深圳市卓越世纪中心推广思路
深圳卓越皇岗世纪中心案例分析
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目工程概况：深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和复合铝板。
主楼结构为外围劲性砼钢管柱与（1100～700）mm厚核心筒混凝土结构组合，-3~27层（局部至39层）外框柱为22个矩形钢管混凝土叠合柱、26层～40层2-6轴/2-C～2-D轴为内包十字型钢柱，外围柱从51层到屋面均为斜方钢柱（倾斜度为5.2°）。
型钢采用Q345B圆形钢管、焊接H型钢和焊接箱型结构，混凝土最高强度等级C70，抗渗等级P12和P8，地下室底板厚（600~700）mm，承台最大厚度 6.6m。
于2008年2月15日开工，2009年5月16日封顶。
外墙构造卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
深圳卓越皇岗世纪中心超高层建筑综合施工技术
（ 江苏省华建建设股份有限公司深圳分公 司， １０ ４ 广东深圳 ） ５８３ ，
摘
要 ：深圳卓越皇岗世纪 中 ，２ Ｌ５程高２８ 基坑开挖面积达 １ ｎ。通过合理的劲 『钢筋混凝土结构施 ６ ｍ， 万Ｉ 生
工、 大体积混凝土裂渗控制 、 半装配式箍筋安装 、２１ 高大模板施工、 ５． ｍ 内爬塔式起 重机高空拆除及其他新技术 的
厂
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图 １ 标准层结构平面布置示意
钢柱 。 所有柱的倾斜度均为５ 。 ．。 ２ （）地 下室基 础 承 台最 大厚 度 为６６ ， 次性 连 ２ ．Ｉ 一 ｎ 大 楼采 用 的混凝 土 最 高强度 等级 为Ｃ ０ ７ ，抗 渗混 续 浇筑大体 积 混凝 土３ ０ 下室底 板 、３ ２ ０ 。地 ５ ｍ 一 和一 层 凝 土 等 级 为Ｐ ，１ ， 下 室 底 板 厚 ７０ｍ 承 台部 分 外 墙采 用Ｃ ５Ｐ ２ 渗 混凝 土 ，且 地下 水对 混 凝 土具 ８ Ｐ ２地 ０ ｍ， ３ 。１抗
・
３ ４・ ９
建 筑
技 术
第 ４ 卷 第 ５ ２ １ 年 ５月 ２ 期 ０１
Ｖｏ ． Ｎｏ５ １４２ ． Ｍ ａ ．２０１ ｙ １
运筹帷幄 商务致胜——浅谈卓越·时代广场的论坛营销手法
场 ”， 年 光辉 历程 从 此 开 启 。这 里 迅 速 成 为 纽 约 市 最 大 的 百 休 闲 、 物 中心 和观 光 景 点 ， 成 为各 种 政 治 集会 和 游 行 的 购 并 场所 。如 今 ， ０多 家歌 剧 院 聚 集 于此 ， ４ 闻名 于世 的 百 老 汇 音
乐剧 轮 番 上 演 。 高 耸 的 时 代 塔 上 ， ４小 时播 放 全球 各 地 发 ２
维普资讯
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本 栏 主 持 罗 雅 晖 １ ｏ ａ ｕ １ ２ ｎ． ｏ ｙ ｊ ＠ １ ｕ ｈ ０ ｃ ｃｍ
我曾经在美国纽约时代 广场 旁生活 了八年 。我知 道， 一座 国际 大都市都有一座 时代 广场， 每 而且这个 时代 广场往 往都成为 国 际大都市的 中心， 成为最顶级商务的聚集地 卓越 ・ 时代广场无论 从地理 区位和商务资源上都 富有对珠三 角地 区的远见和判 断。 以 广州、 深圳为核心的珠 三角经济是中国经济的重要 窗 口， 一栋顶级写字楼 的国际化现代化程度将成为这个晴雨表 上的重要 一栏。”
，
它 既 整 合 了 Ｃ Ｄ 北 区 市 民 中 心 、 乐厅 图 书 馆 、 Ｂ 音 电视 中心 等七 大 市政 配 套
、
又 与 南 区 资源 形成 最 大 程 度 的 互 动 。广 场 周 边 有 怡 景 中 ｔ城 晶 岛 国 际 、 ， ２ 购
、
虹 商 场 等 大 型 商 业 购 物 中 一 更 有 希 尔 顿 祈 年 酒 店 、 思 卡 尔顿 、 格 里 右 ｔ ２， 丽 香
