第七章城市住宅经济南林城市经济学
城市经济学复习范围+重点整理
《城市经济学》
1、城市的基本概念；
2、现代城市的重要地位及其作用；
3、规模经济与聚集经济的内涵及区别；
4、全球城市、全球城市体系、世界城市网络与巨型城市区
域的内涵与特征；
5、亚当·斯密的绝对优势论和大卫·李嘉图的相对优势论；
6、区域经济增长的主要要素；
7、城市经济增长与城市规模理论；
8、产业结构与配第-克拉克定律；
9、现代城市发展的主要阶段；
10、主导产业、潜导产业、支柱产业、关联产业等；
11、城市地租的基本内涵及其理论；
12、国内外城市住宅供给的基本经验与模式；
13、低碳城市的发展特征与趋势；
14、城市交通空间布局的理论与模式；
以上仅仅是对城市经济基本原理的理解，同时要能够运用上述部分理论分析与解释城市发展的现实问题。
城市经济学有名词解释和简答题各4-5题，论述题两题，分析应用题两题。
第七章城市住宅经济
四、住宅的租售比价 住宅的租金R与售价P之间，存在着一定合理 的比价关系，即：
它实际上是住宅使用权的一次性批发 价与分期性零售价之比。
（1）住户收入因素
收入因素是诸因素中最 重要的，它直接决定着 人们用于住宅支出的支 付能力。对此，可以用 住宅需求的收入弹性来 说明。 住宅需求的收入弹性是 指收入的变化（△Y/Y） 引起的住宅需求的变化 （△Q/Q）的幅度Em， 根据定义：
Q Q Em Y Y
Em = 1, 为单一弹性, 说明需求与收 入等比例变动; Em> 1, 为富有弹性, 说明一个单位 的收入变动, 会引起大于一个单位的 需求变动; Em< 1, 为缺乏弹性, 说明一个单位 的收入变动, 会引起小于一个单位的 需求变动。
若η过大，说明售价过高而租金偏低， 人们就会宁肯租房不买房； 若η过小，说明售价过低而租金偏高， 人们则倾向买房而不租房； 当η取值正常，人们的行为才会依据自 己的偏好作出正确选择。
第四节 城市住房市场走势分析
一、城市住房供给与需求之间的结构性矛盾 将趋于缓解, 多层次的城市住房供给体系将逐 渐形成。
（1）建设资金因素
这是决定住宅建设量的根本因素。 长期以来, 我国城市住宅建设由国家统一承 担， 但又把住宅视为非生产性建设而得不 到应有的投资保证。 （2）投资回报因素 住宅一般获利较少，为使低收入者可以承 受得起，有的甚至只有微利或保本。这样， 作为私人投资的地产商对于住宅建设往往 不很热心。
（3）市场需求因素
城市经济学-7
在发达国家，政府通常通过部分地干预住宅市场并不断的 完善政府政策，希图减少甚至消灭这些不均衡。
然而新兴工业化国家（地区）以及发展中国家，住宅供给 的 不足（数量和质量）由于人口的迅速增长以及大规模的农
村人口向城市的迁移而恶化了，因此，造成了拥挤、贫穷、 肮脏、不卫生的条件等，甚至直接威胁到人们的生命及健康。
根据世界银行的估计，在低收入的发展中国家，每建成一 个单位的永久住宅，同时就有9个家庭形成。
住宅供应与城市发展 ➢通过对发达资本主义国家和社会主义国家的住宅制度的研 究，Pugh (1989) 观察到主要的难题在于如何设计补贴计划 才能平衡中低收入家庭租住房屋的租金与购买住房的支付能 力。 ➢住宅供应是一个累积开发的过程，因为建设增加GDP和就 业，加强了提高社区健康和教育水平等的自主意识，也有利 于人们工作生活方式、态度的现代化。因此，住宅开发有益 于经济、社会变迁，有经济利益，也有社会利益。
三、住宅修复（housing rehabilitation）
60年代以来，为满足住宅需要，住宅修复已经成为新建住 宅的一种补充方式。 是利价值（与再开发相比较， 即清除平民窟，然后建设新的建筑 ） Needleman (1965)提出，再开发与修复的比较经济与利率、 修复住所的未来寿命以及新建住所与修复住所的运行成本差 等因素相关。 如果目前的清除和重建的总成本超过了修复成本、重建成 本的现价以及每年投资成本的现价的总和，那么修复一般认 为是值得的。
Kemeny (1981, 1992, 1995) 把发达资本主义国家划分为home-owing society & cost-rental society，前者主要由Australia, Canada, New Zealand, the UK and the USA; the latter comprising, in particular, Austria, Germany, the Netherlands, Sweden and Switzerland. 根据社会 结构特点而划分 ：前者更强调私人，后者更具有集体主义的特点。
城市住宅经济
• 第二，城市住宅的外部性很强，涉及医疗、教
育等公共配套设施的使用，同时也涉及多方面、 多角度的利益群
三、住宅经济的基本特点
