深圳写字楼发展史

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从发展方向看
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写字楼价值 金字塔
写字楼价值由硬件体系、特色体系、精神体系三大 部分构成，写字楼档次与其所具备的体系相关
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南山
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存量：约180万平， 甲级物业17万平， 占区域存量的9%。 使用客户：高新技 术业、物流业和基 础工业企业占据主 导。 过去：蛇口工业区 ，特区策源地；现 在：发散性的组团 发展区域，行业特 征明显；未来：后 海总部基地拉高， 目前已13家进驻。
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蔡屋围
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存量：约100万平， 甲级物业46万平， 占区域存量46%。 使用客户：金融、 商贸、信息与物流 企业为主。 过去：发展成熟于 90年代末，地王地 标效应，金融业服 务业聚集；现在： 新地标京基100对片 区具有拉高效应； 未来：以城市更新 为主，规划主题鲜 明。
u
数据来源：世联基础数据库
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深圳写字楼市 场趋势预估
未来几年深圳写字楼市场趋势预估
深圳城市发展定位及方向决定了写字楼使用的需求量将在长时 间内保持高位，同时因使用者层次的不断提升，对产品品质及 个性化的要求会不断拔高； 深圳写字楼市场租售并行的趋势将持续，随着写字楼产品持有 价值的提升，甲级物业持有比例将增加，一定时间内租赁与销 售将在各商务区并存； 客户群的分流将随着产业链的逐步成型及强化成为一 种趋势， 各商务区也将形成以产业链为群聚效应的主流客户群。
15% 13% 10% 12% 9% 7% 7% 6% 7% 5% 10% 8% 8% 6%
18% 16%
18% 14%
长阶段或成熟期， 承租 能力相对较强
p在宏观经济形势调整
2% 1%
房 地 产 贸 易 物 流 保 险 实 业 金 融 咨 询 投 资 传 媒 其 他
5% 3%
下，3年以下企业放缓物 业更换周期，3-5年的客 户加速成长，成为未来更 换物业的主流客户群体
政策消息来源《深圳综合配套改革试验总体方案》 四心”——“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心” 和“国际文化创意产业中心”
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深圳写字楼市 场使用变化
自98年以来，写字楼空置面积持续走 低，并趋于稳定
u空置面积的走低，从
侧面反映了市场需求的 旺盛
u近5年，写字楼空置面
积保持在15万平米左 右，较为稳定
中心区
u
存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：聚集大 型企业和行业领先 企业。 现在：城市规划使 然，心脏定位，深 圳行政、文化和商 务的核心地位使片 区产品保持标杆性 和引导性；未来： 产品向行业特色和 文化方向发展。
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中心西
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存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：科技类 工贸企业、电子通 讯业为主。 过去：天安工业区 和泰然工贸园；现 在：由工业区转 型，民营科技定位 拉动，产业标签明 显推动产品特征 化，形成深圳办公 类型最全面的区 域；未来：以城市 更新为主。
深圳市 1999-2008 年三产结构
1200 1012.16 1000 800 600 400 200 0
交通运输及相关 批发和 零售 住宿 和 餐饮 金融 业 房地产 其他
凭借深圳市现有良好的经济基础，以及未来的增长，写字楼市场将进一 步发展
1081.74 20.8 679.01
25 20 15
p深圳历年写字楼销售量约 在13-48万平米间，在2005 年，2006年为销售量的高峰 年度 p2009年上半年度销售量已 达到近24万平米，随着各区 域不同写字楼的陆续推出， 预计也将是销售量的高峰年
深圳历年写字楼销售量（万㎡）
50 45 40 35 30 25 20 15 10 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009上半 15.7 13 27.5 27.4 23.7 47 42.1
在网络或空调等硬件上往往有 特别要求，重视空间使用便捷 性，希望公共空间有特色
重视企业形象，追求纯粹 商务形象，有商务来访需 求，追捧地标物业
办公活动多元化，有基本办公、 会议、商务往来等多种需求， 强调舒适度，对硬件挑剔
低
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中
深圳写字楼市 场租售变化
用未来供应量的上限、下限和正常吸纳率 粗略估计，在2010-2012 年间，深圳写字 楼的年均销售量约为 31-45 万平米
8年以上
数据来源：世联基础数据库
深圳写字楼市 场使用变化
写字楼客户群分化日趋明显，高端服务 业将向中心聚集，商务区分工将形成
价值 取向 新式
(西式或创新)
多为艺术、创意、设计等 类型办公人群，可能选择 厂房LOFT
有环保意识，追求生态办 公模式，对生态花园、中 庭等建筑特色较为热衷
追求舒适度和个性化，购买力 强，重视设计感和特色，往往 选择定制产品
深圳写字楼发展史
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我们这样解读深圳写字楼发展史
u u u u
从发展历程看 从区域分布看 从市场状况看 从价值体系看
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从发展历程看
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深圳写字楼发展历程
1 = 80年代的起步和快速发展阶段。 2 = 90年代初的迅速放量阶段。 3 = 90年代中后期的过渡阶段。 4 = 2002年开始的迅速升温和增长阶段。
100% 80% 60%
21.5 743.82 15
10 6 316.3 6.9 151.07 -1.6 5 0 -5
第三产业 比例逐年 上升
40% 20% 0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 第一产业(亿元) 第二产业(亿元) 第三产业(亿元)
35%
u07年9
全国一线城市2009年8月写字楼空置率
33% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广州
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· 27新政以 后，尽管销售面积有明 显降幅，然而空置面积 并没有提升
20% 12% 5% 12%
北京
上海
香港
深圳
数据来源：历年深圳市统计年鉴
深圳写字楼市 场使用变化
产值（亿）
增长率（%）
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深圳写字楼市 场驱动力 城市发展方向影响 着企业的发展，往 往决定了城市写字 楼客户的特征 作为中小板上市企 业数量居全国城市 首位的深圳，目前 有1100家企业基 本达到创业板上市 标准，其中100家 企业已开始改制上 市的实质性操作， 35家企业将作为首 批拟在创业板上市 的重点培育企业
中心区
2002～？ 城市心脏定位， 市政完善配套， 大型企业和行业 领先企业聚集
华强北
1999～2002 电子科技类企 业集中区域， 民营商贸企业 扎堆 “电子商贸” “拥挤嘲杂”
蔡屋围
1995～1999 发展成熟于90 年代末，金融 业聚集、交通 便利 “金融中心” “地王地标”
人民南
1984～1994 依附于罗湖口岸、 形成及成熟最早、 目前发展进入停 滞期
转型
(混合或多元)
旧式
（传统与保守）
低端客户、 追求空间办公尺度开敞舒 未来将被淘 适，较为简洁的公共空 汰出中心区 间，对物管要求较高 高端写字 楼，不是本 项目目标客 办公时间固定，办公区人 户 口密度较大，内部活动较
为单一，对运营成本敏感
重视空间实用性，乐于与 办公区域外的人交流，对 楼体内部配套要求较高
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1= 80年代的起步和快速发展阶段
Ø
深圳第一代写字楼 特征： 只强调使用功能上的满足， 在物业形象、建筑结构、智能 化等方面已明显滞后于企业的 需求。 代表性物业：国贸大厦、深 业大厦、联兴大厦。 所处区域：人民南。
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Ø
Ø
Ø
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2= 90年代初的迅速放量阶段。
Ø
深圳第二代写字楼。 特征： 内部空间开始针对客户灵活分 割，智能化水准有所提升。 代表性物业：电子科技大厦、中 银大厦。 所处区域：蔡屋围、华强北。
Ø
Ø
Ø
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3= 90年代中后期的过渡阶段 。
Ø
第三代写字楼 特征： 建筑形象、物业功能及档次、智能 化水平、环保节能等方面得到了大 幅度的提高。 代表性物业：地王大厦、赛格广场、 江苏大厦。
07年-08年入驻项目行业占有面积
04年-06年入驻项目行业占有面积
企业客户物业 更换周期分析图 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
