第四章 收益性物业价值评估
《物业经营管理》第四章第一节第二节讲义
第二节 收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念（大纲不要求） 二、物业价格的形成条件 三、物业价格的特征
第二节 收益性物业价格的概念和特征
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有 用性、稀缺性和有效需求——价格形成机制。 1、有用性
是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经
济学上称为使用价值。 2、稀缺性 是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到 它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
二、物业价格的形成条件 3、有效需求 是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿
意购买而且有能力购买。
需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，
考试要求
掌握 物业价格的构成，投资价值、市场价值、成
交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法 和收益法的用途、适用对象和操作步骤。 熟悉 了解 收益性物业价格及其特征，收益性物业价格 影响收益性物业价格的因素，市场法和成本 和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。 法的应用。
考试要点说明
第一节 收益性物业的概念
【典型考题•多选题】
下列物业中，属于收益性物业的有（ A．餐馆 C．商业停车场 B．自用仓库 D．加油站 ）。
E．出租用标准厂房
【正确答案】ACDE
第一节 收益性物业的概念
二、影响收益性物业价值的因素 影响收益性物业价值的因素最终都体现在未来能够带 来的收益这一最核心、最直接的因素上。
相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全， 价格可能较高。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业物业价格特征
2、物业价格本身主要的五个特征：
物业管理的物业评估与价值评估
结论：该工业园区地理位置优越，产业政策支持力度大，建筑质量可 靠，配套设施齐全，租户结构优质，市场价值较高
THANKS
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资源优化配置
根据评估结果，合理配置物业管理资源，提高管理效 率。
风险控制
通过综合运用物业评估与价值评估，及时发现和应对 潜在风险，保障物业的稳定运营。
04
案例分析
案例一：某住宅小区的物业评估与类型：住宅小区
评估内容：物业的地理位置、 周边环境、建筑质量、配套设
施、绿化率等
物业交易定价
01
通过对物业进行价值评估，为物业交易提供合理的定价依据，
保障交易双方的利益。
投资决策
02
投资者可根据物业价值评估的结果，决定是否进行投资或调整
投资策略。
融资需求
03
物业价值评估可作为融资的依据，为物业所有者提供资金支持
。
物业管理中物业评估与价值评估的综合应用
综合管理策略制定
结合物业评估与价值评估的结果，制定全面的物业管 理策略，确保物业的持续增值。
03
价值评估：根据市场比较法和收益法，综合考虑物业的各项指标，评 估其市场价值和投资价值
04
结论：该商业写字楼地理位置优越，商业氛围浓厚，建筑质量可靠， 配套设施齐全，租户结构优质，市场价值较高
案例三：某工业园区的物业评估与价值评估
01 02 03 04
物业类型：工业园区
评估内容：物业的地理位置、产业政策、建筑质量、配套设施、租户 结构等
物业评估的流程
明确评估目的和范围
根据评估需求，确定评估的具体 目的和物业范围。
物业管理中的物业评估与价值评估
物业管理中的物业评估与价值评估在物业管理领域，物业评估和价值评估是两个重要且不可分割的概念。
物业评估是对物业的各项属性和状态进行全面评估，以确定物业的优劣和改进方向。
而价值评估则是对物业进行评估，以确定其在市场上的价值。
本文将探讨物业管理中的物业评估与价值评估之间的关系，并分析它们的应用和重要性。
一、物业评估与价值评估的关系物业评估和价值评估有着密切的联系，它们是相互补充的概念。
物业评估主要关注物业的各项属性和状况，包括建筑物的结构和设施，环境条件，设备维护等方面。
而价值评估则是对物业的价值进行测算，考虑的因素包括物业的位置，市场需求，租金水平等。
物业评估是基于物业的具体情况进行的，通过评估物业的各个要素，可以确定物业的优劣和改进方向。
而价值评估则是在物业评估的基础上，综合考虑市场因素和竞争环境等因素，确定物业在市场上的价值。
可以说，物业评估是价值评估的前提和基础。
二、物业评估的意义与应用1. 了解物业的状况和问题物业评估可以全面了解物业的状况和问题，包括建筑物的结构和设施是否完好，环境条件是否良好，设备是否正常运行等。