• （一）需求的不可替代性 • （二）产品的空间性和固定性——根本价
值在于固定的空间价值 • （三）价值的双重性——物质的使用价值 和劳动交换价值 • （四）成本的双源性——级差地租成本 （区位成本）和房屋建筑成本（空间成本） • （五）房地产的投资大和效用期长 • （六）住宅经济的产业关联度高
• 此外，城市居民的消费结构与消费偏好、人们的居住
三、住宅流通
• （4）从需求性质上划分 • 消费需求——完全出于自我居住目的而购买或
租赁住宅的行为
• 投资需求——不以或不完全以自我居住为目的，
而是把住宅当作一种固定资产和投资手段，出 于保值增值或合理避税的需求才购买住宅的行 为
• 3.住宅需求的特点 • （1）个别性
是指在不同的人在不同阶段对于住宅的需求是不一样 的，即温饱阶段和富裕阶段追求的住宅是不一样的
住宅维护——住宅服务流量可持续
• 从住宅供给的市场角度划分：
—— 基本由市场调节型
—— 本由国家分配型
—— 政府干预下的市场调节补充型
—— 市场调节与国家分配并行的混合型
• （二）影响住宅供给的因素
从长期供给趋势看，影响住宅总供给的主要因 素是住宅产业制度，与产业政策相关的货币金 融政策和投资体制。具体包括以下几个方面：
住宅消费作为一种长期的永续行为，只能与Yp相关， 而与难预测的Yt无关。即住宅需求取决于住户当前收 入中的永久性收入。
• （2）住宅需求的收入
弹性
• 住宅需求的收入弹性是
Q Q Em Y Y
Em = 1, 为单一弹性, 说明需求与收入 指收入的变化（△Y/Y） 等比例变动; 引起的住宅需求的变化 Em> 1, 为富有弹性, 说明一个单位的收 入变动, 会引起大于一个单位的需求变 （△Q/Q）的幅度Em， 动; Em< 1, 为缺乏弹性, 说明一个单位的收 来加以说明。 入变动, 会引起小于一个单位的需求变 动。
城市经济学绪论
城市经济学绪论引言城市经济学是经济学的一个重要分支，研究城市中的经济活动及其相关问题。
随着城市化进程的不断加速，城市经济学的研究也变得愈加重要。
本文将就城市经济学的基本概念、研究内容和研究方法等方面进行介绍。
城市经济学的定义城市经济学是研究城市内部经济活动及其相互关系的学科。
它研究的对象包括城市的产业结构、劳动力就业、居民消费行为、房地产市场、城市间的经济联系等。
同时，城市经济学也关注城市发展的影响因素，如城市规模、地理位置、交通网络等。
1.城市产业结构：城市经济学研究城市中各个产业的组成和发展趋势。
通过对产业结构的分析，可以了解一个城市的经济特征和发展方向。
2.劳动力市场：城市经济学关注城市的就业情况和劳动力市场的运行。
研究领域包括就业率、劳动力流动性、薪资水平等。
3.居民消费行为：城市经济学研究城市居民的消费行为和消费习惯。
了解城市居民的消费特点对于调整城市的产业结构和发展经济具有重要意义。
4.房地产市场：城市经济学关注房地产市场的供求关系和价格变动等问题。
房地产市场的发展与城市经济密切相关。
5.城市间的经济联系：城市经济学研究不同城市之间的经济联系和合作，如城市间的贸易、区域经济整合等。
城市经济学采用多种研究方法来研究城市经济问题，包括实证分析和理论建模等。
1.实证分析：城市经济学利用实证分析方法，通过收集和分析大量的经济数据，来验证和解释城市经济现象。
实证分析可以揭示出城市经济活动的规律和特点。
2.理论建模：城市经济学通过建立数学模型来研究城市经济问题。
这些模型可以用来预测城市发展趋势，评估政策措施的效果，或者解释城市经济中的微观行为。
3.计量经济学方法：城市经济学应用计量经济学方法，通过统计模型和经济测量来分析城市经济数据。
计量经济学方法可以揭示出变量之间的关系，从而提供政策决策与实践的参考。
城市经济学的研究成果对于城市规划、政策制定和发展决策具有重要的应用价值。
•城市规划：通过城市经济学的研究，可以了解一个城市的产业结构和经济发展方向，为城市规划提供依据和指导。
城市经济学 第7章
k
杜能理论认为，决 定土地利用的主要 因素是地租，能够 支付最高地租的土 地利用形态给土地 标上了最高价码， 它排斥了其他土地 利用形态。
R A
I
C J 0 B
D
k
AB表示作物I的边际地租 CD表示作物J的边际地租
自由农业区 精美的蔬菜和果品、鲜 奶 林业区 柴薪、木材、木炭 轮作农业区 集约种植，两年轮作 轮作休闲区 非集约方式 三区式农业区 谷物 畜牧区
高收入住宅受景观和其他社会或物质条 件的吸引，沿着城市交通主干道或河岸、 湖滨、公园、高地向外发展，独立成区， 不与低收入者混杂；中等收入的住宅区 为了利用高收入阶层的名望，在高收入 住宅区的一侧或两侧发展；而低收入者 的住房则被限制在最不利的区域发展。
理论局限性和贡献：