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45% 30% 19% 17%
41% 33% 2007 2008 10% 5%
3年以下
3-5年
5-8年
“四心”定位明确产业基础 ,创业板带来新的 写字楼客户
随着深港“四心”定位的确定，深港之间全面的 资源互补将进一步实现香港企业向内地辐射可能 性； 深圳城市地位的提高将吸引更多的国际性企业总 部入驻深圳。
创业板上市对中小企业的资金注入，将极大促 进新经济、新服务业的增长，优化产业结构， 促进产业升级，刺激办公需求。
片区 特质
珠三角城市群 最重要的交通 枢纽、物流、 贸易和实业发 达 “前海中心区重 要组成部分” “珠三角中心”
关键 词
“电子科技” “结构复合”
“城市心脏” “未来方向”
“速度深圳” “口岸经济”
标志 项目
？
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人民南
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存量：约120万平， 甲级物业2万平，占 区域存量2%。 使用客户：物流、 商贸为主。 过去：依附于罗湖 口岸，形成及成熟 最早，国贸的建设 代表深圳速度，地 标效应；现在：增 量进入停滞期；未 来：以城市更新为 主，弥补高端产品 缺口。
p金融、电子、贸易、咨
成长3-5年的企业物业更换周期需求强劲，金 融、电子、贸易等行业需求面积占比逐渐增 入驻年份先后项目行业占有面积分析 大
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
电 子
询、投资行业，07年后 进驻的占有面积相对07 年以前较大
p企业多数已进入稳定成
宝安
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存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：物流、 贸易为主。 现在：宝安中心 区，尚未成型；未 来：前海中心，深 圳未来发展的新引 擎。
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从市场状况看
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ห้องสมุดไป่ตู้
深圳写字楼市 场驱动力
经济快速增长带动商务市场的发展 ,第三产 业的快速发展带动写字楼需求
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华强北
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存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：电子科 技通讯业、贸易为 主。 过去：上步工业区 为发展原形，奠定 了片区电子业的主 旋律；现在：由生 产转向服务，完成 厂房向写字楼过渡 的过程；未来：以 城市更新为主，行 业属性明显。
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Ø
Ø
Ø
所处区域：蔡屋围、华强北。
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4= 2004年开始的迅速升温和增长阶段。
Ø
深圳第四代写字楼。 特征：人性化的沟通与交流，向国 际水准看齐，强化绿色环保办公理念。 代表性物业：卓越时代广场、国际商 会中心、诺德中心、卓越世纪中心。 所处区域：中心区、中心西。
Ø
Ø
p近年来深圳经济迅速发展，GDP总量以年均增速高于12%的速度迅速增长 p目前，深圳人均GDP已经排名全国第一，对比其他一线城市，人均GDP仍然保持较稳 定的增长率
深圳第三产业所占比例于08年首次超过50%，成为全市绝对主流产业；金融业为本市第 三产业的主要构成行业之一. 深圳第三产业的占比不断增大，将为写字楼市场带来充分需求；已经占据第三产业相当 比例的金融业更是未来高端写字楼客户主流.
Ø
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从区域分布看
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伴随产业发展和政府导向，深圳商务发展一路西进
西进 历程
宝安
2008~？
南山
2004~？ 片区相对独立， 以物流、贸易、 设计及相关服务 行业为主 “深圳湾金融 商务区” “总部基地”
中心西
2002~？ 中小型科技类工 贸企业、创业型 企业集中地，中 心区补充
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深圳写字楼市 场租售变化
各商务区甲级项目转售为租成为趋势,租赁 型写字楼有望在2012年首次超过销售型物业
深圳市近年写字楼市场入市量（万㎡）
p2009-2012年，全市写字楼总 供应量约330.6万，其中2009年 是供应量的井喷年度.
说明：由于各项目指标和租售方式调 整，此部分数据未来可能发生变化