《不动产测量与管理》重点

1动产主要指可以移动且移动后不改变性质、性状的财产。 2动产可分为实物形态的有形动产和不具有实物形态的财产。 3不动产是指土地、房屋、建筑物以及附着于或蕴含于其上的其他物。 4国际上，现代民法体系关于不动产的概念界定有两种，一种是指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物，另一种是指其性质、用途、权利客体以及法律规定不能移动的财产。 5对不动产范围界定的标准：第一种是自然标准，即根据其不能移动或移动有损于其价值。第二种是添附标准，所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物。注意，难以分割物并非绝对不能分离，而是说分离会影响其社会效用，经济上不合算。除了通行的自然标准和添附标准之外，有些国家还规定了其他相关的标准。 6在法律上，不动产和动产的意义也有显著的不同。尤其是在物权法上，因不动产物权和动产物权的变动遵循着不同的公示原则（不动产物权的变动遵守登记原则．动产物权的变动遵守占有交付原则），有不同的物权体系设置（不动产物权种类齐备，用益物权基本上均为不动产物权，而动产物权基本上只有所有权和质权。担保物权体系中，不动产和动产的权利制度也有重大区分），所以这两种物权之间的区分对物权立法始终发挥决定作用。 7不动产管理基本任务：一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益；二是将其充分合理地利用；三是贯彻、执行不动产的相关法律法规。 8产权管理主要有三个方面的内容，即确认产权（是保护产权的前提，也是产权管理工作的核心）、产权登记（是实施产权管理的主要手段）、禁止产权转移和代管（是保护产权、实施产权管理职能的主要措施）。 9《城市房地产管理法》规定了五项基本制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度和房地产权属登记发证制度。 10全国各地对房地产转让形成了两种格局：一种是由两个部门登记、收两次费、发两个证（即房屋所有权证和土地使用权证）的制度；一种是维持不变，由一个部门登记、“两证合一”的制度。 11地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。具体内容是(1)地籍控制测量。测量地籍基本控制点和地籍图根控制点。(2)界线测量。测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标。(3）地籍图测绘。测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等。(4)面积测算。测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计。(5)进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性。(6)根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测量工作。 12地籍测量包括地籍控制测量和界址点测量。地籍控制测量包括基本控制测量和图根控制测量，前者为测区的首级控制点，后者是直接为测区服务的扩展控制点，两者共同构成测区控制网。传统的地籍控制测量常采用导线测量，地籍界址点测量的主要工作是以图根点为依据测量界址点的坐标及主要建筑物的位置，传统的地籍界址点测量方法为图解法、解析法和部分解析法。 13地籍控制测量主要特点：(1)地籍图的比例尺比较大(1: 500—I ：20000)(2)地籍元素之间的相对误差限制较严(3)城镇地籍测量由于城区街区街巷纵横交错，房屋密集，视野不开阔，故一般采用导线测量建立平面控制网(4)为了保证实地勘丈的需要，基本控制和图根控制点必须有足够的密度，以便满足细部测量要求(5)地籍测量规范中规定了界址点的中误差为±5cm ，因此，高斯投影的长度变形是可以忽略不计的(6)地籍图根控制点的精度与地籍图的比例尺无关 14通常情况下地籍控制网点密度：(l)城镇建城区：100一200m 布设二级地籍控制。(2)城镇稀疏建筑区：200一400m 布设二级地籍控制。(3)城镇郊区：400-500m 布设一级地籍控制 15地籍图内容基本要求(1)以地籍要素为基本内容，突出表示界址点、线(2)有必须的数学要素(3)必须表示基本的地理要素，特别是与地籍有关的地物要素应予以表示(4)地籍图图面必须主次分明，清晰易读，并便于根据多用户需要加绘专用图要素 17房产平面控制点内容：房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。 18房产平面控制点密度：建筑物密集区的控制点平均间距在l00mm 左右（图上）．建筑物稀疏区的控制点平均间距在每幅图内埋石点的数量要求 比例尺 1:500 1:1000 1:2000 埋石点最小密度／幅 3

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16地籍图与地形图区别：（1）图的性质不同：地形图除表示地面固定地物外，还有地面高低起伏的表示；而地籍图除因特别需要测定一些高程点外，一般主要反映地籍要素以及与地籍有密切关系的地物（2）图的内容有差异：在地籍图上，除地物、地貌、植被符号与地形图的表示方法基本相同外，还有地形图上所没有的地籍内容；同时在地物表示的侧重点上，地籍图和地形图也有所不同（3）现势性不同：地籍图是现势性极强的图件，随时变更；地形图每隔数年进行一次大规模修测或重测，现势性较差

19丘：丘的编号从南至北、从西至东以反S形顺序编列。丘是指用地界线封闭的地块。一个用地单元的地块称独立丘．几个用地单元组成的地块称组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落划分为独立丘；当用地单元混杂或用地单元面积过小时划分为组合丘。丘号以图幅为单位，从左到右、自上而下用数字1.2，…的顺序按反S形编号。组合丘内各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后。

20幢：幢是指一座独立的包括不同结构和不同层次的房屋。各丘内的独立房屋均要编幢号，幢号以丘为单位，自进大门起，从左至右、从前到后，用数字I．2．…的顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。

幢是指一座独立的、同一结构的包括不同层次的房屋。同一结构相互毗连的成片房屋可按街道门牌号适当划分幢号。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1.2．…的顺序按反S形编号，幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示；若实地已有幢号的，沿用其号。在他人用地范围内所在的房屋，应加编房产权号，房产权号是以房屋权属单元为单位，用大写英文字母A．B．…按顺序编号注记在幢号右面，和幢号并列。

21房产面积计算：

①一般规定⑴面积测算系指水平面积测算。它分为房屋面积和用地面积测算两类，其中，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。⑵房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盏，结构牢固，层高2. 20m以上（含2.20m）的永久性建筑。⑶房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。⑷房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

⑸房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。⑹各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以m2为单位，取至0. 01m2。

②计算全部建筑面积的范围(1)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2. 20m以上的，按其水平投影面积计算(4)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积(5)房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房就及斜面结构屋顶高度在2. 20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算(8)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖的柱的走廊，均按其柱的外围投影面积计算(9)房屋间永久性的封闭的架空廊道，按外围水平投影面积计算(10)地下室、半地下室及其相应人口，层高在2.20m以上的，接其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算⑾有柱或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或外围结构的外围投影面积计算(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围投影面积计算(13)属永久性建筑的车棚、货棚等，按柱的外围投影面积汁算(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算(15)有伸缩棚的房屋，若其与室内相同的，伸缩缝计算建筑面积。

③计算一半建筑面积的范围(l)与房屋相连、有上盖无柱的走廊、檐廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算(3)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算(4)无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算

④不计算建筑面积的范围(1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下窒(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等(3)房屋间无上盖的架空通廊(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台(6)骑楼、过街桥的底层用作道路街巷通行的部分(7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋(9)独立烟窗、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线(10)与房屋室内不相网的房屋间伸缩缝