华润二十四城个案分析
中房信-成都华润二十四城营销案例
简单保守消费者
重视家庨文化，兴 趌相对简单，容易 满趍，一般以30岁40岁的女性为主。
二十四城消 费者群体 基本特征
投资性消费者
注重投资，有强烈的事 业心，有经济头脑，有 较强的眼光，能够洞悉 事物发展趋势，一般以 40岁左右男士为主。
77
4、推售节奏——二十四城一期
现场售 楼处开 放。
87-90㎡ 户型，全 城热销， 房交会最 高优惠 6%。
成都 华润二十四城 案例 营销篇
目录
1 2 3 4 5
项目概况 形象定位 客户分析 推售节奏 配套设施
6
现场营造
7
广告策略
8
活劢策略
9
总结与启示
2
1、项目概况
华润二十四城，地处二环路东三段，东城坐标，迈向国际化的都市引擎。
华润二十四城地处成都市二环路东三段， 是由华润置地亍2005年月竞得的原成都420 厂土地项目。项目西临二环路主干道，北临 新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双 桂路。项目净占地1092亩，总建面达212万 平方米。其中包括约60万平方米的商业面积， 是成都市三环内迄今规模最大的社区，开发 完后可为2万个家庨5-6万人提供舒适空间。 华润二十四城将在城市核心区域形成以万象 城为核心，集甲级写字楼、星级酒店、中央 公园、文化产业、国际教育体系和高品质住 宅为一体的大型国际都市综合体。
3
1、项目概况
匙位 占地面积 建筑面积
绿化率 车位数 物业费 物业公司
景观设计
规划布局
当前均价 （二手房）
成都城东沙河板块
建筑类别
高层
56.00028万m2
容积率
4
210万m2
最早开盘时间
(LB6)关于华润二十四城的城市占位思考
领演城市变迁
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随着项目进展，新的推盘阶段将以如何的城市占位来表达价值所在。
明晰现阶段华润二十四城的项目背景与表达内容
背景：项目初具规模，即将进行万象商业的建设与推广。 表达内容：项目状态由项目启动阶段进入到项目初步呈现阶段，视角由“城市 变迁”到“都会万象”，感受由“开发城东” 转化到“享受城东”。
现阶段城市占位传播核心
城市高度/都会感
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传播语表达方式一
承接式的表达
承接第一阶段传播语，继续领演更多城市精彩
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第一阶段项目启动阶段的传播语：领演城市变迁
2领演都会万象传播语表达方式二关联式的表达给与受众华润二十四城即都会生活感受之密切关联1城市自此都会2都会万象就是华润二十四城3定义都会未来4昭示未来的万象生活城5这里就是都会未来6许城市一个都会未来传播语表达方式三意象感受表达描述华润二十四城将带来何种都会生活感受1海纳都会缤纷万象224小时都会生活万象谢谢thanks
1
海纳都会缤纷万象 24小时都会生活万象
2
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谢
谢
THANKS
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关于华润二十四城的城市占位思考
2008-10-16
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大盘项目，应该站在城位
背景：城东城区规模大盘整体启动，带动城东老厂区土地开发，改变城市风貌
表达内容：华润二十四城登场亮相，将以城东城区内超级大盘身份带动城市变迁
华润二十四城项目E、F区(大连水泥厂搬迁改造宗地项目E、F区)
专栏Special Column华润二十四城项目E 、F 区（大连水泥厂 搬迁改造宗地项目E 、F 区）申报单位：大连润置房地产有限公司参建单位：都市发展设计有限公司 大连房屋建设监理有限公司大连建科建设工程有限公司项目技术经济指标（实际竣工指标)总用地面积：1〇.27hmp 总建筑面积：21. 79万n f 住宅建筑面积：1). 55万m 2 容积率：2.20建筑密度：30.00%绿地率：30.00%总户数：1 20 7户停车位：地上69辆；地下134 6辆鸟瞰i r a m s 宅561项目简介华润二十四城项目E、F区(大连水泥厂搬迁改造宗地顶目E、F区）位于大连市甘井子区松江路以北，玉浓街以西，由4 2栋住宅楼组成，其中E区11栋（洋房6栋，小高层5栋），F区31栋（洋房24栋，小高层z栋）。
每区设置1个地下室，其规划掷中E区地下室平时为小型汽车库，战时为专业队人员掩蔽部、装备掩蔽部和二等人员掩蔽部。
该项目于2〇17年6月幵工建设，2〇18年8月竣工交^^。
2规划设计1)内部交通规划组织合理，出入□设置与城市道路衔接良好。
2)小区绿化体系设置合理，公共绿化空间与私密组团绿化空间通过人行步道连接，方便内部居民使用。
3建筑设计1)立面造型简洁大方，色彩搭配适宜。
面规划平2) 小高层和多层共有5种套型，面积为88〜145m 2， 市场适应性较好。
3)小高层和多层套型南北通透，舒适性好，均实现 动静分区，各功能空间尺度适宜，厨卫空间布局合理， 特别是多层单元套型面宽大，采光通风条件更佳。
4) 电梯布置及配置紧湊合理，节省交通面积。
4环境设计景观设计本着打造舒适放松的“慢”生活理念，营造 洋房社区。
用尊贵树阵、唯美轴线景观带、精致花园组团 等种植手法营造雅致的多层次景观。
5工程质量工程施工质量良好，组织管理到位，施工技术先进，荣获2018年度辽宁省优秀工程勘察设计奖城市规划类二等奖。
6科技创新1) 设置除雾霾新风系统（3层过滤），并采用垂直集中排烟式风道，通风道安装不诱钢无动力风机。
成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1)
