西安市国有土地上房屋征收评估办法公示版
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西安市国有土地上房屋征收 评估办法解读 ——王文江
一、我市国有土地上房屋拆迁（征收）评 估政策的发展历程
1、1991 年3月22 日至 2003 年10 月15日
1991 年3月22 日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理 条例》，这是我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政 法规，它的实施标志着我国城市房屋拆迁补偿制度的初 步确立。
1993 年4月5日西安市政府发布《西安市城市建设拆 迁安置办法》；
1994 年8月25 日西安市政府发布《西安市城市建设 拆迁安置实施细则》。
这两个办法的出台，标志着我市的城市建设拆迁走入 法制化和规范化的模式，也为我市的城市房. 屋拆迁奠定 了基础。
2001年6月6日国务院第 40次常务会议通过了新修改 的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点 是明确了可以采用货币补偿的方式，并考虑了土地使用 权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到非常重 要的意义。
3、2011年1月21日至今
2011 年1月21 日国务院颁布《国有土地上房屋征 收与补偿条例》。
2011 年6月3日建设部公布《国有土地上房屋征收 评估办法》。
2012 年3月29 日西安市政府公布《西安市国有土 地上房屋征收与补偿办法》。
2012 年4月1日西安市政府公布《西安市国有土地 上房屋征收评估办法》。
⑺ 评估报告应由负责征收评估项目的两名或 两名以上注册房地产估价师签字，并加盖公章。 （第十六条）
⑻ 初步分户评估结果及时转交被征收人，并 在征得被征收人同意后予以公示。（第十七条）
⑼ 公示期满应提交整体评估报告和分户评估报 告。（第十七条）
评估报告中应体现两个面积的内容，即房屋 建筑面积及套内建筑面积。
二、《评估办法》解读 1、法律依据
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 建设部《国有土地上房屋征收评估办法》 《房地产估价规范》 《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
2、适用范围
《办法》中规定为本市新城区、碑林区、莲 湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国 有土地征收行为。
《评估办法》属于技术标准范畴，其技术路 线和价值定义及内涵是具有共性的，因此认为 我市其它行政区域均可参照适用，其差异可能 为部分涉及管理范畴的内容。
? 产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建 筑物及其土地使用权的市场价值。通俗的理 解就是按照《办法》中的价值定义所确定的 用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。 这里要区分现房与期房的价值差异，对于期 房应予以贴现处理。
4、法律责任
《评估办法》第四条明确独立、客观、公 正原则，明确任何单位和个人不得干预房屋 征收评估、鉴定活动。
2003 年12 月1日建设部颁布《城市房屋拆迁估价指导 意见》。
2004 年5月10日西安市政府公布《西安市城市房屋拆 迁管理实施细则》。
同日公布《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》。
基于此我市的城市房屋拆迁估价体系逐步建立，以公 开市场价格为标准的区位基准价格修正体系在我市的城 市房屋拆迁估价活动中实施了近 8年时间。
⑷ 评估机构应当指派与征收评估项目工作量 相适应的注册房地产估价师开展业务。（第十 二条）
⑸ 被征收房屋的认定和确权应在评估开始 前完成，并将认定结果向评估机构提供。（第 十三条）
⑹ 评估人员现场查勘应做好实地查看记录， 制作保留影像资料。实地查勘记录由评估人员 和征收当事人签字认可。
当事人不同意签字的应由无利害关系的第三 人见证，并在报告Hale Waihona Puke Baidu说明。（第十五条）
? 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋 的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、 规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
? 典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内， 对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结 构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择 其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定 为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其 市场价值。其价值的确定可采用市场比较法 或其它方法。
? 被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述 为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使 用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易 双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交 易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、 查封等因素的影响。
? 被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》 第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地 产在评估时点的平均交易价格。
3、《办法》中所提及的价值定义及内涵
? 房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双 方进行交易的目的在于最大限度地追求经济 利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的 时间进行交易，对交易对象具有必要的专业 知识，交易条件公开并不具有排它性而形成 的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论 价格，因为多数情况下是无法达到以上所表 述的公开市场条件。
《征收办法》第三十九条，被征收人对补 偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也 可依法提起行政诉讼。
第四章，整章条款均为法律责任条款。
5、程序及操作标准
⑴ 征收主管部门应建立征收评估机构的管理 制度和准入制度，并向社会公示；（第六条、 第七条）
⑵ 被征收人协商选定评估机构（时间限制5 日内）；
⑶ 协商不成由征收管理办公室组织相关部门 采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定；
在此体系中还有一个标准起到了至关重要的作用 — —《西安市各类房屋重置价格标准》。
1993 年公布《西安市各类房屋重置价格标准》。 1995 年进行修正并重新公布。 2004 年进行修正报市政府，以会议纪要形式下发并 开始实施。 2008 年进行修正，在实际工作中开始实施。 2009 年进行修正，在实际工作中开始实施。
2001 年6月13 日国务院颁布新的《城市房屋拆迁管 理条例》。
条例第二十三条，拆迁补偿方式可以实行货币补偿， 也可以实行房屋产权调换。
条例第二十四条，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋 的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价 格确定。
2、2003年10月15日至2011年1月21日