霍伊特的扇形模式是从众多城市的比较 中抽象出来的，在研究方法上比同心圆 理论进了一步。但扇形理论仍然没有摆 脱城市地域的圈层概念，尽管在同心圆 理论的基础上强调了交通线路的作用。
一、城市土地的投标租金
德国经济学家杜能在他的专著《孤立国》 一书中，提出了投标租金的概念，建立起 了一套投标租金模型。杜能指出，投标租 金是投标者对各种不同区位的土地所愿意 支付的最高租金，它由土地使用者在对土 地使用权的竞争中产生。
模型：
从孤立国出发，农业如何布局最有利。
假设：
• 平原中的一个城市 • 肥沃程度相同 • 城市提供工业品 • 农村提供粮食 • 运费和距离成正比 • 狩猎用的荒野把孤立国包围起来
结论： 对于同一农作物，竞争性地租随距离增加 而减少。 同一区位选择不同农作物所获得的地租量 不同，从而决定了离城市远近的农业圈层。
地租曲线
城市住宅经济概述培训课件(ppt 72张)
• （八）住宅经济实质上是具有产权关系的经济 • （九）住宅市场具有竞争和垄断双重性质——
一方面，土地稀缺性，城市住宅有限供给，房 地产项目需要大量资金及其他开发条件，少数 的开发商使垄断成为可能；另一方面，普通住 宅市场上的商品开发商很多，需求者也较多， 所以又具有很大的竞争性
第二节 城市住宅经济理论
• （三）住宅的福利属性
住宅是社会程度很高的产品：
• 第一，它作为满足居民基本生存和发展需要的
重要消费品，已经成为居民提高生活水平的重 要目标
• 第二，城市住宅的外部性很强，涉及医疗、教
育等公共配套设施的使用，同时也涉及多方面、 多角求的不可替代性 • （二）产品的空间性和固定性——根本价
—— 基本由市场调节型
—— 本由国家分配型
—— 政府干预下的市场调节补充型
—— 市场调节与国家分配并行的混合型
• （二）影响住宅供给的因素
从长期供给趋势看，影响住宅总供给的主要因 素是住宅产业制度，与产业政策相关的货币金 融政策和投资体制。具体包括以下几个方面：
• 1.住宅价格
价格与供给量成同方向变化，住宅供给曲线是 一条向右上方倾斜的曲线。
（2）建筑、房屋和住宅的区别与联系 三个要求：
• 建筑：是构成城市的最主要物质要素之一。
• 房屋：用于满足人类生活、生产和活动需要的建筑。 • 工业建筑中的房屋一般指厂房、仓库等；民用建筑最
多的是居住用户，如住房、宿舍、旅馆等；民用建筑 中的公共建筑包括其他房屋，如商店、学校、医院、 图书馆等。
• 住宅：是房屋中量大面广的建筑物，也是人类直接居
住的地方，住宅以套为单位供人们居住。住宅应满足 人类生活的空间性、舒适性、私密性等要求。在房屋 中占有绝大多数的数量和交易量。
城市经济学第七章-文档资料
第七章 城市基础设施经济
本章主要介绍城市基础设施的概念、城 市基础设施的构成、城市基础设施的特 性、城市基础设施与经济社会发展的相 关性、城市基础设施的投资以及城市基
础设施的经营管理策略等。
第一节 城市基础设施的概念
• 基础设施:是指为人类生产与生活活 动提供服务的、不可或缺的物质载体 与基本条件。
一、基础设施的三个层次
• 根据基础设施服务的范围和其作用力 与重要性的差异，可以把它划分成三 个层次：
1、宏观层次——全国性或区域性基础设 施。
2、中观层次——城市性基础设施。 3、微观层次——小区性或单位性基础设
施。
二、城市基础设施的涵义
❖ 城市基础设施，是城市建设的物质载体，是城市维持经 济与社会活动的前提条件，是城市存在和发展的基础保证 ，也是城市现代化的重要体现。
； • 2、自来水生产与供应系统； • 3、污水排放及处理系统； • 4、雨水排放系统。
二、城市能源系统
它包括3个分系统，即：
• 1、电力生产与输送系统； • 2、人工煤气的生产及煤气、天然气、石油
液化气的供应系统； • 3、集中供热的热源生产与热力输送系统。
三、城市交通系统
它包括4个分系统，即：
第五节 城市基础设施的投资
一、城市基础设施建设的投资比例
• 城市基础设施是国民经济与社会发展不可缺 少的物质载体，它的建设状况直接关系到城 市经济发展速度与人民生活水平的高低。因 此，基础设施建设的投资应保持一定的比例 关系，才能确保它的基础地位稳固可靠。
城市经济学重点
城市经济学重点城市经济学是一门研究城市中经济活动、经济关系和经济规律的学科。
它对于理解城市的发展、运行和规划具有重要意义。
以下将为您介绍城市经济学中的一些重点内容。
一、城市的形成与发展城市的形成并非偶然，而是多种因素共同作用的结果。
地理因素往往是最初的诱因，如靠近水源、交通要道等。
资源的分布也会影响城市的位置，例如矿产资源丰富的地区容易发展出工业城市。
经济因素在城市的发展中起着关键作用。
随着农业生产效率的提高，剩余农产品能够养活更多的非农业人口，从而促进了手工业和商业的发展。
分工的细化使得人们聚集在一起，形成了城市。
