浅议城市轨道交通商业物业价值评估
城市轨道交通建设与投资效益评估研究
城市轨道交通建设与投资效益评估研究随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，城市交通问题变得越来越突出，城市轨道交通作为重要的公共交通方式，其发展也得到了越来越多的关注。
然而，城市轨道交通建设投资巨大，如何评估其效益是一个非常重要的问题。
本文将从城市轨道交通建设的必要性、影响因素和投资效益等方面进行探讨。
一、城市轨道交通建设的必要性城市轨道交通不仅是一种重要的公共交通方式，也是城市发展的重要标志之一。
随着城市人口的增加、人口密度的增加和交通需求的不断增加，城市交通问题越来越突出。
城市轨道交通作为城市公共交通系统的重要组成部分，可以提供高效、舒适、安全、可靠的出行方式，缓解城市交通压力，减少交通拥堵，提高城市形象和居民的生活质量。
二、城市轨道交通建设投资的影响因素城市轨道交通建设的投资主要包括线路建设、车站建设和车辆购置等方面。
这些投资的决定因素包括地理环境、交通拥堵程度、人均收入水平、城市规划等。
其中，地理环境包括地形和土地性质，地形影响轨道交通线路的走向和站点设置，土地性质影响轨道交通建设规模和土地收益等方面。
交通拥堵程度和人均收入水平反映了市民群众对于轨道交通的需求程度，对轨道交通的建设和投资规模起到了重要影响。
城市规划的合理性和可行性也是决定城市轨道交通建设投资的重要因素。
三、城市轨道交通建设投资效益的评估城市轨道交通建设的投资效益主要体现在以下几个方面：经济效益、社会效益、环境效益等。
经济效益方面，包括轨道交通对城市经济的推动作用、轨道交通对社会财富的创造以及轨道交通对就业和收入的增长作用。
社会效益方面，包括轨道交通对公共生活的改善作用、轨道交通对城市环境的改善以及轨道交通对居民生活的提高作用。
环境效益方面，包括轨道交通对环境污染的减少、轨道交通对城市噪声和震动的减弱以及轨道交通对城市空气质量的提高等。
评估城市轨道交通建设投资效益的关键在于如何量化和评价这些效益。
四、城市轨道交通建设的运营和管理城市轨道交通建设成功后，其运营与管理也是一个重要的问题。
地铁物业价值点与发展趋势分析#(精选.)
地铁物业发展潜力分析第一部分地铁物业本体解析地铁物业，轨道交通时代的新宠儿一、地铁物业产生的背景——大分散下的高聚合：地铁房的产生对城市而言，轨道交通快速、准时、大容量和经济性的优势，将使其通达区域的相对可达性得到很大的提高。
这在一定程度上，将大大加速城市化的进程，并且使这种快速的城市化扩散到更广大的范围。
轨道通达的城市近郊或郊区在这种扩散中获取到巨大的收益，其区域可达性的提高使其具备了与中心城区某些区域竞争的外部条件，进而刺激城市功能不断的向外部分散。
进入轨道交通时代之前，近郊和郊区只对于特殊人群（如有通勤班车的人群）和少数富裕人群具有相对较高的可达性，城市功能的分散并没有很强的支撑。
而随着轨道交通的到来，近郊和郊区对城市主体人群的可达性提高，这终于使人口大规模向外分散迁移成为可能，城市也得以真正进入一个以大规模居住功能迁移为先导的、城市功能大分散的时代。
从城市的尺度看，城市大扩张的城市功能大分散的现象将随着轨道交通的发展不断推进；而从区域的尺度看，高强度的聚合则成为站点影响区域发展的主旋律。
一方面，可达性较高的站点周边地段价值最高，高密度开发符合市场规律；另一方面，随着国际上新都市主义、城市活力论、公交导向开发（TOD）等规划先进理念的引入，也使得政府对轨道站点周边的高密度发展提供了一定的支持。
所以站点附近的高聚合式发展成为最可能出现的情况。
如人口密度较高、市场经济高度发达的香港，其地铁站点周边的地块容积率平均在10以上，部分地块容积率甚至达到15，而离开地铁站点500m半径的地块容积率则立即降到8左右。
星状发展（或作葡萄串式发展）作为轨道交通带来的新型城市发展模式，将在新时期对城市的发展产生更为深远的影响。
而在这种高聚合下集中的居住物业，更多是因为其通过轨道交通的便利取得自身优势的，因此便被冠以“地铁房”的名称，这就是地铁房的产生。
二、地铁物业的界定——五分钟的距离：地铁房的辨别什么是地铁房？地铁房是依托地铁的可达性优势发展起来的住宅，关键在于自身的相对可达性。
轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响
轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响论文报告：轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响一、引言随着城市化进程的加速推进，城市的交通问题日益成为人们关注的热点。
而轨道交通作为一种效率高、容量大、环保的交通方式，正逐渐成为城市发展的重要选择之一。
本文将就轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响进行探讨。
二、轨道交通对城市商业空间的影响1.商业地段的选址变化当轨道交通布局成熟后，商业地段的选址变化是显著的。
由于轨道交通能够承载大量的人流、车流，因此商业空间将被更集中地分布在轨道交通站点周边，这样就可以使商业地段的交通摆脱拥堵的困境，更好地为消费者提供服务。
2.商业空间的扩展轨道交通引发的商业空间扩展将成为城市发展的新格局。