成都商业地产市场现状及未来开展趋势阐发目录：第一局部:成都商业地产环境阐发和开展状况阐发 (2)一、全国商业地产市场现状阐发 (2)二、成都商业地产环境阐发及商业地产规划 (3)第二局部、成都商业地产开发情况阐发 (17)一、成都商业地产开发情况阐发 (17)二、成都商业地产代表楼盘统计表 (25)第三局部：成都商业地产典型楼盘个案阐发 (29)一、华润.万象城 (29)二、国内知名城市综合体案例借鉴阐发——天河城广场 (32)第四局部、成都商业地产楼盘形态阐发 (41)一、成都商业地产经营策略的比较 (41)二、地产+商业营运模式的探讨 (43)三、成都写字楼市场简况阐发 (44)四、成都商务酒店市场简况阐发 (44)第五局部：成都商业地产未来开展趋势阐发 (47)一、成都商业地产市场总结 (47)二、成都商业地产未来开展趋势 (48)第一局部:成都商业地产环境阐发和开展状况阐发一、全国商业地产市场现状阐发随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的开展留下了巨大市场开展空间。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地财产与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。
中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。
2021年全国房地产市场快速回暖，全年商品房发卖面积和发卖额别离增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年发卖面积别离同比增长30.8%和24.2%，发卖额别离同比增长66.9%和45.5%，发卖均价别离同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2021年提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。
华润二十四城个案分享
华润二十四城山竞争分析
春江花月
奥园康城
丽水菁苑
保利心语
华润二十四城江景品牌分析
项目名称
占地面积
容积率
均价
物业形态 高尚住宅、纯滨 江豪宅 洋房、小高层、 高层
核心竞争力
丽水菁苑
8
3.4
9600
江景，交通
奥园康城
13
4.16
8000
江景，交通，户型经济适用
春江花月
4.8
5.4
6700
高层
地段、江景资源和顶级会所
华润二十四城户型分析
※户型方正，合理利用 每一个空间 ※超大景观阳台及视角， 江景、园景尽收眼底 ※卧室带景观飘窗， 套内：81.10㎡ 增添生活情趣
三室两厅双卫双阳台
THANKS
立业研究院
资讯决定方向
园林配套： 方超大中庭、 园林配套：36000方超大中庭、69000方园林覆 方超大中庭 方园林覆 景观大道、 盖、景观大道、半山泳池
休闲配套：会所、特色酒吧、康体中心、 休闲配套：会所、特色酒吧、康体中心、休闲 中心、艺术中心、教育中心 中心、艺术中心、
华润二十四城文化传承
华润二十四城在景观设计、建筑设计上，对建设厂 原貌保存上采用了各种手法，将工业文明记忆植入 整体规划中，成为凝练的工业记忆和城市表情。该 项目是旧城改造当中城市文化保留与传承中该是典 范。
户型 比例 一室一厅 二室一（ 二室一（两）厅 三室两厅 四室及以上
0%
40%
50%
10%
根据销售情况，其中80-110的两房三房欢迎度最高，消费者看重其 品牌品质，商业配套，教育优势，江景环境等因素。
华润二十四城买房人群分布
华润高品质分析
住宅设计高品质控制分析华润置地（成都）公司2010.7建筑专业高品质控制分析一. 方案阶段品质控制二. 施工图设计阶段品质控制三. 工程阶段的品质控制一. 方案阶段品质控制1. 地块前期分析2.立面方案设计3.户型设计4.部品设计1. 住宅相关项目绿色实践1. 地块前期分析1.1 用地条件分析1.2设计定位分析1.3 建筑产品策划书1.4 规划设计要点分析1.1 用地条件分析用地条件分析应包括对地块面积、建筑面积、层数、地块形状、交通状况、市政设施等规划条件的分析，以及通过土地外部条件及周边道路条件预计产品类型、地下室区域等。
根据市场环境及公司开发计划在方案阶段应对单地块进行分期开发分析，方案阶段的分期绵阳项目开发设计把控直接影响后期实施和交付后的管理运营。
单地块分期开发研究报告.doc1.2 设计定位分析根据项目用地条件，有针对性的进行产品调研，通过对竞争楼盘的总平面、户型设计及相关产品标准的考察，在方案最初阶段明确项目的设计定位和产品标准。
产品研究表.xls根据营销部提供的目标客户分析及户型配比要求，我部依据规划条件明确项目的产品类型、产品档次、产品的风格等。
在方案设计前期，我部根据已明确的产品定位及户型配比等要求，在规划布局上进行多方案比较。
以二十四城三期为例，在方案前期我部提出了两种不同的规划布局方案，并分析两方案的优劣，最终选定了方案一，如下：方案一：用单个建筑体量组合和两个大的组团，形成围合的庭院，使多层住宅较为独立，符合豪宅特点。
方案二：用L型的建筑体量来组织空间，形成半围合的院落，大部分多层户型具有良好的景观面及朝向，达到了设计的均好性。
1.3 建筑产品策划书在方案前期我部会完成项目的建筑产品策划书，此策划书的内容主要是我部设计管理人员对项目土地条件的认真分析，并结合项目定位预先明确产品的规划布局、产品形态和户型分布，这对后期推进工作极为重要，并能够在后期方案设计及施工图设计中更顺利的实现前期项目定位所预期的效果。
重庆万科锦程竞标提报
应对说辞：本案有便利交通优势，高层产品均为精装修，格局利 用紧密。
一、项目竞争市场分析
3、竞争市场解析
竞争项目个案信息——龙湖时代天街
龙湖时代天街占地面积35.3万平米， 总建筑面积约131万平米 物业形态包括高层、洋房及商业 其中—
商业总计约51万方
住宅总计约53万方 地下车库面积25.5万方 将规划相当于三倍北城天街规模的巨 大购物公园，中央步行街，以及LOFT 大型创业基地等
一、项目竞争市场分析
3、竞争市场解析
户型配比
楼栋
16号楼
17号楼 15号楼 18号楼 19号楼 21号楼
梯户比
3梯6户/33F
3梯6户/33F 3梯6户/33F 3梯6户/33F 3梯6户 /31F/26F
户型
两房 三房 两房 三房 两房 三房 两房 三房 两房 三房 两房 三房 合计
套内面积
