深圳卓越·INTOWN购物中心营销推广方案(89页)共90页
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福田CBD商圈将比肩世界
发展中商圈
南山商圈
以海雅百货、茂业百货、天虹百货、海岸城、 宝能ALLCITY为南山中心商圈； 以花园城、海上世界为核心的南头与南油结合部商圈； 以益田假日广场、京基百纳、欢乐海岸、世界之窗等 组成的华侨城版块商圈；
南山商圈多点化格局正在形成。
培育期商圈扫描
梅林商圈
片区商业整体规模小而分 散，业态单一。以中低档 为主，目前卓越项目与绿 景项目正在建设，将极大
活动策略：以消费群为基准，针对性升级营销。
改变以节日为活动线索的传统活动营销模式，以卓越·INTOWN独 有的主题型活动为主线、通过更富于话题性、体验性、娱乐性的活 动，全面升级本购物中心的活动营销运营。
会员策略：继续加强会员入会与激活率
据统计、目前卓越·INTOWN会员人数3万人左右，激活率仅17%， 但会员消费占到了总销售额的1/10。因此，开卡、激活卡、销售 额必须作为2019年的营销重点来抓。
wenku.baidu.com
中高收入，35岁以上，成 熟女性
中等收入，地铁人群
CBD时尚购物中心
中等收入，地铁人群
国际时尚型购物中心
各个年龄层癿消费人群
中高端档次的国际购物中心
中高端收入人群
超越万象城的高档商业
各个年龄层的消费人群
仅福田CBD，就有近10个对手遍布周围。 是十面埋伏，还是笑傲江湖？ 如何看清局势，走出差异化是当务之急。
PART2 INTOWN是十面埋伏 还是笑傲江湖
在福田中心区中 卓越·INTOWN处在怎样的市场环境中？ 我们有哪些优势？
福田中心区现有及未来格局
皇庭广场
连城新 天地
福田 cocopa
rk
ONE AVENUE
怡景中 心城
卓越·INTOWN
购物公 园
平安IFC
君尚百 货
星河中 心
其他
福田商圈购物中心一览
提升梅林商业档次
宝安商圈
海雅缤纷城、天虹购物中 心已开业。五年内，中粮 大悦城、鸿荣源壹方中心、 中粮购物公园等10个商业
综合体入市
龙华商圈
深圳副中心。天安云谷、 佳兆业城市广场、星河 world等超大体量城市综
合体的出现 新商圈的出现指日可待
龙岗商圈
星河cocopark、万科广 场等多达18个在建商业 地产项目 该片区商业气
差异化策略：必须坚持以差异化定位，将 “爱” 主题继续贯彻。
本身体量稍小，且CBD购物中心竞争激烈，必须走差异化路线。 全方位、多层次、立体化地将“爱”主题不断深化与升华。 以获得更多市场与消费群的关注与认可。
人群策略：坚持以CBD商务消费+家庭娱乐消 费结合。
·CBD商务消费以白天型消费为主，须继续加强商务会餐、商务休闲 功能的打造。 ·家庭型消费为晚餐与周末型消费为主，与商务消费形成互补，以形 成让购物中心全天候旺场。
各区域的经济发展、时间长短不同， 可将深圳各商圈大致分为： 成熟型商圈、发展中商圈、培育期商圈。
成熟型商圈
罗湖商圈
依托深港经济，餐饮娱乐业发达 依靠东门三大百货、金光华广场、万象城、KKMALL等商业体 罗湖商圈的繁荣在商圈里依然首屈一指
老商圈，新改革新格局
发展中商圈
福田商圈
深圳商务、行政、酒店及市政配套的集中区域 以福田COOPARK、中心城、卓越·INTOWN 为中心的福田CBD商圈正在形成 未来平安国际中心、ONE AVENUE、皇庭广场等 超级项目加入
媒体策略：坚持以“活动+传播”为主的推广主线。
以针对性的活动，吸引更多CBD商务人群和家庭消费型成员亲临现场， 促成现场的消费。
SWOT分析
STRENGTHS优势
·卓越品牌的强大号召力 ·4栋写字楼商务消费群
S W WEAKNESSES弱势 ·商业体量相对较小 ·知名品牌商家过少
·美食魔方品牌号召力
·娱乐休闲性功能缺失
·商务消费模式的打造
·交通不够便利
·主题定位的差异性 ·会员忠诚度高、消费活跃
SWOT
·停车功能不够完整 ·购物中心展示面太小
商业定位
消费人群
以餐饮和酒吧为主的聚会地
中等收入，各年龄层
深圳唯一公园版情景式购物中心 中等收入，年轻人群