楼 盘 也 将 相继 进 入销 售期 。 样 ， 心 区写 字楼 新 增 面 积 将 这 中
５ ７
维普资讯
达到４ ０万平 方 米 ， 销 售 集 中 期基 本 是在 第 四季 度 且
卓越凯悦国际写字楼项目营销推广方案
销推广方案2023-10-29•项目背景介绍•目标客户分析•营销推广策略目录•销售策略及实施方案•预算及效果评估•总结与展望01项目背景介绍地理位置卓越凯悦国际写字楼位于深圳市中心区，毗邻多条主要交通线路，交通便利，地理位置优越。
周边环境项目周边拥有成熟的商业圈，涵盖了多种高端商业和休闲设施，如购物中心、酒店、餐厅等。
同时，周边有多所知名学府和医疗机构，为潜在客户提供了便捷的生活服务。
项目的地理位置及周边环境定位：卓越凯悦国际写字楼定位于高端商务写字楼，致力于为客户提供高品质的办公环境和优质的商务服务。
特点建筑风格独特：项目采用现代简约的建筑风格，彰显品质感。
智能化设计：配备先进的智能化办公系统，提高办公效率。
绿色环保：采用环保材料和绿色节能技术，营造健康、环保的办公环境。
高端配套：配备高端商务配套设施，如商务中心、会议中心等。
项目的定位及特点项目的优势及不足•优势•地理位置优越：项目位于城市核心地带，交通便利，具有较高的商业价值和人流量。
•建筑品质优良：采用高品质的建筑材料和现代化的建筑风格，提升了项目的形象和品质感。
•智能化设计：先进的智能化办公系统，提高了办公效率和便利性。
•绿色环保：注重环保和节能，符合现代绿色办公的需求。
•不足•周边竞争激烈：项目周边写字楼众多，竞争激烈，需要加强市场推广和品牌建设。
•高价位：项目定位于高端市场，价格较高，可能限制了一部分客户的购买能力。
02目标客户分析目标客户群体的定位创业者和企业家这部分人群以个人名义购买写字楼，作为创业基地或公司总部。
他们注重投资回报、商业环境和人脉资源等。
投资者和房地产开发商这部分人群购买写字楼作为投资或与开发商合作开发项目。
他们注重市场前景、增值潜力和政策支持等。
企业高管这部分人群以公司名义购买写字楼，作为企业总部或重要部门所在地。
他们注重品牌形象、交通便利和配套设施等。
目标客户群体的需求分析目标客户更倾向于选择交通便利、靠近商业中心或重要区域的写字楼。
深圳卓越皇岗世纪中心项目方案设计任务书
3.3.地上裙房层：商业,重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系；
3.4.
3.5.西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，标准层面积控制在2050㎡以下；
3.6.
3.7.西南侧超高层塔楼—皇岗大厦，为包含办公、酒店、酒店式公寓的综合大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要；
3.8.
3.9.裙房屋顶：空中花园及个性化空间；
2.
3.1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换;2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向;
2.16.
车行出入口：由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开广场位置；
人行出入口：基地四周适当考虑；
2.17.其他：
2.18.
设置垃圾收集站1-2处(共200平方米)，位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响；
深圳市的日照间距为大寒日不小于3小时满窗日照
3.功能分布：
4.
3.1.地下层：共三层,停车库、设备房(兼人防)；地下一层考虑部分变更为商业用途；
约1.2万㎡
约4.4万㎡
约3.6万㎡
二、方案设计任务书
1．项目概况：
1.1.项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目
1.2.
1.3.宗地概况：
1.4.
