16中国物业管理的发展( word 可编辑版)

中国物业管理的发展目录1 中国物业管理的发展历程..................................... - 1 -1.1 中国物业管理的产生与发展.................................. - 1 -1.2 中国物业管理的三个阶段.................................... - 2 -2 中国物业管理的现状分析..................................... - 2 -2.1 中国物业管理发展现状综述................................. - 2 -2.2 中国物业管理发展的影响因素............................... - 3 -2.3 中国物业管理的问题与对策................................. - 4 -3 物业管理企业亏损问题探讨................................... - 5 -3.1 物业管理亏损的原因....................................... - 5 -3.2 物业管理亏损的解决方法................................... - 6 -4 中国物业管理可持续发展战略分析........................... - 7 -4.1 宏观政策对中国物业可持续发展的导向....................... - 7 -4.2 适应可持续发展要求需建立的行业政策规范................... - 8 -5 物业管理消费分析............................................ - 9 -5.1 物业管理消费的特征和功能................................. - 9 -5.1.1 物业管理消费的特征。

................................ - 9 -5.1.2 物业管理消费的功能。

................................ - 9 -5.2 物业管理消费满意度分析.................................. - 10 -5.2.1 成绩突出问题多多................................... - 10 -5.2.2 解决问题的办法和手段............................... - 10 -5.3 物业管理消费的消费者分析................................ - 10 - 结束语......................................................... - 11 -参考文献. .......................................... 错误！未定义书签。

【摘要】物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。

物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。

我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高而派生出的新兴的服务型企业。

业主将之作为提高自身安居生活条件的依靠而对其寄以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售卖点斥资包装，政府将之作为稳定社区秩序，安定市民生活的重要实体加以扶持。

【关键词】：管理理念物业服务可持续发展导向物业消费1 中国物业管理的发展历程1.1 中国物业管理的产生与发展中国的物业管理始于八十年代初。

最早的物业管理开始于经济特区深圳。

1988 年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。

此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。

现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。

物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。

这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

21 世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。

对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

1.2 中国物业管理的三个阶段我国的物业管理起步较晚，它作为房地产业的一个分支，在我国几经起伏，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。

本世纪20 年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。

在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。

以上海为例，此间出现了28 座10 层以上的高层建筑，最高的达24 层，还建造了许多风格各异的住宅。

1949 年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配。

房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。

这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进人流通，其经营活动亦停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。

进入本世纪80 年代后，随着我国市场经济的不断发展，房地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。

在沿海开放城市和一些特大城市，由于房地产业的迅猛发展，同时出现了这些物业的管理问题。

1994 年，建设部以33 号令颁布建国以来我国有关物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，从而明确了这种新的管理体制。

同年 6 月，深圳市人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规——《深圳经济特区物业管理条例》。

上述这些法规和规定的实施，进一步确定了物业管理在中国的地位，标志着中国物业管理事业的发展进人了新的时期。

2 中国物业管理的现状分析2.1 中国物业管理发展现状综述缺乏战略眼光。

目前，广州市有500 多家的物业管理企业，而这些物业企业基本是由原来的房管系统基层单位组合而成，或是由房地产开发派生出来，或是由机关、科研、院校、事业单位等后勤社会化转制组建，也有为数不多的依托市场发展的专业化物业管理公司。

总体情况是，管理的物业多属于自建自管项目。

因此实际运行中大都没有明确的经营目标和长期的战略规划，常常为了追求眼前的利益，不注重维护、创造企业的品牌形象和管理特色，浮躁和急功近利的特征明显。

管理理念滞后。

物业管理方面的问题多，形成了近几年消费者投诉的热点之一，诸多个案也常见报端。

“从业人员服务意识差，管理水平偏低”成了我国物业管理公司最为“抢眼”的缺点。

这反映了物管企业经营理念与市场需求不相适应，也是企业主观方面的问题。

客观上，业主在选用物业管理公司方面也存在理念上的落伍，许多的物业管理招投标活动由竞标变成了竞价，造成了日后的管理中问题多多，也给物业管理行业的健康发展带来极为不利的影响。

就物业管理企业的发展而言，需要的是良性竞争，而不是把成功建立在对手失败的基础之上。

伴随着相互依存的经济全球化时代的到来，需要的是优势互补，推动企业发展壮大。

企业间更需要的是合作与和谐，以求共同做大做强市场，那样共同的利益才得以保障以及提升。

缺乏诚信。

诚信是公司发展之本，而我区的一些物管公司却少讲诚信。

一些企业在进行市场经营活动时，重视一时承诺和宣传，而忽视长期的兑现和服务，收费高低与服务质量不相称。

房地产开发的前期销售与后期的物业管理脱钩，消费者买房时与住房时反差较大，心理上有一种上当受骗的感觉。

另则，物业自建自管形不成有效的监督机制，管理水平难以提高。

信誉是企业的生命，道德是职业的本钱，作出的承诺就一定要兑现的物业管理公司在我国还不是很多。

2.2 中国物业管理发展的影响因素政策法规环境的影响。

中国内地尚无全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。

房地产发展商的影响。

如：新建物业的遗漏工程; 物业建筑期内草率的工程监督及测试; 物业配套设备不匹配; 公用设施、设备维修专用基金未能落实; 顾问式的物业管理服务，即发展商在物业落成后，自行成立物管公司，再委托知名的专业管理公司提供物管顾问服务，这种模式极易导致物管服务的质量下降。

物业配套设施及设备的专业保障服务状况的影响。

在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。

物业管理企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。

同时此等直属工人亦可能因对相关没施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。

部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件物业管理服务的人力资源状况的影响。

这主要包括：较难招聘到合适的专业物业管理人员; 专业物业管理人员的培训不足; 物业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。

2.3 中国物业管理的问题与对策2.3.1 强化物业管理人员应具备的基本素质和责任。

要提高物业管理人员的素质，必须从以下几个方面着手加强物业管理人员的思想作风和业务建设。

（1）物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职业道德，使职工牢固树立为社区居民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。

（2）物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。

物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。