利用轨道交通线路，城市内部原本无法供应的区域也能够得到充分的发展，进而形成新的商业地段。
城市商业空间的扩展将针对更多的消费人群，从而为城市带来更多的经济效益。
3.轨道交通为商业空间提供便利条件轨道交通的便捷性、高效性和环保性，为商业空间的发展提供了更好的条件。
商业空间越方便易达，对消费产生的吸引力也就越强。
4.轨道交通与城市规划的结合城市的规划设计越来越重视轨道交通的规划，垂直于地面的轨道线路与城市的立体化系统相结合，形成以轨道交通为中心的发展格局。
这种系统能够为商业空间的开发和经营提供充足的空间和设施。
5.轨道交通与商业模式的融合轨道交通与商业模式的结合不断推进，城市商业空间的创新模式层出不穷。
轨道交通更为人们带来生活、休闲和购物的新体验，商业模式也不再是单一的纯商业服务，而是向更加人性化和多元化方向发展。
三、轨道交通对房地产价值的影响1.轨道交通为房地产开发提供了交通服务在有轨电车、地铁线路等轨道交通线路贯穿的城市中开发房地产项目更具优势。
对于一些条件较为优越的地段，开发商们可以依托轨道交通系统，在购房者寻求交通便利的需求下推出相关产品，从而为房地产市场带来更多的价值。
2.轨道交通为房地产市场带来新活力随着轨道交通的不断延伸和完善，城市内不少区域以及郊区地区将得到更好的开发与利用，从而带动了当地产业和服务业的发展，也为房地产市场的整体繁荣打下了坚实的基础。
地铁价值评估报告
地铁价值评估报告1. 简介本报告旨在对地铁的价值进行评估和分析。
地铁作为一种重要的交通工具，对于城市的发展和生活水平有着深远的影响。
我们将从经济、环境、社会等多个角度对地铁的价值进行评估，并探讨其未来发展的潜力。
2. 经济价值2.1 交通效益地铁作为一种高效快捷的交通工具，能够满足大量的人口出行需求。
它减少了交通堵塞的现象，提高了通勤效率，降低了交通事故的风险，从而为城市带来了巨大的经济效益。
2.2 高附加值区域开发地铁线路的规划和建设使得原本不易到达的地区变得更加便利和可达。
这样的改善增加了这些地区的开发潜力，吸引了更多的商业和住宅投资。
地铁的存在为这些地区带来了新的商机，促进了经济的发展。
2.3 土地价值提升地铁线路的建设往往伴随着土地价值的提升。
由于地铁的便捷性和高效性，沿线的土地价值往往会有所增加。
地铁站点周边的土地被用于商业、办公楼等发展项目，从而进一步推动了城市的经济发展。
3. 环境价值3.1 减少车辆排放地铁作为大容量的公共交通工具，能够替代大量的私家车和摩托车。
这样可以减少车辆尾气排放对环境造成的污染，改善城市的空气质量，保护居民的健康。
3.2 节约能源相比私家车，地铁的能源消耗更低。
地铁的运行依靠电力，而不是汽油或柴油。
因此，地铁的使用可以有效地节约能源，减少对石油等有限资源的依赖。
3.3 城市绿化地铁线路的建设通常会伴随着城市绿化计划的实施。
地铁站周围的绿化带和公园的建设，为城市增添了绿色空间，改善了城市的生态环境，提高了居民的生活质量。
4. 社会价值4.1 促进社交交流地铁是人们日常出行的重要方式之一，人们在地铁上相互接触和交流的机会增加。
地铁的存在促进了社交交流，增强了社区的凝聚力，培养了城市的社会文化氛围。
4.2 提升居民生活质量地铁的建设和完善提高了居民的出行便利性。
通过地铁，居民能够更加便捷地到达目的地，节省了大量的交通时间，提升了生活质量。
4.3 缓解城市压力随着城市人口的增长，交通压力和拥堵问题日益突出。
收益法评估地铁
收益法评估地铁一、收益法概述收益法是一种常用的商业地产评估方法，其基本原理是通过预测未来现金流的大小和分布，来计算物业的价值。
在地铁评估中，收益法通常被用来评估地铁站点或线路的价值。
二、收益法适用性1. 适用于商业地产：收益法通常被用于商业地产的评估，因为商业地产通常具有稳定、可预测的现金流。
2. 适用于长期投资：由于收益法需要对未来现金流进行预测，因此它更适合长期投资者。
3. 需要准确数据支持：使用收益法进行地铁评估需要大量准确的数据支持，包括租金、物业费、运营成本等。
三、收益法步骤1. 收集数据：首先需要收集相关数据，包括租金、物业费、运营成本等。
2. 预测未来现金流：根据历史数据和市场趋势，预测未来现金流。
3. 计算折现率：根据风险水平和市场利率等因素计算折现率。
4. 计算净现值：将未来现金流按照折现率进行计算，得出净现值。
5. 计算地铁站点或线路的价值：将净现值加上其他附加价值，得出地铁站点或线路的总价值。
四、收益法评估地铁的优缺点1. 优点：(1) 能够考虑未来现金流：收益法可以考虑未来现金流，因此可以更准确地评估地铁站点或线路的价值。
(2) 可以应用于不同类型的物业：收益法适用于不同类型的物业评估，包括商业、住宅等。
(3) 可以考虑风险因素：收益法可以考虑风险因素，例如市场波动、政策变化等。
2. 缺点：(1) 需要大量数据支持：使用收益法进行地铁评估需要大量准确的数据支持，包括租金、物业费、运营成本等。
(2) 预测未来现金流存在不确定性：预测未来现金流存在不确定性，可能会影响评估结果的准确性。
(3) 不适用于短期投资：由于收益法需要对未来现金流进行预测，因此它更适合长期投资者。
五、收益法评估地铁的应用案例以北京地铁为例，假设要评估北京地铁2号线车站的价值，按照收益法步骤进行如下计算：1. 收集数据：收集北京市场租金、物业费、运营成本等数据。
2. 预测未来现金流：根据历史数据和市场趋势，预测未来现金流为每年1000万元。
