以下方法：1. 收益法收益法是商圈物业评估中常用的一种方法，其核心思想是通过预测未来收益，来评估物业的价值。
具体的做法是：•预测未来租金收益和物业增值收益，并对未来现金流进行贴现计算。
•使用权益收益率或资本化率加权计算所得现值，即为物业的市场价值。
2. 直接比较法直接比较法是商圈物业评估中较为简单的一种方法，其核心思想是通过比较类似物业的销售价格、租金水平等因素，来确定物业的市场价值。
具体的做法是：•找到与被评估物业相似的物业，比较其销售价格、租金水平、使用年限等因素。
•根据比较结果，确定被评估物业的市场价值。
3. 成本法成本法是商圈物业评估中较为保守的一种方法，其核心思想是通过估算重建成本和减值折旧，来评估物业的价值。
具体的做法是：•评估物业的重建成本，并扣除减值折旧等因素，得出物业的净值。
•根据物业的净值计算其市场价值。
市场情况与前景商圈物业作为商圈经济的重要载体，其市场情况与前景受到商圈经济发展和政策环境等因素的影响。
当前，随着消费升级和服务升级的趋势，商圈经济正变得越来越活跃，商圈物业的市场需求也日益增加。
未来，商圈物业的市场前景也不容乐观。
随着线上消费的不断发展，线下商圈的竞争将越来越激烈，商圈物业所面临的市场压力也会越来越大。
结论商圈物业评估是商圈经济的重要组成部分，通过综合应用三种评估方法，可以确定商圈物业的市场价值，为物业投资者和金融银行等机构提供决策依据。
商圈物业市场前景较为乐观，但同时也要注意线下线上竞争的影响，保持市场敏感性，及时做出调整。
物业管理的物业估价和评估方法
物业交易定价
价值评估
通过比较法、收益法等评 估方法，确定物业的市场 价值。
谈判策略
根据市场行情和对手情况 ，制定合理的报价和谈判 策略。
交易条件
协商交易方式、付款方式 、交付时间等具体交易条 款。
2023
PART 05
物业估价与评估的注意事 项
REPORTING
数据收集的准确性
收集数据时，应确保其来源可靠、准 确度高，避免使用不实或过时的数据 。
建筑质量和配套设施
物业的地理位置对其价值产生显著影响， 位于城市中心或商业区的物业价值通常较 高。
建筑质量和配套设施的优劣也是影响物业 估价的重要因素，高质量的建筑和完善的 配套设施会增加物业的价值。
2023
PART 02
物业估价方法
REPORTING
市场比较法
总结词
通过比较类似物业的市场价格来评估物业价值的方法。
静态评估法
总结词
静态评估法是一种基于当前市场价值的评估方法，不考虑时间变化对物业价值的影响。
详细描述
静态评估法以物业的当前市场价值为基础，通过比较类似物业的市场价格、租金水平等 因素，得出评估结果。这种方法操作简便，但忽略了时间变化对物业价值的影响，可能
存在一定误差。
综合评估法
总结词
综合评估法是一种结合动态和静态评估方法的综合评估方法，考虑了时间变化和当前市场价值对物业 价值的影响。
定期更新数据，以反映物业市场的最 新动态和变化。
对收集到的数据进行筛选、清洗和整 理，确保数据的真实性和完整性。
评估方法的适用性
根据物业的类型、地理位置、 用途等因素，选择合适的评估 方法。
结合实际情况，对评估方法进 行适当的调整和改进，以提高 评估结果的准确性和可靠性。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
物业经营管理课程
物业经营管理第一章物业经营管理概述1、物业经营管理的性质和管理对象随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
属于服务性行业，又是经营性行为，及时服务性单位，又是经营性企业。
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
2、物业经营管理的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。
3、管理型物业管理企业，专业型物业管理企业，综合型物业管理企业的区别。
管理型物业管理企业----是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置。
