经营性物业项目评估及管理要点

关键点：一是必须是向物业所有权人发放，二是要以物 业抵押，三是主要还款来源是物业自身的经营收入。
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经营性物业贷款的相关概念
经营性物业贷款项目评估
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经营性物业贷款项目评估（以下简称评估）系指农业银行根 据贷款的效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分 析相结合的方法，对列入备选的经营性物业贷款项目，从借款 人的资信情况和申请贷款项目的合法性、盈利水平、偿债能力 、市场环境、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证、 分析和评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。
经营性物业贷款项目评估与管理要点
房地产信贷部 沈忠泉 2010 年 12 月
经营性物业贷款项目评估
经营性物业贷款项目评估要点 经营性物业贷款的相关概念 培 训 内 容 经营性物业贷款评估的一些基本要求
我行私人银行业务发展的思考
评估报告内容与重点解析 案例分析
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经营性物业贷款的相关概念
什么是经营性物业
◆ 借款人股东及实际控制人情况
◆ 借款人总体评价
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人概况 主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结 构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。
评估要点： 1、相关证件是否齐全有效。 2、借款人历史沿革、股本构成、注册资本等情况。 3、借款人经营范围、经营期限等。 4、借款人与物业的关系。 5、借款人借款行为的合法性。
评估原则
★ 客观公正 ★ 科学规范
★ 审慎尽责
★ 及时有效
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经营性物业贷款评估的基本要求
项目评估一般程序 ★ 成立项目评估组 ★ 制定评估工作计Hale Waihona Puke Baidu ★ 调查、收集有关资料 ★ 贷款项目可行性分析 ★ 沟通与反馈
★ 评估报告撰写和审核
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经营性物业贷款评估的基本要求
评估报告的格式规范
★ 封面：评估报告名称、评估单位、评估时间。 ★ 扉页：评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。 ★ 目录：评估报告正文、附表和附件的目次索引。 ★ 正文：评估报告应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效 ★ 附表 ★ 附件
原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。
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经营性物业贷款评估的基本要求
评估报告的正文
摘 要 对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法 和依据进行说明。 借款人资信评价 物业基本情况 物业市场分析 贷款用途、额度和还款方案评价 偿债能力分析 担保方式分析 综合分析 项目总体评价
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章
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经营性物业贷款项目评估
经营性物业贷款项目评估要点
经营性物业贷款的相关概念 培 训 项 目
经营性物业贷款评估的一些基本要求
我行私人银行业务发展的思考
评估报告内容与重点解析 案例分析
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价
◆ 借款人概况 ◆ 企业组织架构及经营者素质 ◆ 借款人经营情况 ◆ 借款人财务状况 ◆ 借款人信用状况
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人经营情况 主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目 开发建设、销售情况和持有的物业经营情况，在同业中的竞争 地位，预测评价企业发展前景。 评估重点： 1、借款人近三年房地产相关业务经营情况。评价借款人 整体开发实力。 2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，评价借款人 商业地插开发和经营能力。
所谓经营性物业，办法的定义是指“是指已竣工验收并 投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、
综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、
SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业 和仓储用房等物业形式”。
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经营性物业贷款的相关概念
我行经营性物业贷款的分布
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经营性物业贷款的相关概念
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人股东及实际控制人情况 对于借款人为项目公司的，除进行上述分析评价外，还应 对借款人的主要股东或实际控制人的情况进行分析。 评估重点： 1、调查主要股东或实际控制人的业务经营情况。 2、调查股东和实际控制人的财务管理模式和财务情况。 3、控股股东或实际控制人的信用情况及与我行合作情况。
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经营性物业贷款的相关概念
经营物业贷款项目评估目的
“贷或不贷” “贷多少” “怎么贷”
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经营性物业贷款项目评估
经营性物业贷款项目评估要点
经营性物业贷款的相关概念 培 训 项 目
经营性物业贷款评估的一些基本要求
我行私人银行业务发展的思考
评估报告内容与重点解析 案例分析
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经营性物业贷款评估的基本要求
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 企业组织架构及经营者素质 主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、 法定代表人、高管人员和员工素质等情况。 评估重点： 1、企业组织架构情况。 2、法人代表及高管相关情况。 3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和 运作能力。
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人信用状况 主要调查借款人信用等级、借款总额、外担保情况和还本 付息情况。并对借款人与我行的合作情况进行说明。并根据农 业银行相关文件和办法分配或测算借款人授信额度。 调查评估重点： 1、调查借款人账户开立情况、在我行信用等级和客户分 类情况，通过人行征信系统查询借款人银行负债和对外担保情 况，有无不良信用记录。 2、对不良信用记录的处理和认定。 3、核定相应的授信额度。
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人财务情况 通过对借款人近三年及近期财务报表进行分析，调查借款 人的资产负债情况、盈利能力、现金流情况等。 评估重点： 1、要重点分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动 原因。对于异常变化的科目要重点分析。 2、应仔细查阅借款人的总帐、明细帐和重要的会计原始 凭证，评价借款人财务处理的真实性、准确性、合理性。 3、对现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势，衡量 借款人的偿债能力和支付能力。 4、计算相关财务评价指标
商业用房经营性物业贷款分布
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经营性物业贷款的相关概念
宾馆类经营性物业贷款分布
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经营性物业贷款的相关概念
写字楼类经营性物业贷款分布
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经营性物业贷款的相关概念
经营性物业贷款 ◆ 经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营 性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物 ，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。