浅论“商品房”与“吉芬商品”

浅论“商品房”与“吉芬商品”

孙慧卿广东工业大学华立学院

【摘要】对于商品房是不是吉芬商品之争由来已久，本文分析了能够影响商品房需求的几个因素，能够影响商品房量价变化的应该是多种影响因素的合效应。

【关键词】商品房吉芬商品

需求定律对于大家来说并不陌生，它所描述的是当其他因素都保持不变时，一般商品的需求量与价格之间一种呈反方向变化的关系；即当商品自身价格下降时，商品的需求量增加，当商品自身价格上升时。商品的需求量则减少。吉芬商品（Ｇｉｆｆｅｎｇｏｏｄ）是英国经济学家吉芬提出的，所描述的是这样一种商品，它的需求量和价格变化关系与需求定律相反，商品价格上升，消费者对于商品的需求量不降反增。如果用需求曲线描述出来就表现为一般商品的需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线，倾斜的程度取决于商品的需求价格弹性大小；而吉芬商品的需求曲线则是一条向右上方倾斜的曲线，商品的量价呈同方向变化关系（见图１、２）。

我们通常用收入效应和替代效应来解释吉芬商品所表现出来的这种现象，替代效应与价格成反方向变动，收入效应与价格成同方向变化，吉芬商品的收入效应的作用大于替代效应的作用，最终导致商品的需求量随价格同方向变化。

中国的房地产业近些年获得了飞速发展，在政府实行商品房限购政策以前很长一段时间，商品房价格不断攀升，根据需求定律，大众

对商品房的需求应该会减少，但是与此相反，商品房的需求量却在不断增加。２０１１年我国部分地区实行了商品房限购政策，商品房价格略有回落，同时成交量也下降，而在２０１２年５、６月伴随着各商业银行首套房贷利率优惠政策的实施，又出现了楼市的量价齐涨的趋势，房地产业似乎一直以来都表现出量价同方向变化的类似“吉芬商品”特征的现象。

是不是就说明了商品房也是一类吉芬商品呢？且不论吉芬商品是不是存在的问题，在经济学上我们经常会区分需求量的变动和需求的变动，我们将和商品自身价格变化相对应的变动称作是需求量的变动，而将与商品自身价格以外的其他因素变化相对应的变动称作是需求的变动。而对于房地产业所存在的这种量价同向变化的现象，则更多的可以归因于商品自身价格以外的其他客观因素所引起的需求的变动。我们所描述的需求定律的一个重要的前提就是“在其他条件都不变的前提下”，也就是只有商品价格这个唯一的变量是可以变化的。这就好像是为做实验设计了一个理想的实验环境。

一旦这个环境受到破坏或者是实验条件改变，就可能会对实验的精确性和可靠性产生影响。但是在现实中，理想的实验环境往往是不存在的，所以就导致了一些所谓的“其他条件”的变化，而这些也恰恰是影响商品房需求变动的重要因素。下面的几个因素都对商品房需求产生了不同程度的影响：１．消费者住房消费观念的改变。２０世纪末，我国推行房地产市场化改革，结束了“实物分房制”和“货币分房制”的时代。社会上曾一度流传的中国老太太和美国老太太购房

的故事，在很大程度上影响和改变了人们的住房消费观念。时至今日，我们可以发现，人们已经能够接受贷款消费甚至是贷款买房这种超前消费方式，并且贷款总量不断增加，贷款用途也变得多种多样。而在贷款投向中，占最大比例的还是应用在住房上的贷款额，２００９年我国个人消费性住房贷款累计新增１．４万亿元，２０１０年个人购房贷款新增１．４０万亿元。这种消费观念的转变促使了人们对于住房需求的改变，只要手中有足以支付首付的现金货币，就可以通过金融机构贷款，使购房欲望变成现实的需求。

２．收入水平的变化对于购房需求的影响。

图３城镇居民家庭人均可支配收入情况表在８０年代初期，城镇居民家庭人均可支配收入只有不足５００元，到２０００年时，则超过了６０００元；２０１０年时则达到了１９１０９．４元。而收入的增加也是促进住房需求的一个很重要的因素。在我国经济刚刚起步的时期，收入水平只能够满足基本的温饱问题，人们再也没有更多的能力去幻想换一套居住环境好些的或者是更大些的房子。但是随着经济的发展，人们的实际购买力提高，并出现了少量节余，就会激发人们欲望，按照马斯洛的需要层次理论，人们的需要层次就会上升到更高的层次，也就促进了对于商品房的需求，也就像胡澹庵所说的“恨无田地少根基”的程度。

３．商品房的房屋面积是由生产者决定的。商品房可以说是一类单价高的商品，但是商品特性上又与我们分析吉芬商品所常说的土豆等有所区别。我们购买土豆时可以选择购买１公斤、２公斤等等数量

的商品，由于单价不是很高，我们在一定程度上是可以购买任意数量，这是作为买方可以自己选择的。但是商品房却不同，我们可以想象作为商品房来说，销售商几乎是“打包”出售的，换句话说房屋的面积是多大。

是由开发商也就是这项商品的生产者来决定的，而作为消费者也只能是选择接受或者是放弃，而不能够自主选择是买１０平方米还是２０平方米或是其他数量。

４．对未来价格的预期。预期具有自我实现的功能，人们会根据最近一段时间的价格变化趋势来判断未来的下一个阶段的价格变化趋势，当人们据此预期商品房的价格在未来将会上涨时，公众为了避免被动接受更高的价格，便会增加当期的消费，从而买方相互竞争，最终根据供求定理的分析，将进一步推高价格，于是便出现了这种量价齐涨的趋势。

５．机会成本的变化。任何人都会面临许多的选择，而且也必须做出选择，于是也就产生了机会成本，作为购房的机会成本也同样是存在的。假如我们将银行存款的利息作为购房的机会成本，那么宏观的货币政策调控也会对购房的机会成本产生影响。２０１２年银行存贷款利率下调，同期银行存款的利息减少，购房的机会成本降低，也促进了房地产业的回暖。

所以，商品房的需求量与价格的变化关系，并不说明商品房就是一类吉芬商品，对于商品房是否属于吉芬商品，要从多个角度去分析，这种现象的存在是多方面的原因导致的，是多种影响因素的合效应。

作者简介：孙慧卿，１９８２年２月１８日，女，河北高阳，广东工业大学华立学院，硕士，从事产业经济研究。

３０实证分析

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