通过评估，可以及时发现问题并采取相应的措施进行修复和改进，确保物业的正常运行和安全。
2. 制定物业管理策略和计划物业评估的结果可以为物业管理提供参考，制定相应的管理策略和计划。
通过评估，可以确定物业的优劣和改进方向，明确管理目标和重点，合理安排资源和人力，提高物业管理的效率和质量。
3. 提升物业价值和竞争力物业评估不仅可以发现问题和改进方向，还可以提升物业的价值和竞争力。
通过评估，可以了解物业在市场上的位置和潜力，为物业的定位和市场营销提供参考。
合理利用评估结果，可以吸引更多的租户或买家，提高物业的收益和价值。
三、价值评估的意义与应用1. 确定物业的市场价值价值评估是对物业在市场上的价值进行测算，是为物业的交易和投资决策提供依据。
通过评估，可以确定物业的市场价值，为买卖双方提供公正和客观的参考，减少信息的不对称性，保护各方的利益。
物业管理的物业估价和评估方法
物业交易定价
价值评估
通过比较法、收益法等评 估方法，确定物业的市场 价值。
谈判策略
根据市场行情和对手情况 ，制定合理的报价和谈判 策略。
交易条件
协商交易方式、付款方式 、交付时间等具体交易条 款。
2023
PART 05
物业估价与评估的注意事 项
REPORTING
数据收集的准确性
收集数据时，应确保其来源可靠、准 确度高，避免使用不实或过时的数据 。
建筑质量和配套设施
物业的地理位置对其价值产生显著影响， 位于城市中心或商业区的物业价值通常较 高。
建筑质量和配套设施的优劣也是影响物业 估价的重要因素，高质量的建筑和完善的 配套设施会增加物业的价值。
2023
PART 02
物业估价方法
REPORTING
市场比较法
总结词
通过比较类似物业的市场价格来评估物业价值的方法。
静态评估法
总结词
静态评估法是一种基于当前市场价值的评估方法，不考虑时间变化对物业价值的影响。
详细描述
静态评估法以物业的当前市场价值为基础，通过比较类似物业的市场价格、租金水平等 因素，得出评估结果。这种方法操作简便，但忽略了时间变化对物业价值的影响，可能
存在一定误差。
综合评估法
总结词
综合评估法是一种结合动态和静态评估方法的综合评估方法，考虑了时间变化和当前市场价值对物业 价值的影响。
定期更新数据，以反映物业市场的最 新动态和变化。
对收集到的数据进行筛选、清洗和整 理，确保数据的真实性和完整性。
评估方法的适用性
根据物业的类型、地理位置、 用途等因素，选择合适的评估 方法。
结合实际情况，对评估方法进 行适当的调整和改进，以提高 评估结果的准确性和可靠性。
物业价值评估
物业价值评估物业价值评估（Property Valuation）是对房屋、土地和其他物业进行的一项评估，重要的评估目的是确定物业的市场价值。
物业价值评估对于房地产市场的买卖、租赁和融资等活动都具有重要意义。
物业价值评估是一个综合性的过程，通常包括以下几个步骤：首先，评估师将进行物业的实地勘察。
评估师将对物业的内部和外部进行检查，以获取物业的基本信息，包括建筑面积、房间数量、装修状况、土地面积、位置等。
其次，评估师将收集市场数据。
评估师将查看与物业相似的其他物业的成交价格、租金、销售状况等数据，以确定物业的市场定位和潜在价值。
然后，评估师将对物业进行估价。
评估师将结合实地勘察和市场数据，使用不同的估价方法（如收益法、成本法和比较法）来对物业进行估值。
这些方法可以根据物业的不同特点和市场环境进行调整，以尽可能准确地确定物业的价值。
最后，评估师将出具评估报告。
评估报告将详细说明评估师的调查和评估过程，以及得出的结论和建议。
评估报告通常会包括物业的基本信息、市场定位、估值方法和结果，以及相关的市场数据和调研。
物业价值评估对于房地产市场的各方都具有重要意义。
对于买家和卖家来说，物业价值评估可以帮助他们确定物业的合理买卖价格，避免过高或过低的交易。
对于租赁市场来说，物业价值评估可以帮助房东和租户确定合理的租金水平，以保证租赁关系的公平和稳定。
对于金融机构来说，物业价值评估可以作为决定贷款金额的重要依据。
然而，物业价值评估也面临一些挑战和局限。
首先，评估师需要准确获取物业的信息和市场数据，而这些信息可能存在不完全或不准确的情况。
其次，市场环境和条件的变化也会对物业价值产生影响，因此评估结果可能随时间的推移而变化。
最后，评估师的主观判断和偏见也可能对评估结果产生影响，因此有时不同的评估师可能得出不同的价值。
总之，物业价值评估是一个复杂而重要的过程，可以帮助参与房地产市场的各方做出理性和明智的决策。
然而，评估结果仅供参考，实际的交易和决策还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争状况和需求预测等。
物业管理-收益性物业估价的基本方法
收益性物业估价的基本方法物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
物业估价的三大基本方法：市场法：基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值；成本法：基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；收益法：基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，但不应相互替代。
