“营改增”后,新老工程项目区分必知!

房开企业新老项目判断

判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。

老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。

下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。

（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。

（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。

3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。

简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。

（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

营改增,新老工程项目区分必知![文档首发]

营改增，新老工程项目区分必知！[优良文档首发] 建筑业营改增5月1日全面实行，大体是建筑公司2016年的优等大事。

营改增过渡期内，新老项目怎样连接？怎么才能最大限度减少损失？小编整理了著名税务专家肖太寿博士的有关解读，供公司参照。

营改增，新老工程项目区分必知！第一，营改增过渡期履行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。

新项目按增值税率办理，老项目持续依据营业税办理。

第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目区分为四种状况：第一个标准是以工程施工允许证为标准的。

营改增以前签署的建筑施工合同，但没有办理施工允许证，工程未动工，5月1往后才办理施工允许证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

第二个标准是以合同为准。

5月1往后签署施工合同的项目叫做新项目。

5月1日前未竣工、营改增以后持续施工的项目，叫做老项目。

先上车后买票的行为，5月1日以前没有签合同，包含工程施工允许证等法律手续，但已正式动工了，5月1往后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，一定理解的六种状况：5月1日前采买的建筑资料已经用于工程项目但拖欠资料款， 5月1往后才支付资料款而获取了供给商开具的增值税专用发票，不能够抵扣增值税的进项税。

5月1日前购置的办公用品、机械设施等固定财产及其余存量财产，但未获取发票，5月1往后才获取增值税专用发票，相同不能够抵扣增值税的进项税。

5月1日前已竣工但未结算，5月1往后结算并收到工程款，持续按3%交营业税，持续开建扎营业税发票。

5月1日前竣工并且进行了却算，但业主向来拖欠工程款，5月1往后业主才支付工程款，施工公司持续按3%交建安税，开建安发票。

5月1日前已经竣工以及营改增以前未竣工的施工项目，营改增以后持续施工的项目，可能有两种方法办理，第一，持续依据老政策履行，就是按3%上建安税，第二，履行3%的税率简略增值税。

这两种究竟是哪一种？以有关文件出来为准。

5月1往后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的状况下，一定要分开采买，分开核算，分开决算。

房地产业营改增关键政策解读及对各开发环节影响

营改增关键政策解读及开发环节影响第一部分关键政策解读一、营改增后房产企业新老项目界定标准一）政策概要先看《建设工程施工许可证》上合同工期栏目注明的合同开工日期是否在4月30日前，如施工证无开工日期，或无施工证，则看建设工程承包合同上注明的开工时间。

房地产老项目可选择一般计税办法或简易计税办法。

二）政策解读1、4月30日后领取的施工证，但合同开工日期在4月30日前，按字面理解应作老项目；2、建设工程承包合同指获取施工证前需报建的土建合同，而非其他单项工程合同，如土方、平整。

二、房产企业与施工企业对同一老项目的计税方式选择一）政策概要房地产企业与施工企业对同一老项目，可分别选用不同计税办法。

二）政策概要1、按简易计税办法，房地产企业含税税率由原5%下降为4.76%，施工单位由3%下降为2.91%，整体税负下降；2、房产企业在选择一般计税办法时，不能强制要求施工单位也选用一般计税办法，因此在已签合同的计税办法谈判中处于被动；3、对老项目新签的工程合同，施工单位可选择按简易计税办法，即施工单位合同可选用哪种办法要看施工的房地产项目施工证的开工时间，而非工程合同签订时间。

三、增值税纳税时间点一）政策概要1、房地产企业预收账款（除提前开具发票），先按预收账款的3%预征，在产权转移时计算销项税额，同时抵扣对应的土地成本及进项税额；2、按总局货物劳务司的解读，房地产企业收到预收账款不视同收讫价款，不产生纳税义务。

二）政策解读1、明确纳税时间点在产权转移而非收到预收账款，预征税款时并未产生纳税义务，不能抵扣进项及土地价款；2、产权转移具体时间点为业主办理房产证、大确权、竣工备案、会计结转现尚未明确。