63平米 99/113平米 63平米 99/113平米 63平米 99/113平米 63平米 99/113平米 63-85平米 96-117平米 63-85平米 96-117平米
8月 6610 -8.2% 12.3%
9月 6686 1.2% 3.9%
10月 5994 -10.4% -9.5%
11月 6272 4.6% -5.7%
12月 7030 12.1% -0.1%
• •
目前，市场整体均价与2011年5月份价格最高相比，单项目均价最大跌幅超过30%，整体价格下跌15% 左右。 2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6%。
套数
66套 128套 66套 128套 66套 128套 66套 128套 159套 159套 159套 159套 1412套
二十四城专题07.18
二十四城专题提纲一、二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁花成都·二十四城成都，这座城市由来就以包容的胸怀海纳百川。
在这座城市，生活着中国最懂生命价值的群体，在深入骨髓的道家文化的指引下，享受着自己的安逸与闲适。
这是全中国，唯一一个具有厚重文化传统，然而又是人们能够轻松与之交融的城市。
她似乎天生就是人们的精神归属，有着温和的心境而自得其乐的繁华。
因此，古人用这样的诗句来描写她：“二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁花。
”一个城市的风格是自己的，是无法模仿的最有价值的东西，正如上海的大都市风格不是在一个城市建几栋高楼就可以模仿的，而成都有着几千年的文化底蕴，也不是其他城市可以模仿的。
城市风格体现在建筑上，从根本上说，是应该植根于本土文化中的。
2005年12月26日，成都三环路内最大的一宗土地——840亩的东地王公开拍卖。
最终落锤定音于华润置地。
这是一块有着不平凡的历史和记忆，倍受关注的土地，华润置地将会怎样打造它？一年多以后，华润置地将这座城市核心的超级大盘命名为”二十四城”，华润置地说，这将是一座深袭成都文脉的楼盘，在尊重城市文化的基础上而又面向未来的国际文化格调的楼盘，让我们拭目以待。
解读“二十四”“24”是一个包罗万象的数字，比如一天的二十四个小时，一年的二十四个节气，涵盖了人们工作和生活的全部时间。
二十四城作为一个综合性城市住区，庞大的开发体量中有着包括高品质住宅、丰富多样的商业业态和城市配套设施。
利用“24”这个数字所独有的寓意，正好恰如其分的反应出了项目多元并包的特性。
对中国人来说，二十四节气中包含着伦理与气象，浪漫与科学十二个月的一年是匆忙而潦草的，但数着二十四节气过完一年却是细致而温情的。
细致和温情也是二十四城致力营造的社区环境，让居住者每时每刻都能够享受到丰富的配套和舒适的居住环境，在日渐失语的城市中找到高质量、充满人情味的生活。
巧合的是，二十四城“2”与“4”的数字关系，正暗切了它的前身——拥有50多年历史的国营老厂420厂，也体现出华润置地作为开发商，对历史和土地的尊重。
居室空间设计 教学日历
第二讲
形式美原则
一、形式美原则产生及室内设计中的应用
二、形式美原则的内涵
三、情感预判度原则
学习了解形式美原则的概念及产生原因，并 通过学习形式美原则的内涵及对室内设计作品中运用形式美原则的分析，掌握室内设计过程中如何把握形式美原则。
第一周
第二章
居室空间设计与实践
第一单元
小户型居室空间设计
第一讲
第七周
第八讲
智能化家居设计
一、智能家居概念
二、智能家居设系统基本知识
三、综合布线基础知识
通过本小节的学习，使学生了解智能家居的概念，以及智能家居系统设计的基本知识。
要求学生能够掌握智能家居概念；智能家居设系统基本知识；综合布线基础知识。
第七周
第九讲
绿色环保家装设计
一、绿色环保基本概念
二、装修空气污染的来源及危害
第三周
第四讲
室内空间构建与应用1
一、室内空间构建概述
二、玄关
三、起居室
通过了解中户型居住空间的室内空间构建、分类。掌握中户型玄关、起居室空间的各自定义，特征、作用，分类，设计要求。
第三周
第五讲
室内空间构建与应用2
一、卧室
二、书房
三、卫生间
通过了解中户型居住空间的室内空间构建、分类。了解并掌握卧室、书房、卫生间等不同性质的空间的功能特点和设计要求。
第二周
第二讲
小户型设计基本原则与项目调研
一、小户型空间概念
（一）户型的性质1、日本小户型住宅发展状况 2、户型设计特点
二、小户型空间设计的基本原则
通过本节课的学习，了解小类型的居住空间的概念、设计基本原则与设计方法；通过小户型项目调研，了解小户型设计流程，实施过程，设计要求等，使学生能完成小户型居住空间的设计项目分析、解决实际设计问题。
华润二十四城规划设计
3.3 原生树木的保护
城市道路延伸进基地，再 根据现有道路为架构的街 道路网，现有的樟树多样 的组织和布局，通过高低、 疏密程度的变化配置，为 住区提供一个连续的、多 样的绿色环境。
3.4 分期开发
城镇中心沿基地外部建立， 充分发挥现有商业行为和 地铁站带来的机会。分期 建设逐步向小区内部推进， 建造内部各项设施，主要 道路，中央公园等，稳健 的把各邻里小区站立起来。 最终，具有标志性的历史 建筑群和城市门户将会把 整个开发计划定位为成都 市的新核心。
顶部处理采 用清璃和铁 灰色钢构件 组合，造型 上数层收近， 一些浅色横 向线条的韵 律性跳跃给 整个立面增 加了一些活 泼的元素。
建筑简洁明 快、工艺化。 在单体细节 中，线条运 用丰富细腻， 在转折、进 退、高低错 落中增强了 动感和光影 和谐变化。 尤其是建筑 总体轮廓呈 竖向线条， 给人以挺拔 的感觉。
重要的规划架构—开放空间网络 中央公园及原生树构成 二十四城开放空间网络。中央公 园的设计为社区提供了一个大型 公园及亲水环境，为社区居民提 供了一个宁静、祥和的休憩交流 空间，更重要的是为小区自然及 生态环境带来了可持续发展的空 间和条件。
重要的规划架构—零售商业的布局
二环路和双庆路，具有高度的
突出装饰效果等。方案力求在
主体 现代语言和装饰风格之间取得
平衡，只在近人尺度（基座） 和顶部稍有强调装饰效果，墙 身则是简洁的现代风格。
基座