专业型物业管理企业----是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，获得物业管理业务综合型物业管理企业----是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次4、物业经营管理的类型划分为管理型、专业性和综合型三种5、物业管理企业的工作容通常分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资的目的与容投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
房地产投资如何正确评估物业价值
房地产投资如何正确评估物业价值对于房地产投资者来说，正确评估物业价值是一个至关重要的任务。
只有通过准确的评估，才能做出明智的投资决策，避免财务风险和损失。
本文将介绍一些房地产投资者常用的方法和工具，以帮助他们正确评估物业价值。
一、市场调研与数据分析在评估物业价值之前，首先需要进行市场调研和数据分析。
投资者可以通过以下途径获取相关数据：阅读行业报告、查看市场统计数据、收集房地产交易信息、关注政策变化等。
通过对市场供需状况、销售趋势、租赁价格、土地调控等因素的研究，可以更好地了解物业所在地区的发展前景和投资潜力。
二、物业概况与位置分析在评估物业价值时，物业的概况和位置是重要的考虑因素。
投资者需要了解物业的建筑面积、房间数量、楼层高度、装修情况等基本信息，以及其所在地区的交通便利性、配套设施、教育资源、商业氛围等因素。
这些因素会直接影响物业的吸引力和潜在市场价值。
三、租金收益与现金流分析物业的租金收益是投资者评估物业价值的重要参考指标之一。
通过对租金市场的调研，确定该地区类似房产的租金水平。
然后，将租金收入与房屋管理费、维护费、折旧费等费用进行对比，计算出净租金收益。
最后，将净租金收益与物业的市场价值进行比较，以确定物业的投资回报率和现金流情况。
四、比较市场法比较市场法是一种常用的物业评估方法，它通过对类似物业在同一地区的销售价格进行对比，来确定目标物业的市场价值。
投资者可以查看相关房地产网站和中介公司的信息，了解同类物业的价格走势和交易情况。
同时，应注意选择与目标物业具有相似特征（如建筑面积、楼层高度、装修程度等）的物业进行比较，以提高评估结果的准确性。
五、收益法收益法是一种较为复杂但较为精准的物业评估方法。
它基于物业的未来收益潜力来确定其市场价值。
投资者需要考虑物业的租金收入、长期增值潜力、市场变动等因素，并运用现金流贴现计算方法来确定物业的现值。
这种方法适用于那些有稳定租金来源、长期投资计划和较为复杂的物业类型（如商业地产）的投资。
商业物业估值方法
商业物业估值方法
商业物业估值是指对商业物业进行价值评估的过程，以确定其市场价值和租赁价值。
商业物业估值方法涵盖了多种方法和技术，包括收益法、比较法、成本法等。
以下是一些常用的商业物业估值方法。
1.收益法
收益法是商业物业估值中最常用的方法之一，适用于多种类型的物业，如办公楼、零售物业和工业物业。
该方法基于物业的收益和现值来确定其价值。
该方法将物业的净收益除以一个适当的折现率，以确定物业的现值。
该方法的优点是它可以提供一种相对准确的估价，但需要考虑到许多因素，如租户的信誉度、物业维护费用等。
2.比较法
比较法通常用于估计住宅物业的价值，但也可以应用于商业物业。
该方法比较物业与其他类似物业的销售数据，以确定物业的市场价值。
该方法的优点是它比较容易理解，并且可以提供一个合理的市场价值。
3.成本法
成本法基于物业建造或重建的成本来确定其价值。
该方法适用于新建物业和重建物业，但不适用于老旧物业。
该方法的优点是它可以提供一个相对准确的估价，但需要考虑到许多因素，如物业的磨损程度、物业的折旧费用等。
总之，商业物业估值方法有多种，每种方法都有优点和缺点。
鉴于商业物业估值的复杂性和多样性，选择适当的估值方法非常重要。
- 1 -。
物业管理工作中的投资与收益分析
物业管理工作中的投资与收益分析随着城市化进程的加速，物业管理在现代社会中扮演着越来越重要的角色。
物业管理涉及到的投资与收益问题备受关注。
本文将从不同角度对物业管理中的投资与收益进行分析。
一、规划与设计投资的回报在物业管理中，规划与设计是投资的首要环节。
合理的规划和设计可以提升物业的价值，增加投资回报。
规划和设计方面的投入主要包括人力、技术和咨询费用等。
这些投资将通过提高物业可持续发展的效果和增加物业市场竞争力而获得回报。