佛山国税现场答疑表示将借鉴地税产权办证时间点，但业主办证时间存在极大不可控性（不代办证的房产公司甚至无法监控办证数据），从征管角度，可能以房地产大确权作增值税结算时间点更具操作性；3、营业税体系下，房产企业预收账款按5%交税，营改增后按3%预征，税金资金成本降低；4、对新项目，因在预售前有巨额进项留抵，如预收账款有纳税义务，则可抵扣进项，只有在进项抵扣完后才需交税，在一般计税办法下，预收账款按3%预征不一定划算。

房地产新老项目的判定探讨

房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。

营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。

一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。

（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。

国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。

而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。

本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。

“营改增”建筑工程新老项目浅析

“营改增”建筑工程新老项目浅析作者：宫强来源：《大经贸》2017年第07期【摘要】建筑业实施“营改增”后，建筑施工企业可能存在新老项目。

本文通过分析建筑施工企业项目，对具体的建筑企业不同业务类型的工程施工项目，根据相关文件和规定对建筑工程项目是否是新项目进行准确的判断。

【关键词】建筑业营改增新老项目建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑工程，安装工程，修缮工程，装饰工程和其他工程作业等内容。

它具有流动性大，建筑产品多样、施工条件多变，施工周期较长等特点。

工程总承包是指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。

分包是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。

转包是指将工程总承包单位其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的行为营改增，就是缴纳营业税的改为缴纳增值税，（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

增值税是在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口劳务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

营业税是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

营业税和增值税，是我国两大主体税种。

两者在征收对象、征税范围、计税依据、税目、税率以及征收管理费方式都是不同的。

是两个独立不能交叉的税种，即交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。

营改增在全国大致经历了以下三个阶段。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。

从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。

自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将现代服务业纳入试点范围。

房开企业新老项目判断

判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。

老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。

下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。

（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。

（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。

3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。

简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。

（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

会计干货-“老项目”的“新问题”营改增学习笔记

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-“老项目”的“新问题”--营改增学习笔
记
何来老项目
此次营改增，为保证纳税人税负保持平稳，对老项目给予了简易计税方法，也算对营业税的一种继承。

一般纳税人在老项目上可以选择适用简易计税方法，了却了无进项税额抵扣的烦恼。

但是在实际工作中，却又出现了很多新问题，需要进一步明确。

建筑业老项目
36号附件2：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

1 分包项目的认定问题
一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，那么，丙方是否能能够选择简易计税方法？
如果按照36号文规定，那么，丙肯定是不符合老项目的条件，是不能适用简易计税的。

但考虑到总包项目和分包项目的关联性，将分包项目按照总包项目的标准来认定被大多数地方认可，即总包是老项目，分包也是老项目，而不管分包的开工日期。

2 未约定开工日期的问题。

“营改增”后不动产工程新旧项目的对比——以2016年5月1日为分界线

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《经济师））２ｏ１７年第４期
● 税务研究
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摘要：我国对于不动产实行 “ 营改增 ” 后，不仅对房地产行３０００吨）
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业带来了巨大的影响，也在很大程度上对制造型企业构建固定
资产产生了影响。文章以增值税一般纳税人为研究对象，将一般
纳税人营改增后不动产工程新旧项目进行对比，通过案例，分析 “ 营改增 ” 对减轻税收负担。避免重复征税的作用。关键词：营改增固定资产不动产中图分类号：１：８１０．４２文献标识码：Ａ文章编号：１００４ — ４９１４（２０１７）Ｏ４ —１３１～０２
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新老项目税收政策汇总

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

营改增后建筑企业如何做好新老项目的衔接过渡

营改增后，建筑企业怎样做好新、老项目旳衔接过渡？2月22日,有关“营改增”旳正式文献公布，住建部公布《有关做好建筑业营改增建设工程计价根据调整准备工作旳告知》，明确建筑业旳增值税税率拟为11%。

营改增，对建筑行业、企业将会产生哪些影响；营改增后，新老项目怎样衔接？一起看看专业人士旳分析。

营改增将推进建筑业生产方式旳转变，加紧转型升级有关记录数据显示，建筑业年产值近16万亿元，从业人员抵达4500万，建筑业营改增波及人数众多，利益调整复杂，因此营改增方案设计十分谨慎。

