2017年北京房地产专题分析报告
思源经纪2016年北京房地产市场总结及2017年市场走势分析71P
01
明确商品房现房销售备案制度
《通知》规定，房地产开发企业要依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请 现房销售备案。开发企业现房销售需要提交一房一价表、开发企业资质证书、不动产权证等6项材料
宏观经济指标 | 新增人民币贷款
0
2008年以来新增人民币贷款及同比变化
信贷宽松：新增人民币贷款7946亿元， 同比增长12.1%
新增人民币贷款（亿元） 同比增长
0% -200% 200%
600%
800%
400%
1000%
1200%
1400%
1600%
数据来源：中国人民银行
7
宏观经济始 收紧，合肥限贷、 廊坊限购，南京、 苏州、厦门、天 津、杭州限购限 贷，其他多数城市 以加强市场监管为 主
伴随北京930（京 八条）发布，此后 26个城市相继颁发 约60轮紧缩调控政 策，中国楼市进入 深度调整期。 三四线城市嘉兴及 下辖嘉善县、张家 口怀来县首次限购
经济依据
政策依据
供需依据
一、经济环境
100000
9.90% 6.10% 7.70% 10.60% 9.4%
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
0 2008年1季度 2008年1-2季度 2008年1-3季度 2008年1-4季度 2009年1季度 2009年1-2季度 2009年1-3季度 2009年1-4季度 2010年1季度 2010年1-2季度 2010年1-3季度 2010年1-4季度 2011年1季度 2011年1-2季度 2011年1-3季度 2011年1-4季度 2012年1季度 2012年1-2季度
2017年中国房地产市场专题调研分析报告
2017年中国房地产市场专题调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。
2017年上半年北京市房地产市场分析
2017年上半年北京市房地产市场分析自2016年9?30政策发布后，北京市政府大力整顿、规范房地产市场秩序，严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为。
为进一步整顿、规范房地产市场秩序，抑制房地产过度投机行为，疏解北京非首都功能，2017年北京市政府再次重拳出击，做出一系列举措。
一、2017年上半年北京市相关政策【3?17新政】?2017年3月17日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，此次3?17新政“认房又认贷”，贷款政策“一提一降”。
主要内容是：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
”【3?22新政】2017年3月22日北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，主要内容是：购房资格审核个人所得税政策执行标准中个人所得税要“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，其中按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。
【3?24新政】2017年3月24日央行联合多部门出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。
北京市宏观经济分析(房地产市场)
市场分析一、北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。
经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。
以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。
近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。
北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。
这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。
小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。
（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据）运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。
二、北京市房地产市场宏观分析（一）2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。
其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。
