次级抵押贷款危机讲义.pptx
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次级抵押贷款危机 Subprime Mortgage Crisis
1
次贷危机基本过程
00年网络 股破灭， 911后衰退
01至04年 降息
房地产 复苏
拖欠违约 危机出现
月供上升， 还款压力 增大
放贷给优 质客户、 差客户
为抑制物 价上涨， 平衡贸易 赤字，04 至06升息
2
自“911”以后，为刺激经济增长，格林斯潘就在布什总统的支 持之下推行降低利率再降低利率还是降低利率的政策。美联储把 联邦基金利率经13次从6.5%调低到1％。自2004年中到2006年， 美联储先后17次加息，联邦基金利率从1%上调至5.25%。
。
8
加息周期使泡沫破裂
9
最终产生大量坏账
10
1 我们正在经历一场泡沫，但只是表层的一
层泡沫，某些地方存在着一定的泡沫，但永远不 会扩散到可以威胁整体经济健康的程度。
2 我当时也了解到一些次级抵押贷款的问题， 但我确实没有意识到这种融资行为的严重后果， 大约到了2005年末或2006年初，我才意识到这 个问题的严重性，更没想到它会引发如此大范围 的市场动荡。
12
个人信用评级
优 750-850分 良 660-749分 一般 620-659分 差 350-619分 不确定350分以下
贷款/抵押房产价值和月供/收入两 个比值
常规贷款 80% 30% 次贷 84-100% 39.7%-42.4%
53%美籍非洲人，38.7%拉美移民 利率：3/27或2/28
17
新世纪金融公司 （New Century Financial）
成立于1995年 特色业务：向低收入、个人信誉等级低、
不符合一般贷款条件的客户提供有针对 性的贷款。 运作结构：房地产投资信托的模式（华 尔街融资）
18
新世纪金融公司
2006年共发放516亿美元次级贷款，成为美 国第二大次级抵押贷款公司。
借款人
支付本金和 11%利息
A银行、SPV、信用评级机 构、担保机构、投资银行 （承销商）为投资者充当服 务人，收4%服务费
7%利率
支付本金和 7%利息
的MBS投 资者
24
如何信用增级Credit enhancement
MBS高于发起人Originator信用
门票收入、资源开采、租金收入 抵押贷款支持证券MBS
Mortgage Backed Securities Why发行MBS？
23
A银行 （BB级 贷款）
出售100万 美元资产
100万美元
SPV
出售证券 100万美元
投资者购 买100万 美元AAA 级MBS
信用评级机构、担保机构、 投资银行（承销商）
3
自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调 至5.25%。
4
5
联邦基金利率长期低于通货膨胀率，美元流动性过剩
6
大量资金涌入房地产市场，推高房价
全美房价指数
7
2006年起房地产价格止升回落，一年内全国平均房价下跌 3.5%，为自1933年代大萧条以来首次，尤其是部分地区的 房价下降超过了20%
优质贷款购房人。
次级抵押贷款是面向信用分 数低于620分、还款能力差、 负债较重的贷款购房人发放
的住房抵押贷款。
14
约有20%的次级贷款由商业银行和储蓄机构发 放，对于这些机构的监管是十分严格的；30% 由附属银行(Affiliate BankLeabharlann Baidu)和控股公司等发 放，剩余50%的部分是由独立于联邦审核系统 以外的州立按揭公司(state-chartered mortgage companies)发放的。州政府的监管 是松弛的。
截至2007年1月，新世纪金融公司共发放贷
款42亿美元，其中81%是次级抵押贷款。
2007年3月初，毕马威会计师事务所(KPMG) 对其能否继续经营的能力产生怀疑。
2007年3月12日公司宣布不再接受新的次级 贷款申请。债主切断资金供应。
19
新世纪金融公司 （New Century Financial）
次级贷款不出现不良贷款根基？ 利率低，房产升值，即偿付保障不是建立在
客户本身的还款能力基础上
16
新世纪金融公司 （New Century Financial Corporation ）