二、设备与设施维护的投资价值物业管理中的设备与设施维护是一项重要的投资。
物业维护和保养的投资将保证设备和设施的正常运行，延长使用寿命。
同时，定期的保养和维护还可以避免设备故障和事故发生，减少维修费用，提高物业的安全性和可靠性。
因此，设备与设施维护投资的价值不容忽视。
三、人力资源管理的投资回报物业管理离不开精英的人力资源。
通过对员工的培训和发展，物业管理公司可以提高人力资源的价值和贡献。
良好的人力资源管理可以提高员工的工作效率和满意度，减少员工的流失率，从而减少人力资源管理上的投资成本。
同时，高素质的员工和专业的管理团队也能够提高物业管理的水平，增加物业的价值。
四、市场前景和租金收益的分析物业管理中的投资与收益分析离不开对市场前景和租金收益的评估。
通过对市场需求的研究，物业管理公司可以准确评估物业投资的潜力和回报。
同时，合理的租金策略和租赁合同管理也能够提高物业的租金收益。
因此，市场前景和租金收益的分析是物业管理投资与收益分析的重要方面。
五、环境保护与可持续发展的投资价值在当今社会，环境保护和可持续发展已经成为投资的重要考虑因素。
物业管理公司通过投资环境保护措施，如节能减排、绿化工程等，可以提高物业的可持续发展水平和价值。
同时，环境友好的物业管理也能够提升物业的品牌形象，增加投资回报。
综上所述，物业管理中的投资与收益分析是一个涉及多个方面的庞大课题。
合理规划与设计、设备与设施维护、人力资源管理、市场前景与租金收益分析以及环境保护与可持续发展等都是物业管理投资与收益分析的重要内容。
物业价值及价格评估技巧及范例精解
物业价值及价格评估技巧及范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因二、物业价格的特征三、物业价格体系四、影响物业价格的因素第二节物业价格评估技巧一、物业价格评估的意义二、物业估价的原则三、物业价格评估的程序第三节物业估价方法一、成本估价法二、市场比较法三、还原收益法第四节房地产价格的管理技巧一、房地产价格的含义及特点二、房产价格政策三、房产价格管理四、房产价格评估五、土地价格的概念、构成与评估技巧六、房屋价格与土地价格的关系第五节物业估价范例精解范例一上海某房地产估价报告书范例二建筑物资产估价范例精解范例三土地估价范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格、土地价格渗透在建筑物的价值中、当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时、土地的价值也得到实现、当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时、土地的价值也从中体现。
城市土地主要用于建房、房子必须建在地上（特殊情况例外）、房地合一、房地不可分是普遍公认的、没有孤立于地产之外的房产、也没有不发展房产的地产、房屋一旦在地上兴建起来、它的价格同时反映该土地的价格。
所以、一般情况下、房产价格和地产价格综合起来、以房价或楼价的形式反映。
物业商品的价格、和一般的商品价格一样、是以货币表示的商品的交换价值、它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。
二、物业价格的特征由于物业与一般商品的区别、其价值构成与价格形式上都存在着与一般商品存在着差异：其特征如下：1.物业价格的二元性物业是建筑物与土地的统一物、土地是物业构成的直接要素。
在一般情况下、物业价格是建筑物价格与土地价格之和、这就规定了在研究和评估物业的价格时、其内涵上具有双重的实体基础、一部份来源于建筑物的建设所形成的价格、另一部份则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。
2.物业价格的区域性由于商品流通因素的影响、在市场经济条件下、任何商品都有区域性的价格。
资产评估收益法案例
资产评估收益法案例
资产评估收益法，也称为收益法，是一种常见的资产评估方法，用于确定资产的价值。
它基于资产所能产生的未来收益，并将其折现到现值，以反映其当前的价值。
下面是一个资产评估收益法的案例：
假设一个公司拥有一座商业物业，用于出租给不同的商家。
为了确定这座物业的价值，公司决定使用资产评估收益法。