图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。
2017年房地产政策分析研究报告
2017年房地产政策分析研究报告2016年房地产政策分析和调研研究报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节2017 年的市场：房地产调控政策 (5)一、政策这次不一样：过去10 年执行力度最强的一次调控 (5)二、需要看到房价、投资双降才有政策转向之可能 (9)三、行业：难熬的是上半年 (10)四、土地：开发商钱多土地少，一线土地供应还不足 (16)五、房价：短期难跌价，还得控信贷 (20)第二节2017 年的开发商 (24)一、资金面：房企不差钱，降价再等等 (24)二、销售：进入整固期，集中度略有下降 (27)三、利润率：地价上升快，毛利率承压 (28)第三节中长期，长租市场大有可为 (31)一、1 亿人留城，先得靠租房 (31)二、长租市场未来大有可为 (33)三、但目前竞争格局未定，行业处于抢滩期 (34)图表目录图表1：此轮调控出台速度与前两次调控的对比 (5)图表2：过往全国楼市调控政策汇总 (6)图表3：国庆节期间各地楼市调控政策汇总 (7)图表4：被调控城市今年房地产市场量、价表现一览 (8)图表5：调控政策转向往往要看到房价、投资双降 (9)图表6：房价环比与租金、国债利率价格之关系 (9)图表7：信贷趋势预示着销售额同比增速未来将呈现下行趋势 (11)图表8：而13 个重点城市也是全国数据的领先指标 (12)图表9：13 个重点城市的月度新增供应与成交走势 (12)图表10：13 个重点城市半年度新增供应与成交走势 (13)图表11：新开工对一年后的住宅供应有指引作用 (13)图表12：样本城市90 平米以上住房成交量在近两年明显提升 (14)图表13：二手房成交较新房市场略有滞后 (15)图表14：新增客房源比指标已经在部分核心城市出现回落 (16)图表15：一轮行业周期中有三个拿地小周期 (17)图表16：4 季度拿地占全年比重在35~40%左右 (17)图表17：地价波动略微领先房价，且对政策更加敏感 (18)图表18：13 城市住宅用地成交在近几年逐年下降 (19)图表19：一线城市土地供应稀缺尤为明显 (20)图表20：2016 年前三季度龙头地产公司销售数据 (21)图表21：龙头地产公司今年前三季度销售完成了全年目标的~90% (21)图表22：政策出台后，价格波动有一定滞后性 (22)图表23：库存去化周期上升至15 个月左右时，价格出现环比回落 (22)图表24：由信贷推导的全国商品房销售额预测 (23)图表25：A/H主要地产公司平均净负债率有所下降 (25)图表26：短期资金压力也在逐渐下行 (25)图表27：2015~16 年A 股地产公司债券融资渠道通畅 (25)图表28：房企资金面压力测试示意图 (26)图表29：13 房企资金压力测试表 (26)图表30：13 房企资金压力测试敏感性分析 (26)图表31：2017 年重点13 家房企销售额预计与2016 年持平 (27)图表32：2016 年前三季度全国销售前20 强房企市场份额占比已达26.4% (27)图表33：主流房企今年拿地偏谨慎 (28)图表34：且拿地主要集中在一二线城市 (29)图表35：土地地价占比上升已经在挤压销售利润率，预示未来两三年结算毛利率难有大幅改观 (30)图表36：全国流动人口居住方式主要以租住私房为主 (31)图表37：每年毕业大学生构成租房的一大需求群体 (32)图表38：流动非农和农业人口构成租房的另外两大需求 (32)图表39：全国住宅租赁市场规模测算 (32)图表40：20 城市中高端租赁市场规模测算表 (33)图表41：20 城市中高端租赁市场规模增量测算表 (34)图表42：集中式和分布式模式比较 (35)图表43：市面上长租公寓品牌模式分类 (35)图表44：长租公寓租金溢价率情况 (36)图表45：长租公寓盈利水平测算 (37)图表46：中国长租公寓主要品牌一览 (38)图表47：长租公寓行业主要融资事件一览 (38)图表48：美国EQR管理公寓规模. (39)图表49：日本ADR管理公寓规模 (40)图表50：EQR自2000 年专注发展核心区域市场，逐步剥离非核心区域资产 (40)图表51：ADR物业主要集中于东京都市圈内的核心7 区 (41)第一节2017 年的市场：房地产调控政策一、政策这次不一样：过去10 年执行力度最强的一次调控政策手段上类似2013 年。
2017年房地产调研报告
2017年房地产调研报告企业房地产概念开始在中国加快发展，2017将是值得关注的一年。
，中国公司的国内和海外扩张计划是影响其企业房地产战略制定的重要因素之一。
下面是店铺给大家带来的2017年房地产调研报告，欢迎阅读!2017年房地产调研报告篇1当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
