房客源开发

开发展桌，展板
十、亲戚、朋友、同乡、同事的推荐
• 经常和以上人员联系，告诉他们你已经做房产中介行业， 如果他们或他们周围的人如果有房产方面的需求，就和你 联系。
十一、同事和同行的信息共享
• 经常与周边同行链接，做哦好资源共享，能够缩短房客源 的消化 • 公司房管软件、交流群都是信息共享的很好平台，要学会 利用
后台数据显示 描述详细的房源10-20浏览量 普通房源40-50浏览量
1个电话 1个电话
注意措词： 房源发布房源本身的卖点，大体分为两种： 1、叙述事实型标题（例如：房主急售经典户 型赠送全套家电） 2、专业介绍型标题（例如：精巧两居低总价 非常适合婚房）。 有两种标题特别忌讳： 一种是无意义型（例如：超级靓房物超所值； 精致好房出售）另一种是夸大其词型（例如： 升值在即投资潜力巨大）
八、贴条
1）勤奋，多贴，持续的帖 2）有目的性的贴，可以先查询哪个小区有出售的房源。 3）贴条的内容不要写的太多，譬如求购数套这样的词语，要写的让别人认为不 是中介。 4）字迹要工整。 5）注意贴条的地点。我们贴条时不要都贴到人家的窗户上和防盗门，那样不但 没有房源，而且还会引起房主的烦感。 6）注意时间。时间一般在3点左右，下班后小区的居民就会看到，效果会很明 显。打扫卫生的一般都是上午打扫，周五，周六房主都休息可以看到。 7）经纪人背包里要随时准备很多条，无论是带看和勘察随时都可以贴条。养成 一个好习惯，时间长了就会有很多房源。 8）可以带着油性的白板笔，写到小区的物业通知单上。这样不易被揭掉，而且 小区的居民都去看通知，效果很好。
温馨提示
♥还有很多方法需要大家开发，只要开动我们的脑筋亲自动 手，坚持去做你就会有很多的房源。 ♥这个行业剩者才能为王，坚持是这个行业唯一的精神，想 要业绩越来越好，想要每个月都能有高收入，只有坚持做 、坚持做、还是坚持做。。。。
挖掘客户，首先我们要思考？
• • • •
1，谁在买房？ 2，买什么样的房子？ 3，这样的客户在那里？ 4，如何找到他们？
六、与物业、保安、售楼处的合作
• 物业和售楼处的开发是比较有难度的开发方式，但也是最 受益的开发方式。或和物业公司某个人自己合作，这样比 较好谈。谈妥后要做到“言必信，行必果”。 • 对保安给以一定的小恩小惠就可以搞定。
七、商圈调查
• 出去走商圈的时候看到有贴窗电话就记下来，或则听到 小区居民提到那套房子要卖，这样我们也可以把他记下来 。
做到用心，坚持去做，一点 都不难，一切皆有可能。 最后祝大家取得好的成绩！
如果我的经验能给大家带来一些启
发，不胜荣幸之至！
谢谢大家！
？？？？
• 为什么我发了很多房源，也刷新了，但是 就是没有几个电话呢？
问题就是发的不聪明
• 1、标题死板，客户不看，连baidu都不搜 • 2、房源描述，爱写不写，寥寥几句，客户怎会call你？ • 3、刷新粗暴，一上来就刷完，不管时间，跟用户擦肩而 过！ • 4、形象照片不佳，几十万甚至上百万的生意会找你？
详细的房源信息
(地理位置、户型、价格走向、周边配套设置都介绍得尽量详尽 )
精美的房源图片
(内图一定要采光、尽量显得房间宽敞明亮 )
投购房群体之所好
(如投资客较多，还是刚性需求的购买婚房的群体较多)
标题突出房源重点特点及优势，吸引用户点 击
标题呆板，千篇一律，无图，用户点击率低
房源描述
看一看标准的门店形象
• 玻璃干净吧
整齐、无灰尘
整齐、统一、规范
二、媒介；报纸、网络
1、总结出每日必看的几大网站及时了解最新房源的动态， 尤其个人发布的房源信息，要在第一时间掌握并做好电话 沟通登记和预约实勘（这是积累房源的很重要的方法，需 要经纪人能长期的坚持做下去。最后网上的房源也可能会 成为你独家房源。） 2、要及时掌握同行在你主商圈内发布的房源信息
房客源的中期跟进