轨道交通对房地产物业的影响
轨道交通对房地产物业的影响浅析一、轨道交通促使沿线房地产物业增值的机理轨道交通对周边房产价值的提升作用毋庸置疑，这一点早已得到国内外轨道交通建设实践的证明。
事实上，轨道交通的这种作用源于其显著的外部性：（1）由于轨道交通具有高度的能达性效能，能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，（2）能减少道路交通的拥挤程度，节省道路交通使用者的时间和经济成本；（3）这种高度能达性还具有“磁力效应”，能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。
轨道交通的高能达性，以及由此促进的沿线土地高密度开发及经济繁荣，必然推动沿线房地产增值，这就是轨道交通建设提升沿线房地产增值的机理。
二、轨道交通对房地产价值影响的非均衡性尽管轨道交通对周边房产价值的提升作用毋须辩论，但是其影响并非简单的“涨价”二字可以解释。
事实上，轨道交通对沿线房地产价值的影响并非是均一的，而是具有明显的非均衡性。
整体而言，轨道交通对房地产价值的影响作用具有以下特点：（1）轨道交通对房地产价值的影响并非单一的提升。
由于高度的可达性，轨道交通对其沿线特别是站点周边区域房地产价值具有整体的提升作用；但是，这种提升作用并非全部，地面方式的轨道交通常常产生噪声污染、空气污染和视觉污染等，从而降低邻近区域的房地产价值，虽然这并不影响其对房地产价值的整体提升作用。
（2）轨道交通对不同物业类型价值的影响力不同。
深圳某轨道交通站点周边地产业态统计图解读：住宅：300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著；商铺：100米内具有较大升值空间，100-300米内增幅不大；办公：100米内有明显增值空间，100-200米内呈现大梯度衰减整体而言，轨道交通对商业、商务、住宅等物业价值的影响明显大于对工业地产的影响；其中，对商业、商务物业价值的影响又明显大于对住宅物业的影响。
同时，轨道交通对不同档次的住宅物业影响也有明显差异，轨道交通对中低档商品住宅的提升作用较大；对高档住宅的影响较小，对部分高档住宅甚至是负影响。
“轨道 物业”模式：价值、机制及误区(郑明远-2015)
XX商业城
郑明远gzmy823@
XX商业城负2层商铺
郑明远gzmy823@
郑明远gzmy823@
郑明远gzmy823@
品质一流的捷泰广场
有什么秘密？
太古汇
启示2
项目的价值不完全取决于地段。 ——有好的地段，如无好的理念引导、品质追求（ 不完全是建造质量）；如未能建立起适应的价值实 现策略，终归会辜负地段的价值。
上述做法：只顾“一面”，忽视“一体两面”，自然很难做 好。
为理解上述观点，请关注广州地铁1号线 沿线开发的经验教训总结
1）概况
（1）特点：国内第一个结合地铁建设推进旧城改造 的开发项目，广州市有史以来最大规模的旧城改造 项目。 （2）规模：27个地块，建筑面积200万平方米。 （3）效果：政府投入24亿元（分担1号线16亿元拆 迁安置费用），回收27亿元，8个项目落成，6个因 闲置被回收，2个改为绿化用地，其余停滞。 （4）意义：解决了1号线的启动资金。
2）经验及教训
（1）缺乏筹划，规模、功能与市场不适应。 （2）供应不加控制，对市场冲击过大。 （3）规划设计缺乏开发可行性研究，部分地块缺乏 开发价值。 （4）规划设计条件与既有规划管理细则相冲突。 （5）政府与企业的合作机制不健全。 （6）部分合作伙伴选择不当。 （7）缺乏相应的管理人才。
可以看到：很多城市在重复上述做法。
有很多课题需要面对：建立什么样的体制机制，保障利益相 关者形成一致的共识，有序地推动“轨道+物业”模式？
为理解上述观点，请思考：
——有多少车站地区城市设计招标成果能付诸实施 ？（2007年北京大规模城市设计） ——有多少人将“联合开发”简单理解为“就是地 铁公司和开发商联合” （所以重点关注选择开发 商，将策划、规划设计、开发建设交给开发商）？ 。 ——„ „
浅谈城市地铁的商业及地产价值效应_谭玉平
ＣｈｉｎａＲｅａｌＥｓｔａｔｅ48中国房地产2009.9总第345期当前，地铁以其运送旅客量大、准点快速、安全可靠、节约土地和能源等优点，已成为重要的城市交通工具。
全球约６０个国家的近２００个城市拥有地铁等城市轨道交通系统。
国内已有北京、上海、天津、广州、深圳、南京等城市开通地铁，另有不少城市在建或即将开通地铁。
地铁在提供给人们出行便利的同时，更创造了巨大的社会效益和经济效益，形成了相关的地铁经济和文化。
一、地铁的基本功能地铁最基本的功能是运送旅客，满足城市每天大量而密集的人员流动的需求。
例如：东京２２００平方公里城区地下分布１３条地铁线路，２２４个车站，营运里程２８６．２公里，地铁承载了城市交通近四分之一的人流，日均运量８００万人次。
巴黎地铁拥有１４条线路，３８０个车站，营运里程２２１．６公里，日均运量６００万人次。
纽约地铁有２６条线路，４６８个车站，营运里程３７０公里，日均运量４５０万人次。
北京地铁目前有８条线路，１２３个车站，营运里程２００公里，日均运量近２００万人次，２００８年奥运会期间更有超过４４５万人次单日运量的记录。
上海地铁已建和在建线路１３条，目前有１７０个车站，营运里程２５０公里，单日最高客流量４３６万人次。
这些数据表明巨大的人流量是地铁显著的特征，也使地铁线路成为一个城市的“黄金”线路。
另外，地铁不同于传统公共交通的特点是准时和不受天气变化的影响，由于地铁为地下隧道专线运行，按固定时间间隔发车，具有很高的正点率。
这使地铁在方便人们出行的同时，更能使人们控制市内交通所需的时间，尤其受上班族和经常出差人士的欢迎。
二、地铁的价值１．地铁的广告价值地铁因其巨大的人流量，使地铁站台和隧道成为有效的广告载体。
广告灯箱、通道海报、扶梯、站台电子显示屏、车厢内的吊环和地铁隧道影像系统都成为广告的有效投放点。
其中最具特色的是隧道影像广告系统，利用人眼的视觉残留，随着列车的运行，使车厢内乘客在隧道内壁上看到动态影像。
城市地铁站点商业价值数字化评价方法
城市地铁站点商业价值数字化评价方法城市地铁站点作为城市交通的重要组成部分，不仅仅是乘客出行的枢纽，同时也具有很高的商业价值。
对于地铁站点的商业价值进行数字化评价，可以帮助城市规划者和商业投资者更好地了解站点的商业潜力和发展方向，从而做出更科学的决策。
一、数据收集评价地铁站点的商业价值首先需要收集大量的相关数据，包括但不限于以下几个方面：1. 人流数据：通过安装人流监测设备或使用移动定位技术，收集地铁站点乘客的人流量数据。
可以统计进站乘客数量、乘车时间段分布、出站乘客数量等信息。
2. 周边商业数据：收集地铁站点周边商业设施的信息，包括商场、超市、餐饮等各类商业设施的数量、面积、品牌等。
3. 交通数据：收集地铁站点所在区域的交通状况，包括道路拥堵程度、公交线路覆盖情况等。
4. 人口数据：收集地铁站点所在区域的人口数量、人口密度、人口结构等信息。
二、数据分析在收集到相关数据后，可以进行数据分析，从而评价地铁站点的商业价值。
1. 人流分析：通过对人流数据进行统计和分析，可以了解地铁站点的客流量高峰时段、客流量分布等信息，从而判断站点的繁忙程度和客流趋势。
2. 周边商业分析：通过对周边商业数据的整理和分析，可以了解地铁站点周边商业设施的种类、数量和品牌，从而判断站点的商业繁荣程度和商业竞争情况。
3. 交通分析：通过对交通数据的分析，可以了解地铁站点所在区域的交通便利程度，从而判断站点的可达性和吸引力。
4. 人口分析：通过对人口数据的分析，可以了解地铁站点所在区域的人口规模和人口结构，从而判断站点的潜在消费能力和市场需求。
三、商业价值评价指标根据数据分析的结果，可以制定一些评价指标来评估地铁站点的商业价值，例如：1. 客流量指标：根据人流分析结果，评估地铁站点的客流量大小和客流趋势，客流量大的站点通常具有较高的商业价值。
2. 商业设施密度指标：根据周边商业分析结果，评估地铁站点周边商业设施的种类和数量，商业设施密度高的站点通常具有较高的商业价值。
城市轨道交通的运营效益评估与提升策略
城市轨道交通的运营效益评估与提升策略城市轨道交通成为现代城市中不可或缺的交通方式之一，它在减少交通堵塞、改善空气质量、提升居民出行便利性等方面发挥着重要作用。
然而，为了进一步优化运营效益，更好地满足市民的交通需求，需要对其运营效益进行评估，并制定相应的提升策略。
本文将从以下四个方面进行论述，分析城市轨道交通的运营效益以及提升策略。
一、城市轨道交通的运营效益评估1.客流量评估城市轨道交通的运营效益与客流量密切相关。
通过收集客流数据，分析客流量的高峰期、低谷期以及乘车偏好，可以帮助运营方针对不同时间段合理调配运力，并优化车站布局和换乘线路的设置。
2.运行效率评估运行效率是评估城市轨道交通运营效益的重要指标。
这包括列车运行的频率、准点率、运行速度等因素，可以通过监测系统实时数据和进行调查统计得出。
评估运行效率有助于运营方了解各列车线路的运行情况，及时调整运力配置，提高运行效率。
3.票价收入评估票价收入是城市轨道交通的重要收入来源，也是评估其运营效益的重要指标。
通过分析不同线路、不同车站的票价收入，可以了解票价策略的有效性，进而制定更合理的票价政策。
4.社会效益评估城市轨道交通不仅仅是一种交通工具，还对城市的经济、环境和社会产生着积极影响。
评估城市轨道交通对减少交通拥堵、改善环境质量、提升居民生活质量等方面的贡献，有助于更全面地评估其运营效益。
二、城市轨道交通运营效益提升策略1.完善网络覆盖与线路布局合理的线路规划和布局是提升城市轨道交通运营效益的重要手段。
通过调查研究和数据分析，确定新增线路和车站的位置，优化换乘线路设置，以提高服务覆盖范围和方便换乘。
2.优化运营调度管理运营调度管理是提高城市轨道交通运营效益的关键环节。
通过投入更多的列车、优化列车运行时间表、增加站台设备装备等措施，提高列车的运行频率、准点率和运行速度，以提升整个运输系统的效率。
3.提升车站乘客服务水平改善车站设施、提升乘客服务水平，可以提高乘客的满意度和体验感。
地铁集团资产评估合理化建议
地铁集团资产评估合理化建议随着城市发展的不断推进，地铁交通作为一种快速、便捷和环保的交通方式，得到了越来越多人的青睐。
地铁集团作为地铁交通的运营管理者，需要对自身的资产进行评估，以确保其运营效率和经济效益的最大化。
以下是对地铁集团资产评估合理化的一些建议：1. 建立全面准确的资产档案：地铁集团应建立完善的资产档案，包括车辆、设备、线路等各个方面的资产信息。
档案应包括资产的基本信息、购置时间、使用寿命、维护保养记录等，以便于对资产进行全面的评估和管理。
2. 优化资产配置：通过评估资产的使用情况和需求量，合理配置资产。
对于使用频率较低的车辆或设备，可以考虑进行租赁或共享，以降低成本。