在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。
一、市场法（一）市场法概述1．市场法的含义市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
2．市场法的适用对象（掌握）市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
3．市场法适用的条件市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
4．市场法估价的操作步骤（掌握）4大步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。
其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。
价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。
（二）搜集交易实例（了解）一般包括：①交易实例物业的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况。
（三）选取可比实例（了解）从搜集的交易实例中挑选可用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型（指的是交易目的和交易方式，比如买卖、租赁；协议、招标、拍卖、挂牌等）应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
物业经营管理课程
物业经营管理第一章物业经营管理概述1、物业经营管理的性质和管理对象随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
属于服务性行业，又是经营性行为，及时服务性单位，又是经营性企业。
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
2、物业经营管理的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。
3、管理型物业管理企业，专业型物业管理企业，综合型物业管理企业的区别。
管理型物业管理企业----是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置。
专业型物业管理企业----是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，获得物业管理业务综合型物业管理企业----是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次4、物业经营管理的类型划分为管理型、专业性和综合型三种5、物业管理企业的工作容通常分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资的目的与容投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
物业管理中的投资回报与收益评估
物业管理中的投资回报与收益评估在物业管理领域，投资回报与收益评估是一项至关重要的工作。
它为物业管理者提供了一个评估项目可行性和盈利能力的框架，帮助他们做出明智的决策。
本文将探讨物业管理中的投资回报与收益评估，并提供一些有效的方法和工具。
1. 简介物业管理涉及到管理和维护各种类型的不动产，包括住宅、商业和工业物业。
在决定是否投资物业管理项目时，投资回报和收益评估是至关重要的。
回报率是评估投资项目盈亏平衡的关键指标，而收益评估则提供了一个项目的盈利潜力的估算。
2. 投资回报率计算投资回报率可以通过计算项目投资的净现值和内部收益率来确定。
净现值是将所有投资和回报的现金流考虑在内后得出的一个净利润数字。
内部收益率是项目投资的折现率。
这两个指标可以帮助决策者判断项目是否值得投资。
3. 收益评估方法在进行物业管理项目的收益评估时，有几种常见的方法可供选择。
其中包括静态法、动态法和市场比较法。
静态法基于项目现有的收入和成本进行评估，通常用于评估租赁物业。
它包括计算项目的成本、收入和净收入，并根据项目市场价值来确定收益。
动态法则考虑未来的现金流量，并根据未来的预测收入和成本来确定项目的现值。
该方法适用于物业销售和发展项目。
市场比较法则通过对类似物业的市场交易数据进行比较，来确定物业的市场价值和收益潜力。
这种方法通常用于评估物业转让项目。
4. 制定投资策略在评估投资回报和收益之后，物业管理者需要制定相应的投资策略。
这包括确定适当的投资组合、资金分配和风险管理策略。
通过制定明确的投资策略，管理者能够更好地管理风险，提高投资回报率，并最大限度地实现收益。
5. 监测和评估一旦项目开始实施，物业管理者需要定期监测和评估项目的投资回报和收益情况。
这可以通过比较实际收益和预期收益来实现。
如果项目的投资回报不符合预期，管理者可能需要采取相应的措施来提高项目的盈利能力。
