公共租赁住房的租金定价模式

场的作 用。 本文通过对公共租赁住房定价 模式进行研 究， 使公租房租金既要体现公
二 、 共租 赁住 房 租金 定 价 的原 则 公
另一部分为公租房 的运营成本 ， 主要包括
公 共 租赁 房 也 是保 障 性 住房 的一 种 ， 管 理 费用 、 修 维 护 费 用等 。 维
夹 群 ２ 消 费者的收入水平和住 房状 况。 、 消 租房的公益性 ， 又要起到鼓励 民营资本参 目的在 于 满 足“ 心 层 ” 体 的基 本 住 房 需求 ， 大量的公租房建设完全依靠政府是 费者的收入水平和 住房状况 直接决定 了 与公租 房建设 的作用。
公 共 租 赁 住 房 的租 金 定 价 模 式
口 文 ／庄治 磊
提要
。 但 还是合理投资 回报率 定价模式 ， 成本 公共租赁住房是满足 “ 夹 心 层 ” 第 三 类人 群 具 有城 镇 户 口， 从 式， 夹心
无 都是定价 的基本依据 ， 对公租房 的价格产 层” 群体基本住房需求的保降 性住房。短 收入 上 看 既不 属 于 城镇 最 低 收 入 群体 ， 也 公租房的成本主要是前期开 期 内建设大量的公祖房需要 巨大的资金 ， 法 享 受廉 租房 保 障 ； 无力 购 买经 济 适 用 生直接影 响。 成 收入 上 的 夹心 层 ” 。 仅 仅依 靠政 府 是 不 行 的 ， 必须 充 分发 挥 市 房 和 商 品房 ， 为“ 发建 设 成 本 ， 表 现 为 公租 房 的 固定 成 本 ，
关键词： 公共租 赁住房； 定价模式 中图分类号 ：９ ３ ７ 文献标识码 ： Ｃ １． Ａ 公共 租赁住房制度 是对我 国现有 住
不可持续的，必须鼓励 民间资本投资， 实 其住 房 需 求 弹 性 。根Hale Waihona Puke Baidu据 差 别 定 价 模 式 ， 需
现 供 需 平 衡 。因 此 ， 租房 租 金 要 遵 循 以 求弹性越小的客户群 ， 公 价格越高 。 因此 ， 收
中的中等偏低收入群休三个部分。 新毕业 因此 ， 公租房定价是一个 多元性 目标决策 价格 的主要参数 。
大学生虽然不属于低收入群体 ， 但其职业 系 统 。应 该 根 据 其 具体 属 性 ， 取 不 同 的 采 刚开始 ， 存在 阶段性 的住房困难， 成为“ 时 方 式 和 程序 加 以制 定 。
回 收成 本 和 获 得 收益 。
一
购成本 ， 包括后期运营成本 ， 还 同时 还 要 确定被规 制企业的基本 生产效率等 此
让 公 租房 价 格 具有 一 定 的激 励 作 用 ， 保证 外 ， 政府在整个公租房建设和运营管理过 公 租 房 是 我 国解 决 刚 毕 业 的 大 学 生 、 投 资者 拥 有 合 理 的投 资 回报 。 程 中还要 承担引入竞争 机制 以降低 公租
、
公共 租 赁 住 房 制 度
外来务工人员、 城镇户籍中中低收入者等
夹 心层 群 体 住 房 困难 的保 障 性 住房 。 公租
三 、 租房 定 价模 式 公
房 成 本 、 高 管 理 效率 的作 用 。 提
公 租 房 是 具 有 市 场 化 和 政 府 主 导 的 ４ 市场价格 。 、 市场价格对公租房 定价 房 不是 归个 人 所 有 ， 是 由政 府或 公共 机 双 重属 性 ， 而 这 因此 其 定价 比一 般 产 品 要 复杂 的影 响 也 是全 方 位 的 。 里 的价 格 不 仅 包 构 所有 ， 用低 于市 场 价 或 者 承 租 者 能够 承 得 多 。 既不 能 完全 依 据 产 品成 本 定价 ， 又 括 公 租房 的租 金 价 格 ， 包 括 整 个 社 会 生 还 受起 的 一个 价 格 向承 租者 出租 。 不 能 完全 根 据 市 场供 求 竞 争 关 系 定价 ； 既 产 资料价格。 市场价格对公租房的建设成 公 租 房 保 障对 象 主 要 包 括 新 毕 业 大 要考虑投 资者的盈利性 ， 同时在价格上 限定价模 又要照顾消费者 本产生较 大影 响， 学 生群 体 、 来务 工 人 员 和 本 地 户 籍人 口 （ 外 住户 ） 社会生产资料价格指数是计算名义 的承 受 能 力和 政 府 财 政补 贴 能 力 。 式中，
房 需求 。 短期 内建 设大量的公租房 需要 巨 公租厉制度就会失去住房保障的意义 。 导地位 。这里政府的作用 包括 ： 在成本定 大 的 资 金 ， 仅 依 靠 政 府 是 不 行 的 ， 须 仅 必 ２ 发挥 市 场作 用原 则 、 公 租 房 从建 设 价模式中的政府补贴， 在差别定价中消除 充分发挥 民营资本投 资。因此， 公租房 的 到运营 ， 住房状况差 的住户承受高价格风 市场化程度更高 ， 因此公租房价 收入低、
下原则：
入低 、 住房状况差的住户反而有 承受高价
１ 社会 公 益 性原 则 。 、 公租 房 属于 保 障 格的风险 ， 与保障性住房的社会福利性 这
房 保 障 制度 的一 个 重 要 补 充和 完 善 ， 足 性 住 房 范 畴 ， 设计 的 出 发 点 是 解 决“ 满 ． 其 夹 是相 违 背 的 ， 因此 需 要 政府 予 以干 预 。 以大 学 毕 业 生 、 来 务工 人 员和 城 镇 户 籍 心层 ” 外 群体 住 房 难 问题 。 因此 ， 租房 的定 公 ３政府的作用。 、 基于前文规制性定价 人 口 中 部 分 中低 收 入 者 为 主 体 的 基 本 住 价 不 能过 高 ，超 过 保 障群 体 的支 付 能 力 ， 模式研究 ， 政府在整个价格规制 中占据主
租金 定 价 就 非 常 重要 ， 方 面 要体 现 公 租 格 既 要 保 证 投 资 主 体在 合 理 期 限 内能 够 险 ， ～ 在利润上限定价模式 中的确定公租房 房 的社 会 公 益 性 ； 一 方 面又 要 使 投 资 者 收 回成 本 ， 括 公 租房 的前 期 建 设 或者 回 投资者的收益率， 另 包 在价格上 限定价模式中