首先，公司需要确定该物业的年净收益。
假设该物业每年的租金总额为100万元，扣除物业管理费、维护费用和其他费用，估计年净收益为80万元。
其次，公司需要确定折现率。
折现率是考虑到时间价值的因素，用于将未来的现金流量转换为当前的价值。
根据市场情况和风险因素，公司决定使用10%的折现率。
然后，公司将年净收益除以折现率，以计算出资产的现值。
在这个案例中，80万元除以10%的折现率，得到资产的现值为800万元。
最后，公司还可以考虑其他因素对资产价值的影响进行调整。
例如，
物业的地理位置、租户稳定性、市场需求等因素都可能对资产的价值产生影响。
通过使用资产评估收益法，该公司可以确定这座商业物业的价值为800万元。
这个价值可以作为公司进行决策的依据，例如出售物业、融资或作为财务报表中的资产价值。
同时，通过比较不同资产的价值，公司还可以进行投资组合的优化。
需要注意的是，资产评估收益法有其局限性，它是基于未来预测的现金流量，并且需要合理的折现率选择。
因此，在使用这种方法进行资产评估时，需要进行充分的市场调研和风险分析。
物业管理中的物业评估与估价
物业管理中的物业评估与估价物业评估与估价是物业管理中非常重要的环节。
它通过对物业的各项特征进行准确评估，进而确定物业的价值。
本文将介绍物业评估与估价的意义、方法以及应用场景。
一、物业评估与估价的意义物业评估与估价的主要目的是为了确定物业的市场价值以及租金等级，从而为物业交易、融资等提供准确的依据。
具体意义如下：1. 市场定价：物业评估与估价可以帮助物业所有者或物业经营者确定合理的市场定价，避免出现价格过高或过低的情况。
2. 投资决策：评估与估价能够提供客观的物业价值信息，为投资者提供参考，帮助他们做出决策。
3. 资产管理：通过定期评估与估价，物业管理者可以了解物业的价值变化情况，从而制定相应的管理策略。
4. 财务报表：物业评估与估价结果可以反映在资产负债表中，对于公司的财务报表具有重要的影响。
二、物业评估与估价的方法物业评估与估价的方法多种多样，下面列举几种常见的方法：1. 市场比较法：该方法通过对相似物业的成交价格进行比较，从而确定目标物业的价值。
它适用于判断市场供需情况和相似物业的市场价值。
2. 收益法：该方法通过对物业的潜在收益进行估算，确定物业的价值。
它适用于投资物业，比如商业物业、租赁物业等。
3. 成本法：该方法是以物业重建成本为基础，考虑物业使用寿命、折旧等因素，计算出物业的价值。
4. 投资回报法：该方法是通过预测物业的租金收入和增值潜力，计算物业的投资回报率，从而确定物业的价格。
三、物业评估与估价的应用场景物业评估与估价广泛应用于以下几个场景：1. 房地产交易：物业评估与估价是房地产交易不可或缺的环节。
买卖双方可以通过评估与估价结果确定物业价格，促成交易的进行。
2. 融资贷款：在融资贷款过程中，银行或金融机构通常需要对抵押物进行评估与估价，以确定抵押品的价值，作为贷款的借款额度。
3. 物业管理：物业管理者可以通过定期评估与估价了解物业的价值变化情况，制定相应的管理策略。
4. 税务评估：物业的评估与估价结果对税务部门征收相关税收也具有重要影响。
物业管理的资产评估与管理
通过估算重新购置相同物业所 需成本来评估物业价值，考虑 建筑物的折旧、土地使用权剩 余年限等因素。
价值影响因素分析
01
02
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04
市场供需关系
供求关系的变化直接影响物业 价值，需求增加或供应减少可 能导致物业价值上升。
经济环境
经济发展状况、通货膨胀率、 利率等因素对物业价值产生影 响。
政策法规
促进企业发展
物业管理资产是企业的重要资源，通过评估可以发 现潜在的增值空间，为企业发展提供决策依据。
物业管理资产评估的流程与标准
01 收集资料 收集相关的财务报告、审计报告、资产明细等资料。
02 现场勘查 对物业管理的各项资产进行实地勘查，了解资产的实 际状况。
03 价值评估 根据市场比较法、重置成本法等方法对资产进行价值 评估。
04
出具报告
根据评估结果出具详细的评估报告，包括评估方法、 评估过程和评估结果等。
05
标准
应遵循国家相关法律法规、行业标准和规范，同时结 合实际情况进行评估。
02
物业管理资产类型与评估方法
物业类型与特点
80%
住宅物业
