物业经营管理范宝芬第章收益性物业价

考试大纲：
掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价 值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场 法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作 步骤。
熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业 价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及 其应用。
了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和 成本法的应用。
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宗地面积为4000 ㎡ ，容积率5，建筑面积20000㎡， 土地总价5000万元，土地单价1250元／㎡，楼面地价250元／㎡ 房地产售价：6000元／㎡
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楼面地价
楼面地价：按照土地上的建筑物面积均
摊的土地价 格。楼面地价是按照建筑面积均 摊的土地价格。
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五、实际价格和名义价格（熟悉）
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格， 或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现 到成交日期时的价格。
P83例4-1
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七、起价、标价、成交价和均价
起价是指所销售的商品房的最低价格。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目 表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格， 即卖方的要价。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买 卖合同中写明的价格一般是成交价格。
二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者） 的角度所衡量的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是 建立在主观的、个人因素基础上的价值。
同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优势、 经验等。
在某一时点，市场价值是惟一的。
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投资价值与市场价值都可以采用收益法来评 估──价值是未来净收益的现值之和，但其中 选取参数的立场不同。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区 位、新旧程度、供求、物业管理等
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收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因 素：
①未来净收益的大小──未来净收益越大， 物业的价值就越高，反之就越低；
②获得净收益期限的长短──获得净收益期限 越长，物业的价值就越高，反之就越低；
③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠， 物业的价值就越高，反之就越低。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在 成交日期时一次付清的价格。
P81-P82例题
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六、现房价格和期房价格
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期 内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割 的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来 某个日期进行商品交割的价格。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业 管理等）下，期房价格低于现房价格
市场价值——社会一般报酬率
投资价值——投资者要求的报酬率
投资行为实现得基本条件：
该物业的投资价值大于物业市场价值
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三、成交价格、市场价格和理论价格
（一）成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双 方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受， 或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价 物。
交换价值，是指该种商品同其他商品相交换 的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交 换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有 价物。
人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。
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二、投资价值和市场价值（掌握）
投资价值一词有两种含义：
一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或 某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、 平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形 成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、 垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价 格。
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三、成交价格、市场价格、理论价格
理论价格：
市场价格
假设的“经济人” 的行
简称市价，指某种房
③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价 的租金；
④物业价格形成的时间较长——长时间达成交易
⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响—— 物业的独一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价 能力
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第三节 收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值 使用价值，是指该种商品能满足人们某种需
要的效用；
为和预期是理性的，或真实 地产在市场上的一般、平
需求与真实供给相等的条件 均水平价格，是该类房地
下形成的价格。——价值、 产大量成交价格的抽象结
内在价值、自然价值、自然 果(如平均数、中位数或
价格等。
众数)。
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四、总价格和单位价格
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域 范围内的物业整体的价格。
单位价格简称单价，其中，土地单价是指 单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在 一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价 格。
本章考试知识要点：
1. 物业价格的特征 2. 收益性物业价格和价值的种类 3. 影响收益性物业价格的因素 4. 收益性物业价值评估的基本方法、内容 及步骤
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第一节 收益性物业的概念
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其 他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的 公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、 影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出 租的）、仓库（用于出租的）等。
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第二节 收益性物业价格的概念及特征
一、物业价格的概念（熟悉）
物业价格通常用货币来表示，惯例 上也是用货币形式来偿付，但也可以用实 物、劳务等业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需 要具备有用性、稀缺性和有效需求。
①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，
第四章 收益性物业价值评估
范宝芬
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考试大纲：
考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益性
物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响 价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟 悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资 产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分 析与价格决策的能力和知识水平。
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经济学上称为使用价值。
②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人
都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对 缺乏。
③有效需求是指对物品的有支付能力支持的
需要──不但愿意购买而且有能力购买。
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三、物业价格的特征（熟悉）
物业价格主要有下列五个特征：
①物业价格受区位的影响很大；
②物业价格实质上是物业权益的价格——同一物 业不同权益价格不同