6. 结论物业管理中的投资回报与收益评估是关键的决策工具，在决定是否投资物业项目时起着重要的作用。
第四章 收益型物业价值评价
第四章收益型物业价值评估第一节收益型物业的概念1、简述收益型物业的概念？答：物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。
收益型物业是只能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看他目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
2、简述影响收益型物业价值的因素有哪些？答：未来能够带来收益是影响收益型物业价值的因素中，最核心、最直接的因数。
对未来能够带来的收益予以具体化，收益型物业价值的高低主要取决于下列3各因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高；（2）获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业价值就越高；（3）获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高。
第二节收益性物业价格的概念和特征1、简述收益型物业价格的概念？答：物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
2、简述物业价格的形成条件？答：物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
（1）有用性：有用性是指物品能满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。
（2）稀缺性：稀缺性是指物品的数量没有多到使每一个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
（3）有效需求：有效需求是指物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
3、简述物业价格的特征（物业价格与一般物品价格的共同点和区别）？答：物业价格主要有以下五个特征：①物业价格受区位影响很大。
物业区位的好坏最常见、最简单的方法使用距离来衡量。
距离可分为空间距离、交通路线距离和交通时间距离。
现在人们越来越重视交通时间距离。
②物业价格实际上是物业权益的价格。
第四章收益性物业价值评估解析
1、租赁价格通常称为租金。 2、房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准 成本租金和福利租金
十、市场调节价、政府指导价和政府定价 P86
（一）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场 竞争形成的价格。
（二）政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他 有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅 度，指导经营者制定的价格。
及步骤 管 理
3
2020年10月25日 Edited by L.hua
要点整理
物
物业价格构成
业 投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联
经 系和区别
市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操
营 作步骤
管
（收益性）物业价格和价格种类 收益性物业价值和价格种类
理 收益法估价的基本公式及其应用
七、起价、标价、成交价和均价 P83-84
（一）起价 1、起价是指所销售的商品房的最低价格。 2、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
（二）标价 1、标价又称报价、表格价，是指商品房出售者在其
“价目表”表上标注的商品房出售价格。（卖方的要价) 2、标价是卖方的要价。
（三）成交价：买卖双方的实际交易价格 （四）均价：平均价格 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 P84 （一）评估价
第三节 收益性物业价值和价格的种类（熟悉）
一、使用价值和交换价值 P78 1、使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的
效用。 2、交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量
的关系或比例。 二、投资价值和市场价值 （掌握） P78
1、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基 于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
经营管理四收益性物业估价(答案)
