戴德梁行中国房地产投融资典型案例分析

2006.4 2008.1 2009.11
要点

6.81亿元 9.44亿元 9.25亿元
基汇资本 未来资产 瑞安
买卖物业增值; 典型的核心地段的高流动性;


全境外交易;
典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.
城市公寓, 浦项广场

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Q&A 谢 谢

11.97亿元
三宝建设 (100%) Merrill Lynch (30%股权)
合适的价格在核心地段取 得的合适的商办地块; 迅速的海外融资降低了自有 资金比例.
2007.1
三宝建设
5,300万美元

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典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）
占地面积 (平方米) : 2,557 平方米 建筑面积(平方米) : 29,027平方米 入住率: 超过90% 特点: 机会性基金收购的典型案例
10.00 9.00 8.00 7.41
7.00 8.97
8.15
7.33 6.58
• 租金上升 Rental reversion • 回报率下降 Yield compression • 超过70%贷款 70%leverage
外资与本地投资者比例分析 北京
Foreign Buyer 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Local Buyer 29.29% 61.07% 48.47% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
上海
世纪商贸广场 建筑面积(平方米): 98,337 价格 :人民币 4,438,000,000元 类型: 办公楼 上海 / 2008
长寿商业广场 建筑面积(平方米): 41,090 价格 :人民币 1,000,000,000元 类型: 商场 上海 / 2008
•不同的 投资者类型 •不同的 交易架构
新光商务大厦 建筑面积(平方米): 13,076 价格: 人民币 94,601,357元 类型: 办公楼 广州/ 2005
中国房地产 投融资 典型案例分析
戴德梁行投资部 高级联席董事
卢强
2010年6月
Contact Info.. :
Eric.q.lu@dtz.com
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0086-13501993475
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DTZ 投资部成交部分案例汇总
•不同的 物业类型
东海商都 建筑面积(平方米): 40,270 价格: 人民币 820,000,000元 类型: 商场 上海 / 2005
置力广场 建筑面积(平方米): 50,700 价格 :人民币 550,000,000元 类型: 商场 沈阳 / 2008
桃浦金达路428号 （物流仓库）一期 建筑面积(平方米): 38,246 价格 :人民币150,000,000元 类型: 工业 上海 / 2008
•不同的城市
深圳花园城三期 建筑面积 (平方米): 18,524.75 价格: 人民币 246,000,000元 类型: 服务式公寓 深圳/ 2007
苏州润华国际大厦地块 境内股权收购转海外股 权,海外股权融资 苏州工业园区 14,893 181,000

近年的住宅价格上涨为收购提供了 远超过预期的收益; (预测自有资金IRR 超过60%)

优质的合作伙伴是JV的关键;
总建筑面积 (平方米):
Harvest Capital
盛高置地
40%
60%
2007.9
5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010.1-6
4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010.1-6
合同谈判 市场研究 • 交易条款 • 时间节点 • 声明保证
市场研究 付款策略 • 付款条件 • 融资方案
完成交易 市场研究 • 转让文件 • 物业移交
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典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）
要点
物业: 交易结构: 位置: 占地面积(平方米):
苏州本地 开发商
5.46亿元 @3680 psm
SPG
境外 境内
海外公司
溢价30%,2.835亿元 2008.5
2009.10 SPG
境内公司
SPG
@4784 psm 3.57亿元回购
Harvest Capital (40%股权)
销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期 Page 5
Foreign Buyer Local Buyer
9.00%
50.74% 85.34% 84.53% 85.08% 78.39% 91.00% 49.26% 14.66% 15.47% 14.92%
42.46%
36.48%
75.00%
57.54% 38.93%
70.71% 51.53%
63.52% 25.00%
武汉港澳中心 建筑面积(平方米): 67,306.65 价格 : 人民币 420,000,000元 类型: 商场 + 酒店 武汉/ 2007
仁和春天百货 建筑面积(平方米): 9,387 价格: 人民币 350,000,000元 类型: 商场 成都 / 2007
吉联配送中心 建筑面积(平方米): 47,777 价格 :人民币 200,000,000元 类型: 工业 上海 / 2008
建华东方大厦 建筑面积(平方米): 17,998.25 价格 :人民币 280,000,000元 类型: 酒店 上海 / 2008
希望大厦 建筑面积(平方米): 88,747.83 价格:人民币 1,050,000,000元 类型: 办公楼 大连 / 2008
润华环球大厦地块 建筑面积 (平方米): 181,000 价格 : 人民币 540,000,000元 类型: 地块 苏州/ 2007
花旗
策略资本
汇华房地产
策略资本
11亿元
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典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海)
面积(平方米): 15,793平方米 套数: 100套 入住率 : 约85% 平均租金: 300元/平方米/天
特点: 住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例 瑞安 基汇资本 未来资本
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元 类型: 地块 上海 / 2006
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元 类型: 股权投资 上海 / 2006
广东发展银行大厦 建筑面积(平方米): 49,776.64 价格 :人民币 950,000,000元 类型: 办公楼+酒店公寓+商场 上海 / 2008
6.00 5.00 4.00
3.00
6.50 5.99
6.50 6.09
6.36
2.00 1.00
0.00
2007
2007E
2008
Passing Rent
2009
2010
要点
买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易
2005.10 2007.9 2008.7 香港开发商 花旗
6.24亿元 8.14亿元
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典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)
土地面积（平方米）: 12,126平方米 建筑面积（平方米）: 113,520平方米 用途: 综合用地（办公楼+商业)
AV< 15，000 ps.m
2006.12 上海嘉盛
要点
Page 1
主要投资者
1)
2) 3) 4)
机会基金: 主流
核心基金: 较少 房地产信托基金: 较少(本地尚待出现) 本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现)
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投资市场-整栋收购
Million USD
北京
Million USD
上海
项目分析 市场研究 • 可行性 • 收购战略
市场推广 市场研究 • 现场勘察 • 市场研究 • 物权结构 • 租金分析
投资者筛选 市场研究 • 财务方案 • 可靠性 • 长远利益
尽职调查 市场研究 协调 • 公司尽职 • 财务尽职 • 技术尽职
交易架构 市场研究 • 财务分析 • 融资 • 税务 • 交易方案
Hale Waihona Puke Baidu
天津君谊大厦 建筑面积(平方米): 32,148.16 价格 : 人民币 272,000,000元 类型: 服务式公寓 天津 / 2007
永新广场 建筑面积(平方米): 29,027 价格: 人民币 813,750,000元 类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2007
润华环球大厦地块 建筑面积(平方米): 181,000 价格: 人民币 708,750,000元 类型: 股权投资 苏州 / 2008
永新广场 建筑面积 (平方米): 29,027 价格 : 人民币 624,225,000元 类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2005
欧罗物流中心 建筑面积(平方米): 33,246 价格: 人民币 120,000,000元 类型: 工业 上海 / 2005
Shama Luxe 建筑面积(平方米): : 15,793 价格 :人民币 943,787,730元 类型: 服务式公寓 上海 / 2008
重庆合景大厦 建筑面积(平方米): 22,713 价格 : 人民币 127,000,000元 类型: 服务式公寓 重庆 / 2008
美国工业园 建筑面积 (平方米): 114,095 价格: 人民币 235,000,000元 类型: 工业 广州 / 2008
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21.61%
3 2009 Page 2010.1-6
2005
2006 2007 2008 2009 房商网 2010.1-6 2005 2006 2007 2008 www.fdcsky.net —海量房地产资料下载
DTZ 的角色
前期阶段 交易阶段
Start
最后阶段
Deal Closing
市场分析 • 物业资料 • 市场信息