世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目——财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD南中轴景观——城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅——辛城花园，稍远就是CBD东面边缘——彩田路；南面是小区路——福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅——港丽豪园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七路)用地。
深圳卓越·皇岗世纪中心结构设计
ｂ框架柱 ：根据 框架柱 实 际受力 的不 同 ，钢管混凝 土柱截 面分别 ．
为１ ０ ｍｍ×１ ０ ｍｍ ×３ ｍｍ、 １ ０ ｍｍ ２ ０ Ｘ３ ｒｍ和１ ０ ｍｍ ３０ ３０ ５ ２０ Ｘ１０ ｍｍ ５ ａ ００
Ｘ１ ０ ｍｍ ５ ０ ０ Ｘ２ ｍｍ［． ３ １ １０ ｒｍ １０ ｍ ×２ ｍｍ、 Ｉ０ ｍｍ １１ 层 —｝ ０ １ ａ Ｘ ｌ０ ｒ ａ ５ Ｏ０
三 、结构布置
根据 建筑 功能 的要 求 ，利用 电梯 厅 、楼 梯 间形成 钢 筋混 凝土 简 体 ，并且加 强周边简体 的厚度 ，使简体具 有最大 的刚度 ，适 当削弱 中 间墙体 的厚 度 ；在 建筑物 的外 围布 置框 架柱 ，框 架柱 间距 ９ ｍ，并 加 强建 筑周边框架梁 的刚度 ，以加强外 框柱 和核心筒 体的协调 工作 ；采 用现浇 钢筋混凝土单 向梁 板式楼盖 。楼板厚 度 １０ ０ｍｍ、１０ ｍ；核心 ２ｍ 简体 内部板 厚 １０ ５ｍｍ，以削弱建筑楼 面开洞 对楼层结 构刚度 的影响 ： 为了减小建筑底部 钢筋混凝土柱 的截面 面积 ，增加使 用面积 。
地 震 ＥＡ Ｓ ＿Ｂ ｒ
方案 １ 方案２
计算 振型数３ 个 ，周期 折减 系数 ０８ ０ ． ，结构 阻尼 比０ ５（ ． 混凝土结构 方 ０
１方案 １ ． —— 钢筋 混 凝 土框 架． 筒体 结 构 （ 部 采用 钢 管 混凝 土 案 ）和０ ４（ 底 ． 混合结构 方案 ）。 ０ 柱） 外 框柱 在底部 ２ 层采用 方 钢管 混凝 土 柱 。上部 采 用钢 筋混 凝 土 ３ 柱 。构件 参数 ：
同致行-深圳卓越世纪城写字楼项目前期策划案-211PPT
随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场 、超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强 势进驻，商圈地位和影响力提高；
区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段； 发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。
★卓越世纪城
住宅格局
目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围 的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高； 受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间； 居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。
同致行-深圳卓越世纪城 写字楼项目前期策划案-
211PPT
2020/8/13
总论部分 写字楼部分 公寓部分 酒店部分 商业部分
总论部分
项目思考 项目分析 项目定位 营销策略
报告思路与结构
1 我们的思考
1 本项目作为中心区规模最大的房 地产项目之一，对整个中心区功 能升级、旧城改造，以及卓越集 团的品牌价值起深远的影响；
造差异化的核心竞争力？
1
2
如何平衡短期资金回收与利润最 大化的矛盾？
核心问 题的界
定
3
各业态的市场特征和价值规律不一，如 何平衡各业态之间的矛盾和冲突？
4
如何根据需求科学规划设计方案 ，在挖掘本项目最佳价值点的同 时，降低整个项目的开发成本， 增强竞争力？
5
四个地块相互独立，优劣不一，如 何解决统一性问题，尤其是商业部 分如何扬长避短，实现价值最大化 与可持续经营？
国内标杆地产集团 卓越集团 介绍 (面试必读)
流光岁月 筑就卓越蓝图
创业初始（1996年—2003年） 1996年正式成立，1998年推出深圳卓越蔚蓝海岸，引发席卷全国的“蓝色风暴”，一举成为人居美学的大社区典范，奠定了卓越作为中国大社区 模式开发先驱者的强势地位。
