房地产泡沫对商业银行的负面影响

房地产泡沫对商业银行的负面影响

、概念界定

什么是房地产泡沫：房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

房地产泡沫的主要特征：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。

⒊房地产泡沫的判定：房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：

⑴整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。

⑵投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危

⑶商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。

这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

、我国房地产泡沫问题的各种学术观点

的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。

⒈房地产价格方面的指标

⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。

⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI 得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。

⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。

⒉房地产需求方面的指标

⑴房屋销售额增长与社会上平零售总额增长的同步率认为，房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率的比值小于2，就没有房产泡沫；大于2小于3存在轻微的房产泡沫；大于3就存在严重的房产泡沫。2005年该比值达到5.7，表明我国的房地产泡沫已经非常严重了。

⑵按揭贷款增长和个人收入增长的同步率一般认为，该指标大于1而小于2，则存在轻微的房地产泡沫；如果指标大于2，则存在严重的房地产泡沫。自1999年以来，我国按揭贷款迅猛增长，而个人收入保持稳定增长，导致二者的比率长期超过2，表明我国存在比较严重的房地产泡沫。

⑶投资于投机性购房比例国际上很多专家认为，投资或投机性购房比例超过10%，就说明存在着泡沫。在我国投资或投机性购房比例都超过了10%。上海《解放日报》调查25个小区，其中26.6%的购买这是投资或投机。更多居民购买新房后把旧房出租，以房租支付新房贷款，也是投资行为。另有研究认为上海房地产投资比例是17%。如果把旧房出租计算进去，则投资性购房比例更大。

⒊房地产供给方面的指标

房地产供给方面的指标包括：房地产投资强度、房地产业贷款增长占总贷款增长的同步率、房地产业贷款占放地产业资金来源的比重、房屋空置率、土地增长价格率。从该作者的调查研究表明我国2004到2005年存在着不同程度的房地产泡沫。

的学者持另一方观点，认为我国目前正处于房地产周期的复苏与繁荣期，我国房地产市场总体运行比较健康。通过以上直接和间接检验法对我国房地产业运行特征的实证分析及定量评判，从整体上看，虽还没有完全足够的证据证明我国各大城市存在普遍性的房地产泡沫。可有整体向泡沫一方倾斜的迹象，各项相关指标均运行在高位，因而存在着较高的潜在的房地产泡沫风险因素，但尚未形成严重的房地产泡沫，更未达到房地产泡沫破裂程度。然而局部地区(比如上海、北京等)确实出现了房地产投机性泡沫(关于上海、北京等局部出现的泡沫研究请参看其他文献，在此略)，为中国房地产市场敲响了泡沫警钟。

“无泡沫论”观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、建设部政策研究中心等为代表。他们认为，从政策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康快速发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。

我支持“泡沫论”的观点。从各种资料和信息上表明，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫。总结来看，中国房地产价格的上涨有四个主要原因：基本面的支持，即中国经济的快速发展；90年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/投资性需求。另外，前期房地产调控政策多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。于是，房地产价格与日俱增。而且随着今年越来越多的“地王”的出现，土地交易频繁交易价格也达到了一个新高点。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。因此我认为我国迄今也存在着房地产泡沫。

、房地产市场与商业银行的联系

⒈商业银行贷款促进房地产发展

地产贷款作为一项新兴的银行信贷业务，随着房地产市场的发展快速扩容。上世纪80年代时期，全国房地产开发企业发展数量尚不足4000家，目前据不完全统计，全国房地产开发企业已达到47000家，仅在上海注册的房地产企业就超过4000家。从贷款数量看，1992年底，全国房地产开发贷款总额为113亿元，到1998年，总量已达到426亿。1998年至2005年，平均每年增加达1000个亿。