产业园、工业地产项目优化建议

随着产业经济的不断发展，产业地产逐渐崭露头角；彭州绿谷食品产业园做为食品产业发展的重要载体，首先它拥有了得天独厚的区位优势，劳动力优势，原材料、政策等诸多优势，在此基础之上同时也承担了较多的风险，如何能扬长避短，顺利推进项目并使“绿谷”的成功模式得到快速的复制及推广。那么我们必须站在客户的角度考虑问题，什么样的产品才是客户最想要的，才是最适合他们的？需求决定市场，这是恒古不变的市场定律，在这个问题上百力汇一直在积极的思考和探讨，本方案通过市场调研，走访多家企业；根据项目目前的情况百力汇给出以下建议。

1、 本项目需要达到的目标

1、 收益最大化

2、 后期土地资源的获取

3、 项目模式可复制性

4、 其他

2、 核心问题

以下问题主要围绕招商销售工作提出，目的为了打好项目的“开山之战”，快速的吸纳企业入园，营销良好的园区产业氛围，同时保证项目后续用地的获取，根据以下问题百力汇进行了深入的研究并在下文得出结论。

1、项目定位是否有层次？

在进行规划的时候我们是否充分考虑到市场需求，最大程

度的满足大部分企业的需求，直接对整个项目的运营造成

最关键的因素，如：项目各阶段我们应该引进什么规模的

企业、以什么速度引进这些企业、以什么方式回笼资金？

2、修建地下通道是否对园区的招商销售带来促进作用？

高昂的建造成本直接导致售价高出市场心理价位，客户是

否能接受，或者该项目的哪个阶段建造？百力汇认为在项

目的前期可以考虑先不建造地下通道，从各方面降低建造

成本，把销售价格控制在市场心理价位上下，同时确保项

目的品质及形象不被影响，达到快速聚集市场关注度，吸

纳企业入园；营销良好的招商销售氛围的目的。

3、项目前期招商销售工作需要达到什么样的效果

项目前期以营销良好的招商氛围为主，以快速吸纳企业入

园做为支撑点。同时引进一些具有代表性的企业入园和完

善的服务做为后期企业入园的说服点。

4、 企业入园的支撑点

合理的市场价格。

良好的园区配套设施。

能为企业的运营及后期发展提供便利性。

企业有能力对园区的物业进行投资

有强烈的入园意愿。

区域产业相对集中

其他

3、 客户群体分析

通过对食品行业的市场调查分析，大成都地区的客户来源主

要以小型企业为主（年产值1200万左右），现有厂房面积从

500-3000M2左右不等，建筑形式以单层框架和钢构居多。

大部客户群体有强烈的入园意愿。

食品行业较其他行业相比，有较强的资金流动性。

部分客户会首先考虑单层厂房及独门独院的生产基地。

考虑园区是否能给企业的日常运转及后期发展带来便利性。

企业入园的主要促成因素有：价格、区域位置、区域配套、

园区配套、当地政策、企业形象等。

其他

4、 项目开发思路

“来者不拒，广纳百川，从量变到质变”

产业地产的成功主要来源于招商销售，招商成功，皆大欢喜，招商不成功，满盘皆输；当然成功是需要前提的，如合理的规划，完善的配套等等，百力汇建议在本项目的实施过程中应以招商销售为中心圆点，并向中心发散，同时与公司的目标相结合为的核心点；灵活的进行项目开发，保证风险最低化，利益最大化，最终完成项目的顺利开发。

在项目前期的规划上我们应充分满足市场需求，达到满足绝大部分客户群体的需求，从而达在项目后期的招商销售中“选商”的效果。

1、步步逼进，引人入胜

项目前期的招商销售工作非常重要，也将成为整个项目顺利进展的桥头堡。项目一期的成功对项目整体的成功具有关键性作用，项目1期是否能实现快速聚集市场注意力，企业快速入驻，资金快速的

回笼，这些问题百力汇认为是整个项目考虑的核心。

通过1期的造势及招商成果保障后期项目土地的获取，为项目的滚动开发奠定坚实的基础。

2、短、平、快

项目的滚动开发以1期最短的招商周期，平稳的招商步伐，良好的招商执着、最快的资金回笼做为依托。

3、模式可进行有效的复制

借用此项目的成功运营经验，能够使“绿谷”模式得到快速的复制，并对地区乃至全国食品产业的发展带来较大的影响。

5、 项目优化思路

1、 目的

为降低企业入园门槛，拓宽市场范围

快速形成产业聚集效应

营造良好的招商氛围。

其他

2、 优化方案

A、厂区

按层进行招商销售，企业入园后可在生产区域内设置办公

区域大大降低企业入园的门槛，单元面积降到1000M2左右，

较大程度中拓宽了市场范围，有效的缩短企业入园周期。

如下图：

一分为二，采用2+3的模式进行招商。按层进行分隔，企业可灵活选择1.2.3层或4.5层。如下图：

独栋：项目前期采用独栋的建筑形态，同时可采用纵向一

分为二的模式进行招商，以满足具有对自身企业形象强烈

关注的客户群体。

独栋加联排：前期以独栋和联排两种建筑形态同时存在，

企业自由选择，满足企业对自身企业形象及私密性需求。

B、 地下通道

首先川内首创的产业园区地下物流通道具有里程碑式的意义，那么高昂的建造成本企业是否愿意或有能力来为此买单，值得我们仔细思考。

完善地下物流通道建造方案，拓宽地下通道宽度，保障地

下通道的流畅，减少投入使用后的维护成本。

项目前期暂不修建地下通道，可预留地下物流通道建造条

件，待后期企业入园后根据实际情况考虑是否修建地下物

流通道。

取消地下通道，减少资金投入，降低资金投入的风险。

C、 企业员工食宿

前期在现有厂房物业中分隔5000M2做为解决企业员工的住宿

问题，根据招商情况在后期项目中规划员工专用宿舍。

考虑到把餐厅设置在厂房当中会大大降低厂房原有的附加