快速成长（2004年—2011年） 卓越率先进入深圳CBD，开创商务美学标杆，战略性全国布局，先后在长沙、武汉、重庆、青岛、上海成立分公司，稳健发展。
李晓平——副董事长兼总裁
毕业于中国社科院数量经济研究所，目前担任广 东省政协委员、中国房地产众筹联盟副主席、深 圳市房地产产业协会副会长；曾在2015年荣膺 “中国最具创新力地产人物”“领军人物拓荒牛” 奖等殊荣。
王卫锋——执行总裁
有超过20年房地产行业经验，中欧国际工商学院 高层管理人员工商管理硕士；美国项目管理协会 认证PMP；资深英国皇家特许建造师；FCIOB。
城市综合运营的世界级标杆
集团概况
22年砥砺发展 入围中国地产22强
卓越集团，1996年成立于深圳，目前业务布局全国36座核心一二线城市，业务领域涉及房地产开发、金融投资、资产运营三大产业，且均已 处于行业领先地位。
在22年的发展历程中，卓越集团秉承长远的发展眼光，在市场竞争中始终保持优势。 2018年，连续15年入选 “中国房地产百强企业”，连续14年入选“中国蓝筹地产企业”，2017年，更荣膺 “中国商业地产3强”称号……
业务板块
房地产开发产业
城市更新板块 地产开发板块
三大核心产业
金融投资产业
地产基金 股权投资
资产运营产业
资产管理板块 商业管理板块 物业管理板块 酒店管理板块 教实现了从区域到全国化的战略布局, 形成了以商务地产和住宅项目并举的丰富产品组合，
某某大厦营销推广思路提案
某某大厦营销推广思路提案一、背景介绍某某大厦是一座位于城市中心的高层办公楼，拥有现代化的建筑设计和完善的设施。
然而，由于市场竞争的加剧，以及其他类似建筑的涌现，某某大厦在租赁率和知名度方面都面临一定的挑战。
为了在市场中脱颖而出，某某大厦需要制定一套营销推广思路，以吸引更多的租户并提升其品牌知名度。
二、目标群体分析在制定营销推广策略之前，我们首先需要了解某某大厦的目标群体。
通过市场调研和数据分析，我们发现以下几类潜在租户是最有可能对某某大厦感兴趣的：1.中小型企业：这类企业通常有一定的资金和资源限制，他们需要找到价格合适、办公环境舒适且交通便利的办公场所。
2.创业者：创业者通常对创新和灵活的工作环境有较高的需求，他们更加关注社交和合作的办公氛围。
3.行业领先者：一些行业内领先的公司倾向于选择高档楼宇作为他们的总部或分支机构，以提升企业形象。
4.跨国企业：跨国企业通常有较高的要求，他们需要办公楼提供国际化的服务、安全可靠的网络、先进的办公设施等。
基于以上目标群体的特点和需求，我们将提出以下的营销推广思路。
三、营销推广思路1. 网络推广针对目标群体的特点，我们建议某某大厦加强网络推广的力度。
首先，我们应该建立一个用户友好的网站，用于展示某某大厦的独特设计、舒适的工作环境以及高品质的办公设施。
网站需要提供详细的办公空间介绍和租赁信息，并且支持在线预订和咨询服务。
此外，我们还应该积极参与社交媒体平台，如微信、LinkedIn 等，与潜在客户进行互动，提供有价值的资讯和资源，吸引他们关注和了解某某大厦。
2. 定制化服务中小型企业和创业者通常对个性化和定制化的服务有较高的需求。
因此，我们建议某某大厦提供灵活的租赁方案，允许客户根据自身需求和预算定制租赁方案。
例如，我们可以提供包括租金、配套服务、保洁等在内的多种选择，以满足不同客户的需求。
此外，某某大厦还可以提供一系列的增值服务，如会议室预订、接待服务、行政支持等，以提升客户的办公体验。
深圳某项目营销推广专案
深圳某项目营销推广专案一、项目背景深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，具有良好的地理位置和发展潜力。
市场经济的发展使得商业活动蓬勃发展，各大企业纷纷涌入深圳投资兴业。
在这样的市场环境下，要想在短时间内快速建立品牌形象和市场份额，需要一套行之有效的营销推广方案。
二、项目目标1. 建立项目的品牌形象2. 提高市场份额3. 提升项目的知名度4. 增加销售量三、目标市场分析深圳的市场竞争激烈，项目的目标市场为年轻人和有一定购物需求的家庭。
通过对深圳市场的调研，了解到年轻人在购物过程中更加关注产品的品质和价格，而家庭则更加关注购物环境的舒适和服务的质量。
四、目标市场策略1. 针对年轻人群体，要充分考虑产品的品质和价格，提供具有竞争力的产品，并通过社交媒体等渠道进行宣传和推广。
2. 针对家庭群体，要在购物环境上下功夫，提供舒适的购物体验，并且加强售后服务的质量，通过口碑传播来吸引更多家庭前来购物。
五、策略与目标的整合1. 提高产品的品质和价格竞争力，同时在社交媒体上展示产品的特点和优势，吸引年轻人的关注和购买。
2. 加强购物环境的改善，提供舒适的购物体验，增加家庭的满意度和忠诚度，吸引更多家庭前来购物。
六、推广方案1. 品牌宣传：通过在网络上投放品牌形象宣传视频和文字广告，增加品牌的知名度和曝光度。
