4.房地产合一价值评估

34
房地产评估与管理
T′为项目续建部分销售税费。 t 为投资者购买待开发房地产应负担的税费 现金流折现法计算公式： P = P′－ （B′＋ i′＋ T′）－ t 式中： P′为项目开发完成后的价值； B′为项目续建的开发成本（考虑资金时间价值） i′为项目续建管理费用； T′为项目续建部分销售税费。 t 为投资者购买待开发房地产应负担的税费
25
房地产评估与管理
商务办公房地产的评估思路及方法选择
– 评估对象
办公楼单位/单元 商务办公房地产中的部分楼层 整个商务办公房地产
– 基本思路：收益法是主要评估方法，市场法的 运用也相对较多。 – 评估方法选择
收益法在商务办公房地产中的运用 – 第一步：用市场比较法或根据实际租金水平 合理评估租金； – 第二步：用收益法评估其价值。
31
房地产评估与管理
– 付款进度
在建筑工程中，付款的时间与工程的实物进度通 常不一致 通常付款进度会晚于工程进度 付款进度将影响最终评估价值
– 销售情况
若在建工程以开始预售，需了解开发商已实际销 售了多少建筑面积。 评估人员在评估过程中必须将已售部分的在建实 物工程价值和相应的土地使用权价值从整个在建 房地产项目的评估值中扣除
33
房地产评估与管理
Hale Waihona Puke 成本法评估并非对房地产成本的简单审计，而是 根据房地产生产费用的替代原理推算该房地产的 现值。
– 假设开发法
传统方法计算公式： P = P′－（B′＋ i′＋ r′＋ R′＋ T′）－ t 式中： P′为项目开发完成后的价值； B′为项目续建的开发成本； i′为项目续建管理费用； r′为项目续建利息； R′为项目续建利润；
– 收益年限的确定（教材42） – 资本化率与风险（教材40）
20
房地产评估与管理
商业房地产评估案例
– 第4章案例2：商业房地产评估（改错） – 第4章案例3：酒店房地产评估（改错）
21
房地产评估与管理
附录：收益乘数法
– 收益乘数
收益乘数= 价格/ 年收益 收益乘数近似为房地产收益率（资本化率）的 倒数
2
房地产评估与管理
影响住宅价值的主要因素
– 区位因素
交通条件 基本设施 环境质量
– 个别因素
根据住房类别的不同而有差异（书69-71页） 公寓类住宅 别墅类住宅
3
房地产评估与管理
住宅房地产评估的基本思路和方法
– 住宅房地产的评估目的 – 住宅房地产的评估范围
单元住宅（一套或多套） 整幢住宅楼
30
房地产评估与管理
集体所有制土地使用权：该类土地上的在建工程 不应评估其抵押价值
– 项目权属
在建工程中的项目权属问题通常较为复杂，需特 别注意查明待估房地产项目权属 若项目并非完全为评估委托单位所有，则不属于 委托单位所有部分不属于待估房地产的评估范围
– 工程进度
评估人员必须准确地把握在建工程项目的实际完 成进度，即把握其已完成的实物工程量 已购买但未安装固定在建筑物主体上的材料和设 备，不属于在建房地产项目抵押价值的评估范围
收益法是主要评估方法 – 现金流折现法（收益法的基本评估思路？） – 收益乘数法
15
房地产评估与管理
市场法在商业房地产评估中的运用 成本法在商业房地产评估中的运用 成本法与收益法评估价值的关系 – 当评估得出的很低的成本价值与较高的收益 价值时？ – 对于一个使用功能单一、过时和老化的房地 产而言，其成本价值高于对于收益价值？ – 如果一个新建的收益性房地产的成本价值远 高于收益价值？ 规模较小的商业房地产：采用收益法和比较法 规模较大的商业房地产：收益法为主，成本法为 辅
17
房地产评估与管理
– 商业房地产的租金及出租面积的计取
租金的计取 – 固定租金 – 营业额提成 – 基本租金+营业额提成 – 固定租金与营业额提成中取大 出租面积的计取 – 按使用面积计量 – 按建筑面积计量
18
房地产评估与管理
建筑面积与使用面积
19
房地产评估与管理
– 净收益的计算
经租物业净收益 – 经租物业的收入：一般应以市场比较法来求 取 – 经租物业的成本与费用 经营物业净收益 – 经营物业的收入：根据待估对象物业于评估 时点前3~5年的财务报表为基础估计 – 经营物业的成本与费用
16
房地产评估与管理
商业房地产价值评估专题
– 租约：实际收益与客观收益
以客观收益，而非实际收益作为评估的基础 评估对象已经包含的租约情况的处理 正确地认识商业房地产中的租金 – 刚刚开始运营的商业房地产而言，其租约中 的租金水平通常较低 – 在大型商业物业中，如购物中心，通常存在 一个或几个主力商家，租用面积大，租金低
