房地产公司项目开发进度计划编制指引模版

项目开发进度计划编制指引
（试行）
一、目的
1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性，确保各项目能顺利完成公司下达的任务指标。

2、作为各项目编制进度计划的依据。

二、项目开发进度计划编制流程
项目开发节点计划→项目开发总进度计划→施工进度计划→招标采购计划
→B级节点清单
三、项目开发节点计划
《项目开发节点计划》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案，并接受集团投资管理中心的监督，是各项目开发的纲领性文件。

项目规划方案经集团批准且获得政府审批后14 天内，公司明确项目分期开发方案，由计划品质部编制《项目开发节点计划》。

《项目开发节点计划》包括以下节点时间：施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、开工时间、样板区开放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。

四、项目开发总进度计划
项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划，包括项目前期、开发报建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。

项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据，指导整个项目开发主要环节。

项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签，计划品质部备案。

项目开发总体计划模板按附件1
五、B级节点清单
B级节点清单是根据项目开发的需要，由项目部把《项目开发总进度计划》中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成《项目开发
B级节点清单》，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工程部工作节点。

各项目可根据项目实际情况，调整清单内现有的项次。

经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。

B级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点，
B级节点清单详见附表2。

六、施工进度计划
工程部在收到《项目开发节点计划》后15日内，由项目经理组织项目专业工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制《项目施工进度计划》。

施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。

1、工期计算
总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间，包括土方施工、土建施工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。

根据集团要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个项目工期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。

2、关键路线
项目开工→土方护壁施工→地基处理→基础施工→混凝土结构施工至10层→砌体施工→外墙装修施工→市政园林施工→验收及备案
3、预售节点保证
根据工期计算，从土方开挖至达到预售条件，时间为75~100天，前期报建手续非常繁多，流程非常长；设计方面从规划方案至施工图设计、审查内容非常多，所需时间非常长；单位招标包括地勘、总包、监理、土方、护壁降水等单位多，工作量大；这些不确定因素对工程影响非常大，但预售节点已确定。

因此，必须考虑将施工图纸分批出图、审查；报建工作提前，合理利用政府质监、安监提前介入政策。

在编制施工进度计划时，必须充分考虑，否则进度计划将很难实施。

4、各分项工程插入时间
主体结构施工、外墙装修施工及市政园林施工占用了项目施工的大部分时间，这几项工作能否按时完成，直接影响项目能否按时完成。

从工期计算中可看出，各分部工程前后搭接紧密，一旦出现某个分项工程完法按时完成，将导致后续各分部工程均无法按时完成。

只有分部工程的各工序合理、有序、及时插入，才能保证各项分部工程能按时完成。

1）土建主要分项工程可按下表要求进行插入：
2）机电工程各分项按下表要求进行插入：
3）市政景观工程各分项按下表插入：
5、施工进度计划编制注意事项
1）施工进度计划采用PROJECT软件编制，统一按附件3格式。

2）施工进度计划应尽量详细，包括施工过程中土建、安装、市政景观工程等的全部分项。

每个分项应包括开始时间、完成时间及各工序的前置工序，通过。