2. 社交媒体推广：利用微博、微信等社交媒体平台，发布产品信息、折扣信息和购物活动，吸引年轻人群体。
3. 会员制度：建立会员制度，给予会员更多优惠和特权，吸引家庭群体成为会员，增加购物次数和销售量。
4. 线下推广：在重要商圈租用展位，通过展示产品和举办购物活动，增加曝光度和吸引度。
5. 口碑传播：建立良好的售后服务机制，通过顾客的口口相传，传播好的购物体验和服务质量，吸引更多家庭前来购物。
七、推广效果评估1. 品牌知名度的提升：通过统计品牌在网络上的曝光度和关注度，评估宣传效果。
2. 销售增加的量：通过销售数据的统计，评估推广活动对销售量的影响。
深圳卓越世纪中心深度研究48p
3栋标准层电梯厅宽3M*高2.7M。大堂电梯厅宽3M*5M
其他
电梯-1栋
卓越世纪中心均采用三菱电梯 数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼 电梯） 速度：低区3m/s； 中低区4m/s； 中高区 5m/s； 高区6m/s
电梯分区： 客梯：1-5号电梯，到达1-15层 2-10号电梯，到达16-31层 11-15号电梯，到达32-47层 16-20号电梯，到达48层以上 货梯：21、22号到达各楼层 裙楼电梯：23、24、25号，到达楼层B3-2
货梯：21、22号到达各楼层 裙楼电梯：23、24号，到达楼层-3~4
电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽1.7M*高3.1M。载重21人1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人 1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重13人1050KG
其他
电梯-3栋
电梯 数量：14部（10部客梯、2部货梯、2部裙楼电梯） 电梯分区：
客梯：1-3号电梯，到达1-14层 4-6号电梯，到达15-29层 7-10号电梯，到达30-38层
货梯：11、12号到达各楼层 裙楼电梯：13、14号，到达楼层-3~4
写字楼
4栋
35-38层（高区复式） 32-34层（高区平层）
17-29层（中区）
5-14层（低区）
各区户型与面积： 高区复式大户型410㎡-550㎡。中区与低区以中小户型为主120-300㎡。
房号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
低区
300 116 123 121 299 298 121 123 116 300
VAV建造成本：约450元/㎡
变风量箱
室外冷却塔
其他
深圳卓越·INTOWN购物中心营销推广方案(89页)
龙岗商圈
星河cocopark、万科广 场等多达18个在建商业 地产项目 该片区商业气
氛将日渐浓厚
二.CBD商圈，商业繁华同步世界
从COCOPARK、中心城到ONE AVENUE、平安金融中 心、皇庭广场……福田CBD的商业繁华必定比肩全球知 名商业中心，同时广深港高铁的开通，必定将福田CBD 开向全球化的明天。
PART2 INTOWN是十面埋伏 还是笑傲江湖
在福田中心区中 卓越·INTOWN处在怎样的市场环境中？ 我们有哪些优势？
福田中心区现有及未来格局
皇庭广场
连城新 天地
福田 cocopa
rk
ONE AVENUE
怡景中 心城
卓越·INTOWN
购物公 园
平安IFC
君尚百 货
星河中 心
其他
福田商圈购物中心一览
项目名称
开业年份
购物公园
——
福田COCOPARK 2006
怡景中心城 2006
星河中心
2008
天虹君尚百货 2010
连城新天地 2012
卓越INTOWN 2012
皇庭广场
2012
平安IFC
2013
ONE AVENUE 2014
商用面积 46,000㎡ 85,000㎡
112,000㎡
10,000㎡ 40,000㎡ 27,000㎡ 27,000㎡ 108.000㎡ 59,000㎡ 300,000㎡
三、购物中心将出现更成熟的运营策略
购物中心，将越来越受到城市与市场的认同同时，购 物中心间的竞争也将达到白炽化。 越来越多的运营商，将以特色建立区域引力，调整功 能结构以适应客群消费力；以特色主题，营造鲜明个 性，以质取胜。
卓越运营项目推广方案
卓越运营项目推广方案一、前言在当今竞争激烈的市场环境下，要想取得长足的发展，企业需要不断改进自身的运营模式和创新能力。
精细化运营项目作为企业提升效率、降低成本、提高服务质量的有效方式，已经被广泛应用于各个行业。
然而，单纯的精细化运营项目未必能够带来预期的效果，需要通过科学合理的推广和落地，才能够真正发挥其作用。
因此，本文将结合实际情况，提出一套卓越的精细化运营项目推广方案。
二、项目背景当前，企业在日常运营中面临着许多问题，比如效率低下、成本高昂、服务质量难以保证等。