参考答案第四章收益性物业价值评估一、单选题：1－5：CBBBB; 6-10: DACBB; 11-15: CDCCB; 16-20: CCBCC21-25: CACCC; 26-30: BADBA; 31-: AB二、多选题：33－35：AC; EF ; CDE36－40：BDF; ABCD; AD; BCD; BC41－45：BD; AD; ABC; ABD; AB;46－50：ABC; ABCD; ABC; DEF; ACDE;51－55：ACDE; ACDE; ABCE; ABCDE; ABD;56－60：ADE; AE; ABCDEFG; ABCD; ABCD;61-64: AD; AC; ABD; ABCD重要习题的解题过程：一、单项选择题：8、已知一套物业的售价是200万元，首付50％，一年以后再付50％，如果银行的存款利率一般未6％，则该物业的实际售价为（C）A.200万元B.100万元C.约194万元D.150万元解题步骤：实际售价＝200×50％＋200×50％÷（1＋6％）＝194.3万元13、有一宗土地，出让年限为40年，资本化率为10％，预计未来5年的纯收益分别是20万元，22万元、24万元、21万元、25万元，并从第六年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（ C ）万元。
A 373.5815B 102.226C 263.9065D 366.4212解题过程：20÷（1＋10％）＋22÷（1＋10％）2＋24÷（1＋10％）3＋21÷（1＋10％）4＋25÷（1＋10％）5＋30/10％×【1－1/（1＋10％）5】/（1＋10％）5 ＝263.906517、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，已经使用了10年，残值率为5%，则该建筑物的现值（ C ）万元。
物业管理经管第4章 收益性物业价值评估
六、现房价格和期房价格
六、现房价格和期房价格
• 物物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。 该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的 土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的 物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格(含 土地价格)。 • 物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价 格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房价格 是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交 易标的的价格。 在期房与现房同品质(包括质量、功能、 环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。
四、总价格和单位价格
• (一)总价格 • 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域 范围内的物业整体的价格。 • 物业的总价格一般不能反映物业价格水平 的高低。
四、总价格和单位价格
• (二)单位价格 • 物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。建筑物的单位除了面积， 还有体积(如某些类型的仓库通常用体积而不是面积来衡量)，有些物 业还可能用其他作单位，如停车场通常以每个车位为单位。 • 物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。 • 1· 货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还 是港币等。在货币单位方面，如是元，还是万元等。 • 2· 面积：包括面积内涵和面积单位。 • 面积:有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外， 住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租 面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还 有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同I蚕家和地区的法定计 量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面 积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用 平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
收益性物业价值评估练习试卷1(题后含答案及解析)
收益性物业价值评估练习试卷1(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．收益性物业是指能()产生租赁收益或其他经济收益的物业。