政策因素也对城市的发展产生重要影响。
政府的规划、投资和政策导向可以推动城市的快速发展，或者引导城市向特定的方向发展。
二、城市的规模与经济效率城市规模是城市经济学中的一个重要研究课题。
一般来说，城市规模越大，其经济效率可能越高。
这是因为大城市具有规模经济效应，能够共享基础设施、降低生产成本、促进知识和技术的传播。
然而，城市规模过大也会带来一系列问题，如交通拥堵、环境污染、住房紧张等。
这些问题会增加城市的运营成本，降低生活质量，从而对经济效率产生负面影响。
因此，需要找到一个最优的城市规模，既能充分发挥规模经济的优势，又能避免过度规模带来的问题。
三、城市的产业结构城市的产业结构对其经济发展至关重要。
不同类型的城市往往具有不同的主导产业。
例如，一些城市以制造业为主，而另一些城市则以服务业为主。
随着经济的发展，城市的产业结构会不断升级。
传统的制造业可能会逐渐向外转移，而高端服务业、创新产业等会成为城市经济的新增长点。
合理的产业结构能够提高城市的竞争力，促进经济的持续增长。
四、城市的土地利用与房地产市场城市土地是一种稀缺资源，其合理利用对于城市的发展至关重要。
城市土地的用途包括居住、商业、工业、公共设施等。
房地产市场是城市经济的重要组成部分。
房价的波动不仅影响居民的生活成本，也会对城市的投资和经济发展产生影响。
城市经济学课件第7章
7.3城市经济发展与中国 7.3城市经济发展与中国 城市土地经济政策变革
未来要做好城市土地经营的相关工作，需要注意以 下几个方面： （1）完善土地供应市场，加强政府对土地一级市 场的垄断。 （2）建立与完善规范的政府收购储备制度。 （3）引入市场机制，全面推行土地招、拍、挂。 （4）优化城市规划功能，促进城市土地增值。 （5）准确把握供地节奏和供地时序。
7.1城市土地与城市土地经济 7.1城市土地与城市土地经济
根据企业租金函数的推导思路，我们可以得到城市家 庭的竞租函数： r(d)= ra+ k(b-d)/q 单中心城市的竞租函数与土地利用模式如下图所示：
7.1城市土地与城市土地经济 7.1城市土地与城市土地经济
上图表明，假设单中心城市土地利用为一个同心圆模式， 城市土地被用于商业与金融部门、制造业部门以及家庭部门 ，则它们对城市区位土地的竞租能力依次递减，从而分布于 城市的不同区位，城市边缘便是农业部门用地。 具体来看，商业与金融部门的竞租能力最强，其竞租线最 陡峭，制造业部门次之，两条曲线的交点，即商业与金融部 门以及制造业部门竞价相等的地方形成它们分区的边界；同 理，制造业部门与家庭部门竞租曲线的交点形成二者分区的 边界；家庭部门与农业部门竞租曲线的交点形成城市边缘。 当然，由于现代城市都是多中心的，而且交通条件、信息 技术等因素也发生了很大变化，企业和家庭选址可以有多种 选择，所以我们现在看到的城市土地利用现状与该竞租理论 并不完全一致，这也是很正常的。
7.1.3城市土地市场竞租与竞租函数 城市土地市场竞租与竞租函数 市场经济条件下，每块土地都被出价最高的竞租 者获得。同一土地使用者对于城市空间上不同区位 的竞租形成了“竞租函数”（bid-rent function）。 竞租函数分为企业竞租函数和家庭竞租函数两种 类型。 企业竞租函数的一般形式： R(d)=-(tQ*)d/S(d)+[(p-c)Q*-K]/S(d)
《城市经济学》各章-练习题及参考答案.docx
《城市经济学》练习题第一章导论一、名词解释1.城区(urban area)2.大城市地区二、单项选择题1._____ 是城市经济学和其他经济学科区分点。
A.区位选择B.空间研究C.城市经济D.以上都不是2 •城市经济学中由区位选择引起的最重要的问题发生在_____ oA.住房B.工厂选址C.城市中心D.城市3.________________________________________ 下列不属于传统城市的问题的是A.住房不足B.环境污染C.犯罪D.劳动力不足三、多项选择题1.下列属于传统城市的问题的是__________A.人口拥挤B.交通拥挤C.歧视D.就业困难2.城市经济学是研究 _____ 和________ 区位选择的科学A.经济B.厂商C.环境D.家庭四、填空题1.城市化地区包括 _____ 和 _____ o2.城市边缘是 ______ 的城市化地区。
3.传统城市问题包括住房不足、环境污染、犯罪、人口和交通拥挤、_______ 和五、判断说明题1.大城市地区不包含乡村地区。
2.政府解决问题的方法往往等同于市场方法。
3•城区产业不能以农业为主，但可以有农业。
六、简答题1•为什么称为城市经济学2.城市经济学的研究领域或构成七、论述题如何看待城市问题？第一部分城市与城市化第二章为什么城市会存在一、名词解析1.机会成本2. 绝对优势3. 规模经济4. 木地化经济二、单项选择题1. ____________________________ 市场域是工厂生产价格 家庭生产的区域。
A.低于B.高于C.等于2. ___________________________________________ 城市化经济和地方化经济出现的原因是 ____________________________________A.不同的 C.不一定相同3. 以下是互补品的是 _____ oA. 服装和饮料C.冰淇淋和牙膏4. 企业群落 _____ 劳动力市场的效率。
第9章 城市住宅《城市经济学》PPT课件
根据住房可支付性的标准,设 ф为月供占收入比重的上限,应有PMT ≤ фI，故满足这一 条件的最低收入为:
将I 除以Imin ,即是该地区该时期的 HAI :
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市住宅
第一节 第二节 第三节
3.土地成本 商品住宅价格，是住宅用地的价格和住宅 建筑价格的统一。
图 9-3 1999-2012年我国商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市住宅
第一节 第二节 第三节
城市住宅区位选择
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市住宅
第一节 第二节 第三节 第四节
邻里选择
【二】邻里决策、空间筛选与社区的邻结构
（二）迁居流动与居住空间筛选 迁居流动是个人或家庭根据需求变化而调整住房消费的空间过程。迁居一般包括两个方 面的原因：一是个人或家庭主体成员社会地位和身份发生变化，改变了人们的需求偏好； 二是邻里社区之间的竞争，改变了居住的空间利益格局。
2．城市规模 根据城市规模经济理论，城市规模是发挥集聚经济 和规模经济的前提条件。
3．城市增长 城市增长和城市化进程对城市住宅需求影响的作用 机理可以归纳为：（见图9-2）
4．投资预期 预期投资收益主要包括:持有期的利用(出租)收益和 持有期期末转让的资本性(价格上涨)收益
图9-2 城市增长对城市住宅需求的影响
城市居民住房支付能力
城市经济学课件讲义
新加坡通过实施拥车证制度、电子道路收费系统（ERP）以及大力发展公共交通等措施，成功治理了交通拥堵问题。其公 共交通系统便捷高效，吸引了大量市民选择公共出行。
东京
东京采用高密度的轨道交通网络覆盖全城，同时配合发达的公交系统和共享单车等出行方式，形成了多元化的交通出 行体系。此外，东京还通过实施拥堵收费政策和智能交通系统应用等手段缓解交通压力。
加速。
经济发展改变城市空间结构
02 经济发展带来城市空间结构的改变，如城市中心的商
业区向郊区扩散，工业区向城市外围迁移等。
经济发展提高城市居民生活质量
03
经济发展提高城市居民收入水平和消费水平，改善城
市居民生活质量，促进城市化进程的健康发展。
03
城市空间结构与布局
城市空间结构类型及特点
集中型城市空间结构
政策执行情况
通过环境监测、排污收费、环保 督察等手段，加强对污染企业的 监管和处罚力度。
成效与不足
环境保护政策取得了一定成效， 如空气质量改善、水质提升等， 但仍存在执行不力、监管漏洞等 问题。
可持续发展战略在城市中应用前景
城市规划与可持续发展
将可持续发展理念融入城市规划，优化城市 空间布局，提高城市综合承载能力。
新加坡通过精心规划和设计，实现了城市绿化、交通便捷和居住舒适等
目标，成为全球知名的花园城市。
02
巴塞罗那超级街区规划
巴塞罗那通过打破传统街区模式，实施超级街区规划，提高了城市交通
效率和居民生活质量。
03
纽约市高密度城市规划
纽约市在有限的土地资源上实现了高密度城市发展，通过优化交通布局、
提高建筑密度和增加公共设施等措施，实现了城市的可持续发展。
第7章城市住宅
(一)公共住宅对接受者的影响
其他商品
假定：
500
1.月收入为500美元；
2.住宅价格为25美分/月•单位。
400
U2
公共住宅项目也可能
使住宅消费减少。
250
U1
第五节 住宅政策
8001000
2000
住宅服务数量
Urban Economics
一、公共住宅
(二)接受者的福利
其他商品 600
第二节 住宅市场的均衡分析
第二节 住宅市场的均衡分析
Urban Economics
二、住宅市场的供给分析 (三)国家税收政策
税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造 平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的调 整以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响 投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入， 限制或者扩大市场供给。
V
IV
第一节 住宅概述
III VI
I
II
CBD
Urban Economics
三、住宅的供给 (一)按价格划分的不同等级住宅
高级别墅区
高级公寓住宅区
城郊中高档多层住宅区
城郊中档多层住宅区
第一节 住宅概述
郊区廉价多层住宅区
简单住宅集聚区
Urban Economics
三、住宅的供给 (一)按价格划分的不同等级住宅 (二)按政府引导的住宅市场划分
C0=V•(i0+d0+m0) 什么情况下，买房=租房？
Cr= C0 1.承租人的外部性； 2.出租房产风险较高； 3.住宅所有者面临较低的维护成本。
第四节 租房与买房
Urban Economics
二、住宅所有权的成本 哪些类型的家庭租房而不是买房? ➢低收入； ➢流动性； ➢不喜欢整理住宅和庭院。
第7章城市住宅
七 章 城 市 住 宅
第七章 城 市 住 宅
第一节 住宅概述 第二节 住宅市场的均衡分析 第 节 住宅市场的 核 第 节 第 节 住 桟
Urban Economics
一、住宅的基本特征 (一)住宅的多样性和非移动性； 一 住宅的多样性和非移动性 住宅的多样性和非移动性；
二、住宅所有权的成本 哪些类型的家庭租房而不是买房? 哪些类型的家庭租房而不是买房
不喜欢整理住宅和庭院。 不喜欢整理住宅和庭院。
第 四 节 租 房 与 买 房
Urban Economics
三、税收与住宅 (一) 快速折旧 一 税收减免法允许房东在房屋完全报废前扣除住 房的全部价值。 房的全部价值。 快速折旧不能改变折旧的扣除总额， 快速折旧不能改变折旧的扣除总额，只是让房 东快速扣除折旧成本，然后再纳税。 东快速扣除折旧成本，然后再纳税。 快速折旧减少了房东赋税的现值。 快速折旧减少了房东赋税的现值。 快速折旧产生的税收减少以低房租的形式转移 给了租房者。 给了租房者。
住特征 住宅 和 • 栤 • • •柨 柨 ； ； 柎 的 ； 、 性 、 多 性、 性、
特征
第 一 节 住 宅
的 的 的 本 的 的
概 述
Urban Economics
一 住宅的 (一)住宅的多 一 住宅的多 住宅的怡值计算方法 住宅是由一系列单独要素构成的组合体， 住宅是由一系列单独要素构成的组合体，每一 种要素均有其固有的价格。 种要素均有其固有的价格。 住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合 成的。 成的。
公共住宅 。
住宅 住宅
第 四 节 租 房 与 买 房
1.承租人的外部性； 承租人的外部性； 承租人的外部性 2.出租房产风险较高； 出租房产风险较高； 出租房产风险较高 3.住宅所有者面临较低的维护成本。 住宅所有者面临较低的维护成本。 住宅所有者面临较低的维护成本
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第七章城市住宅经济第一节城市住宅的特征与属性住宅是供人居住的房屋，是人类赖以生存的基本物质条件，既是生存资料，又是享受资料，还是发展资料。
一、住宅的特征住宅是一种独特的商品，有其自身的特征（一）住宅的多样性体现在房屋的大小、位置、建成年限、楼面布置图、内部特征以及有用性方面。
（二）住宅的不可移动性住宅一旦建成，其位置就是固定的，一般很难移动。
（三）住宅的耐用性只要设计合理、施工正常且维护得当，其自然寿命都在几十年、甚至百年以上。
四）住宅的昂贵性当一个家庭购买住宅时，支出一般是家庭年收入的2倍至4倍（【美】奥沙利文，2000）。
中国一线城市2009年的房价与家庭收入之比竟然达到21-28(五)密集性为了节约用地，减低住宅及各项配套设施的建设费用，必然要求城市住宅成幢、成片、成区地密集建设。
（六）搬迁费用也比较高除了搬迁的大量货币成本，还包括与离开旧邻有关的成本，如学校、商店和朋友（七）对周围社会环境的要求西方城市社会中，还涉及到邻居的种族和宗教背景。
二、住宅的属性住宅作为一种昂贵耐用的生活必需品，无疑具有自然、经济、社会的诸多属性。
其中最重要的就是商品属性和福利属性。
前者反映在住宅经营上，后者反映在住宅政策上。
（一）商品属性? 中国长期以来否认住宅的商品属性，城市住宅建设完全由国家统一投资、统一分配，住宅不能进入市场。
随着社会主义市场经济体制建立和住房制度改革的进行，住宅的商品性已得到肯定和执行。
? 国际层面，绝大部分国家的城市住宅供给是以市场调节为主渠道。
一些国家还把住宅私有化作为其主要的政策目标。
住宅私有率高达50％以上。
（二）福利属性住宅是一种特殊的商品，是最基本的生活必需品。