1、很多的经纪人仅仅是为了开发而开发，开发之后便束之高阁，这就像 一个企业生产出来产品放在仓库里是一个道理，仅仅是增加了库存， 肯定转化不了利润。这时候就是充分考验经纪人责任心的时候，房住 委托我们是对我们的信任，中期的回访直观重要。 2、A类房源至少要三天回访一次。（这时候要注意，你的回访比较勤的 话，可能房主前期会有写不耐烦，但长时间坚持，房主会转变成觉得 你的责任新非常强，从而对你产生更大的信任）了解房子的最近情况 及其他中介的看房情况，争取做到知己知彼，这样才能百战不殆。 3、B类房源5天回访一次。回访当中如果觉得实在无话可说，可以聊一 些天气或房产走势等方面的事情，总之只有一个目的，让房主觉得你 一直记得他的房子并不停的在为他推销。
九、驻守
• 选择好时间和地点，带着房源展示板、名片、房源登记本 、笔、卷尺等工具在小区门口、商场门口等人流量比较集 中的地方，Байду номын сангаас中展示房源，这样既能得到房源还能得到客 源，还能宣传自己。增加信任度 • 要求经纪人要注重工装、铭牌等外在形象。并且要对商圈 内或驻守的小区有着非常详细的了解，比如，楼号、物业 、面积分布、市场价格等
客源的开发
1、主动进店客户 2、媒介；报纸、网络来电客户 3、成交客户的转介绍 4、随机开发 5、陌生拜访 6、门窗上房源张贴 7、贴条 8、驻守 9、派单 10、亲戚、朋友、同乡、同事、同好的推荐 11、同事和同行信息共享
房客源的前期维护
• 在开发出房源以后，肯定要去勘察，这第一次的接触尤为 重要，应该说是你成败与否的关键环节。所以勘察前我们 一定要做到以下几点： 1、要对本小区的周边环境及本小区以往的出售情况有一个 非常详细的了解，一定要专业，争取能够回答客户提出的 任何问题。 2、勘察以前准备至少5个要问的问题，跟房东交流，争取能 够真正作到与房东心与心的交流。 3、勘察是一定要对房主的房屋本身分析优点和缺点并提出 一些建设性的意见，让房主感觉到你的专业。
房客源的开发
目录
• • • • • • 一、什么是房地产中介行业的房客源开发 二、房客源开发的目的 三、房源开发的途径及方法 四、客源开发的途径 五、房客源的维护 七、注意事项
一、什么是中介行业的房客源开发
房地产中介行业当中的房源与客户开发是指经纪人通过各 种方法、技巧和途径来挖掘和发现潜在的买房人和卖房人的
建立房客源档案
• 对自己积累的房客源进行分类，优质房客源为A类，其他 的为B类，这样跟踪回访起来会比较明确，而且你会很清 晰知道推荐的优质房源有哪些 • 对登记的A类房客源建立档案，标注好登记日期、看房日 期、回访日期和跟进情况，能及时了解客户的需求变化和 房主的售价变化（房友）提问分类标准 • 对于B类的房客源也要做好回访计划，B类房客源也会转 变成A类的，所以谁第一时间掌握到，谁就能成交
一个过程。是拥有资源的一种重要手段，是促使经纪人逐步
提升业绩的一种重要方式。
什么是房源和客源？有哪些特点？
• 委托经纪人出售/购买或出租的物业和客户 。 • 房源具有时效性，有生命周期，好的房源应该及时制定营 销计划，及时推荐给客户，及时发布房源广告信息。 • 客源也具有时效性，好的客源生命周期较短，要及时跟踪 回访，第一时间看房,第一时间磋商,第一时间成交。
影响客户的三大问题
• 1.懒--懒的多发房源，懒的发图片， 懒得推荐，懒得刷新… … • 2.“不聪明”-- 标题、房源描述写的 不聪明，刷新时间不聪明… … • 3.没耐心--发了房源最好马上有电话 ，指望当天有看房客户，如果没有就 不坚持用网络了… …
增加客户量的三字诀：
多发房 带图片 细描述 好标题 勤刷新 多推荐 重真实 多端口 要坚持
一、电话登记和进店登记
►准备工作和注意事项： 1、首先准备好房源登记本、名片、计算器，等工具 2、电话登记的客户要根据房源登记本上所需填 写的信 息进行登记询问并约定实勘的时间 3、电话沟通声音是第一印象，要柔和(有亲和力）不要 做作，电话接到后要做好推销自己，登记结束后要再次告 诉客户我是某某某。让客户记住你 4、进店登记的要求经纪人着工装、配铭牌、站相迎，笑 相问、引客坐、倒杯水、递名片、再登记、目相送