同时，对于使用频率较高的线路，可以适当增加车辆和设备的数量，以提高运力和满足乘客需求。
3. 加强维护保养工作：地铁集团应加强对资产的维护保养工作，延长资产的使用寿命。
定期进行设备检修、车辆维护保养等工作，确保资产的正常运行和安全性。
同时，加强维护保养记录的管理，及时更新和整理，以便于资产评估和决策。
4. 提高资产利用率：地铁集团应通过优化运营计划和调整班次，提高资产的利用率。
合理安排车辆和设备的使用时间，避免资源浪费和闲置。
同时，加强对乘客出行需求的分析和预测，合理调配运力，提高运输效率。
5. 引入先进技术和设备：地铁集团应积极引入先进的技术和设备，提高资产的运行效率和安全性。
例如，可以引入智能化的列车控制系统、自动化的设备维护系统等，提高资产的自动化程度和运行可靠性。
6. 加强资产价值评估：地铁集团应定期进行资产价值评估，全面了解资产的市场价值和经济效益。
评估结果可以为资产管理和决策提供参考，避免出现过度投入或资源短缺的情况。
7. 加强风险管理：地铁集团应加强对资产的风险管理，防范各类风险带来的损失。
建立健全的风险评估和监测机制，及时发现和应对潜在的风险。
同时，建立应急预案和应对措施，提高应对突发事件的能力。
8. 加强资产管理信息化建设：地铁集团应加强资产管理信息化建设，实现对资产的全面监控和管理。
城市轨道交通发展的经济效益评估
城市轨道交通发展的经济效益评估随着城市发展，轨道交通逐渐成为一种重要的城市交通方式。
城市轨道交通不仅方便快捷，同时也带来了不少的经济效益，成为城市发展的重要推动力量之一。
因此，对城市轨道交通发展的经济效益进行评估，对于制定城市交通规划和投资建设轨道交通项目具有重要的参考意义。
一、城市轨道交通对城市经济的带动作用城市轨道交通发挥着巨大的带动作用，首先是可以降低城市交通拥堵，进一步缩短了人们的出行时间，为人们提供了更便捷的交通条件，这也就成为了城市吸引人才和发展经济的重要条件之一。
其次是可以推动区域的形成。
城市轨道交通的建设往往伴随着地产的开发，轨道交通线路贯穿城市的各个角落，也有利于城市资源的统一利用。
同时，城市轨道交通也成为了城市职住分离的桥梁，使得人们可以更加灵活地选择工作与生活的区域，进一步促进了城市的形成。
最后是可以带动城市的产业升级。
随着城市轨道交通的建设，城市的商业区和商圈也随之发展壮大。
而商业区和商圈的发展则带动了城市的产业升级，推动更多的商业机会出现并催生了更多高技术产业的涌现。
二、城市轨道交通的经济效益评估1、城市轨道交通的建设成本评估城市轨道交通的建设成本，主要包括轨道交通线路建设费用、车辆采购费用、车站建设费用以及运营成本等，这些费用的产生需要考虑多个因素，如线路长度、建设地形、站点数量等。
2、城市轨道交通运营效益评估城市轨道交通的运营效益需要从两个方面来考虑，一是票务收入，二是非票务收入。
城市轨道交通通常会通过多种途径来产生非票务收入，如广告投放、商业开发等。
这些收入可以产生较高的利润，对城市轨道交通的经济效益具有重要的贡献。
3、城市轨道交通的社会效益评估城市轨道交通的社会效益除了直接带来的交通成本降低和在就业、生活、产业方面的发展外，还直接带来的是改善环境和节能减排，降低空气污染、噪声、交通事故等，减轻城市能源消耗，降低资源的浪费。
同时，城市轨道交通的建设和运营中也减少了社会资源的浪费，在提高城市居民生活品质的同时，还对城市和社会的可持续发展产生重要作用。
浅谈城市轨道交通物业开发现状及问题
浅谈城市轨道交通物业开发现状及问题作者：张家译来源：《广东蚕业》 2019年第2期摘要近年来,我国城市轨道交通项目建设发展迅速,同时建设、运营成本巨大,造成各城市轨道交通企业普遍高负债率及亏损,需要通过多元化经营方式进行可持续经营规划。
以香港地铁的“轨道+物业”模式先进案例,综合物业开发已成为城轨交通建设的重要筹资、经营手段之一。
文章结合港铁物业开发案例,分析国内城市轨道交通物业开发存在的主要问题,提出了具有针对性的优化、完善建议,为该类项目的实施提供理论参考。
关键词城市轨道交通;物业开发;土地出让中图分类号: U239.5 文献标识码:C 文章编号:2095-1205(2019)02-147-02当下,我国各城市轨道交通项目建设发展迅速,在方便居民生活、出行的同时对城市区域格局带来变化。
目前,国内城市轨道交通项目建设及运营资金主要依靠政府债务、补贴及少量社会资本参与的方式实施,企业普遍负债率较高切缺乏自主持续经营能力。
自2018 年国家财政部发布《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》后,原先依靠政府抵押、担保,企业举债建设、运营的城市轨道模式已无法维持。
而香港地铁有限公司则以轨道交通建设+物业开发的创新经营模式,通过地产开发收益,成为了世界营运效益最好的轨道交通公司之一。
受到港铁的成功物业开发模式启发、激励,国内各城市的轨道交通企业也纷纷开始了城市轨道交通物业开发的探索之路。
1 香港地铁物业开发现状及分析目前,全国地铁行业普遍处于亏损状态,上海一号线、北京四号线等少数线路依靠极高客流强度通过运营收入实现财务平衡但其实现条件不具备可模仿行,仅香港地铁通过物业开发模式实现盈利,成为下一步国内企业学习、借鉴的目标。
香港轨道交通建设之初,香港特区政府对其提出“量入为出”的财政理念,不以项目政府补贴方式支撑城轨项目建设,对港铁集团提出自主经营、自负盈亏的要求,同时给予其周边土地开发权限支持,使政府免除轨道交通建设的财政负担。