享有适当住房的权利属于基本人权。
―居者有其屋常常是政府的施政纲领。
政府参与住房市场，其中手段之一就是提供社会保障用房第二节城市住宅的供需理论一、经济学中的一般供需理论? 市场供需分析是微观经济分析的基本工具。
说明均衡价格的形成和价格机制的作用，并考察价格以及相关因素的变化对于供给和需求所产生的影响。
? 供给与需求是用于描述人们在市场上相互交易行为的术语。
? 微观经济学的根本点在于研究供给与需求如何在市场中通过价格来分配物品（配置稀缺资源）。
（一）、需求和供给1、需求? 一种商品的购买，是指消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意而且能够购买的该种商品的数量。
两个条件：愿意购买和有能力购买。
? 需求量由以下主要因素决定：该商品的价格；消费者的收入水平；相关商品的价格；消费者偏好；消费者对商品的价格预期。
? 需求定理在其他条件不变的情况下，需求量的变化与价格变化方向相反：价格上升，需求量减少；价格下降，需求量上升。
2、供给? 一种商品的供给，是指生产者在一定时期内各种可能的价格下愿意而且能够提供出售的该种商品的数量。
两个条件：生产者能够接受的价格；在此价格下可供出售的产品数量，包括新货和存货。
? 供给量取决于以下主要因素：该种商品的价格；该种商品的生产成本；该种商品的生产技术水平；相关商品的价格；生产者对未来的预期。
? 供给定理? 在其他条件不变的情况下，产品自身价格与其供给量之间存在同方向变动的关系：价格上升，供给量增加；价格下降，供给量减少。
（二）均衡价格理论商品的均衡价格，是在商品的市场需求和市场供给这两种相反力量的相互作用下形成的，是指一种商品的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是商品的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
该理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，也是其正常状态。
在市场经济中，买者和卖者的行动自然而然地使市场向供给和需求的均衡变动。
（三）弹性理论弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。
弹性理论是要说明价格的变动比率与需求量或供给量的变动比率之间的关系。
系数>1，富有弹性；系数<1，缺乏弹性；系数＝1,单一弹性；系数无穷大，完全弹性；系数＝0，完全无弹性。
1、需求弹性包括需求的价格弹性、收入弹性和交叉弹性，分别说明需求量变动与价格、收入和其他商品价格变动之间的关系。
1）价格弹性简称为需求弹性，它说明价格变动所引起的需求变动。
需求的价格弹性系数为：需求的价格弹性系数＝需求量变动的百分比/价格变动的百分比2）收入弹性衡量收入变动比率所引起的需求量变动的比率。
需求的收入弹性系数＝需求量变动的百分比/收入变动的百分比3）交叉弹性衡量其他商品的价格变动所引起的商品需求量的变动。
需求的交叉弹性系数＝x商品需求量变动百分比/y商品价格变动百分比2、供给弹性通常指供给的价格弹性。
用来衡量供给量变动对价格变动的反应程度。
供给弹性系数＝供给量变动的百分比/价格变动的百分比二、城市住宅供求概况? 住宅需求与家庭支付能力相关性很大（温饱阶段、小康阶段、富裕阶段）；? 城市住宅的供给则受住宅价格和住宅开发成本（建设成本和土地成本）的影响。
? 由于建设的时间性，供给量常常滞后于对价格的反应。
? 住宅的需要与需求通常是不平衡的。
? 需求是由价格来决定的消费者所能支付的商品的数量和质量。
? 根据Burns & Grebler (1977)，存在四种形式的不均衡：静态的不均衡：一个地理单元（如一个国家、一个城市等）上居住单位数与居民家庭数之间的总差异；动态的不均衡：住宅的供给与住宅的需要相比存在的剩余或不足的程度随时间的变化而变化空间不均衡：一个国家、地区或城市不同地域的住宅剩余或不足不同质量的不均衡：这里质量包括面积大小、建设条件、周围的环境条件以及一些必要的设施条件，如供水、独立的卫生间、供热设施等。
? 在发达国家，政府通常通过部分地干预住宅市场并不断的完善政府政策，希图减少甚至消灭这些不均衡。
? 然而新兴工业化国家（地区）以及发展中国家，住宅供给的不足（数量和质量）由于人口的迅速增长以及大规模的农村人口向城市的迁移而恶化了，因此，造成了拥挤、贫穷、肮脏、不卫生的条件等，甚至直接威胁到人们的生命及健康。
? 根据世界银行的估计，在低收入的发展中国家，每建成一个单位的永久住宅，同时就有9个家庭形成? 住宅供应与城市发展? 通过对发达资本主义国家和社会主义国家的住宅制度的研究，Pugh (1989)观察到主要的难题在于如何设计补贴计划才能平衡中低收入家庭租住房屋的租金与购买住房的支付能力。