以居民居住为主要功能，物业价 值受地理位置、周边环境、房屋 质量等因素影响。
100%
用寿命，提高了商业中心的整体价值。
某办公楼物业管理资产风险管理案例
总结词
该案例主要介绍了某办公楼物业管理资产风险管理的策略和实施效果，包括对自然灾害 、人为破坏等方面的风险管理。
详细描述
该办公楼物业管理资产风险管理采用了多种策略，包括购买保险、建立应急预案、定期 进行安全检查等。同时，还针对不同类型的风险制定了相应的应对措施，如地震、洪水 等自然灾害的防范措施和恐怖袭击、火灾等人为破坏的应对措施。通过这些措施，有效
物业管理知识之物业估值
物业管理知识之物业估值物业估值是指对物业进行评估、估价的过程。
随着房地产市场的快速发展，物业估值也成为了物业管理工作中不可或缺的一环。
本文将从两个方面来说明物业估值的相关知识。
一、物业估值的意义物业估值是指对物业进行价值评估，它具有以下的意义：1、资产计价：物业估值是一项资产计价工作，它能够为物业的管理、开发、出售等工作提供准确的资产价值，有利于物业的财务管理和资产管理。
2、投资决策：物业估值提供了决策者对于物业价值的把握，因此，对于物业的投资决策和价值管理具有重要的意义。
3、购买过户：在购房、房产过户等过程中，物业估值具有准确的作用，可以为买方、卖方和政府提供参照和保证，有助于各方面的合理交易。
4、监管控制：物业估值也是房地产市场监管控制的一个重要手段，它能够保证房地产市场的健康发展和秩序稳定。
二、物业估值的方法针对不同的物业类型，物业估值的方法也会有所不同，但一般的物业估值方法总结如下：1、收益法：收益法常用于商业地产、产权物业等，通过预测未来的收益来估计投资物业的价值。
2、成本法：成本法常用于新开发的物业，它通过测算工程投入的总成本来确定物业的价值。
3、市场比较法：市场比较法常用于二手房、房地产项目、土地等，它通过对当地其他物业相似物业的收益、成本、运行状态等进行比较，得出物业估值。
4、混合法：混合法是以上三种方法的综合运用，它能够有效避免各种估值方法的缺点和不足，得到更加准确的物业估值。
三、注意事项1、遵循估价规范：国家或地方规定了各种物业估价、计价规范，物业管理公司需要严格遵守，确保物业估价的准确性和公正性。
2、准确获取信息：物业估值的准确性需要大量的数据支持，物业管理公司需要了解各种市场信息、物业运行情况等，确保获取的数据准确、真实。
3、预测趋势：在进行物业估值时，需要对未来的经济、政策、市场等因素进行预测，确保估值的可靠性。
4、保密操作：物业估值的结果涉及到物业的价值，物业管理公司需要对物业估值及其资料进行保密，确保不会被泄露给不相关人员。
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告1. 引言收益法资产评估是一种常用的资产估值方法，适用于评估具有现金流产生能力的资产。
本报告旨在通过收益法资产评估方法，对特定资产的价值进行定量分析和评估。
2. 资产背景在进行资产评估之前，首先需要了解所评估资产的背景信息。
本文以某ABC公司的一处商业物业为例进行说明。
该商业物业位于城市中心的商业区，总建筑面积为5000平方米，租户主要是知名零售品牌和服务提供商。
3. 收益法资产评估方法收益法资产评估方法通过预测资产未来的现金流，并将其折现到现值，从而确定资产的价值。
下面是具体的步骤：3.1 确定资本化率资本化率是对未来现金流进行折现的比率，反映了市场对资产的风险和预期回报的估计。
资本化率通常是由市场上类似资产的交易数据、行业趋势和专业评估师的经验综合决定的。
3.2 预测未来现金流预测未来现金流是收益法评估的关键步骤。
通过考虑租金收入、运营费用、维护成本和其他相关因素，可以估计未来现金流的大小和增长趋势。
3.3 折现现金流将预测得到的未来现金流按照确定的资本化率进行折现，得到每一期现金流的现值。
通常，越远的现金流将被折现得越低，反映了现金流的时间价值。
3.4 计算资产的净现值将折现后的现金流相加，得到资产的净现值。
如果净现值为正，则表示资产的价值高于投资成本；如果净现值为负，则表示资产的价值低于投资成本。
4. 数据分析与估值结果在本案例中，我们收集了相关数据并进行了评估分析。
假设资本化率为8%，预计未来5年的现金流如下表所示：年份现金流量（万元）1 8002 9003 9504 10005 1100将上述现金流按照8%的资本化率进行折现，并相加得到净现值为2,383万元。