A．短期内B．长期C．直接D．间接正确答案：C 涉及知识点：收益性物业价值评估2．对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是()。
A．是否具有直接产生经济收益的能力B．目前是否正在直接产生经济收益C．曾经是否正在直接产生经济收益D．将来是否正在直接产生经济收益正确答案：A 涉及知识点：收益性物业价值评估3．《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，它对租赁合同的效力()。
A．不影响B．影响C．增强D．减弱正确答案：A 涉及知识点：收益性物业价值评估4．物业要有价格需要具备有用性，它是指物品能够满足人们的某种需要，在经济学上，“有用”指的是()。
A．经济价值B．使用价值C．社会价值D．利用价值正确答案：B 涉及知识点：收益性物业价值评估5．物业的稀缺性是指物品的数量，没有多到使每个人都可以随心所欲得到它，这种缺乏是()。
A．主观缺B．客观缺乏C．绝对缺乏D．相对缺乏正确答案：D 涉及知识点：收益性物业价值评估6．西方认为，投资物业最重要的是()。
A．区位B．价格C．供求因素D．品质正确答案：A 涉及知识点：收益性物业价值评估7．物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是()。
A．距离B．可及性C．方便性D．周围环境正确答案：A 涉及知识点：收益性物业价值评估8．物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格，经济学上称为()。
A．源泉价格B．服务价格C．使用价格D．更换价格正确答案：B 涉及知识点：收益性物业价值评估9．人们在经济活动中一般简称的价值，指的是()。
A．经济价值B．社会价值C．交换价值D．使用价值正确答案：C 涉及知识点：收益性物业价值评估10．如果所有的投资者对某一物业未来收益能力等方面都做相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值之间存在的关系是()。
物业管理中的投资回报与价值评估
物业管理中的投资回报与价值评估物业管理是一项综合性质的工作，涉及到资产管理、设备维护、费用控制等多个方面。
在进行物业管理时，投资回报与价值评估是非常重要的考虑因素。
本文将从投资回报与价值评估两方面展开讨论。
一、投资回报在物业管理中，投资回报是指通过对物业的投资所带来的收益。
投资回报的计算可以通过以下公式得出：投资回报率 =（投资收益 - 投资成本）/投资成本 * 100%。
通过计算投资回报率，可以评估投资的效益。
如果投资回报率高于预期目标，说明投资是成功的；反之，如果投资回报率低于预期目标，说明投资效果不佳。
那么，在物业管理中，如何提高投资回报呢？1.降低成本：降低物业管理中的各项成本，是提高投资回报的重要手段。
可以通过精细的成本控制，提升效益。
例如，在设备维护方面，选择性地进行维护，提高维护效率，减少维护成本。
同时，也可以采取共享资源的模式，减少重复投入，从而降低成本。
2.提升周转率：物业资源的闲置是一种浪费。
提高物业资源的使用率，可以提升投资回报。
这可以通过优化物业使用计划、租户管理等方式实现。
例如，在商业物业管理中，可以通过提供更多的服务，吸引更多的租户入驻，增加租金收入。
3.持续改进：物业管理是一个动态过程，需要持续改进和创新。
通过引入新的管理理念和技术，可以提高物业管理效率，进而提高投资回报。
例如，引入智能化设备管理系统，可以提升设备维护效率，减少维护成本。
二、价值评估价值评估是指对物业进行全面评估，确定其价值。
一般来说，物业的价值评估可以从以下几个方面考虑：1.市场价值评估：根据市场需求和供给情况，评估物业在市场上的价值。
这需要进行市场调研，并结合物业的特点和竞争对手的情况进行评估。
例如，在住宅物业管理中，可以通过比较附近类似物业的交易情况，评估物业的市场价值。
2.租金评估：对于出租物业，租金收入是重要的考虑因素。
通过对类似物业租金水平的研究，可以评估物业的租金收入。
同时，也要考虑物业的可持续性，以及租户的需求情况。
物业管理的质量与效益评估
物业服务质量问题的案例分析
在物业服务中，经常出现的问题包括 设备故障、安全问题、环境卫生差等 。
通过案例分析，可以深入了解问题的 原因和解决方案，提高企业的服务质 量和应对能力。
这些问题可能导致业主的不满和投诉 ，影响企业的声誉和效益。
提高物业管理效益的实践案例
一些物业管理企业通过采用先进的技术和管理方法，提高了服务质量和效率，实现 了更好的经济效益。
平衡发展的实现途径
实现平衡发展的关键在于制定合理的物业管理策略和目标，并建立有效的监控和反馈机制。例如，制定经济效益 和社会效益双重目标，并定期评估和调整管理措施，以确保目标的实现。
物业管理质量与效益的协同提升
协同提升的意义
物业管理质量与效益的协同提升是物业管理 行业发展的必然趋势。通过协同提升，可以 实现物业管理质量和效益的相互促进和良性 循环。
物业管理的内容和范围
内容