2007年3月12日，美国新世纪金融公司的 几家债权人致函新世纪金融公司，通知该 公司违约，同时公布了该公司因没有用于 发放贷款的头寸，企业的业务出现危机。 受此影响，新世纪金融公司的股价跌至87 美分，被证交所正式停牌，美国新世纪金 融公司濒临破产。
2007年4月4日，裁减半数员工后，公司 申请破产保护。
原新世纪金融公司CEO布莱德·莫里斯 (Brad Morrice)
20
21
次贷$1.5 万亿
近$2万亿 MBS
数十万亿 美元CDO CDS
22
资产支持证券ABS Asset Backed Securities
资产特性 缺乏流动性 能产生未来现金流 房贷、其他贷款、应收款、金融资产、
——美联储前主席艾伦·格林斯潘
11
次级贷款
次级抵押贷款 Subprime Mortgage Loan
主要是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人 提供的贷款。 在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低，将贷款分成 三种：最优贷款（prime）、次级贷款（subprime ）、超 Ａ贷款（Alt-A）。 特征 信用评分低于620分 贷款/抵押房产价值和月供/收入两个比值高 少数族群，可调整利率 拖欠率和取消抵押品赎回权比率较高
与之形成鲜明对比的是，几乎所有的优级贷款都 是由严格监管下的商业银行、储蓄机构、附属银 行发放的。
15
为什么要发放次级贷款？ 因为次贷利率通常远高于优惠贷款利率，回
报较高。一般高3.5% 1994年次贷$350亿，占抵押贷款总额的
3.5% 2007年次贷$1.5万亿，占抵押贷款总额的
15%
13
美国抵押贷款市场
Alt-A贷款
Alt-A则是介于两者之间的一种贷 款，包括信用评分在620到680之 间的，是那些信用记录不错或很好， 但他们缺少或者完全没有固定收入、 存款、资产等合法证明文件的人。
优质贷款
80%
5% 15%
次级贷款
优质贷款是面向信用 等级高，信用评级
（FICO）分数在680 分以上的收入稳定的
1
次贷危机基本过程
00年网络 股破灭， 911后衰退
01至04年 降息
房地产 复苏
拖欠违约 危机出现
月供上升， 还款压力 增大
放贷给优 质客户、 差客户
为抑制物 价上涨， 平衡贸易 赤字，04 至06升息
2
自“911”以后，为刺激经济增长，格林斯潘就在布什总统的支 持之下推行降低利率再降低利率还是降低利率的政策。美联储把 联邦基金利率经13次从6.5%调低到1％。自2004年中到2006年， 美联储先后17次加息，联邦基金利率从1%上调至5.25%。
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加息周期使泡沫破裂
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最终产生大量坏账
10
1 我们正在经历一场泡沫，但只是表层的一
层泡沫，某些地方存在着一定的泡沫，但永远不 会扩散到可以威胁整体经济健康的程度。
2 我当时也了解到一些次级抵押贷款的问题， 但我确实没有意识到这种融资行为的严重后果， 大约到了2005年末或2006年初，我才意识到这 个问题的严重性，更没想到它会引发如此大范围 的市场动荡。
12
个人信用评级
优 750-850分 良 660-749分 一般 620-659分 差 350-619分 不确定350分以下
贷款/抵押房产价值和月供/收入两 个比值
常规贷款 80% 30% 次贷 84-100% 39.7%-42.4%
53%美籍非洲人，38.7%拉美移民 利率：3/27或2/28
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新世纪金融公司 （New Century Financial）
成立于1995年 特色业务：向低收入、个人信誉等级低、
不符合一般贷款条件的客户提供有针对 性的贷款。 运作结构：房地产投资信托的模式（华 尔街融资）
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新世纪金融公司
2006年共发放516亿美元次级贷款，成为美 国第二大次级抵押贷款公司。
借款人
支付本金和 11%利息
A银行、SPV、信用评级机 构、担保机构、投资银行 （承销商）为投资者充当服 务人，收4%服务费
7%利率