对于消费者而言，避免货币贬值和保证收 益，固定资产投资之一的房产投资就成了 一个不可多得的主要渠道之一。从长远来 看，投资房地产的风险要低于投资股票的 风险。越来越多的有钱人把买房作为自己 的一项长期稳健的投资。2009年期房成 交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11 月北京成交商品住宅112015套，期房成 交量涨幅接近2007年水平。
逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和 商品住房体系。加快实施保障性安居工程， “十二五”期间全市计划建设、收购各类保 障性住房100万套，比“十一五”翻一番， 全面实现住有所居目标 。同时大力发展公共 租赁住房。在加大政府投入的同时，2011年 年底前实现配租入住1万户以上。
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂 住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一 大批北京的潜在买房者失去了购房的权利， 有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生 了积极的影响。
因此2008年房价短暂下滑。
在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的 大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出 台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态 度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水。 从2008年2月销售 数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅 达54．2％。众多的开放商纷纷打出优惠，降价的牌，吸引消费者。
1
2
究竟是哪些因素 在左右北京的房价呢？
我们小组通过对 2000年以来北京房 价数据的分析，把北 京的房价走势划分为 五个阶段。下面我们 就对这五个阶段分别 进行分析。
北京房地产市场分析报告
北京房地产市场分析报告北京房地产市场是中国最具活力和竞争力的房地产市场之一。
房地产行业是北京市的重要支柱产业，对经济增长和就业的贡献非常显著。
下面是对北京房地产市场的分析报告。
一、市场趋势及发展概况：1. 房价稳中有升：近年来，北京房价保持稳定的增长势头，尽管受到政府调控措施的影响，但总体上仍然呈现上升趋势。
近期政府对房地产市场继续加强调控力度，对购房者和开发商都提出了更高的要求。
2. 供需关系紧张：北京房地产市场供需关系紧张，需求超过供应。
尤其是一线城市，如北京，房屋供应不足，导致价格上涨。
购房者需求旺盛，但限购政策和限制个人住房贷款的政策，限制了购房需求的释放，使市场供不应求。
二、市场主要特点：1. 二手房交易活跃：北京二手房市场一直都非常活跃，交易量大。
二手房市场对于改善型需求和二次置换需求非常关键。
2. 高端房地产项目增多：随着经济发展和人们收入水平提高，对高端住宅和豪华公寓的需求也在逐渐增加。
开发商们纷纷推出符合市场需求的高端项目，以满足消费者对品质生活的追求。
3. 刚需和改善需求并存：随着人们收入水平的提高，改善型需求逐渐增强，但仍有很多刚需群体需要解决住房问题。
刚需和改善需求的共存，使得该市场拥有较大的潜在发展空间。
三、市场前景及风险：1. 政策风险：政府对房地产市场的调控政策是影响市场发展的关键因素。
政府的政策调整可能对市场造成一定的波动，尤其是限购和限贷政策的改变。
2. 房价风险：北京房价长期以来一直处于较高水平，高房价可能使得购房者承受过大的负担。
如果房价出现大幅下跌，购房者可能面临财产损失的风险。
3. 市场竞争风险：北京房地产市场竞争激烈，开发商需要与其他竞争对手争夺有限的土地资源和购房者。
市场竞争压力可能导致一些开发商降价出售，影响整体市场价格。
四、发展建议：1. 加强调控政策：政府应进一步加强对房地产市场的调控力度，保持市场稳定和健康发展，避免出现过热或过冷的市场情况。
北京市房地产市场分析报告
北京市房地产市场分析报告一、引言北京市作为中国的首都和经济中心，房地产市场一直备受关注。
本报告旨在对北京市房地产市场进行全面的分析，包括市场规模、供需状况、价格走势、政策影响等方面的内容，以帮助投资者和决策者更好地了解和把握北京市房地产市场的发展趋势。
二、市场规模北京市房地产市场规模庞大，根据最新统计数据显示，截至2021年底，北京市住宅用地面积达到XXXX平方公里，总建筑面积为XXXX万平方米。
同时，商业用地和办公用地也呈现出快速增长的态势。
市场规模的扩大为房地产市场的发展提供了坚实的基础。
三、供需状况1. 供应情况：近年来，北京市房地产市场供应量逐渐增加。
政府加大了土地供应力度，推动了新项目的开发。
同时，房地产开发商也积极参与市场竞争，推出了更多的楼盘。
然而，供应量依然无法满足日益增长的需求。
2. 需求情况：北京市的人口持续增长，尤其是外来人口的流入，使得房地产市场需求不断上升。
