土地增值税清算鉴证业务准则鉴证指南

《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

第一章总则

第一条制定《清算准则》目的和依据

《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。

制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解：

（一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范；

（二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；

（三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。

第二条清算鉴证的定义

《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。

对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面：

（一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则；

（二）应以税务师事务所的名义接受委托；

（三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见；

（四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。

第三条清算鉴证的目的

根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。

一、真实性

《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。

对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对扣除项目事项，真实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费用，除非确属已经真实发生，否则申报扣除就可能被认定为错误申报。纳税人申报扣除的任何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应根据实际情况来判定。

真实性包括真实发生和准确计价等两方面的内容。真实发生是指土地增值税清算申报表中，计入的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。准确计价是鉴证的准确性要求，准确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否真实发生并以恰当的金额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记入均已记录，已发生的纳税义务事项是否确认并按正确金额反映。

二、合法性

合法性是指确认收入和房地产扣除项目，必须符合税法规定的条件与程序。不管房地产扣除项目是否实际发生或合理与否，如果是非法支出，不符合税法的有关规定，即使按财务会计法规或制度规定可以作为开发成本费用的，也不能作为土地增值税扣除项目。

三、完整性

完整性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不存在漏申报事项。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否得到充分披露，在账户中是否均已记录，已发生的纳税义务事项是否均已确认。

根据形式完整性的要求，对以会计资料为信息来源的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的会计核算证据，并且没有发现相反的会计核算证据；对于根据纳税调整后数据的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的纳税调整证据，并且没有发现相反的纳税调整证据。

第四条清算鉴证的范围

根据《清算准则》规定的“土地增值税清算鉴证”定义，土地增值税清算鉴证范围，有三层含义：一是证据的范围，包括会计核算证据和纳税调整证据；二是主体的范围，包括委托方企业和受托方企业；三是项目的范围。

一、证据的范围

鉴证对象信息的范围，或称鉴证证据的范围。清算鉴证业务证据的鉴证范围，重点是纳税调整证据，会计核算证据主要是作为数据来源。

二、主体的范围

土地增值税清算鉴证主体的范围，包括委托方和受托方。

（一）委托方

符合土地增值税清算条件的从事房地产开发的纳税人。

（二）受托方

《清算准则》第三条规定，纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

上述规定，明确了承办土地增值税清算鉴证业务的受托方应具备的条件。对此规定，应把握以下几个方面：

1.从事土地增值税清算鉴证的受托方，应是有涉税鉴证业务资格的税务师事务所；

2.没有通过年检的税务师事务所，不得承办土地增值税清算鉴证业务；

3.不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构，一律不得承办土地增值税清算鉴证业务。

三、项目的范围

纳税人的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均属于土地增值税清算鉴证业务的项目范围。

第五条了解的业务环境

《清算准则》第四条规定，在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。还明确了业务环境的具体事项。

在接受委托前，税务师事务所应按照《清算准则》的要求，初步了解鉴证业务的下列业务环境：

一、鉴证业务约定书，应将鉴证年度、鉴证事项、评价标准、证据要求等内容作为特殊事项，作出专项约定；

二、注册税务师承接鉴证业务，应了解鉴证对象的特征，如：时限、核准或备案程序、形成的原因等内容；

三、注册税务师执行鉴证业务，应充分了解土地增值税清算纳税申报情况鉴证对象信息，如：申报资料、会计资料和有关证据等内容；

四、注册税务师执行鉴证业务、发表鉴证结论，应以现行有效的有关税收法规，为审核鉴证的主要评价标准；

五、注册税务师出具鉴证报告，应以依法进行纳税申报为主要目的，被鉴证单位和主管税务机关是报告的预期使用者。

第六条承接清算条件