而精细化运营项目的推广，可以有效地解决这些问题，提升企业的整体运营水平。
但是，许多企业在推广精细化运营项目时，时常遇到困难，比如员工意识不够、管理层阻力大、技术实施难度大等。
因此，如何科学合理地推广精细化运营项目，成为当前企业亟待解决的问题。
三、推广目标1. 提高企业运营的效率和效益；2. 降低企业运营的成本和风险；3. 提升企业的服务质量和客户满意度；4. 增强企业的市场竞争力和盈利能力。
四、推广策略1. 设立领导小组设立专门的领导小组，由企业高层领导亲自把关，负责推广精细化运营项目的全过程。
领导小组应当有明确的目标和规划，根据实际情况推动项目的落地实施，解决推广过程中的各种问题，确保项目的顺利推广。
2. 制定推广方案在企业的整体战略和目标的指导下，制定清晰的推广方案，包括推广目标、推广时间表、推广方法、推广经费等。
推广方案应当具有可操作性和可衡量性，有效地帮助企业将精细化运营项目推广到位。
3. 建立员工意识在推广精细化运营项目的过程中，要着重培养员工的意识，使其充分了解和认识到精细化运营项目的重要性和必要性。
可以通过培训、宣传、奖惩等方式，激发员工的参与积极性，确保项目的顺利推广。
4. 强化管理支持企业管理层在推广精细化运营项目时，应当给予充分的支持和配合。
比如制定相应的激励政策，鼓励员工积极参与项目推广；提供必要的资源和技术支持，解决项目推广中的实际问题；及时汇报项目推广的进展情况，并及时调整和优化项目推广的方案。
基于城市更新视角的商业综合体设计浅析
基于城市更新视角的商业综合体设计浅析摘要：当前，城市土地资源越来越稀缺，作为城市功能的重要组成，商业区的规划与建设也随时代的发展不断进步。
深圳作为我国城市建设的风向标与探索者，其商业综合体的规划和设计理念也在迭代升级，自我革新，不断为未来的城市商业综合体建设积累经验，提供新的建设模本。
本文以近年建成的深圳中心区卓越中心商业综合体为例，基于城市更新视角，对位于时代潮流浪尖的商业综合体实践进行初步的分析与研究。
关键词：城市更新；商业综合体；卓越中心引言：随着社会经济的不断发展，城市的土地资源愈发紧缺。
商业综合体的规模和功能不断扩大，这种扩大进一步挤占了有限而宝贵的城市土地资源，甚至带来土地资源的浪费与城市空间的恶化。
伴随着城市的发展建设，土地供给从增量时代到存量时代的转变，这个矛盾尤为突出。
近年来，为缓解这种矛盾，蓬勃发展的城市更新成为当下释放土地资源，实现城市升维的重要手段。
蕴含了更新迭代思维商业综合体，也随着城市的一步步发展，超越了传统的发展范式，进入新的综合领域。
位于深圳中心区的One Avenue卓越中心，就是商业综合体在存量时代设计理念的最佳注脚。
卓越中心跳出了传统商业综合体设计讨论的技术范畴，以城市更新的视角对城市商业空间的解题思路做出新的探索与实践。
一、当前城市商业综合体设计的问题分析目前，大量的城市商业综合体设计更多关注建筑本身，缺乏对城市的探讨。
商业综合体与城市的对话是不自觉的，是无意识的，是城市发展所需资源与商业主体发展所需资源之间的矛盾凸显之后，为了缓和矛盾而进行的城市建设规划改革与让步。
实际上，在存量发展时代，城市商业综合体设计是完全可以成为未来城市发展规划的一种主力模式存在的，也是建构城市2.0的一个有机模块。
当前商业综合体设计主要存在以下几点不足：1.功能区划太过壁垒分明所谓城市商业综合体，其建设目的自然是将城市功能进行完美的交织与融合，过分明晰的功能区划并不利于城市的发展格局，会在城市居民的脑海中形成固定印象，这样的城市规划太过死板，也不利于城市资源的合理调配。
写字楼案例分析-深圳卓越世纪中心
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【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率， 1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部
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【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工
表面处理：环 氧喷涂的静电 喷涂处理，耐 腐蚀、耐刮擦， 有效克服对电 子元件有巨大 破坏力的静电、 阻然的危害， 提高电子设备 的稳定性 架空方式：采 用 10cm 架 空 ， 方便企业铺设 网络系统施工
建筑设计公司 美国LEO A DALY公司 停车位 1550个
物业管理公司 卓越物业
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【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边 高端写字楼聚集，区位优势明显