物业管理的内容包括物业维修养护、设施设备管理、安全保卫、环境清洁绿化 、财务管理等。
范围
物业管理的范围通常涵盖物业红线内的所有公共区域和设施，以及与外部相关 方的协调和管理。
02
物业管理质量评估
物业服务质量标准
物业服务应满足国家相关法律 法规和政策规定，符合行业标 准和规范。
物业管理质量与效益评估
汇报人：可编辑 2024-01-01
目 录
• 物业管理概述 • 物业管理质量评估 • 物业管理效益评估 • 物业管理质量与效益的关系 • 案例分析
01
物业管理概述
物业管理的定义与特点
物业管理定义
物业管理是对各类物业进行管理和维 护的综合服务，旨在保持物业的完好 状态，提高物业的使用价值和经济效 益。
优秀物业管理企业的质量与效益评估
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建筑物的折旧
建筑物折旧是各种原因导致的建筑物价值损失。
=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折
旧 物质折旧是指建筑物实体上的损坏导致的建筑物 价值损失 功能折旧是建筑物功能上的缺乏、落后或过剩导 致的 经济折旧是建筑物本身以外的因素导致的建筑物 价值减损。这些因素有经济因素，更多是区位因 素。
第四章
收益性物业价值评估
掌 握
物业价格的构成
投资价值、市场价值、成交价格、市场价 格的联系与区别
市场法、成本法和收益法的用途、使用对 象和操作步骤
熟 悉
收益性物业价格及其特征
收益性物业价格和价值的种类
收益法估价的基本公式及其应用
了 解
影响收益性物业价格的因素
市场法的应用
价格修正之-税费非正常负担
说明：根据有关规定，交易双方都应缴纳税费，但实 际中可能出现只有一方付税，这是不合理负担。故应 进行修正。 两种不同的算法
正常成交价 卖方实际得到的价格 1 - 应由卖方缴纳的税费
正常成交价
买方实际付出的价格 1 应由买方缴纳的税费
价格修正举例
例子4-1（P114.41题）某宗物业的正常成交价格为2500元/平
价格修正举例
例子4-2（P114.42题）某宗物业交易，合同中注明价格格为
2325元/平方米，税费均由买方负担。该地区物业物业买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为 正常价格的5%，该宗物业的正常成交价格为多少？
正常成交价
卖方实际得到的价格 1 - 应由卖方缴纳的税费
政办公大楼等公用公益设施、油田、机场等。物业保险 及其他物业损害一般采用此法。
估价步骤： 收集物业建设成本、税费、利润等价格资料 测算重新购建价格 测算折旧 求取积算价格 此处成本并非财务上的成本，而是购建成本或价格
收益（还原）法
概念或用途：--预测物业未来各年的收益，利用报酬
率或资本化率、收益乘数将其转化为估价时点的价值， 求取估价对象客观合理价格或价值。
方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的 税费为正常价格的5%，卖方得到与买方付出的价格是多少？
卖方实际得到的价格 正常成交价 1 卖方应缴纳的税费） （ 2500 1 7%） 2325 （ （元 / 平方米）
买方实际付出的价格 正常成交价格 1 买方应缴纳的税费） （ 2500 1 5%） 2625 （ （元 / 平方米）
人口、收入、物价变动、利率变动、 汇率变动、物业税收、城市规划、 交通管制、心理因素
8、市场法的应用
步骤一：收集交易实例。实际成交价及影响交易价 格的各方面的信息。 步骤二：选取可比实例。实例要求四个方面：物业 相似性、日期接近性、估价目的一致性、价格可以 修正性。 步骤三：价格修正。对可比实例成交价三大修正： 交易情况修正、交易日期修正、物业状况修正。 步骤四：求取比准价格。即将所有的交易实例的实 际成交价换算成估价对象在估价时点的客观合理价 格。然后对这些价格简单算术平均或加权算术平均
适用对象--类似交易较多的如开发用地、普通住宅、别
墅、写字楼、商铺、标准厂房等的估价；而很少发生交易 的如学校、纪念馆、特殊厂房等则不适合
估价步骤：--收集交易实例
选取可比实例 求取比准价格
对可比实例价格修正
成本法
概念或用途：--将估价对象在估价时点的重新购建价格 减去折旧，求取估价对象客观合理价格或价值。 适用对象--既无收益又很少发生交易的物业如公园、行
款折现到成交日时的价格。（考虑资金时间价值及现金折扣）
名义价格-- 不在成交日一次付清所累计的总支出价格（不同
时间的款项直接累加，不考虑资金时间价值）。
起价--房地产销售的最低价。 标价--报价，卖主愿意成交的价格 成交价—即合同价
评估价—拟拍卖的物业由估价师测算的市场价格或价值
成本法的应用
1、物业价格的构成 之一：土地取得成本=购买土地价款+买方税费（契税、手续费） 之二：开发成本=勘察设计费（或前期工程费）+基础设施建设
费（道路、水、电、气、通信等）+房屋建安工程费+公共配套设 施建设费（非营业用）+开发中的税费
之三：管理费用=工资+福利+办公费+差旅费等 之四：销售费用=宣传费+销售代理费等 之五：销售税费=“两税一费”（营业税+城市维护
采用何种公式 取决于哪一方 未负担税费