城市地铁站点商业价值数字化评价方法
城市地铁站点商业价值数字化评价方法城市地铁站点商业价值数字化评价引言随着城市发展和人口增长，地铁站点作为城市交通的重要组成部分，不仅具备了便捷的交通功能，还拥有丰富的商业价值。
因此，对地铁站点的商业价值进行数字化评价，对于城市规划和商业发展具有重要意义。
方法一：人口密度分析在城市地铁站点商业价值数字化评价中，人口密度是评价指标之一。
人口密度分析可以通过以下方式进行：1.通过人口普查数据，统计地铁站附近居民的数量；2.根据地铁站点的服务范围，计算该范围内的人口密度；3.运用地理信息系统（GIS）技术，绘制人口密度热力图，以便直观地呈现人口密度分布。
方法二：交通繁忙度分析除了人口密度，交通繁忙度也是评价地铁站点商业价值的重要指标。
交通繁忙度分析可以通过以下方式进行：1.收集地铁站点的客流数据，包括进站人数、出站人数等信息；2.对客流数据进行时段分析，了解地铁站点的高峰期和低峰期；3.结合周边道路交通信息，分析地铁站点进出站人流与道路交通流量的关系。
方法三：商业设施分布分析商业设施的分布情况是评价地铁站点商业价值的重要参考因素。
商业设施分布分析可以通过以下方式进行：1.收集地铁站点周边商业设施的信息，包括商场、餐厅、娱乐场所等；2.运用空间数据分析技术，将商业设施的分布情况与地铁站点的空间布局进行匹配；3.分析地铁站点周边商业设施的种类、规模、竞争情况等因素，评估其对地铁站点商业价值的贡献程度。
方法四：网络声誉评价随着社交媒体的兴起，网络声誉对地铁站点商业价值的评价越来越重要。
网络声誉评价可以通过以下方式进行：1.监测社交媒体平台上与地铁站点相关的留言、评论等信息；2.运用情感分析技术，评估用户对地铁站点的满意度和评价；3.综合各种社交媒体数据，计算地铁站点的网络声誉指数，作为评价指标之一。
结论通过人口密度分析、交通繁忙度分析、商业设施分布分析和网络声誉评价等方法，可以综合评价地铁站点的商业价值。
这些数字化评价方法为城市规划和商业发展提供了重要的决策依据，可以帮助城市充分发挥地铁站点的商业潜力，实现经济和社会的可持续发展。
合富-城市轨道交通对物业的影响
市场研究部 2008.6.25
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目录 INDEX
轨道交通的定义及种类 城市轨道交通工具和其他交通工具的优劣势比较
城市轨道交通对房地产行业的影响
武汉典型轨道（地铁）物业探寻
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轨道交通的定义及种类
轨道交通是一种利用轨道列车进行 人员运输的方式。
轨道交通具有运量大、速度快、安 全、准点、保护环境、节约能源和 用地等特点。
5年
10年
10-15年
1301（70%） 1465（73%） 1515（73%） 246（13%） 283（14%） 312（15%） 296（17%） 262（13%） 259（12%）
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城市轨道交通对房地产行业的影响
国内的研究:上海
上海地铁 1号线1995年5月通车前后， 给房地产价格带来明显的变化。1991 年长桥地区房价比梅陇地区高1 100～1 200元/m2；梅陇通地铁后， 因长桥 远离地铁， 1994 年长桥地区商品房基价不足 3 000元/m2， 而梅陇地铁口 的房价已高于 3 000元/m2。据统计，1993年—1994年， 梅陇、 田林和康 健地铁口附近地区的房价涨幅在 150 %以上， 远远超过上海市区的平均涨幅。 地铁 1号线的莘庄站， 2 km圈内平均房价 1991年为 600元/m2， 2001为 3400元/m2， 增长了 470 %; 2 km圈外平均房价 1991年为 929元/m2， 2001年为1800元/m2， 增长了 100 %。可见莘庄地铁车站圈内的房地产的 增值比其他多增长了 370 %， 如果按照 30 % 的比例进行开发利益返还， 则轨道企业可以得到 0.87亿元的收益 。
特色之二：建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色
城市轨道交通站点周边商业环境特征与评价--以天津市为例
城市轨道交通站点周边商业环境特征与评价--以天津市为例王宇宁;运迎霞【摘要】The commercial environment surrounding urban rapid rail transit station consists of two aspects :mi-croscopic commercial environment and macroscopic commercial environment .Built on the quantitative evaluation system,this paper used topsis method to analysis the commercial environment of six typical stations of Tianjin Metro Line 1.There is significant spatial