香港圆方商场案例研究(95p)

新界
项目位臵
九龙半岛
香港岛
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项目背景分析
项目区位 联邦广场所处之地九龙(Kowloon)全名为九龙半岛,是香港的三大区域之一，九龙东南西三面都被维 多利亚港包围。 九龙以尖沙咀、油麻地及旺角最具吸引力，这些地区是香港的传统商圈，购物、饮食、娱乐与文化 应有尽有。 联邦广场所处区域为九龙填海区域，属于九龙新区,离周边传统商圈较远。
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项目背景分析
属性定位
香港圆方商场是香港地铁商业集购物、休闲、饮食、娱乐、文化等诸多元素为一体的“一站式” 商业航母； 它是香港首個橫向式大型購物中心； 它是香港首个把艺术元素融入建筑规划的大型购物中心； 是城市综合体的组成部分——充分发掘写字楼、酒店、住宅、商业的综合物业价值； 是地铁物业——利用地铁带来的人流为商业增值
幼稚园 (五期)
凯旋门 （三期）
漾日居 （一期）
联邦广场一期为漾日居，二期为擎天半岛，三期为凯旋门，四期为君临天下，五期为圆方商场、 幼稚园,六期为酒店及天玺,七期为环球贸易广场
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通道宽度 （m ）
装修情况 主力铺位面 积
出租率
90%以上
•虽然圆方商场比其他大型商场有更多设施，但目前人流明显较其他大型Mall商场少，尚处 于其商业培育期。 •商业布局平面首限，住宅落成的柱网对商业业态布局造成一定影响，如中庭过大、各层主 力店面积不够大等等。 •圆方所处地段为香港新区，人流不如传统商圈多。
圆方（ELEMENT）案例分享
2010年09月 沈艳丹
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报告目录
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项目背景分析
地块介绍 联邦广场为港铁九龙站物业。总面积共109万平方米， 集住宅、写字楼、商场和酒店设施为一体。当中包括： •16 座住宅大廈及2 座混合用途（酒店/ 服務式住宅/ 住宅）大廈，共提供約5,809 個住宅，一間酒店及約 72,472 平方米服务式住宅； •一幢118层高的大楼，包括约231,778 平方米写字楼， 一间豪华酒店，並附设观景台； •一個国际水准的购物中心，面积82,750 平方米； •一所1,050 平方米的幼稚园； •巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅遊巴士、过境 巴士及私家车交通交汇处； •約5,400 個停車位； •广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与社区设施。
•
在诸多限制条件下，圆方结合实际平面，化不利为有利，提出了中国传统文化“五行”的 概念进行商业布局，取得了很大成功，成为香港地铁商业的典范
香港圆方对于“如何开发好新区的购物中心”课题具有很好的借鉴意义
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项目定量-------圆方调查表
主通道 次通道 扶梯 升降客梯 80-255平方米 11-13 6-7 34部 16部 洗手间 铺位 开间 （m ） 进深 （m ） 8-15 10-17 11
九龙站物业第一期建设指标:
漾日居 樓宇幢數:6 單位數目:1,288 單位面積:77 - 232 平方米 停車位數目:1,332 九龙站物业第二期建设指标: 擎天半島 樓宇幢數:5 單位數目:2,126 單位面積:約78 - 252 平方米 停車位數目:1,270
凱旋門 樓宇幢數:兩幢相連大廈 單位數目:1,054 單位面積:約47 - 510 平方米 停車位數目:412 過境巴士站
不足之处
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规划设计
一、圆方（ELEMENT）简介 二、业态比例 三、业态分布 四、交通流线 五、建筑设计
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旺角
油麻地 项目位臵
九龙半岛
尖沙咀 维多利亚港
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项目背景分析
项目区位 “Union Square（联邦广场）”为地铁九龙站上盖所有超高层建筑的统称。
联邦广场
九龙站与西区海底隧道、西九龙公路 及未來的西九龙文娱艺术区相临。机 场快线和東涌綫均连接九龙站，在九 龙站地段更可眺望港岛太平山和維多 利亚港的美丽景色。 九龙站物业发展是机场铁路沿线最大 的发展计划，吸納大量居住与工作人 口，成为尖沙咀一個规划完善的居住 和商业新社区。 九龙站物业发展位于主要的道路和铁 路网枢纽，可直达香港各区，前往中 国华南各主要城巿亦非常便捷。
项目背景分析
发展背景
地点 第一期 （漾日居） 第二期 （擎天半岛） 第三期 发展商 永泰控股有限公司 九龙仓集团有限公司 会德丰有限公司 新亚 新鸿基地产发展有限 公司 恒隆地产有限公司 新鸿基地产发展有限 公司
联邦广场分期开发时序
类别 住宅 停车场 住宅 停车场 住宅 过境巴士站 停车场 住宅 停车场 商场（圆方） 写字楼 服务式住宅 酒店 住宅 幼稚园 停车场 楼面建筑面积 （平方米） 147547 210319 车位数目 1332 1270 预计落成日期 已于2000年落成 已于2002—2003年分期 落成 2005年
一、项目背景分析 二、项目定量
三、规划设计
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项目背景分析
一、项目区位 二、发展背景
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九龙站小计
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项目背景分析
发展背景
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香港圆方商场为新鸿基地产发展有限公司于2006年开发，2007年10月开业，属于联邦广 场的第五期。