强调竖向线 条，适度突 出装饰效果 立面简洁又 不失装饰性 的造型。首 期建筑所体 现出来的基 于线条形式 的强烈的装 饰性，灵活 运用重复、 对称、渐变 等美学法则 使几何造型 充满诗意和 富于装饰性。
华润置地成都二十四城策略推广调研报告DOCDOC
成都二十四城策略推广调研报告（2008年9月1日）一、调研目的此次调查的目的主要集中在3个方面，通过市场走访与楼盘调研：1、设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点2、通过本次调研，了解目标消费群在哪里3、界定开盘价格、时间策略、广告推广策略二、调研报告第一部分市场环境分析1、片区整体分析1.1市场总体态势成华区作为1990年成都市行政区划调整后成立的一个年轻城区,位于成都市区东北部，是成都五个中心城区之一。
全区幅员面积110.6平方公里，是成都市面积最大的城区，辖14个街道办事处，常住人口62万。
人文成华，科教园地。
区内人文旅游资源丰富，获得联合国人居范例奖等多个奖项的府河流经成华，获得国际舍斯河流奖、全长约22.2公里的沙河有15公里经过境内；区内有全国第四、西部第一高塔——四川电视塔；有闻名中外的国家4A级景区——成都大熊猫繁育研究基地；有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园；有国家级重点文物保护单位——五代后蜀皇帝孟知祥墓和“川西第一禅林”——昭觉寺；有馆藏五万余件自然珍品的成都理工大学恐龙博物馆；有成都争创现代服务业新优势的重点区域和都市休闲、旅游度假的新亮点——北郊风景区，等等。
区内有小学70余所、普通中学29所，还聚集了电子科技大学、成都理工大学等众多名优大中专院校和西南电力设计院、电子十一院等科研机构40余所，为构建区域创新体系、提升综合竞争力提供了丰富的人才和创新资源。
现代成华，人居典范。
华裕·东方明珠、万科·魅力之城、优品尚东、万科·金色家园等精品小区改善了人居环境，SM城市广场、成都华联商厦、世纪联华大型购物超市、金玉阳光酒店等现代商贸、商务业态完善了城市配套功能，沙河水绿休闲走廊、麻石烟云、成华绿化广场、城市新华公园、猛追湾游泳池等休闲旅游场所提升了城市整体形象。
华润·24城、花样年·花郡、龙湖·三千里、首创AZ-TOWN、龙湖·三千里、蓝光·富丽锦城、爱这城等在建或即将启动的众多规模化房地产开发标竿项目，必将使成华的居住环境更上一层楼。
沈阳华润二十四城前景
沈阳华润二十四城前景沈阳华润二十四城是一个位于辽宁省沈阳市的大型综合性社区项目，项目总面积约为60万平方米，由中国华润（集团）有限公司开发。
该项目位于沈阳市浑南新区，紧邻沈阳奥体中心和浑南新区核心商圈，交通便利，地理位置优越。
沈阳华润二十四城以“宜居、宜业、宜商”为目标，打造一个集住宅、商业、文化、教育、医疗等多种功能于一体的综合性社区。
该项目计划建设多栋高层住宅楼、商业综合体、社区文化中心、学校、医院等配套设施，为居民提供便利的生活和工作环境。
从项目的规划和设计来看，沈阳华润二十四城具有很大的发展潜力。
首先，项目所处的地理位置非常重要，在沈阳市发展比较成熟的浑南新区，算得上是一个黄金地段。
随着浑南新区的不断发展壮大，周边的商业、文化等配套设施将得到更好的完善，这将为沈阳华润二十四城带来更好的发展机遇。
其次，项目规划的多功能性也为项目的未来发展提供了保障。
除了住宅楼，商业综合体的设立将为项目带来不少商业项目，吸引更多消费者前来购物、消费，为项目的经济发展提供支撑。
而社区文化中心、学校、医院等公共设施的建设，将为居民提供丰富的文化、教育和医疗资源，为项目的居民生活质量提升贡献力量。
最后，沈阳作为辽宁省的省会城市，具有较为完善的城市基础设施和良好的投资环境。
随着国家“东北振兴”战略的推进，沈阳市的经济发展将进一步提速，这将为沈阳华润二十四城的发展创造更多的机遇和条件。
综上所述，沈阳华润二十四城作为一个位于沈阳市浑南新区的大型综合性社区项目，具备很大的发展潜力。
依托优越的地理位置和周边完善的城市配套设施，充分发挥多功能性规划的优势，加上沈阳市的良好投资环境，相信该项目的前景可期。
居民可以在这里享受到便利的生活和工作环境，而开发商也将获得可观的经济回报。
华润内部别墅案例解析
双拼别墅
二层平面
水岸电梯洋房
水岸电梯洋房
一层边套平面
建筑面积约82平方米 A、约28平米立体庭
院，约33平米阳光地下 室，墅级生活享受。
B、双卧朝南，主卧 面宽3.85米，独享景观 阳台。
C、次卧景观凸窗， 阳光佐料心境盛宴。
D、L型操作台面连 续无缺，尝鲜生活。
E、三进式卫浴，干 湿彻底分隔。
岸上公馆
一层边套平面
别墅式三层空间设 计，约30平方米阳光地 下室、60平方米私家花 园，尽享多层次奢华空 间。
G7750
岸上公馆
二层边套平面
主卧套房配置8平方 米宽敞空中花园，尽显 大气风范。
岸上公馆
三层边套平面
约20平方米超大面 宽南向空中花园，相依 阳光、景观。
岸上公馆
四~六层边套平面
美式四合院
花园层平面
美式四合院
一层平面
美式四合院
二层平面
综合对比
楼盘名称 金地·未未来
金地·湾流域
万科·白马花园
河谷3号 凌湖随园 纳帕·尔湾
产品名称 花园洋房 复式公寓
产品定位
组合式 Town House
高层 Town House
产品面积 85~150 90以下
立面形式 现代简约 现代简约
约10平方米超大面 宽南向空中花园，生活 惬意。
岸上公馆
七层边套平面
卧室附带约30平方 米南向空中花园，客厅 附带约6平方米南向阳 台，相依阳光、景观 。
岸上公馆
八层边套平面
尊贵主卧独享约12 平方米空中花园，专享 极致炫目生活。
案例三
万科·白马花园
一、情景花园洋房；二、联排别墅；三、蚂蚁工房
三线建设的工业遗产建筑保护与开发的评估模式研究
I行业研究丨Industry Research三线建设的工业遗产建筑保护与开发的评估模式研究赵立'唐婷'杜生民'周健2何崇浩2伍超彳（1.成都工业学院，四川成都611730;2.成都心苑林业开发有限公司，四川成都611330）摘要：文章介绍了我国三线建设的建设背景，提出了工业遗产建筑保护与开发的模式，研究了三线建设的工业遗产建筑保护与开发的评估模式，并以中科院光电所雾山项目为例，具体分析和阐述了其开发的评估模式的研究成果，最后总结出其社会意义。
