物权变动和物权行为

第二部分物权变动

考点1 物权变动和物权行为★★★

【学习提示】本考点最主要的是能够区分物权变动和债权变动的不同，其次是要掌握非基于法律行为的物权变动。

一、物权变动的形态

物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。

1.取得：

类型概念示例

原始取得第一次产生或者不以原所有人意志为根

据直接取得

先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收、善意

取得等

继受取得依赖于他人意思表示而取得买卖、赠与、互易、继承等

2.消灭：

类型概念示例

绝对消灭物权本身不复存在书被烧毁相对消灭物权转让书被卖掉【例题•单选题】下列属于所有权的继受取得的是（）。

A.甲继承其兄房屋一间

B.乙的3万元存款得利息1000元

C.丙建造完成了房屋

D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台

【答案】A

【解析】选项BCD：取得孳息、合法建造、先占都属于原始取得。

二、物权变动的原因

（一）基于法律行为的物权变动

1.债权变动与物权变动：

【思考】若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？

答：乙有权要求甲去办理过户。若甲坚决不去，乙可以根据生效的合同，让甲承担违约责任。

【苏苏总结】两者关系

债权行

为

产生债权债务

关系

（1）合同一般自合同成立时生效

（2）物权是否发生变动，登记、交付与否，不是债权行为的生效要件

物权行

为

产生物权的变

化

（1）物权变动的公示一般为不动产登记和动产交付

（2）合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任

2.物权行为与债权行为：

债权行为物权行为

本质负担行为处分行为

对财产

的影响

不会直接引起积极财产的减少，却会使得消极财产

（义务）增加

直接导致积极财产的减少

一物多

卖

可反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均

可有效

（1）物权只能被转让一次

（2）出卖人就同一标的物订立多重买卖合

同，合同均不具有合同法第五十二条规定的

无效情形，买受人因不能按照合同约定取得

标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，

人民法院应予支持

处分权不需要需要

无权处

分

（1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所

有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予

支持。

（2）出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物

所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责

任或者要求解除合同并主张损害赔偿

无权处分行为处于效力待定状态，在得到真

权利人追认或处分人取得处分权后变得有

效，否则，该无权处分行为将归于无效

3.公示的效力：

（1）公示生效主义：合同生效+登记/交付=物权生效

【示例】不动产所有权的设立，经依法登记，发生效力。

（2）公示（登记）对抗主义：登记起到对抗第三人的作用

【示例】以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。——合同生效=物权生效，登记起到对抗第三人的作用

（二）非基于法律行为的物权变动

1.非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。

情形物权变动的生效时间

政府征收自政府的征收决定生效时发生效力

法院、仲裁的法律文书自法律文书生效时发生效力

事实行为（如合法建造、拆除房屋等）自事实行为成就时发生效力

继承或者受遗赠自继承或者受遗赠开始时发生效力

【注意】“人民法院、仲裁委员会的法律文书”包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。本条所称法律文书必须具有直接改变原有物权关系、因而不必由当事人履行的形成效力，不包括判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决。——针对形成性文书，不针对给付性文书

【补充】判决书、裁决书以及调解书针对分割共有财产案件中作出的改变原有物权关系的判决书、裁决书以及调解书。裁定书针对法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

2.取得不动产物权之人再处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【例题•单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列选项正确的是（）。

A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

C.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

D.中州公司转让房屋的所有权也无需登记

【答案】B

【解析】选项ABC：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。选项D：取得不动产物权之人再处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。