此前联邦广场一至四期均为不同开发商所开发，且一至四期定位均为住宅。 圆方商场是在住宅已经落成的基础上进行开发的，整个商场在平面规划上受到已建成住宅 落下的柱网限制，对商业布局有很大的影响。 现有的圆方商业布局是在许多不利的因素比如九龙的区位条件并不是香港人心目中的传统 热门地段，以及开发的初期定位原本为住宅等等限制条件下进行开发的
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项目背景分析
项目区位 联邦广场------九龙站综合商住发展计划佔地13.54公顷，拥有壮观的维多利亚港和港岛景色、便 利的公共交通服务和一幢118层高的商业/酒店大楼，集饮食娱乐、购物休闲设施和休憩用地于一 体。整个发展计划分为七个项目组合，第一期发展项目（漾日居），第二期发展项目（擎天半岛 ），第三期发展项目（凯旋門）及第四期发展項目（君临天下）已完成入伙，余下发展项目组合 最迟于2010年完成，而第五期的圆方商场亦于2007年10月开业。
九龙站物业第四期建设指标: 君臨天下 樓宇幢數:3 單位數目:1,122 單位面積:約95 - 271 平方米 停車位數目:864 九龙站物业第五期建设指标: 商场圆方总建筑面积：8.2万平方米 幼稚园:1050平方米 停车位:1560
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100000 5886 128845 82750 231778 72472 95000 21300 1050
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第四期 （君临天下) 第五、六、及七期
864 1743
已于2003年落成 2006-2008年分期落成
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项目定量-------圆方调查表
项目名称 项目地址 总建筑面 积 建筑层数 内广场（ 中庭）面 积 经营特色 8.2万平方米 两层 香港圆方 香港九龙尖沙咀柯士甸道西一号 单层面积 建筑层高 3.7万平方米 3.5米（净高） 项目 定位 经营 情况 柱距 外广场面 积 12米 7万平方 米室外 公园 开业 时间 2007 年10 月
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项目背景分析
地块介绍 地块介绍 酒店及港景汇 (六期)
演荟广场 空中花园
天玺 (六期)
环球贸易广场 (七期)
园艺花园 游乐场
擎天半岛 （二期）
馥香园
圆方(五期)
君临天下 （四期）
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规划设计目录
一、圆方(ELEMENT）简介
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圆方（ELEMENTS）简介
圆方总介
香港铁路有限公司的旗舰商场——圆方ELEMENTS由著名建筑师楼Benoy担任设计，以金、木、水 、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。圆方商场坐落于香港九龙地铁站的正上方，占 地十万平方米，坐落于尖沙咀西，四周由君临天下、凯旋门、天玺等豪宅及全港最高的商业大厦环 球贸易广场（ICC）包围,是一个主体两层的水平横向式大型综合商业中心。分为五大区域，分别以 五行的金、木、水、火、土为主题，包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还有 8 间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆。 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
最大的中庭1400平Βιβλιοθήκη Baidu米
糅合了多種嶄新理念，集名店購物、休閑、飲 食、娛樂及文化體驗于一身
香港首個橫向式大型購物中心 香港首个把艺术元素融入建筑规划的大 型购物中心 良好
各楼层规 划
一层:主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、家庭布臵及饰物、手袋及旅行用品、儿童 服饰及玩具、影音器材及家庭用品、休闲娱乐 二层：主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、朱古力蛋糕、家庭布臵及饰物、手袋及 旅行用品、运动服饰及体育用品、影音器材及家庭用品、休闲娱乐
九龙站
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项目背景分析
项目区位
联邦广场由目前香港最 高的标志性建筑环球贸 易广场(118层）、超高 层豪宅天玺、君临天下 、凯旋门、擎天半岛、 漾日湾等豪宅群组成， 其地下有港铁九龙站的 东涌线、机场线车站， 可通香港岛、东涌、香 港国际机场或亚洲国际 博览馆。
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项目背景分析
项目区位 圆方商场即地铁九龙站上盖联邦广场Union Square所有超高层建筑的联体裙楼。
项目位臵
九龙站
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项目背景分析
项目区位 当今通称的“香港”，包括香港岛、“九龙”（南九龙半岛）和“新界”三个部分。属于香港岛的 有中西区、湾仔区、东区、南区。属于九龙（包括新九龙）的有油尖区、旺角区、深水步区、九龙 城区、黄大仙区、观塘区。属于新界本土的有沙田区、大埔区、北区、荃湾区、葵青区、屯门区、 元朗区、西贡区 。在香港九龙半岛顶端西九龙的海滨填海区域，近年来崛起了一座全球规模最大、 价值最大的城市综合体“Union Square（联邦广场）”。
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项目定量
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项目定量
物业分期建设指标 九龙站物业第三期建设指标: