16中国物业管理的发展( word 可编辑版)

中国物业管理的发展

目录

1 中国物业管理的发展历程..................................... - 1 -

1.1 中国物业管理的产生与发展.................................. - 1 -

1.2 中国物业管理的三个阶段.................................... - 2 -

2 中国物业管理的现状分析..................................... - 2 -

2.1 中国物业管理发展现状综述................................. - 2 -

2.2 中国物业管理发展的影响因素............................... - 3 -

2.3 中国物业管理的问题与对策................................. - 4 -

3 物业管理企业亏损问题探讨................................... - 5 -

3.1 物业管理亏损的原因....................................... - 5 -

3.2 物业管理亏损的解决方法................................... - 6 -

4 中国物业管理可持续发展战略分析........................... - 7 -

4.1 宏观政策对中国物业可持续发展的导向....................... - 7 -

4.2 适应可持续发展要求需建立的行业政策规范................... - 8 -

5 物业管理消费分析............................................ - 9 -

5.1 物业管理消费的特征和功能................................. - 9 -

5.1.1 物业管理消费的特征。................................ - 9 -

5.1.2 物业管理消费的功能。................................ - 9 -

5.2 物业管理消费满意度分析.................................. - 10 -

5.2.1 成绩突出问题多多................................... - 10 -

5.2.2 解决问题的办法和手段............................... - 10 -

5.3 物业管理消费的消费者分析................................ - 10 - 结束语......................................................... - 11 -

参考文献. .......................................... 错误！未定义书签。

【摘要】物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为

完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营

管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。我国物业管理企业

是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高而派生出的新兴

的服务型企业。业主将之作为提高自身安居生活条件的依靠而对其寄以厚望，开

发商以此作为自已楼盘的销售卖点斥资包装，政府将之作为稳定社区秩序，安定

市民生活的重要实体加以扶持。

【关键词】：管理理念物业服务可持续发展导向物业消费

1 中国物业管理的发展历程

1.1 中国物业管理的产生与发展

中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988 年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此

后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管

理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业

化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理

性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已

经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；

经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业

技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为

趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展

到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发

展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

21 世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶

段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来

说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的

应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念

到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

1.2 中国物业管理的三个阶段

我国的物业管理起步较晚，它作为房地产业的一个分支，在我国几经起伏，

经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。

本世纪20 年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑

物。以上海为例，此间出现了28 座10 层以上的高层建筑，最高的达24 层，还建造了许多风格各异的住宅。

1949 年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配。房地产管理由政府设

立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作

为商品进人流通，其经营活动亦停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而

处于休眠状态。

进入本世纪80 年代后，随着我国市场经济的不断发展，房地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。在沿海开放城市和一些特大城市，由于房地产业的迅猛发展，同时出现了这些物业的管理问题。1994 年，建设部以33 号令颁布建国以来我国有关物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，从而明确了这种新的管理体制。同年 6 月，深圳市人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规——《深圳经济特区物业管理条例》。上述这些法规和规定的实施，进一步确定了物业管理在中国的地位，标志着中国物业管理事业的发展

进人了新的时期。

2 中国物业管理的现状分析

2.1 中国物业管理发展现状综述

缺乏战略眼光。目前，广州市有500 多家的物业管理企业，而这些物业企业

基本是由原来的房管系统基层单位组合而成，或是由房地产开发派生出来，或是

由机关、科研、院校、事业单位等后勤社会化转制组建，也有为数不多的依托市

场发展的专业化物业管理公司。总体情况是，管理的物业多属于自建自管项目。