房地产投资分析简答

1.房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

2.房地产投资的类型

3.房地产投资的特性

（1）位置的固定性——不可移动性2这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。

（2）寿命周期长生产周期长，使用周期长.如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命

（3）适应性.是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。

（4）个别性.房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。

（5）政策影响性.政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

（6）对专业管理的依赖性.对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。

（7）相互影响性.房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。

（8）房地产投资的巨额性.房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。

（9）房地产投资的风险性.房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。

（10）房地产投资的保值与增值性.房地产的价格总体呈不断上升趋

势。土地资源的不可再生性和稀缺性

4.房地产市场的特征

（1）房地产市场是信息不充分的市场

（2）房地产市场的区域性强

（3）房地产市场产品的异质性

（4）地产市场的垄断性

（5）房地产市场是房地产权益的交易市场

（6）房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏

5.房地产市场分析的必要性

（1）当前存在问题：

a.未引起重视，主观臆断现象普遍

b.过分相信（市场分析本身可能不真实

(2). 必要性

a.为房地产投资决策服务

b.为房地产经营管理服务

c.为房地产价格策略的制定服务——售价和租金

6.房地产市场分析的限度

a.市场分析的限制

费用的限制

时间的限制

技能的限制——对分析人员而言

偏好的限制——分析人员主观意识（先入为主）

市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。

b.市场分析的程度，进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。

图2-2 市场分析的成本、效益示意图

7.房地产市场分析的内容.

(1)..房地产投资环境的调查与预测.投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。

(2)..房地产市场状况的调查与预测——在投资环境分析基础上.

市场状况:

a.各类物业的供求关系

b.土地批租数量和用途分布

c.房地产商品的相关信息（价格、租金、地价及费用）

d.竞争性物业发展状况（规划中、在建和已建成的）

f.各类房地产投资收益率和房地产开发利润率

g.项目用地附近地区土地利用情况、总体规划和配套等购买者对房地产商品功能的要求，购买者职业年龄等

(3)..房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点.房地产项目定位

阶段.房地产项目市场推广阶段.房地产销售阶段.房地产三级市场调查分析

8.房地产市场调查的方法

房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。

a．普查法

b．抽样调查法

c．直接调查法

d．间接调查法

项目定位阶段：直接法中的实地调查法和座谈会形式较常用

市场推广阶段：实地调查法、座谈会和二手资料调查较常用

销售阶段：实地调查法、座谈会和问卷调查法较常用

9.房地产市场调查的程序

a.提出问题，确定调查的目的

b.决定收集资料的方法

c.设计调查表

d.选样

f.数据处理、分析与解释

g.提出调查报告

10.方案比选中应注意的问题

1．内部收益率与净现值

大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排序。

一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作为比较指标。

2．净现值与净现值率

净现值和净现值率两个指标在方案比较和项目排队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方案比选时，若无资金限制条件，此时可采用净现值作为比选指标，相反，当事先明确了资金限定范围时，应进一步用净现值率来衡量，这就使用了净现值率排序法。