市民中心
会展中心站
卓越世纪中心
会展中心
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【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻 福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷
尺寸：60（长）×60（宽） ×33（厚）mm
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【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便 高效快捷
1、3、4号楼地下停车场 相连通，车位数共 1550 个（ 其 中部 分 双层 机械 停车位572个） 2 号楼的停车场单独设立， 车位数共：465个
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【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高 品质商务配套服务
物业类别 国际甲级写字楼
标准层高
标准净高 使用率 设备层/避 难层为 标准层面积 玻璃幕墙 通讯系统 安保系统 消防系统
4.1m
2.95m 66% 18层、33层、49层 1900m2——2000m2 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃） 卫星电视信号、无线网络覆盖 24小时安全监测、保安巡逻 烟感、温感探测
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消费者[投资者]－写真
目光精准，手中拥有厚实的资金财富；
直接注重创造价值最大化
消费者－关注
投资者－
价格、升值潜力
使用者－ 价格、身份感、交通，空间
核心目标群
他们要来做什么？
对项目的期许[项目能给我带来什么]
一个能够代表身份、地处核心的的顶级商务空间
一个现在、未来价值标杆的商务空间
一座城市的标志
[在市场上留下独特印象]
我们有什么问题需要面对
中心区CBD形象同质化严重，如何脱颖而出 深圳写字楼持续上扬的售价和相对平稳的租金之间的矛盾 各类新概念频出，市场竞争加剧 卓越成功树立CBD老大地位，如何超越，带更顶级的品牌认识
需要回答的问题
面对城市，我们是什么？ 面对CBD，我们是什么？ 面对企业，我们是什么？ 对于投资者，我们是什么？ 对于卓越来说，我们又是什么？
看看客户…
Look at the customers
真正沟通传播的核心目标群
投资者
投资客 大中型企业
使用者
消费者[使用者]－写真
主要都是一些大型企业，实力雄厚、金融、服务型企业，大中型 企业总部、物流、咨询…..在各自的领域内都有相当的影响力； 对区域的影响力有要求，一定是最有影响力的地方； 对交通的便利性要求很高 重视细节，希望产品能满足他所有的要求； 还是希望自己自己的办公场所非常有名气，最好是想地王那样的 地标性物业，在乎建筑是否匹配自身的身份，能否带来附加值 能否让企业更高、更快、更强
{策达观点}
广告不是万能的
但是可以实效的帮您解决问题
传播的任务
Dissemination of the task
命题
330791m2的大体量商务综合项目摆在面前。
我们该如何推广？
纵观大趋势、大市场
策达认为：销售难度不是真正的问题
真正需要解决的三个实际问题
卖到多高的价格 产品品牌的建立 卓越品牌的卓越
一个定位有争论地产业无比繁荣的城市 一个建筑雷同缺乏特色与真正地标的CBD 一个超强势项目
立足于项目本身，建立高度
问题：
深圳可能成为纽约？还是北京？还是上海？从香港的借力能有多大？ 是助力还是障碍？ 到底能吸引多少世界500强？真的是他们吗？500强究竟可以在中国设 多少个总部？香港有，广州有，为什么这里还要有？ 项目的商业部分如何处理？酒店呢？突出商务抑或商业还是表现综合？ CBD所有商务项目都以尖峰商务人士为目标，包括本集团的其他各项 目，如何进行产品区隔及品牌梳理？
执行策略节奏一览
NO.1 高调入市
事 件 轴 策 略 轴 1、卓越，品牌入市，附 加角色感 2、“华人峰会”炒作 “品牌＋文化” 驱 动，制造市场高度
NO.2 产品初现
1、项目核心价值初现 2、地标位置 3、多渠道推广 一以第一的角色 去讲述产品，价 值高点
第二波 第一波
NO.3 开盘强销
1、定制化营销手段启动 2、开盘储客 3、项目价值解读 4、开盘 解析项目价值，实 现开盘强销
大城市发展的产物，代表着现代化与国际化