普华永道中国流转税主管合作人胡根荣认为，从现实状况来看，建筑行业由于上游抵扣不健全，税负上升旳也许性比较大。

而房地产业中，土地作为开发成本中旳大项，能否纳入进项被抵扣，将极大影响企业税负。

分析人士体现，从长远看，营改增将推进建筑业生产方式旳转变，增进建筑企业深入加强内部管理和控制，加紧转型升级。

并且作为基础行业旳建筑业实行营改增也有助于减少整个社会旳税负水平。

《告知》规定，各地区、各部门要高度重视此项工作，加强领导，采用措施，于2023年4月底前完毕计价根据旳调整准备。

此外，中国建筑业协会和中国建设会计学会日前联合印发《有关做好建筑业企业内部营改增准备工作旳指导意见》，规定建筑业内部做好营改增准备。

《意见》提出，建筑企业应当学习既有其他行业营改增文献，开展增值税模拟运转，制定应对方案。

“营改增”对建筑行业是好事吗？据知乎旳专业人士分析，国家推广“营改增”，利处大大旳：1、减少营业税旳反复征税，对大部分企业来说税负下降;2、由于发票可以抵扣，增长了企业旳议价能力;3、营改增一旦完毕，全行业会形成抵扣链。

世间万物均有两面性，就像磁带有A面和B面，有利有弊才是正常现象。

没措施，磁带和两面性，暴露了笔者是一种年代长远旳辩证主义者。

拉回话题，这位专业人士认为“营改增”旳弊端是：没有措施核算进项旳企业，或者科技企业等以人力为成本旳企业将实际上吃亏。

营改增2——精选推荐

营改增2关于“营改增”各种问题的答疑⼀、什么是增值税，什么是销项税，什么是进项税？增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产⽣的增值额作为计税依据⽽征收的⼀种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品⽣产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的⼀种流转税。

实⾏价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

增值税是对销售货物或者提供加⼯、修理修配劳务以及进⼝货物的单位和个⼈就其实现的增值额征收的⼀个税种。

增值税已经成为中国最主要的税种之⼀，增值税的收⼊占中国全部税收的60%以上，是最⼤的税种。

增值税由国家税务局负责征收，税收收⼊中75%为中央财政收⼊，25%为地⽅收⼊。

进⼝环节的增值税由海关负责征收，税收收⼊全部为中央财政收⼊。

销项税额是⼀般纳税⼈在销售货物或应税劳务向购货⽅或建设⽅收取的货物增值税税额（实际是由销货⽅或施⼯⽅缴纳）。

⼀般纳税⼈在销售货物时要收两部分钱，⼀部分是不含税价款，⼀部分是销项税额。

进项税额是指纳税⼈购进货物或应税劳务所⽀付或者承担的增值税税额。

所说购进货物或应税劳务包括外购（含进⼝）货物或应税劳务、以物易物换⼊货物、抵偿债务收⼊货物、接受投资转⼊的货物、接受捐赠转⼊的货物以及在购销货物过程当中⽀付的运费。

在确定进项税额抵扣时，必须按税法规定严格审核。

⼆、增值税普通发票与增值税专⽤发票的区别？增值税专⽤发票与增值税普通发票(俗称：普通发票)的区别在于：取得发票的纳税⼈是否可以依法抵扣购货进项税额。

对于增值税专⽤发票，购货⽅可以凭抵扣联，依法申报认证抵扣进项税额，⽽普通发票，购货⽅不能抵扣进项税额。

增值税专⽤发票⼀般只能由增值税⼀般纳税⼈领购使⽤，⼩规模纳税⼈需要使⽤的，只能经税务机关批准后由当地的税务机关代开;普通发票则可以由从事经营活动并办理了税务登记的各种纳税⼈领购使⽤，未办理税务登记的纳税⼈也可以向税务机关申请领购使⽤普通发票。

三、增值专⽤发票是什么样⼦的？第⼀联:存根联，销货⽅留存备查。

房地产新老项目的判定探讨

房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。

营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。

一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。

（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。

国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。

而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。

本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。

房地产业不动产新老项目的界定问题（各地国税汇总）

房地产业不动产新老项目的界定问题（各地国税汇总）[学习理解]这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。