关键词：三线建设；工业遗产建筑；保护与开发；评估模式1三线建设的工业遗产保护与开发的研究背景“三线建设”是中共中央于20世纪60年代中期作出的一项重大战略决策，它是在当时国际局势日趋紧张的情况下，为加强战备，逐步改变我国生产力布局的一次由东向西转移的战略大调整。
三线建设是出于国家战备国防考虑的，还大大拉动落后地区经济和人才提高，同时集中一批产业发展，为我国的工业发展和经济建设做出了重要贡献。
改革开放后，许多三线建设单位由于位置偏僻闭塞而难有发展，陆续将部分三线单位搬迁至城市或城市郊区。
由于大量三线企业多位于西南山区，而搬迁后，原三线单位的大量工业遗产保护与开发就成了一个重要急需解决的问题。
2三线单位搬迁后工业遗产建筑保护与开发的模式2.1原址保护：对己经公布的优秀建筑原则上原址原风貌保护，对暂时不可移动近期又不在拆迁范围内的建筑，由政府出资对优秀建筑进行修缮或更新改造，如绵阳市两弹一星旧址、重庆市涪陵区白沙镇816地下核工程等。
2.2搬迁后原建筑改造维修改造、再生利用：如成都东郊公园、中科院光电所雾山项目等。
2.3搬迁后拆迁新建项目：如原成都发动机厂搬迁到新都区，原址拆除，改造为成都东郊记忆公园，华润集团开发为“华润二十四城”，2006年贾樟柯导演的电影《二十四城记》就纪实性地反映了该项目。
3三线建设的工业遗产建筑保护与开发的评估模式与研究3.1工业遗产建筑的概率评估、失效概率评估与可靠性验证根据参考欧洲、国内相关标准，提出一个概率性流程来改善工业遗产建筑的可靠性评估。
共享小区邻区未配导致用户上网体验差案例
共享小区邻区未配导致用户体验差案例目录一、问题描述 (2)二、分析过程 (2)三、解决措施 (2)四、经验总结 (3)共享小区未配邻区关系导致上网卡顿【摘要】投诉回访、长期信号不好、上网体验差【关键字】上网体验差现场测试定位【业务类别】上网一、问题描述7月底接到用户反馈，在华润二十四城25栋3205室用户家中长期信号不好，经常性没有4G网络，上网卡顿，每次重启手机后上网恢复正常。
二、分析过程1、于8月1日，电话回访客户了解投诉的具体情况，并预约上门测试定位问题；2、现场测试，UE占用LFHXX市XX区华润二十四城第三期1/8/9/11/19-23栋射灯Q4-100（PCI：434），rsrp：-101.50dbm，sinr：7db，部分区域存在弱覆盖；经分析邻区列表中，共享小区信号GXXXXX区华润二十四城二三期22、23、25和26栋地停上中和电梯、射灯(共享载波)_FLTE1800基站_Fin_4（PCI：484），rsrp：-84.13dbm，sinr：17db，UE一直上报MR 测量报告但未发生切换；3、核查发现两个小区均为共享小区，未配置邻区关系。
三、解决措施1、LFHXX市XX区华润二十四城第三期1/8/9/11/19-23栋射灯Q4-100（PCI:434）与GXXXXX区华润二十四城二三期22、23、25和26栋地停上中和电梯、射灯(共享载波)_FLTE1800基站_Fin_4（PCI:484）、GXXXXX区华润二十四城二三期19-21栋地停下和电梯、射灯(共享载波)_FLTE1800基站_Fin_3（PCI:473）添加为邻区关系；2、LFHXX市XX区华润二十四城第三期15-26栋射灯Q5-100（PCI:433）与GXXXXX区华润二十四城二三期22、23、25和26栋地停上中和电梯、射灯(共享载波)_FLTE1800基站_Fin_4（PCI:484）、GXXXXX区华润二十四城二三期19-21栋地停下和电梯、射灯(共享载波)_FLTE1800基站_Fin_3（PCI:473）添加为邻区关系。
华润24城1期物业服务方案(物业中最全的服务方案了)
华润置地（成都）发展有限公司二十四城一期项目之物业管理服务策划书华润置地（成都）物业服务有限公司二十四城一期物业客户服务中心编制: ；日期：。
审核：；日期：。
批准：；日期：。
二十四城一期项目之物业管理服务策划书目录第一部分：项目概况客户分析 --------------------------------第005页第一章项目概况 -----------------------------------------第006页第二章、项目主要经济技术指标------------------------------第007页第三章、项目设施设备配置情况------------------------------第008页第四章、客户群体组成情况 ----------------------------------第009页第五章、客户群体分析 -------------------------------------第010页一、客群体组成情况分析 -----------------------------------第010页二、客户群体需求初步分析 -----------------------------------第010页第二部分总体目标及分项指标 -------------------------------第013页一、物业服务总体目标 ---------------------------------------第014页二、物业服务分项指标 -------------------------------------第014页第三部分实现总体目标及分项指标的措施 ------------------- -第015页第一章人力资源配置 --------------------------------------- -第016页一、管理团队的配置原则 -------------------------------------第016页二、人员定编原则 -----------------------------------------第016页三、骨干人员的应职条件 --------------------------------------第017页四、客户服务中心工作职责 -----------------------------------第017页五、人力资源配置一览表 -------------------------------- 第018页六、各部门人员配置及性质与任务 ------------------------------第018页第二章管理方式及运作程序-----------------------------------第023页第一节、管理方式--------------------------------------------第023页第二节、管理运作程序------------------------------------------------------------第023页一、整体运作流程 ------------------------------------------第023页二、内部运作流程 -----------------------------------------第023页三、信息反馈系统 --------------------------------------------第024页四、激励系统 ----------------------------------- --------第024页第三节、服务人员的培训及管理---------------------------------第025页一、培训系统构成 -------------------------------------------第025页二、培训内容 -----------------------------------------------第026页三、培训方式 -----------------------------------------------第026页四、培训计划 - --------------------------------------------第027页五、培训的评估考核 -----------------------------------------第027页第四部分磨合期客户满意服务策划-------------------------------- 第028页第一章物业交付期客户满意服务策划-------------------------------第029页一、房屋交付前工作要点及服务策略 -------------------------------第029页二、房屋交付期控制要点及服务策略 ------------------------------第030页三、房屋交付后控制要点及服务策略 ------------------------------第031页第二章装修入住期客户满意服务策划-------------------------------第032页第一节、装修期的服务策划----------------------------------------第032页一、装修过程的管理思路------------------------------------------第032页二、装修管理流程------------------------------------------------第034页三、装修管理办法------------------------------------------------第035页四、装修资料管理------------------------------------------------第035页第二节、装修管理控制要点及服务措施------------------------------第036页第五部分成熟期常规管理与服务策划-------------------------------第040页第一章秩序维护服务方案-----------------------------------------第041页第一节：安全概况及管理内容及方式--------------------------------第041页一、项目安全概况 -----------------------------------------------第041页二、秩序维护管理目标及重点--------------------------------------第041页三．秩序维护管理重点难点分析及解决措施--------------------------第042页四．危险源分析及解决措施---------------------------------------第043页五、秩序维护管理内容与方式--------------------------------------第045页六、团队组织建设 -----------------------------------------------第045页第二节：客户满意服务策划----------------------------------------第046页第三节、停车场管理方案------------------------------------------第049页一、停车场长的管理----------------------------------------------第049页二、道路交通管理 -----------------------------------------------第049页三、车辆停放的管理----------------------------------------------第049页四、非机动车的管理----------------------------------------------第049页第四节、秩序维护服务方案----------------------------------------第050页一、点面结合、保证重点------------------------------------------第050页二、技防人防、联防联保、综合治理--------------------------------第050页第五节：消防管理方案-------------------------------------------第052页一、做好消防系统的查验工作--------------------------------------第052页二、做好火灾预防工作--------------------------------------------第052页三、消防应急响应 -----------------------------------------------第052页第二章客户服务方案--------------------------------------------第053页第一节、客户服务部服务质量标准-------------------------------第053页第二节：客户服务工作程序 -------------------------------------------第054页第三节：质检项目及处理方法 -----------------------------------------第055页第四节：客户服务考核标准及指导思路 ---------------------------------第056页一、考核标准 -------------------------------------------------------第056页二、客户服务指导思路-----------------------------------------------------------------第056页第五节：实现客户满意的总体构思与策划--------------------------------第057页一、客户沟通 -------------------------------------------------------第057页二、物业交付、集中装修客户需求及服务策略 --------------------------第058页三、磨合期客户需求及服务策略-----------------------------------------第060页四、稳定期客户服务需求及服务策略------------------------------------第062页五、社区文化建设 --------------------------------------------------第065页六、增质服务及特约服务的开展 -------------------------------------第069页第六节：十大特色服务------------------------------------------------第074页第七节：泛会所服务与管理---------------------------------------------第079页第三章工程管理服务方案 ------------------------------------------第081页第一节：工程部管理服务目标 -----------------------------------------第081页一、服务质量目标 ---------------------------------------------------第081页二、维修服务标准 ---------------------------------------------------第081页三、检查项目及处理办法 ---------------------------------------------第082页四、考核标准 -----------------------------------------------------第082页第二节：客户满意服务措施与策划------------------------------------- 第083页第三节：设施设备管理 -----------------------------------------------第085页一、项目及设备概况 ------------------------------------------------ 第085页二、机电设备设施特点 -----------------------------------------------第085页三、机电设备设施管理的重点和难点 ------------------------------------第085页四、机电设备管理的原则 ---------------------------------------------第086页五、机电设备管理维修保养方式 ---------------------------------------第086页第四节：各系统设备设施的管理要点及措施 -----------------------------第087页一、供配电系统 ----------------------------------------------------第087页二、给排水设施设备 -------------------------------------------------第088页三、消防系统 -------------------------------------------------------第089页四、电梯系统 -------------------------------------------------------第090页五、弱电系统 ------------------------------------------------------第091页第五节、机电设备设施抢修、应急处理方案 -----------------------------第093页第一部分华润置地（成都）发展有限公司二十四城一期项目物业管理服务之项目概况客户群体组成及分析提要：1、项目概况2、主要经济技术指标3、项目设施设备配置情况4、客户群体组成情况5、客户群体分析第一章、项目概况：24城1期物业由华润置地（成都）发展有限公司开发，位于成华区万年场双庆路六号；项目东临沙河；南临双桂路；西临二环路，；北临双庆路。
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户型综合 该户型方正大气，空间紧凑适用，但在分区 点评 设计理性。
数据来源：中原市调
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项目高层产品配比情况
销售面积 约144㎡
使用面积 160.5㎡
赠送比例 11.46%
赠送内容
生活阳台半面积3.3㎡，空中庭院半面积7.32 ㎡，飘窗全部面积5.88㎡。
户型综合点 评
空中庭院设计让生活惬意，主卧室宽敞大气， 入户门不可直视增添私密性，自带卫生间提升 生活档次。
24
Part 8
项目预估推售情况
25
项目预估推售情况
项目名称