5
房地产评估与管理
住宅房地产评估案例分析（书95页）
– 案例分析辅助资料1：统一付款方式
可能的付款方式有：一次付清、分期付款、按揭 付款 估价中的价格以“一次付清”所需支付的金额为 准 分期付款时的调整：现金流折现 采用按揭付款方式时无需调整
6
房地产评估与管理
住宅价值评估专题
27
房地产评估与管理
– 租客
主要租客的信誉和租约期限将影响其价值 以上因素通过影响该房地产的投资风险，进而影 响收益法中折现率的确定，最终影响商务办公房 地产价值
商务办公房地产评估案例：教材P101
28
房地产评估与管理
第四节 在建工程价值评估
在建工程分类
– 从建设情况
正在建设的在建工程 已经停工的在建工程（烂尾楼）
– 收益乘数的种类
潜在毛收入乘数 有效毛收入乘数 净收益乘数
– 收益乘数法估价（见下页）
22
房地产评估与管理
收益乘数法示例
估价对 象 可比实例 A B C
价格
实际收入 运营费用率 净收益 收益乘数
？
80 000 20% 64 000 7.74
740 000
120 000 21% 94 800 7.81
26
房地产评估与管理
市场法在商务办公房地产中的运用 – 相对于住宅房地产，选择可比案例时对区位 的要求相对宽松 成本法在商务办公房地产中的运用
商务办公房地产评估专题
– 租约
在利用评估对象的实际租金确定收益现金流时， 需对该房地产的租约合同内容进行检查，主要检 查其合同租金水平和租约期限 例3-1
»配对数据交易案例寻找困难 »不同的买主会对同一特性支付不同的价格
10
房地产评估与管理
折旧成本法 – 多用于别墅类住宅中游泳池、空调系统、地 下室等设施的差别量化 – 房地产某一部分的价值扣除合理的折旧（物 理、功能和外部） 后，应当与成本相接近。 收益法 – 此方法通常考虑由于房地产的某一特性而导 致的房地产收益的增加值或减小值 – 通过用年增减额除以资本化率转换为总现值 以量化差异
770 000
126 000 22% 98 280 7.83
810 000
132 000 19% 106 920 7.58
估价对象价值= 64 000×7.74=495 360
23
房地产评估与管理
第三节 商务办公房地产价值评估
商务办公房地产的分类
– 按档次分类 – 按功能复合程度分类
纯写字楼 综合楼及商务综合体
– 比较法：实例的选取
可比实例的选取应满足三个方面的要求： 交易情况： – 可比实例的交易类型与估价目的相吻合
»地产正常的交易方式可能有多种：协议、拍 卖、招标、挂牌 »房产正常的交易方式是：买卖双方经过充分 的讨价还价的协议方式
7
房地产评估与管理
– 可比实例的成交价格应是正常成交价格
不正常的情况有： 1）特殊因素造成：
– 从物业建筑形态上分类
传统写字楼 Soho（家庭式办公） 总部式办公楼
24
房地产评估与管理
影响商务办公房地产价值的主要因素
– 区位因素
商务氛围 交通条件 周围环境
– 个别因素
外观及内部装修 设备及设施 智能化办公条件 物业管理水平 能否满足不同公司的不同要求
»包括：关联交易、急卖急卖、特别偏好等
»这样的案例一般不选做可比实例 2）交易税费的非正常负担造成
»正常的成交价是指在买卖双方各自负担自己 应缴纳的税费下的价格。
»这样的实例可以选做可比实例，但需修正
8
房地产评估与管理
交易时间 – 可比实例的成交日期应与估价时点接近。 – 到底多近？
»要看房地产市场是否稳定，若市场稳定可长 一些 »一般相隔1年以内的实例是可以选择的。
12
房地产评估与管理
第二节 商业房地产价值评估
商业房地产的分类
– 大型：
购物中心、百货商场 市场类商业房地产
– 中型：
商业街 交通设施配套商业 商务办公楼配套商业
– 小型：社区商业
13
房地产评估与管理
商业房地产价值的主要影响因素
– 区位因素
商业繁华程度 交通条件
住宅房地产评估案例（教材P95）
11
房地产评估与管理
附录
– 交易情况修正：交易税费的非正常负担
含义：将可比实例的实际但可能不是正常的价格 修正为正常价格 交易税费的非正常负担情况的修正 例：上海市某房地产交易，成交价为8000元/m2， 交易中的税费均由买方负担，则该房地产交易的 正常成交价格是多少？(二手房交易税费如下页表 ，出售方仅持有该房产1年，是唯一住房) 设正常成交价格为X ： [ X（0.05%+5.55%+1%）+5/2 ] + 8000 = X X = 8568 元/m2