房客源信息包括哪些？
• 房源的外部信息，周边环境，物业管理，地理位置，社区 的人文环境，自然环境，和社区配套环境， • 内部信息：户型，面积，年代，装修，朝向，楼层，外观 ，权属及房主的个人情况。 • 客源信息主要是客户对意向购买或租赁的房源需求信息包 括:价格、楼层、户型等
房客源开发的目的
• 通过不断增加自己的房客源数量，形成有一定规模的基础，从中筛选 出A类房源和客户，以达到成交的目的。 • 中介行业比较重要的就是房源和客源，他是我们成交的前提与基础。 如果没有房客源，那我们就无法生存。相反如果有房客源，但是数量 不够多，那么成交的机率也不高，就向我们买东西一样，我们比较愿 意去超市，因为那里的商品比较齐全。小的商店是无法相比的。如果 我们要有好的成绩，所以要有大量的房客源这是非常重要的。
进行良好的客户维护跟踪
(监测网络是否有直接效果关键看发布者接到的来电量)
信息是否真实
(一条虚假信息这不仅损坏公司的诚信度，也会让网民对 您及公司所 发布的所有房源信息失去信心，影响甚大。)
怎样发布浏览量高的房源呢？
动人房源的标题
(言简意赅的阐明房屋的卖点 ,例如“一中附近”“双阳台，双阁楼 ”。南向全明学区房等 )
• ♥现在中介行业的竞争会慢慢地由门店竞争 到网络竞争转变，现在的以房客源为主导 的竞争点也必将会慢慢转换为服务竞争
三、成交后的业主二次开发
• 成交后的业主，要做好回访工作，他身边的朋友、亲戚也 会是你潜在的客户 • 老客户优质服务开发。优质的服务是我们盈利的最大法宝 ，所以老客户一定要维护好，成交以后过年过节或天气变 化一定要给他打个电话或或发个问候的短信，这样你的收 获肯定是无限的。
注意事项
• 开发的房源要建立在自己对商圈十分熟悉的基础上，商圈不熟很难开 发出好的房源。 1、对你开发的房客源问问老的经纪人优点和缺点，开发房源要有质量， 不可拿中介房源当自己的房源。 2.遵从职业道德，尊重同行，己所不予勿施于人。 3.开发房源就是开发你的人际关系。 4.开发房源和找房子的区别：找房子是体力劳动，而开发房源是脑力加 体力相结合，找房子是被动的，想到就找想不到就不找，只是为完成 每月房源指标而做，而开发房源是要有明确的计划的，自己就是开发 商，多思考用什么样的办法去开发房源，实施自己的开发计划。 5.打造自己的专业度，越是专业的经纪人，就越能深的客户的信赖，从 而得到更多的房源。
机会面前，经纪人如何利用网
络资源
？
发布量：
从概率上，量越大， 被找到的概率就越 大！！！
发布房源三大要素
房源发布量与刷新量
据统计，登陆房产网站的网民目的很明确，购房意向 都相当强，浏览高峰期一般为：每天早上10;00－11：30 ，中午14：30－16：30，晚上19：30－20：30，要把握好 时机做好发布工作。
3、要做到在主商圈内人无我有、人有我精，客户在我这里 看的房子别人那里不一定有，在别人那里看过的房子，我 这里一定有，而且房源信息会更详细更全面
网络营销是重中之重。我们要经常思考这几 个问题： • 一．用户怎么样找到我的房源？ 二．用户为什么选择我的房源？ 三．用户为什么跟我联系？ • 四. 用户会怎样跟我联系？
四、随机开发
• 在平时工作或休息的时候后，经常会有人提到关于房产的 事情，我们可以递一张名片，告诉他们我是燎原地产的， 如有这方面的需求可以找我。
五、陌生拜访
• 对于小区的陌生拜访一般选在周六、周日，问他们是否有 房产方面的需求，如果有就做好登记。 • 对于写字楼，一般选在周一到周五，且不要选在他们工作 很忙的时候或则中午休息的时候。说话时要像聊天一样， 不要太拘谨及紧张。 • 在每天了解的同行发布的信息，进行检索，最后陌生拜访 （这对商圈熟悉程度要求较高） • 电话拜访也是很有效果的一种方式。要求经纪人要注重打 电话的语气、语述等