华润 二十四城
类别 栋数 （栋）
体量 （万㎡）
套数 （套）
面积段 （㎡）
九龙坡区谢家湾47号
占地面积
70万方
总建面
260万方
容积率
3.71
绿化率
50%
规划户数
3425户（一期）
面积范围
67-143㎡
建筑形态
高层
建筑风格
现代
几梯几户
三梯六户、二梯五户、 四梯22户
楼层
33层
车位比例
3：1
交房标准
毛坯
物管费用
1.8元/平方米/月
电梯品牌
广州日立
物业管理
华润置地物业管理公司
数据来源：中原市调
使用面积 72.49㎡
赠送比例 8.19%
赠送内容 阳台半面积3.51㎡，飘窗全面积赠送1.98㎡。
户型综合 点评
户型方正，整体感强，紧凑适用，干湿分区明显。
数据来源：中原市调
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项目高层产品配比情况
销售面积 89㎡
使用面积 98.88㎡
赠送比例 11.10%
赠送内容
景观阳台半面积2.9㎡，生活阳台半面积1.8 ㎡，飘窗全部9.9㎡。
144㎡4房户型
89㎡3房户型
11
项目高层产品配比情况
销售面积 41.84㎡
使用面积 47.4㎡
赠送比例 13.00%
赠送内容 景观阳台半面积4.13㎡，生活阳台半面积1.8㎡。 户型综合点 小户型双阳台设计，紧凑实用，赠送面积大，部分可
评 看江。
数据来源：中原市调
12
项目高层产品配比情况
销售面积 67㎡
休闲配套 心、教育中心奥体中心，极地运动公园，动物园
景观资源 36000方超大中庭、69000方园林覆盖、景观大
道、半山泳池
8
9
Part 3
项目高层产品配比情况
10
项目高层产品配比情况
表：华润二十四城一二期户型配比情况
42㎡1房户型
67㎡2房户型
数据来源：中原市调
华润二十四城已推售房源户型包含1房、2房、 3房、4房、其中88-102㎡3房占比最高，产 品线较长，户型类型丰富
18
Part 6
项目客户构成情况
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项目客户构成情况
图：客户来源情况
图：客户置业目的
图：客户关注因素
图：客户来访途径
华润二十四城客户分析
客户来源区域主要集中在九龙坡区， 占比44%、南岸区占比18%，其次 为大渡口区、渝中区、沙坪坝区。
置业目的主要为二套房改善，占比 47%。
关注因素集中在教育配套、华润万 象城商业配套、华润企业品牌。
客户来访途径主要通过路过、占比 45%，其次为渠道、朋介，分别占 比23%、13%。
20
Part 7
项目营销推广情况
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项目营销推广情况
入市初期
诉求重点： 以商业中心配套+超大规模体量为主 诉求方式： 情感沟通+企业品牌
※“解放碑，辛苦了！”，“‘再见’杨家坪” 如此拟人说法，动人形象，其中展现“二十 四城”后来居上，成为西城中心必然之势；
数据来源：中原市调
15
Part 5
项目2012-2013年推售情况
16
项目2012-2013年推售情况
表：华润二十四城2012-2013年历次推售及去化情况
表：华润二十四城2012-2013年价格走势
数据来源：中原市调
数据来源：中原市调
分析：
华润二十四城2012年全年推售量高达14.7万方，2013年1-6月推售量5万方；
2012—2013年期间历次开盘解筹整体情况较好，开盘去化率均在40-99%之间；
通过谢家湾小学、万象商业城等配套价值强势注入，且整体呈现效果较好，带动销售价格快速“疯涨”，
2012年末-2013年初涨幅近1000-1200元/㎡，目前在售均价为11900-12000元/㎡。
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项目高层目前在售产品面积及总价分布情况
4
项目基本情况
重庆二十四城
5
Part 2
项目规划及配套情况
6
项目规划及配套情况
一期 二期
7
项目规划及配套情况
医疗配套 重医附一院，建设医院，九龙坡区一院
教育配套 6.8万方教育中心，引进谢家湾小学，全免赞助； 外部有育才中学、建设一中
商业配套 24.6万方万象城大型购物MALL、甲级写字楼、 星级酒店及杨家坪商圈配套商业 会所、特色酒吧、康体中心、休闲中心、艺术中
※目前万象城已逐步开始启动，重点诉求在商 业中心的价值红利。 ※项目入市至今每年举办不下于数十场活动， 并且每年针对业主进行答谢，2012年最为震 撼的就是滚石之夜，华润二十城业主专场。
23
项目营销推广情况
➢ 推广重点：品质大盘+高端商业+教育配套+便捷交通 • 紧邻杨家坪商圈的千亩品质大盘 • 35万方高端万象城商业配套 • 引进谢家湾杨二小教育配套 ➢ 营销策略： • 2012-2013年下半年重点对万象城商业进行热炒，进一步提升项目溢价能力
华润二十四城个案分析
重庆·中原地产·专员事业四部
目录
Contents
项目基本情况 项目规划及配套情况 项目高层产品配比情况 项目2012-2013年推售情况 项目客户构成情况 项目2013年营销推广情况 预估推售货量
2
Part 1
项目基本情况
3
项目基本情况
开发商
华润置地（重庆）有限公司
项目地址
※广告推广中，始终传达和渲染“中心”与 “城” 的理念，这正好吻合其定位和设计理念；
※专注品质，精致生活，从另一个方面直接展 示了华润构建“二十四城”卓越生活品质。
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项目营销推广情况
目前阶段
诉求重点： 万象商业中心（配套+地段）+小学 诉求方式： 未来投资前景+教育指标 推广手段： 报媒、网络、杨家坪户外、轻轨站台、车厢、 业主公关活动
户型
一房
两房
三房
四房
户型段（㎡）
32-42
67-79
88-102
123-143
总价段（万元） 41-55
78-92
103-120 141-164
数据来源：中原市调
占比
20%
26%
50%
4%
数据来源：中原市调
分析：
华润二十四城目前在售高层产品，总价段集中在103-120万的88-102㎡三房产品，其次为78-92万的67-79㎡两房 产品