根据净现值的计算结果，我们可以认为该商业物业的价值高于投资成本，具有一定的投资潜力。
5. 结论通过收益法资产评估的步骤和数据分析，我们得出了对某ABC公司商业物业的价值估计。
然而，需要注意的是，资产评估是一项复杂的任务，涉及到多个因素的综合考虑。
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到它，是相对缺乏而不是绝对缺乏 ３、有效需求－－指对物品有支付能力的需要，不但愿买
而且有能力购买
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路漫漫其悠远
三、物业价格的特征 （一）与其一般商品价格的共同点
１、都是价格，用货币来表示 ２、都有波动，受供求因素影响 ３、都是按质论价，优质高价，劣质低价
Hale Waihona Puke （用市场比较法求）3、影响物业价值的因素：有区位、新旧、供求、物管等，主
要取决三个：①未来收益的大小 ②获得净收益期限的长短
③获得净收益的可靠性。
4、收益性物业产权人通常将物业出租给他人使用。
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路漫漫其悠远
第二节 收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件 二、物业价格的形成条件 三、物业价格的特征
（2）市场价格与理论价格的关系
1、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 2、正常市场下，市场价格与理论价格相吻合，围绕理论价格而上下波动
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路漫漫其悠远
四、总价格和单位价格
（一）总价格的含义 ----指一宗或某一区域范围内的物业整体的价格 （二）单位价格的含义 ----土地单价是指单位土地面积的土地价格 ----土地与建筑合在一起的物业单价是指单位建筑面积的价格 ----价格单位由两上方面构成：货币、面积
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路漫漫其悠远
五、实际价格和名义价格
（一）实际价格的含义 ----指成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时
一次付清的价格折现到成交日期时的价格 （二）名义价格的含义 ---指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清价格 ----P.81举例
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路漫漫其悠远
六、现房价格和期房价格
----现货、现房、期货、期房（目前未建，将来建的房屋为标的物的价格） 提示：在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格
七、起价、标价、成交价和均价
起价---所推销的商品房的最低价格 标价---又称报价、表格价，是出售者在其“价目表”上价格 成交价---买卖双方实际交易的价格，买卖合同中写明的价格 均价----所销售商品房的平均价格。有标价的平均价格和成交价
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路漫漫其悠远
一、使用价值和交换价值 任何物品能够成为商品，必须是有用物，能满
足某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方 接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。
交换价值的前提是有使用价值，没有使用价值 肯定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用 价值。
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路漫漫其悠远
二、投资价值和市场价值----掌握!