variation,class differentiation and function differentiation in the commercial envi -ronment,that the commercial environment of the stations located in the city center is better than the ones located in city periphery region.Then put forward suggestions from three aspects : location,class and function to improve the commercial environment surrounding urban rapid rail transit stations which located in city periphery region .%城市轨道交通站点周边商业环境包括微观商业环境和宏观商业环境两个层次。
城市轨交对城市商业与价值发展的作用-公共管理论文-管理学论文
城市轨交对城市商业与价值发展的作用-公共管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——城市轨道交通作为综合交通体系的重要组成部分，对综合交通体系发展的影响胜过其他任何一种交通方式。
综合交通规划既是城市轨道交通线网规划的依据，同时线网规划又对综合交通体系及交通枢纽站点的发展产生深远的影响，主要有以下几种：一、城市轨道交通重新定义城市空间、时间城市轨道交通的发展对各个交通枢纽站点来讲，有着重要的空间引导作用，新的线路及新的交通枢纽站点的建立，极大的调整了人流的方向，几乎每个城市都会把机场、火车站、长途客运站、旅游景点等区域作为轨道交通枢纽站点，这样的设计不仅缩短了每个站点间的互动空间及时间，也缩短了城市与城市间的互动空间和时间，对于生活在交通枢纽站点附近的居民出行有了保证。
通过对城市发展规划、主要客流走廊及集散点的综合分析，整个轨道交通网络形成后，有利于城市发展轴的形成，利于主城中心体系重构，利于城市空间布局结构优化将对城市空间结构产生重大的影响。
从城市空间体系的宏观层面看，目前轨道交通网络已经基本实现对城市主要住职空间和通勤走廊的覆盖。
轨道交通为长距离的通勤客流提供了良好的支持。
新开发楼盘住宅接近60%在轨道交通线路周边750米范围以内，未来的轨道线网与就业中心和居住中心的联系将变得更加紧密，这种发展趋势说明轨道交通的快速网络化使得就业区和住宅区开始有序地向轨道线网聚集，通过依靠轨道交通线路来提高通勤效率，调整城市住职空间的扩散方式，降低机动化出行比率，进而有效缓解高峰期的城市交通拥堵。
二、城市轨道交通对城市商业发展的影响（一）城市轨道交通枢纽站点房产市场的影响地铁对房地产增值的影响有多大？从其大部分城市来看，地铁一旦贯通之后，周边的物业一到两年，慢的话三到五年会升值40%和50%,这在很多城市是屡试不爽的，尤其对市中心城市的物业也有很大的带动，现在城市内圈轨道交通站点周边的土地最近两到三年之内基本上会被消耗殆尽，这样之后按照目前的城市化进程来看的话，这部分土地是远远不能满足未来的居民的居住所需，所以很多郊县的房产也是未来市场需求的重点。
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浅议城市轨道交通商业物业价值评估
发表时间：2019-06-26T10:02:22.883Z 来源：《基层建设》2019年第7期作者：刘丽君
[导读] 摘要：随着我国轨道交通事业的大举推进，巨大的建设成本和后期运营维护成本无疑将加重政府的财政压力，探索一种适合我国轨道交通可持续发展的建设模式势在必行。
兰州电源车辆研究所甘肃兰州 730000
摘要：随着我国轨道交通事业的大举推进，巨大的建设成本和后期运营维护成本无疑将加重政府的财政压力，探索一种适合我国轨道交通可持续发展的建设模式势在必行。
通过对“轨道+物业”模式前期研究进行的初步探讨，提出了工可研及勘察设计、综合物业开发研究的主要工作内容及思路。
关键词：城市；轨道；物业；开发
城市轨道交通成为提高地下空间的有效形式。
本文对轨道交通枢纽站与一般车站与周边物业开发衔接问题进行论述,阐明在达到交通协调和便捷的前提下,如何充分利用地下空间,促进城市空间结构的优化与区域商业的繁荣与和谐。
1城市轨道交通对沿线土地影响区位理论分析
区位是指某一经济事物或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。
区位理论就是研究自然物质及人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的理论。
本文中所指的区位理论主要是研究土地的优化配置使得人类的空间活动取得最佳效果的地点选择，具体指投资者总是选择地租和运输总成本最小而获得机会最大的地方的理论。
投资者在做出区位选择时，会从多方面综合考虑，而交通可达性作为其中一个因素占据着十分重要的地位。
因为具有良好可达性的地段，即一方面具有良好的投资吸引力和更高的市场价值，另一方面承担的运输成本较低。
城市轨道交通提高了沿线区域的交通可达性，使得运输距离缩短，通勤时间减少，出行成本降低，必然会产生一定的区位收益。