支付本金和 7%利息
的MBS投 资者
24
如何信用增级Credit enhancement
MBS高于发起人Originator信用
门票收入、资源开采、租金收入 抵押贷款支持证券MBS
Mortgage Backed Securities Why发行MBS？
23
A银行 （BB级 贷款）
出售100万 美元资产
100万美元
SPV
出售证券 100万美元
投资者购 买100万 美元AAA 级MBS
信用评级机构、担保机构、 投资银行（承销商）
3
自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调 至5.25%。
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5
联邦基金利率长期低于通货膨胀率，美元流动性过剩
6
大量资金涌入房地产市场，推高房价
全美房价指数
7
2006年起房地产价格止升回落，一年内全国平均房价下跌 3.5%，为自1933年代大萧条以来首次，尤其是部分地区的 房价下降超过了20%
优质贷款购房人。
次级抵押贷款是面向信用分 数低于620分、还款能力差、 负债较重的贷款购房人发放
的住房抵押贷款。
14
约有20%的次级贷款由商业银行和储蓄机构发 放，对于这些机构的监管是十分严格的；30% 由附属银行(Affiliate BankLeabharlann Baidu)和控股公司等发 放，剩余50%的部分是由独立于联邦审核系统 以外的州立按揭公司(state-chartered mortgage companies)发放的。州政府的监管 是松弛的。
截至2007年1月，新世纪金融公司共发放贷
款42亿美元，其中81%是次级抵押贷款。
2007年3月初，毕马威会计师事务所(KPMG) 对其能否继续经营的能力产生怀疑。
2007年3月12日公司宣布不再接受新的次级 贷款申请。债主切断资金供应。
19
新世纪金融公司 （New Century Financial）
次级贷款不出现不良贷款根基？ 利率低，房产升值，即偿付保障不是建立在
客户本身的还款能力基础上
16
新世纪金融公司 （New Century Financial Corporation ）
2007年3月12日，美国新世纪金融公司的 几家债权人致函新世纪金融公司，通知该 公司违约，同时公布了该公司因没有用于 发放贷款的头寸，企业的业务出现危机。 受此影响，新世纪金融公司的股价跌至87 美分，被证交所正式停牌，美国新世纪金 融公司濒临破产。
2007年4月4日，裁减半数员工后，公司 申请破产保护。
原新世纪金融公司CEO布莱德·莫里斯 (Brad Morrice)
20
21
次贷$1.5 万亿
近$2万亿 MBS
数十万亿 美元CDO CDS
22
资产支持证券ABS Asset Backed Securities
资产特性 缺乏流动性 能产生未来现金流 房贷、其他贷款、应收款、金融资产、
——美联储前主席艾伦·格林斯潘
11
次级贷款
次级抵押贷款 Subprime Mortgage Loan
主要是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人 提供的贷款。 在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低，将贷款分成 三种：最优贷款（prime）、次级贷款（subprime ）、超 Ａ贷款（Alt-A）。 特征 信用评分低于620分 贷款/抵押房产价值和月供/收入两个比值高 少数族群，可调整利率 拖欠率和取消抵押品赎回权比率较高
与之形成鲜明对比的是，几乎所有的优级贷款都 是由严格监管下的商业银行、储蓄机构、附属银 行发放的。
15
为什么要发放次级贷款？ 因为次贷利率通常远高于优惠贷款利率，回
报较高。一般高3.5% 1994年次贷$350亿，占抵押贷款总额的
3.5% 2007年次贷$1.5万亿，占抵押贷款总额的
15%
13
美国抵押贷款市场
Alt-A贷款
Alt-A则是介于两者之间的一种贷 款，包括信用评分在620到680之 间的，是那些信用记录不错或很好， 但他们缺少或者完全没有固定收入、 存款、资产等合法证明文件的人。
优质贷款
80%
5% 15%
次级贷款
优质贷款是面向信用 等级高，信用评级
（FICO）分数在680 分以上的收入稳定的