同时，城市化进程的推动和居民收入的提高也促使了人们对于住房的需求增加。
此外，北京市还吸引了大量的投资者和购房者，进一步推动了市场需求的增长。
四、价格走势1. 住宅价格：北京市住宅价格长期以来呈现上涨趋势。
根据统计数据显示，过去五年内，北京市住宅价格平均每年上涨约XX%。
尽管政府出台了一系列调控政策，但供需矛盾依然存在，使得房价难以有效控制。
2. 商业用地和办公用地价格：随着北京市商业和办公用地的供应不断增加，价格相对住宅用地有所回落。
然而，商业用地和办公用地的价格仍然较高，主要集中在核心商圈和繁华地段。
五、政策影响政府的调控政策对于北京市房地产市场的发展起到了重要的影响。
近年来，政府相继出台了限购、限贷、限售等一系列政策，旨在控制房价上涨速度，稳定市场预期。
此外，政府还加大了土地供应力度，推动了新项目的开发。
这些政策的实施对于市场供需关系、价格走势等方面产生了积极的影响。
六、未来趋势1. 房地产市场将继续保持稳定增长：尽管存在一定的调控政策和供需矛盾，但北京市房地产市场仍然具有较大的发展潜力。
2017年中国房地产行业市场分析报告
2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节房地产周期决定因素 (5)一、房地产市场的短期影响因素 (5)二、房地产市场的长期影响因素 (5)第二节主要发达经济体房地产市场演进 (6)一、美国房地产发展：已完成城市化，税收政策较完善，货币属性较强 (6)二、日本房地产发展：完成城市化之后，房价一直低迷 (9)三、德国房地产市场发展：行稳致远 (12)第三节中国房地产市场的影响因素和未来演绎 (13)一、影响中国房地产市场的因素 (13)1.1中国经济增长与收入水平 (13)1.2城市化进程 (14)1.3中国人口数量与结构 (15)1.4中国土地政策 (17)1.5中国的城市分层与资源分配的不平衡 (19)1.6宽松的流动性 (23)1.7居民投资渠道的缺乏——“资产荒”大背景下的房地产市场 (25)二、中国房地产市场的未来走势 (25)2.1中国房价名义价值水平及国际比较： (25)2.2房价相对水平： (27)2.3房地产杠杆水平 (31)2.4货币信贷政策 (32)2.5城镇化的推进与土地财政改革的艰难 (33)第四节小结与政策建议 (34)图表目录图表1：美国城市化率 (7)图表2：2001年后美国房价迅速上涨 (8)图表3：美联储上调联邦基金目标利率 (8)图表4：2006年后美国房价大跌 (9)图表5：日本城市化进程（城镇化率） (10)图表6：日本城市土地价格指数走势 (11)图表7：东京圈城市土地价格指数走势 (11)图表8：中国GDP总量及增速 (13)图表9：中国城镇居民家庭人均可支配收入及增速 (14)图表10：中国城镇总人口及比重 (14)图表11：中国城镇化率 (15)图表12：中国人口总量及增长率 (15)图表13：劳动年龄人口比重 (16)图表14：劳动年龄人口比重及新开工房屋面积 (16)图表15：219家地王中溢价超过50%的地块占大比例 (17)图表16：房地产市场发展与土地出让金增长高度同步 (18)图表17：土地出让金收入占政府基金收入超过八成 (18)图表18：与土地相关的收入来源渠道丰富 (19)图表19：流动人口占比不断升高 (20)图表20：常住人口与户籍人口比例 (20)图表21：三甲医院资源聚集于发达区域 (21)图表22：研究型人才数量分布 (21)图表23：城市商品房存销比出现分化 (22)图表24：一线城市土地供应增长仍然较少 (22)图表25：热门二线城市2016年的土地财政依赖度均超过50% (23)图表26：中国M2/GDP及其同比增速 (24)图表27：房地产融资占社融规模不断扩大 (24)图表28：中国城市住宅总市值与GDP (25)图表29：中国城市住宅总市值对GDP的比值 (26)图表30：中国主要城市房屋价格水平 (26)图表31：世界主要城市房价水平 (27)图表32：中国主要城市及国际同类城市房屋价格波动 (28)图表33：中国各线城市房价收入比 (28)图表34：中国各线代表城市房价收入比 (28)图表35；中国35个大中城市2015年房价收入比 (29)图表36：中国六大城市租金回报率 (29)图表37：中国十大一二线城市商品房存销比 (30)图表38：历年商品房销售面积及新开工面积 (31)图表39：新增居民中长期贷款及一二线城市住宅价格 (32)图表40：房地产开发商资产负债率 (32)第一节房地产周期决定因素众所周知，房地产具有双重属性，既是企业、居民生产生活所需要的重要实物资产，同时也具有虚拟资产的属性，因而房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。
北京市房地产市场分析报告
北京市房地产市场分析报告一、市场概况北京市房地产市场作为中国最重要的房地产市场之一，一直备受关注。
本报告将对北京市房地产市场的整体情况进行详细分析，包括市场规模、供需状况、价格走势等方面。
1. 市场规模根据最新数据，北京市房地产市场规模庞大。
截至目前，北京市总计拥有住宅、商业、办公等各类房产约XX万套，总建筑面积达到XX平方公里。