不同土地使用性质的地段对交通因素有着不同的要求，但交通可达性对不同土地利用地区有着相类似的影响。
2研究方案及目标
“轨道＋物业”模式就是在满足站点综合交通功能的前提下，将站点上盖及周边物业实施一体化的综合开发建设后产生的一部分外延效益返还给投资者，用物业收益反哺轨道交通建设投资和运营。
该模式在香港地区得到持续多年的运用并取得良好的业绩，香港地铁公司也因此成为世界上为数不多的赢利地铁公司，其核心意义主要表现在如下：（1）创新轨道交通的投融资模式。
在政府的主导下，以“地铁+物业”模式的盈利性吸引多元化投资和运营主体，解决轨道交通线网建设的资金需求，形成以轨道交通带动土地开发，以土地开发保障轨道交通发展的良性循环。
（2）带动城市新区开发。
在轨道交通引导城市发展（TOD）理念（“TOD”理念是一种“以轨道为导向”的开发模式，也就是用公共交通的建设引导城市的发展走向，简单地讲就是“人跟路走”。
（3）促进城市的经济发展。
轨道交通和沿线物业的协同发展，极大地带动物业增值和人口居住密度的增加，为轨道交通带来稳定增长的客流，实现各个城区组团紧凑型开发的有机协调，进而促进城市经济的繁荣。
基于“轨道+物业”模式的核心意义，在现行的国家政策环境下，提出一个政府认可、市场接受的可行性方案是“轨道+物业”模式落地的关键。
由于该模式在香港实施的政策环境与国内有较大的差别，因此，有必要深入开展前期研究工作，稳妥推进该模式的实施。
借鉴国内轨道建设模式创新之路上所取得的经验，前期研究的方案以及预期目标如下：（1）以城市设计的理念开展工程可行性研究（工可研）及勘察设计，达到工程可实施的目标。
（2）以轨道交通引导城市发展（TOD）理念开展沿线物业综合开发研究，达到新区城市设计的目标。
（3）以市场化运作的理念开展投融资模式研究，达到地铁建设与地铁运营可持续发展的目标。
3前期研究的重点
3.1工可研及勘察设计研究重点
“轨道+物业”模式下的工程设计，除了满足政府审批所包括的常规设计内容之外，还须重点深入研究以下内容：（1）整体线路研究。
从定性与定量两方面分析研究沿线相关规划，为线路建设的可行性与必要性提供支撑。
同时对沿线走廊范围内的土地权属进行调查，重点评估站点周边500～800m米范围内的土地使用情况，分析潜力用地分布及规模，为“轨道＋物业”模式提供技术基础。
（2）车站设计。
轨道交通是全封闭式，仅依靠站点与外界联系，客流的集中和疏散均通过站点完成。
站点是轨道交通的核心，其周遍土地开发应结合站点所在区域的功能定位。
（3）车辆段、停车场用地评估。
从城市规划、用地条件、交通组织、生态环境、空间形态等方面对停车场、车辆段用地进行论证，分析评估停车场、车辆段用地上盖开发所需要满足的前提条件与可行性。
按照岩土勘察规范，轨道交通工程在初步设计阶段、施工图设计阶段才分别进行初勘和详勘工作，由于勘察工作的滞后，工可研阶段的方案及投资估算准确性往往难以保障。
为了奠定沿线物业综合开发、投融资模式等后续研究的良好基础，适当提前有关勘测工作。
（1）工可研阶段提前开展初勘工作，保证工可研阶段对线站位的稳定达到初勘、初测深度。
（2）初步设计阶段提前开展详勘工作，提高投资控制精度，提高初步设计的可实施性。
3.2沿线物业综合开发研究重点
3.2.1土地使用优化及线站位优化
（1）通过对区域城市发展、产业结构分布、人口覆盖规模等研究及预测，确定项目沿线线位、站点的功能定位。
（2）根据站点及周边地区土地资源，优化站点与交通网络、周边功能设施的分布，合理规划调整站点周边800m范围内土地用途，并从轨道交通客流及土地价值等方面对调整后的土地利用方案进行评估。
3.2.2重点地块概念性规划设计和城市设计
（1）通过概念性规划设计方案，明确各重点地块的开发定位、特色价值、开发内容、开发时序等，确保物业开发获得最佳条件。
（2）借助轨道综合体的开发概念，通过城市设计方案和导引，用轨道交通将整个城市连为一体，解决功能布局、土地使用、交通网络、空间特色等问题。
3.2.3房地产市场分析与发展组合策略
调研国家宏观调控政策、房地产市场尤其是轨道沿线地区的房地产现状，分析不同类型物业的业态分布特征、市场存量及市场供需、价格体系等详细数据，提出沿线不同物业类型的发展建议。
3.2.4道路交通规划策略
根据各站点具体的功能定位，对用地性质、开发类型及规模进行分析，确定交通需求总量和方式，从而优化车站交通接驳功能，为沿线打造高效、便捷、绿色、安全的交通系统。
3.2.5基础设施规划策略。
以轨道物业的开发强度、建设模式、功能布局、服务人口等相关内容为基础，分析预测给水、电力、通信等基础设施的需求量，以及轨道沿线的分布情况，为市政设施的设置布局提供数据支持和优化依据。
3.2.6环境影响评价及策略。
评估轨道交通对沿线物业带来的噪声、振动等环境污染情况，通过相关工作，达到城市生态建设目标及生态区控制的政策要求。
4结语
“轨道+物业”模式具有强劲融资能力以及良好经济效益和社会效益的优势，无疑是轨道交通创新建设模式的较好选择。
为了提高沿线整体土地利用效率和沿线地区整体空间品质，要从全线（宏观层次）的综合发展定位、各片区（中观层次）的功能发展方向、站点（微观层次）的周边土地规划等3个规划层次进行深入研究，用地规划的优化调整应遵循最新的轨道发展规划和TOD的规划设计原则，为综合开发提供良好的规划层面的支撑。
参考文献
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