? 住宅供应是一个累积开发的过程，因为建设增加GDP和就业，加强了提高社区健康和教育水平等的自主意识，也有利于人们工作生活方式、态度的现代化。
因此，住宅开发有益于经济、社会变迁，有经济利益，也有社会利益。
? 未来课题：住宅开发与经济发展的关系特征以及它们对于城市环境的影响？第三节城市住房建设实践城市住房建设包括设计使用、规划、开发、销售、售后服务等内容。
这里主要介绍西方国家在城市住房建设中的策略。
一、发达资本主义国家有三类住宅范式 ( Doling， 1997)? 西欧范式? 19世纪工业革命时期，住宅开发是与由于自由市场条件下迅速工业化引致的伤寒症和霍乱等疾病的爆发紧密联系的。
需要改善卫生条件的要求迫使政府制定一些关于环境健康和住宅等方面的政策。
? 19世纪末，因为大部分人不能为适当的住宅支付市场价格而使住宅成为一个经济问题。
? 对应于自由市场的非盈利的可供选择的办法被介入–政府推动公共住宅的开发? 两次世界大战之后，政府都采取了一些积极的措施干预住宅供给，如租金控制、私有租赁部门中使用权的安全保证以及大规模的资助社会住宅开发。
? 但近年来又出现了一种新的趋势：政府逐渐退出其为租赁住宅支付能力方面所扮演的角色，把这些角色重新留给为满足一般住宅需要的自由市场，尤其在业主占有部门。
? 西欧范式? 当然，西欧国家也不尽相同。
有些国家，如荷兰，依然保留有大量的社会租赁部门；另外有些，如瑞士与德国，却实行着一种可行的私人租赁部门；而西班牙与意大利则正好相反，重大的政府政策更主要的出现于二十世纪末期。
? 西欧范例的许多近期特征同样出现在澳大利亚和新西兰，尤其表现为公共部门在住宅供应方面的角色日渐消退。
? 西欧范式：第二次世界大战以来西欧住宅政策经历了四个阶段的变化? 第一阶段：战后为了消除大规模的住宅不足，主要特征表现为政府的大量干预，主要通过津贴；? 第二阶段：50年代末期开始，主要集中于住宅质量的改善，首先通过大规模的贫民窟清除以及再开发（slum clearance and redevelopment）；1973年石油危机之后由于国家支出的削减，具体措施转变为住宅的恢复（housing rehabilitation）以及主体津贴；? 第三阶段：70年代后期开始，公共支出的明显削减，社会部门的新的住宅建设已经发生变革，计划的私有化、租金控制的废除或缓和，结果是在那些已经拥有较好居住条件的人获益的同时牺牲了那些居住紧张甚至无家可归的人的利益。
? 第四阶段：出现于90年代，为贫困者以及弱势群体减少住宅不足计划的介入成为必然? 美国范式? 与欧洲相比较，历史上美国不管是联邦政府还是州政府，相对来说都在公共住宅方面所为甚少，尽管它目前为极少数非常需要的家庭提供了小规模的福利住宅。
? 整个20世纪，它的住宅政策一直强烈地倾向于私人部门。
? 自1913年起，买房者就可以为抵押贷款利息申报免除联邦收入所得税和地方财产税，同时税收政策也刺激私人业主维修私人租赁住宅。
? 80年代，公共部门的住宅建设大幅度减少，同时，由于联邦政府减少其在满足住宅需要方面的介入而使得租金迅速上涨日本范式? 城市人口的迅速增长引致的住宅需要绝大部分由私有部门满足了：1945-1985年建设了34，000，000处私人住所，占总住所的85%。
? 同时租金控制也促使私人业主把他们的物业买给房客：租赁房屋在总住宅中所占的比重从1941年的75%下降到1990年的24%。
? 政府也看到了为低收入者建设低租金住宅的必要：1945-85期间，在财政部的资助下地方政府建造了2，600，000处住所。
二、住宅开发业? 住宅开发牵涉到很多公有、私有部门企业，因此也通常很难区分开发和建设活动。
? 在许多发达资本主义国家盈利是进行住宅开发的正常动力，然而，以非盈利为目标的住宅开发也是很常见的。
? Folin (1985）把开发商分为六种主要类型：? 个体私有（Private individuals）? 私有公司 (Private companies)? 非盈利公司，如住宅学会、协会以及信用社等(non-profit companies, such ashousing association, societies, trusts etc.? 半公共机构(Semi-public bodies, similar to non-profit companies but statecontrolled)? 地方机构 (local authorities)? 政府部门 (government departments)三、住宅修复（housing rehabilitation）? 60年代以来，为满足住宅需要，住宅修复已经成为新建住宅的一种补充方式。