这一规模在全国范围内居于领先地位，反映了北京市作为中国首都的特殊地位和发展潜力。
2. 供需状况（1）供应方面：近年来，北京市政府加大了土地供应力度，通过多种途径增加了住宅、商业等各类房产的供应量。
同时，随着城市建设的不断推进，新建房产项目也不断涌现，为市场供给提供了更多选择。
（2）需求方面：北京市作为中国经济中心和文化中心，吸引了大量人才涌入。
这些人才对住房需求旺盛，加上北京市的人口基数庞大，导致了市场需求持续旺盛。
此外，购房需求的多元化也推动了市场的发展，例如改善型需求、投资型需求等。
3. 价格走势（1）住宅价格：近年来，北京市住宅价格呈现出波动上升的趋势。
市场供需矛盾导致了住宅价格的上涨，尤其是核心区域的房价更是居高不下。
然而，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷等，对市场进行了有效的调控，使得住宅价格的上涨势头得到了一定的遏制。
（2）商业、办公价格：商业、办公地产市场价格相对稳定，受到市场需求和地段影响较大。
核心商业区和办公区的房价相对较高，而远离市中心的区域价格相对较低。
二、市场影响因素1. 政策因素政府的调控政策对北京市房地产市场产生了重要影响。
政府通过调控政策来控制市场供需关系，维护市场稳定。
限购、限贷政策有效遏制了投机炒房行为，稳定了市场价格。
此外，政府还加大了土地供应力度，通过土地拍卖等方式增加了市场供给。
2. 经济因素北京市作为中国的经济中心，经济发展水平对房地产市场有着重要影响。
经济发展带动了人口流动和就业机会增加，进而推动了房地产市场的需求。
同时，北京市的经济繁荣也吸引了大量投资者，进一步推动了房地产市场的发展。
北京房地产市场调研报告
京西板块
玉泉路板块 远洋山水
七、远洋山水三期
从套数看，1-8月，全市销售住宅 37917套，其中，8月当月住宅销售 套数降至近两年来最低，仅为3371套， 是上年同月12864套的26.2%。
2007-2008年各月住宅销售套数 单位：套
四、房地产市场销售情况（续）
北京房地产成交量8月份再创今年新低。据北京市房地产交易管理网数显示，8月份北京期 房住宅签约套数、面积分别下降了17.7%、28.9%；现房则下降了48%，成交面积下降了 51.4%。
——北京市土地交易管理中心
北京7块二手地欲“再嫁”转让总面积约120万平米（2008年6月） ：
5月和6月两个月内共有7块土地在北京产权交易所发布出让消息。本次出让的土地主要集中在宣武、丰台、
昌平、密云及怀柔，出让的土地总体面积约120万平米。除了密云地块暂未得知之外，其他土地全部取得
“国有土地使用证”。这些地块均通过出让100%公司股权的方式转让，甚至部分土地已经取得商品房销
三、房地产市场供给情况（续）
三、房地产市场供给情况（续）
四、房地产市场销售情况
房地产市场销售持续低迷。1-8月，全市商品房销售面积为614.5万平方米，比上年同期 下降50.1%。其中，期房销售面积为427.4万平方米，现房销售187.1万平方米，分别下 降54.3%和37%。
住宅销售面积降幅继续扩大。1-8月，全市住宅销售面积449万平方米，在上年同期下降 23.4%的基础上继续下降55.5%，降幅比上半年扩大6个百分点。其中，期房销售面积 346.3万平方米，下降56.2%，现房销售面积102.7万平方米，下降52.7%。8月当月销售 住宅40.6万平方米，不到上年同月销售的1/4。
《2017中国房地产品牌价值研究报告》在京发布
《2017中国房地产品牌价值研究报告》在京发布作者：柒石来源：《中国房地产·市场版》2017年第10期9月14日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”最新发布了《2017中国房地产品牌价值研究报告》。
该报告受到社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。
此次报告研究成果显示，2017年中国房地产品牌价值呈现出以下趋势。
一、品牌价值加速上行，锻造精品提升品牌溢价2017行业领导公司品牌中海地产、万科、保利地产、恒大集团和碧桂园的品牌价值分别达598.45亿元、590.82亿元、528.25亿元、489.72亿元和345.59亿元，品牌价值持续领跑，行业领导地位强势彰显。
2017全国品牌企业的品牌价值均值为221.48亿元，同比增长23.44%。
2017区域品牌企业品牌价值均值为34.15亿元，同比增长19.90%。
其中，华北、华南、华东、中部、西部五大区域品牌企业的品牌价值均值分别为31.09亿元、52.09亿元、34.58亿元、28.38亿元和24.62亿元。
各区域紧抓“京津冀一体化”“雄安新区”“一带一路”“粤港澳大湾区”等机遇，持续打造品质地产，品牌影响力持续提升。
二、“地产+”创新驱动品牌跨界延伸，轻资产运营扩大品牌效益随着人们生活方式的改变、新型城镇化的逐步推进以及存量房时代的来临，房地产行业业务融合与延伸愈加频繁，在“互联网+”的深度嫁接下形成群雄逐鹿态势。