中国首个纯美式生态型贩物中心， 集贩物、休闲、餐饮、文娱一体， 中等收入，各年龄层 全国首家生态贩物中心
五星级商务精英配套消费场所
中高收入，商务人群
以零售和超市为主癿女性主题百货 储值卡消费占消费总额比例高。 地下商业街区，以餐饮、零售、便 利朋务为主营业态
项目名称
开业年份
购物公园
——
福田COCOPARK 2019
怡景中心城 2019
星河中心
2019
天虹君尚百货 2019
连城新天地 2019
卓越INTOWN 2019
皇庭广场
2019
平安IFC
2019
ONE AVENUE 2019
商用面积 46,000㎡ 85,000㎡
112,000㎡
10,000㎡ 40,000㎡ 27,000㎡ 27,000㎡ 108.000㎡ 59,000㎡ 300,000㎡
Analysis
·广深港高铁通车，给CBD新活力
·众多CBD购物中心开业，分流人群
OT ·ONE AVENUE开业，将形成联动
·商业定位清晰，容易形成差异化 ·可通过活动，发展更多会员
OPPORTUNITIES机会
·皇庭广场对商务会展人群分流 ·连城新天地对美食魔方分流客群
THREATS威胁
通过分析，我们得出以下结论！ 以及对2019有了新的期待！
三、购物中心将出现更成熟的运营策略
购物中心，将越来越受到城市与市场的认同同时，购 物中心间的竞争也将达到白炽化。 越来越多的运营商，将以特色建立区域引力，调整功 能结构以适应客群消费力；以特色主题，营造鲜明个 性，以质取胜。
作为竞争异常激烈的福田CBD一员，如何在与 COCOPARK、中心城、连城新天地的竞争中巩 固已有品牌优势？怎样直面ONE AVENUE、平 安金融中心和皇庭广场未来的威胁？
氛将日渐浓厚
通过商圈扫描，三大市场势态值得 深入研究思考。
一.深圳真正进入多商圈黄金时代
商圈往往与所在区域经济息息相关，90年代的罗湖、 2000年代的福田，到如今10年代的全面开花，深圳多 商圈黄金时代来临。
二.CBD商圈，商业繁华同步世界
从COCOPARK、中心城到ONE AVENUE、平安金融中 心、皇庭广场……福田CBD的商业繁华必定比肩全球知 名商业中心，同时广深港高铁的开通，必定将福田CBD 开向全球化的明天。
发展中商圈
南山商圈
以海雅百货、茂业百货、天虹百货、海岸城、 宝能ALLCITY为南山中心商圈； 以花园城、海上世界为核心的南头与南油结合部商圈； 以益田假日广场、京基百纳、欢乐海岸、世界之窗等 组成的华侨城版块商圈；
南山商圈多点化格局正在形成。
培育期商圈扫描
梅林商圈
片区商业整体规模小而分 散，业态单一。以中低档 为主，目前卓越项目与绿 景项目正在建设，将极大
活动策略：以消费群为基准，针对性升级营销。
改变以节日为活动线索的传统活动营销模式，以卓越·INTOWN独 有的主题型活动为主线、通过更富于话题性、体验性、娱乐性的活 动，全面升级本购物中心的活动营销运营。
会员策略：继续加强会员入会与激活率
据统计、目前卓越·INTOWN会员人数3万人左右，激活率仅17%， 但会员消费占到了总销售额的1/10。因此，开卡、激活卡、销售 额必须作为2019年的营销重点来抓。
wenku.baidu.com
中高收入，35岁以上，成 熟女性
中等收入，地铁人群
CBD时尚购物中心
中等收入，地铁人群
国际时尚型购物中心
各个年龄层癿消费人群
中高端档次的国际购物中心
中高端收入人群
超越万象城的高档商业
各个年龄层的消费人群
仅福田CBD，就有近10个对手遍布周围。 是十面埋伏，还是笑傲江湖？ 如何看清局势，走出差异化是当务之急。
PART2 INTOWN是十面埋伏 还是笑傲江湖
在福田中心区中 卓越·INTOWN处在怎样的市场环境中？ 我们有哪些优势？
福田中心区现有及未来格局
皇庭广场
连城新 天地
福田 cocopa
rk
ONE AVENUE
怡景中 心城
卓越·INTOWN
购物公 园
平安IFC
君尚百 货
星河中 心
其他
福田商圈购物中心一览
提升梅林商业档次
宝安商圈
海雅缤纷城、天虹购物中 心已开业。五年内，中粮 大悦城、鸿荣源壹方中心、 中粮购物公园等10个商业
综合体入市
龙华商圈
深圳副中心。天安云谷、 佳兆业城市广场、星河 world等超大体量城市综
合体的出现 新商圈的出现指日可待
龙岗商圈
星河cocopark、万科广 场等多达18个在建商业 地产项目 该片区商业气
差异化策略：必须坚持以差异化定位，将 “爱” 主题继续贯彻。
本身体量稍小，且CBD购物中心竞争激烈，必须走差异化路线。 全方位、多层次、立体化地将“爱”主题不断深化与升华。 以获得更多市场与消费群的关注与认可。
人群策略：坚持以CBD商务消费+家庭娱乐消 费结合。
·CBD商务消费以白天型消费为主，须继续加强商务会餐、商务休闲 功能的打造。 ·家庭型消费为晚餐与周末型消费为主，与商务消费形成互补，以形 成让购物中心全天候旺场。
各区域的经济发展、时间长短不同， 可将深圳各商圈大致分为： 成熟型商圈、发展中商圈、培育期商圈。
成熟型商圈
罗湖商圈
依托深港经济，餐饮娱乐业发达 依靠东门三大百货、金光华广场、万象城、KKMALL等商业体 罗湖商圈的繁荣在商圈里依然首屈一指
老商圈，新改革新格局
发展中商圈
福田商圈
深圳商务、行政、酒店及市政配套的集中区域 以福田COOPARK、中心城、卓越·INTOWN 为中心的福田CBD商圈正在形成 未来平安国际中心、ONE AVENUE、皇庭广场等 超级项目加入
媒体策略：坚持以“活动+传播”为主的推广主线。
以针对性的活动，吸引更多CBD商务人群和家庭消费型成员亲临现场， 促成现场的消费。
SWOT分析
STRENGTHS优势
·卓越品牌的强大号召力 ·4栋写字楼商务消费群
S W WEAKNESSES弱势 ·商业体量相对较小 ·知名品牌商家过少
·美食魔方品牌号召力
·娱乐休闲性功能缺失
·商务消费模式的打造
·交通不够便利
·主题定位的差异性 ·会员忠诚度高、消费活跃
SWOT
·停车功能不够完整 ·购物中心展示面太小
商业定位
消费人群
以餐饮和酒吧为主的聚会地
中等收入，各年龄层
深圳唯一公园版情景式购物中心 中等收入，年轻人群
中国首个纯美式生态型贩物中心， 集贩物、休闲、餐饮、文娱一体， 中等收入，各年龄层 全国首家生态贩物中心
五星级商务精英配套消费场所
中高收入，商务人群
以零售和超市为主癿女性主题百货 储值卡消费占消费总额比例高。 地下商业街区，以餐饮、零售、便 利朋务为主营业态
项目名称
开业年份
购物公园
——
福田COCOPARK 2019
怡景中心城 2019
星河中心
2019
天虹君尚百货 2019
连城新天地 2019
卓越INTOWN 2019
皇庭广场
2019
平安IFC
2019
ONE AVENUE 2019
商用面积 46,000㎡ 85,000㎡
112,000㎡
10,000㎡ 40,000㎡ 27,000㎡ 27,000㎡ 108.000㎡ 59,000㎡ 300,000㎡
Analysis
·广深港高铁通车，给CBD新活力
·众多CBD购物中心开业，分流人群
OT ·ONE AVENUE开业，将形成联动
·商业定位清晰，容易形成差异化 ·可通过活动，发展更多会员
OPPORTUNITIES机会
·皇庭广场对商务会展人群分流 ·连城新天地对美食魔方分流客群
THREATS威胁
通过分析，我们得出以下结论！ 以及对2019有了新的期待！
三、购物中心将出现更成熟的运营策略
购物中心，将越来越受到城市与市场的认同同时，购 物中心间的竞争也将达到白炽化。 越来越多的运营商，将以特色建立区域引力，调整功 能结构以适应客群消费力；以特色主题，营造鲜明个 性，以质取胜。
作为竞争异常激烈的福田CBD一员，如何在与 COCOPARK、中心城、连城新天地的竞争中巩 固已有品牌优势？怎样直面ONE AVENUE、平 安金融中心和皇庭广场未来的威胁？
氛将日渐浓厚
通过商圈扫描，三大市场势态值得 深入研究思考。
一.深圳真正进入多商圈黄金时代
商圈往往与所在区域经济息息相关，90年代的罗湖、 2000年代的福田，到如今10年代的全面开花，深圳多 商圈黄金时代来临。
二.CBD商圈，商业繁华同步世界
从COCOPARK、中心城到ONE AVENUE、平安金融中 心、皇庭广场……福田CBD的商业繁华必定比肩全球知 名商业中心，同时广深港高铁的开通，必定将福田CBD 开向全球化的明天。