至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。

对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。

在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。

但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。

有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。

(1)建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。

所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。

对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。

同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。

在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。

初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。

在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-02一、引言根据国家统计局《2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年固定资产投资为606 466亿元，其中房地产开发投资102 581亿元，占比17.2%，比上年增长6.9%。

由此可见，房地产开发企业的快速发展，为拉动我国经济增长及财政征收发挥了重要的作用。

房地产开发企业作为综合性的国民支柱产业，其发展对其上下游行业的发展，人们生活水平的提高，以及国家和地方政府财政收入的增收，都具有重要的作用。

对现阶段房地产开发企业营改增，尚处于过渡阶段，所以对新老项目纳税筹划显得尤为重要，合理的纳税筹划更能够适应国家的税收政策，从而为企业降低税负。

二、营改增后房地产开发企业增值税计税方法的选择及分析根据《营业税改增值税试点有关事项的规定》房地产开发企业新老项目的划分标准为：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目，在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

新项目计税方法应适用于一般计税法，老项目可以选择适用简易计税法。

（一）老项目计税办法的选择关于房地产开发企业老项目计税办法这个过渡性政策可以理解为房地产开发企业可以选择按 11% 交税；也可以选择按简易计税方法按照 5% 的征收率计税，即应缴税金为（全部价款 + 价外费用）/（1+5%）×5%。

近些年来，购买房地产被证明是对抗通货膨胀的有效方式之一。

对于目前中国房地产行情，房地产作为一项价格持续增长的优质资产，有很好的前景。

虽然眼下由于国家对于房地产政策较为严厉的压制，导致房价较为稳定，但是这只是短期现象，房价的上涨并没有结束。

所以，?对房地产老项目，企业应尽量选择简易计税法，不仅因为其较于一般计税法下会计核算难度小，更重要的是简易计税法税率低，使企业税负不会因房地产价格的持续上涨而上升，而是保持在一个平稳水平上。

“营改增”后,新老工程项目区分必知!

“营改增”后，新老工程项目区分必知！建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头等大事。

营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减少损失？以下是知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参考。

第一，营改增过渡期执行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。

新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。

第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目划分为四种情况：1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。

营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

2、第二个标准是以合同为准。

5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。

3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。

4、先上车后买票的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，必须明白的六种情况1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。

2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。

3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。

4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。

5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。

这两种到底是哪一种？以相关文件出来为准。

6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。

营改增新老项目测算

项目分类：按营改增的大类划分，工程项目划分为新项目和老项目两种；新项目：从工程承包的范围与条件又分为一般项目和简易征收项目。

项目所承担的税金：新项目----一般项目，1、销项税为11%，可抵进项税；此种项目缴纳增值税的多少取决于施工过程中对可抵扣进项税取得的能力2、税金支付过程如下（1）开票时项目当地（公司注册地属区外的项目）按开票金额2%预缴增值税，按预缴的增值税额计算缴纳城市建设维护费1.0--1.4‰、教育费附加0.6‰、地方教育费附加0.4‰、个人所得税4‰、印花税0.3‰；省外预交当地企业所得税：2‰（2）施工过程中：对下合同的印花税预计缴纳为：（1-0.1）*合同金额*0.3‰（3）年末汇算时按开票金额确认收入不确定税负：按实际补缴的增值税缴纳增值税外，还要按2.1计算缴纳附加税（城建和教育费附加、地方教育费附加）；企业所得税税控红线为开票金额的1.5%。

确定税负：按1‰计提水利建设基金（防洪保安基金），新项目----简易征收项目（甲供材或清包工项目）；老项目1、销项税为3%，不能抵扣进项税，实际缴税比例可先行确定。

2、税金支付过程如下：项目当地（公司注册地属区外的项目）按开票金额3%实缴增值税，按实缴的增值税额计算缴纳城市建设维护费1.5--2.1‰、教育费附加0.9‰、地方教育费附加0.6‰、个人所得税4‰、印花税0.3‰；省外预交当地企业所得税：2‰（2）施工过程中：对下合同的印花税预计缴纳为：（1-0.1）*合同金额*0.3‰（3）年末汇算时按开票金额确认收入不确定税负：企业所得税税控红线为开票金额的1.5%（有预缴可递减）。