2325 2500 （元 / 平方米） 1 7%
9、成本法的应用
基本公式： 物业价格=重新购建价格-折旧 重新购建价格：
又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取 得全新状况的估价对象所必需的支出及应得的利润。 重新购建价格是客观合理价格，不是个别单位的 实际消耗或成本。 重新购建价格有重置价格和重建价格两种。重置 价格比重建价格低，适用于一般建筑物；重建即“复 制”适用于具有特殊保护价值的建筑。
建筑物的折旧计算
建筑物折旧采用年限法，在计算中为方便起见，一般 假定经济寿命期间每年折旧额相等，这就是直线法。
建筑物重新购建价格 - 残值 年折旧额 建筑物经济寿命 建筑物重新购建价格 1 - 残值率） （ 或 建筑物经济寿命 折旧总额 年折旧额 建筑物有效年龄 建筑物现值 建筑物重新购建价格 - 折旧总额
适用对象--有收益或潜在收益的物业，如住宅（包括
自用或出租用）、写字楼、旅店、商铺、餐馆、影剧 院、停车场、出租用的厂房仓库等。公用公益性物业
不能用此法 估价步骤：--收集与预测物业未来收益相关资料 预测估价对象未来收益
求取报酬率、资本化率或收益乘数 选择适当公式求取收益价格
4、（收益性）物业价格及其特征
物业价格与一般商品价格的共同点： --都能用货币表示；
都受到供求因素影响而波动； 都按质论价
物业价格与一般商品价格的不同点—
受区位影响大；
其实质是权益价格；
既有交易价格又有使用代价的租金； 形成时间较长；
价格高低易受交易者个体因素影响
5、（收益性）物业价值和价格的种类
实际价格--指成交日一次付清的价格，或将其它非成交日付
建设税+教育费附加）+其它税费（如手续费）
之六：投资利息=借入资金利息+自有资金利息 之七：开发利润
2、几个基本概念
投资价值：某投资者对物业价值的主观判断，
该价值因人而异
市场价值：物业客观、合理价值，在某时点上是唯一
的，一般是通过专业评估机构或估价师来得到
成交价格:买卖双方愿意接受的成交价 市场价格：物业在市场上一般、平均水平的价格
政府指导价-- 享受国家优惠政策的居民住宅，如经济适用房，
其价格实行政府指导价
原始价值--原始购置成本
=买价+运输安装费+应缴纳的有关税费
账面价值 = 原始价值-累计折旧
注：一般商品原始价值一直不变，账面价值逐步减少， 因此使用一段时间后其价值要低于原始价值；但房地产 物业的保值增值性使其当前市场价格可能高于原始价值； 且物业的价格与价值具有相同的含义。
若每年净收益是变动的，则上述公式不适用，用其他公式
6、收益法估价（二）-直接资本化法
基本思路： 物业的价值是其未来某年的预期收益除以适 当的资本化率或乘以适当的权益乘数 计算：
A V i
资本化率
物业价值 某种收益 相应的收益乘数
可以是毛租金收入、 净收益、有效毛租 金收益等指标 收益乘数是物业 价格与年收益之 间的倍数关系
保留价—拍卖底价、最低价。一般第一次拍卖成交价不得低
于评估价或市价的80%；若流拍，再次拍卖的保留价可在上一 次的基础上下降不超过20%。
租赁价格--租金
其中：成本租金=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税 商品租金（全价租金）=成本租金+保险费+地租+利润 市场租金即协议租金，是商品租金和市场供求等作用的结果
报酬率
概念：--报酬率即是折现率，是投资回报（净收益） 与所投入的资本的比率。 计算方法：可以采用累加法和市场提取法
一般投资的报酬率至少大于同期定期存款利率，这是
一个无风险报酬率，否则不如存入银行。
7、影响收益性物业价格的因素
收益性因素： 未来收益的大小、期限的长短、收益的可靠 性 一般性因素：
6、收益法估价（一）-报酬资本化法
基本思路： 物业的价值是其未来各期净收益的现值之和。 要选用适当的资本化率（折现率） 典型公式：
收益期有限且净收益每 年不变的公式 收益期无限且净收益每 年不变的公式
每年净收益相等且 等于A
A 1 V [1 ] n i (1 i)
A V i
第四章结束
3、物业估价基本方法
物业估价有三种基本方法： 市场法（市场比较法） 收益法（收益还原法） 成本法 在实际评估中，一般要求同时采用两种 以上的估价方法
市场（比较法）
概念或用途：--将估价对象与在估价时点近期（不超过
一年）发生过交易的类正，以求取估价对象客观合理价 格或价值
建筑物的寿命与年龄
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。
建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄 •
实际年龄是竣工日到估价时点的日历时间；有效年龄是估价 时点的建筑物状况和效用显示的年龄。有效年龄可能小于、等于 或大于其实际年龄。
建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命
剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄 剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