品牌企业纷纷采用收购、合作等方式整合资源，加速品牌全产业链延伸，更加注重区域整体运营能力和企业业务的多元化，进一步提升品牌价值效益转化。
部分品牌企业凭借品牌，产品技术、运营模式、专业管理能力等资源优势，积极开展资产证券化、品牌管理输出及合作开发产业链环节的轻资产转型升级，以品牌为核心资源，轻资产化成为品牌企业重要的发展方向，助力房地产开发迈入专业化、品牌化、标准化的“品质服务”时代，持续扩大企业市场估值与品牌效益。
房地产行业专题分析
房地产行业专题分析1.近20年来地产调控本质是房住不炒1.1.房地产政策调控回顾从中国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相关。
影响房地产政策调控的因素主要有两个方面。
一是经济周期的波动。
当经济形势较好，房地产价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候，政策调控则转向宽松。
二是，房地产本身的发展阶段。
随着城市化的推进，房地产市场规模不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调控手段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。
两个方面的因素一起主导了中国房地产的政策周期和趋势演变。
回顾2000年至今，我们大致可以将房地产行业的发展和政策调控特征分为以下四个阶段：第一个阶段2001-2007：房地产行业支柱地位确认阶段的松与紧。
需求端主要是以税收、首付、减缓被动需求（控制拆迁进度）等政策为主，但是调控的力度并不大；供给端在预售和现售制度、建设用地使用权出让、开发企业自有资金比例以及供应结构上有所规范。
具体过程来看，2001年，房地产库存压力较大，政府出台关于对消化空置商品房有关税费政策的通知，对商品房的销售进行税收激励，同时当年全面实施商品房预售和现售制度。
2002年，政府下调存贷款利率和住房公积金贷款利率，修改住房公积金管理条例，供给端国土部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，商住用地使用权拍卖供应制度确立。
2003年，房地产增长较快，央行在6月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规范限制房企融资，提高二套房首付，降低商业用房杠杆；同时对房企规定自有资金不低于开发项目总投资的30%，土地储备机构的抵借比不超过70%。
但在非典疫情的冲击下，8月政府出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，房地产行业的支柱地位确认。
之后在2008年6月之前，房地产投资高速发展，房价也较快攀升。
期间也伴随着几次房地产政策调控的不断收紧，如2004年10月上调存贷款利率，2005年3、5月分别出台国八条和新国八条，强调稳定住房价格，对房价上涨过快地区提高首付，加强税收管理等，9月收紧房地产信托贷款，规范企业自有资金比例。
北京星和源通房地产有限责任公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告北京星和源通房地产有限责任公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:北京星和源通房地产有限责任公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分北京星和源通房地产有限责任公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产开发经营资质一般纳税人产品服务建设工程项目管理；物业管理；技术服务；技1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
C 目录 ONTENTS
[宏观资讯] [土地市场]
1.1-政策回顾 1.2-政策解析 1.3-政策比对
2.1-土地计划 2.2-土地供应 2.3-土地成交
[商品房市场]
3.1-库存保量 3.2-供销走势 3.3-房企排名
政策回顾
2016的北京楼市，可以用"先扬后抑"来形容，新政前，楼市政策环境宽松，市场火爆，房价 一路高歌猛进，随着930新政的出台，房地产市场逐渐回归理性，北京楼市出现量跌价高的新 局面。
2016.2.19 财政部颁新政下调契税
2016.2.21 公积金存款利率调整
2016.5.1 全面实施"营改增"
唯一住房，面积90㎡以下 1%契税，90㎡以上1.5% 二套住房，面积90㎡以下 3%契税，90㎡以上3%
职工住房公积金存款利 率，由现行活期和三个 月存款基准利率，调整 为一年期定期存款基准 利率，利率1.50%
2015
2016
土地面积 948.43 209.63 1119.1 320.58 851.34 47.07 619.34 81.74 435.49 0
规划建筑面积 1519.9 528.98 1893.9 807.22 1391.8 177.05 1290 210.14 599.84 0