确定税负：按1‰计提水利建设基金（防洪保安基金）需要注意的问题：签合同时应明确该项目是新项目还是老项目，明确合同价款（合同价款或价税合计）是不是含税还是不含税。

工程成本票的提供原则：提供成本票的同时要提供大额（大比例，金额在1万元以上的）成本票的正式合同成本票的种类要符合工程类别的要求：新项目中的一般项目成本票为增值税专用发票；新项目中的简易征收项目与老项目提供的成本票为增值税普通发票；大额成本票出具的单位与合同签订的主题一致，成本票印章：税务局代开的发票除个人代开外需要加盖代开发票单位的发票专用章；自开发票加盖单位发票专用章；责任人按合同总金额或实际完成产值、或结算产值的比例先行提供成本票；所有的成本票满足相应项目类型的需要，需要出具专用发票的必须满足可抵扣的条件；不提供、不足额提供或提供不符合要求的成本票，杜绝办理相关项目款项的支付。

建筑企业老项目营改增后发生的分包业务，分包人增值税计税方法的选择

建筑企业老项目营改增后发生的分包业务，分包人增值税计税方法的选择2017-08-09肖太寿肖太寿财税工作室当前，有好多建筑企业在2016年5月1日前签订总承包合同，而且总承包合同在2016年5月1日之前已经动工，根据财税[2016]年36号文件有关新老项目判断标准的规定，该总承包方承包的项目是老项目，总承包方已经选择简易计税方法计征增值税。

可是，为了赶工期，该总承包方在2016年5月1日（或建筑服务业营改增）之后对外发包，与分包商签订了专业分包合同，该分包商与总承包方签订专业分包合同的时间是2016年5月1日之后，且分包商动工的时间也是2016年5月1日（或建筑服务业营改增）之后。

基于以上事实情况，分包人是选择一般计税方法计征增值税还是选择简易计税方法计征增值税，有的税务执法人员认为分包商应选择一般计税方法计征增值税而不应选择简易计税方法计征增值税。

这种观点正确吗？笔者分析如下。

一、建筑企业老项目营改增后发生分包业务的新老项目判断分析1、建筑企业新老项目的划分标准分析《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”同时，《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第三条第二款规定:《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。

基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

新老项目税收政策汇总

新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

营改增后老项目应对方案

老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全面梳理老项目基本信息，包括：工程类别、工程全称、是否签订合同、工程进度情况等，掌握目前在施项目整体情况，为选择什么样的计价方法，提前做好准备工作。

经营部门全面梳理业主信息，包括：单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。

收集开具增值税专用发票所需业主证件资料的扫描件和复印件，提前为开具发票做准备。

经营开发部门通过此次全面梳理，需要形成业主档案信息台账。

经营部门全面梳理老项目合同信息，包括：合同编号、合同名称、合同签订时间等，形成一套完整的老项目合同信息表，为判断新老项目准备基础资料。

二、老项目的界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签订合同，预计在“营改增”后完工的工程项目或者“营改增”前未签订合同，但已经实际开工的工程项目。

根据政策规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

根据以上老项目的界定，集团公司存在的老项目根据工程进度划分主要有四类：未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。

老项目可以选择适用简易计税方法计税，否则将按一般计税方法计税。

各单位要对2016年4月30日前所有在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》的取得情况以及工程承包合同中的开工日期进行梳理，确认取得时间或开工日期是否明确在2016年4月30日前。

对于未注明开工日期的，应尽快与业主签订明确开工日期的补充合同，并注意补充合同的签订日期应明确在政策出台前。

工程项目梳理工作要在4月15日前完成。

三、老项目计税方法选择被认定的老项目，尤其是已完工未结算、已完工已结算项目，如果按照一般计税方法计税，且业主不作任何盈亏平衡性质的补偿，将可能导致营业收入须按11%税率计算销项税额，而部分成本费用的进项税发生在试点之日前无法获得抵扣，造成项目收入锐减、收益下降以及税负的不合理增加。