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路漫漫其悠远
三、成交价格、市场价格和理论价格----掌握!
（一）成交价格的含义----简称成交价，在一笔物业交易中双方实际达 成交易，买者愿付，卖者接受的货币额、商品或其他有价物
（1）成交价格的形成机制 1、卖价—站在卖方的角度，出售物业时所愿意接受的价格 2、买价--站在买方的角度，出售物业时所愿意支付的价格 3、卖价和买价都只是双方中某一方所愿意接受的价格 （2）成交价格的过程 1、正常成交价格----公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、无利害关系 2、非正常成交价格 （3）成交价格的交易方式 1、招标成交价 2、拍卖成交价 3、挂牌成交价 4、协议成交价
（二）与其一般商品价格有的不同点
１、受区位的影响很大 ２、实质上是物业权益的价格 ３、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ４、物业价格形成的时间较长 ５、容易受交易者的个别因素的影响
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路漫漫其悠远
第三节 收益性物业价值和价格种类
一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 四、总价格和单位价格 五、实际价格和名义价格 六、现房价格和期房价格 七、起价、标价、成交价和均价 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 九、买卖价格、租赁价格 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 十一、原始价值、账面价值、市场价值
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路漫漫其悠远
一、物业价格的概念和形成条件
1、概念 和平地获得他人的物业所必须付出的代价----货币
额、商品或其他有价物。 2、形成条件
物业价格用货币来表示，惯例上也用货币来偿付，但 也可以有实物或劳务等其他形式来偿付。
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路漫漫其悠远
二、物业价格的构成条件－－掌握！
物业要有价格与其他商品要有价格一样，需要具备： 有用性、稀缺性和有效需求 １、有用性－－能满足人们的某种需求，经济学称为使用
收益性物业价值评估
路漫漫其悠远
2020/3/22
第四章 收益性物业价值评估
(本讲共五个章 节)
版权所有：江西行政学院•2职培中心
本章关注考点
❖物业价格的特征 ❖收益性物业价值和价格的种类 ❖影响收益物业价格的因素
❖ 收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤
•3
路漫漫其悠远
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
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路漫漫其悠远
（二）市场价格的含义----指某种物业在市场上的一般、平均水平价
格，是该类物业大量成交价格的抽象结果
（三）理论价格的含义----理论价格是经济学假设的“经济人”的行
为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格
（1）价格与供求的关系
1、价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的 2、供给量与需求量又受价格的影响，通过价格的调节达到均衡
收益性物业的概述 收益性物业价格的概念和特征 收益性物业价值和价格的种类 影响收益性物业价格的因素 收益性物业估价的基本方法
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路漫漫其悠远
第一节 收益性物业的概念
1、收益性物业：直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。
2、待出租的空置物业：公寓或写字楼存在出租现象，没有直
接产生收益但仍属于收益性物业。
（一）投资价值的两种含义 1、指值得投资，某种物业项目具有投资价值 2、从某个特定的投资者角度所衡量的价值，基于个人的需要或意愿，对该物业
所评估的价值 （二）市场价值 是指该物业对于一个典型的投资者（代表了市场上大多数的观点）的价值 （三）二者关系 1、投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 2、市场价值是客观的、非个人的价值 3、在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同 4、当投资价值大于市场价格时，说明值得投资，否则就不值得