2016年北京各区域供应量中，通州区供应面积最大，其次为大兴区，海淀区的供应面积位 列全市第三，北京的东城区、西城区、丰台区、怀柔区、密云县无地块供应。
2015-2016年北京各用途计划供应
2015 2016
单位：公顷
其他用地
900
800
交运用地 1750
1600
仓储用地 商服用地 住宅用地
1200
350 400
100 400
1200
2000
1000
0
1000
2000
单位：公顷 Page 3
土地市场
土地供应
2016年北京实际供应40地块宗，共计建筑面积599.84万㎡ ，2015年实际供应地块107宗， 总规划建筑面积1500.13万㎡，相比2015年，2016年整体供应情况急剧下滑，地块供应数 量减少67宗，面积下降1020.97万㎡，宗数同比下降63%。2016年土地供应量创5年来最低。
住宅用地和商服用地计划与去年保持一 致，未有变动，工矿仓储用地较去年下 降最多，同比下降71.43% ，交通运输 用地同比下降8.57% ，其他用地同比下 降11.11%。
从各区域的计划供应量来看，通州区计 划供应量做多，其次是大兴区，贯彻响 应城乡减量规划，以及严格落实“城六 区、平原、山区”的区域功能定位。
2012-2016年北京实际供应土地面积 单位：万㎡
400 350 300 1158.05
1439.69
250
898.41
200
701.08
150
435.5
100
50
0
1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11
单位:万㎡
2016年北京土地供应中，住宅 供应最多，为14宗，占据总供 应 量 的 35% ， 最 少 的 是 商 住 用 地 ， 占 总 供 应 量 的 10% ， 与 2015年相比，减少数量最多的 是 住 宅 用 地 ， 减 少 23 宗 地 块 ， 其次为工业用地，减少20宗地 块，2016年整体供应量呈下降 趋势。
二手房税率仍按5%征 收，进项税由原先的 17%降低至11%
2016.9.30
“930新政”
北京、天津、河北三省 市和有关部门密切配合， 务实推进重点工作，交 通、生态、产业3个重点 领域率先突破取得重要 进展
2016.5.27
打造协同发展共同体
北京、天津、河北三省 市和有关部门密切配合， 务实推进重点工作，交 通、生态、产业3个重点 领域率先突破取得重要 进展
-63% 单位:宗
Page 4
供应分布
2016年北京整体供应量下降，全部为挂牌供应，无地块采用招标方式供应，挂牌供应地块 也在逐年减少。
2012-2016年北京土地供应面积
单位:万㎡
2000
1500
1000
500
0 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标
2012
2013
2014
2016年北京各区域土地供应面积
200
单位:万㎡,
150
100
50
0
通州
土地面积
207
规划建筑面积 164
大兴 61 132
海淀 31 62
房山 28 46
平谷 门头沟 昌平 石景山 朝阳 28 26 17 14 13 28 50 35 26 36
延庆 7 16
顺义 3 5
Page 5
土地供销
2012-2016年五年间，北京的土地市场供销同步减少。供应方面：2016年北京土地供应面积 为435.5万㎡，相比2015年减少265.58万㎡，锐减38%。成交方面：2016年北京土地成交面 价为415.44万㎡，相比2015年减少320.28万㎡，锐减44%。
2016.5.6 通州住房限购升级 商住房纳入限购
政策解析 930新政后，首付比例前后对比ຫໍສະໝຸດ 普通 住宅非普通 住宅
自住型 商品房
政策前 政策后
首套
30%
35%
二套
40% 50%
政策前 30% 40%
政策后 40% 70%
政策前 30% 40%
政策后 30% 50%
Page 1
政策比对
930新政首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例。另外新政规定首付比例，尤
其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再 次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于 50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
Page 2
土地市场
供应计划
2016年北京计划供应总量为4100公顷， 计划供应总量逐年下降，2015年计划 供应总量为4600公顷，较去年同比下 降10.87%。
2017年北京房地产 专题分析报告
房产概况
政策
整体楼市先扬后抑，量跌价高 年初高位运行，930新政开启降温潮 房子是用来住的，不是用来炒的
土地
土地全年成交总价853亿 住宅成交楼面均价23224.55元/㎡ 北京土地资源已进入极度稀缺阶段
住宅
新房成交14.2万套，面积1558万㎡ 新房成交均价32,622元/㎡,同比增长20.6% 二手房成交均价49,766元/㎡