2003 年10 月15 日西安市人大常委会通过《西安市城 市房屋拆迁管理办法》。
一、我市国有土地上房屋拆迁（征收）评 估政策的发展历程
1、1991 年3月22 日至 2003 年10 月15日
1991 年3月22 日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理 条例》，这是我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政 法规，它的实施标志着我国城市房屋拆迁补偿制度的初 步确立。
1993 年4月5日西安市政府发布《西安市城市建设拆 迁安置办法》；
1994 年8月25 日西安市政府发布《西安市城市建设 拆迁安置实施细则》。
这两个办法的出台，标志着我市的城市建设拆迁走入 法制化和规范化的模式，也为我市的城市房. 屋拆迁奠定 了基础。
2001年6月6日国务院第 40次常务会议通过了新修改 的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点 是明确了可以采用货币补偿的方式，并考虑了土地使用 权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到非常重 要的意义。
3、2011年1月21日至今
2011 年1月21 日国务院颁布《国有土地上房屋征 收与补偿条例》。
2011 年6月3日建设部公布《国有土地上房屋征收 评估办法》。
2012 年3月29 日西安市政府公布《西安市国有土 地上房屋征收与补偿办法》。
2012 年4月1日西安市政府公布《西安市国有土地 上房屋征收评估办法》。
⑺ 评估报告应由负责征收评估项目的两名或 两名以上注册房地产估价师签字，并加盖公章。 （第十六条）
⑻ 初步分户评估结果及时转交被征收人，并 在征得被征收人同意后予以公示。（第十七条）
⑼ 公示期满应提交整体评估报告和分户评估报 告。（第十七条）
评估报告中应体现两个面积的内容，即房屋 建筑面积及套内建筑面积。
二、《评估办法》解读 1、法律依据
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 建设部《国有土地上房屋征收评估办法》 《房地产估价规范》 《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
2、适用范围
《办法》中规定为本市新城区、碑林区、莲 湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国 有土地征收行为。
《评估办法》属于技术标准范畴，其技术路 线和价值定义及内涵是具有共性的，因此认为 我市其它行政区域均可参照适用，其差异可能 为部分涉及管理范畴的内容。
? 产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建 筑物及其土地使用权的市场价值。通俗的理 解就是按照《办法》中的价值定义所确定的 用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。 这里要区分现房与期房的价值差异，对于期 房应予以贴现处理。
4、法律责任
《评估办法》第四条明确独立、客观、公 正原则，明确任何单位和个人不得干预房屋 征收评估、鉴定活动。
2003 年12 月1日建设部颁布《城市房屋拆迁估价指导 意见》。
2004 年5月10日西安市政府公布《西安市城市房屋拆 迁管理实施细则》。
同日公布《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》。
基于此我市的城市房屋拆迁估价体系逐步建立，以公 开市场价格为标准的区位基准价格修正体系在我市的城 市房屋拆迁估价活动中实施了近 8年时间。
⑷ 评估机构应当指派与征收评估项目工作量 相适应的注册房地产估价师开展业务。（第十 二条）
⑸ 被征收房屋的认定和确权应在评估开始 前完成，并将认定结果向评估机构提供。（第 十三条）
⑹ 评估人员现场查勘应做好实地查看记录， 制作保留影像资料。实地查勘记录由评估人员 和征收当事人签字认可。
当事人不同意签字的应由无利害关系的第三 人见证，并在报告Hale Waihona Puke Baidu说明。（第十五条）
? 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋 的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、 规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
? 典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内， 对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结 构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择 其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定 为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其 市场价值。其价值的确定可采用市场比较法 或其它方法。
? 被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述 为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使 用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易 双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交 易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、 查封等因素的影响。
? 被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》 第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地 产在评估时点的平均交易价格。
3、《办法》中所提及的价值定义及内涵
? 房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双 方进行交易的目的在于最大限度地追求经济 利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的 时间进行交易，对交易对象具有必要的专业 知识，交易条件公开并不具有排它性而形成 的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论 价格，因为多数情况下是无法达到以上所表 述的公开市场条件。
《征收办法》第三十九条，被征收人对补 偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也 可依法提起行政诉讼。
第四章，整章条款均为法律责任条款。
5、程序及操作标准
⑴ 征收主管部门应建立征收评估机构的管理 制度和准入制度，并向社会公示；（第六条、 第七条）
⑵ 被征收人协商选定评估机构（时间限制5 日内）；
⑶ 协商不成由征收管理办公室组织相关部门 采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定；
在此体系中还有一个标准起到了至关重要的作用 — —《西安市各类房屋重置价格标准》。
1993 年公布《西安市各类房屋重置价格标准》。 1995 年进行修正并重新公布。 2004 年进行修正报市政府，以会议纪要形式下发并 开始实施。 2008 年进行修正，在实际工作中开始实施。 2009 年进行修正，在实际工作中开始实施。
2001 年6月13 日国务院颁布新的《城市房屋拆迁管 理条例》。
条例第二十三条，拆迁补偿方式可以实行货币补偿， 也可以实行房屋产权调换。
条例第二十四条，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋 的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价 格确定。
2、2003年10月15日至2011年1月21日
2003 年10 月15 日西安市人大常委会通过《西安市城 市房屋拆迁管理办法》。