•建筑综合体是树立城市形象的标志性建筑。 •有助于城市的现代化和国际化。 •建筑综合体是在高密度、高容积率下建设，有助于节约土地，提高土地的利用率。 •建筑综合体带来机会成本，降低投资风险，使得人与人之间的互动需求为彼此提供利 益，提高效率。同时建筑综合体能对项目本身及周边物业升值产生积极的影响， •起到聚集规模的效应。 •提高入驻门槛，是企业和个人身份的强音表达。 •增强企业员工的归属感、认同感、增强企业的凝聚力。 •通过三维空间构筑立体交通系统，区域的通达性比较好。 •信息化程度比较高，信息传递比较快 •起到区分的作用，满足最高消费需求。
一个时代的辉煌
产品价值分析
Product Value Analysis
直观感受
产品优势
外在优势+内部硬件
外在优势
地处CBD核心
[地块价值
CBD核心影响力]
交通优势
[地铁上盖
城市枢纽]
配套优势
[会展中心
昭示性强 ]
卓越
[CBD领袖级的品牌力量]
内部硬件
Internal hardware
高 度——280米首席高度 高 标准——甲级标准 星级酒店 酒店式公寓 高 功能配比——首个大型商务综合体
城市 CBD 建筑综合体
一个时代的凝聚 一个城市的凝聚 一个CBD的凝聚
对于建筑综合体最新概念的一种演绎
CITY HUB
[创意按钮]
“hub”网络匹配器，使机器更为高效率的运转，整合资源的强大功能 “city hub”概念源于城市规划理论。城市规划中“city hub”指“城市节点”，通俗的讲 就是城市中的若干个中心区，副中心区等功能区域。每个区域功能比较齐全，都能成为 单独的个体。
entury
中心汇聚
enter
四栋建筑
王
CBD王者
广告需要创意 注意本案特点又要有突破 传达定位和消费者沟通同样重要
第一阶段
亮相
——悬念
——姿态 ——定位
地标要有地标的自信
在最初要塑造项目形象的定位
活动并行
解决市场关注度
好的活动从来不是烧钱的噱头，能帮助项目在扩大影响力的同时大幅提升销售．
我们做什么类型的活动？
一点要求： 一定是重量级的，轰动性的事件 两点启发： 深圳写字楼物业价格的提升，国际化的进程 亚洲经济论坛等等
针对客户群特性，建议邀请李嘉诚等在国际商界知名的华人，包括一些企业家，一些在世界500强企业中任职的华人 员工，共同参与，交流配合凤凰卫视办一个大型经济论坛。 此举能在迅速提升项目知名度与影响力， 吸引大量市民关注。
3、电视联动 、
与凤凰电视台互动。
如：
于《一虎一席谈》就引发的华人经济问题，可以做 一些预测和谈 维系活动的热度 02 要清楚的显露项目核心价值，完成产品入市
可能的文字感觉（广告牌）
深圳·CBD·国际商务HUB
——国际标准商务·商务行政公寓·中枢峰汇商业
项目
深圳高速发展、国际化 的产物 建筑综合体
深圳的地标，国际化的 影响力 缔造最优秀的商务力量 ……..
我们的项目就是 核心气质
顶级商务HUB
城市 CBD 顶级商务HUB
一个时代的凝聚 一个城市的凝聚 一个CBD的凝聚
对接价值的传播定位运势而生
深圳·CBD·国际商务HUB
补充作用的物理属性定位
思考： 有些问题有太多答案，有些问题没有答案 这城市本身就是奇迹。这是个不允许失败的城市，他的未来有保障。 只要有500强，就应该选这里，总部抑或分部。即使没有，这里也一定是尖峰商 务的最佳平台，别无选择。 全是姐妹楼，那还有什么问题？地标。首席国际巅峰商务综合体。
超强势项目——在地之王
C C
偏重生活的综合型城市空间
LIFE HUB
综合型城市空间体系
细 分
CITY HUB
偏重工业的综合型城市空间
INDUSTRIAL HUB
偏重商务的综合型城市空间
BUSINESS HUB
商务HUB
………..
检验按钮的正确性
[逻辑检验]
商务HUB
城市高速发展、国际化 的产物 功能多元，高效率的综 合体 多为世界著名的区域或 者建筑 缔造最优秀的商务力量 ……..
楼书
第三阶段（销售期）
01 产品的核心价值解析 02 针对于企业，我们什么样的角色，提供什么？ 03 根据实际销售状况制定相应广告策略
02 针对于企业，我们什么样的角色，提供什么？
更高——起点更高，国际化平台 更快——发展速度更快，高效率的商务综合体 更强——影响力更强，代言深圳CBD的商务力量
看看市场
大趋势
未来3年推出量170万平方米，其中中心区57万平方米，南山超过30万……
中心西移，规划日趋成熟
大市场
市场供求平衡，三级市场活跃，整体状况成 熟良好, 价格在不断攀升 客户两级分化
大机遇
CBD中心区氛围不浓厚，缺乏大型综合性物业 无论从长线，短线看，深圳国际化在加速，导 致深圳CBD有更大的市场和潜力空间
卓越项目动机
如果说通过“卓越时代广场”项目，奠定了卓越在CBD用远见赢天下的口碑。那 通过打造卓越世纪中心这个地标性项目，不光是巩固自己作为CBD首席运营商的 地位，更是超越自我，去到另一个高度上来领衔深圳商务力量在更大的舞台上 释放力量
真正意义上实现舞台的升级
深圳
国际
重点推广阶段：
入市＼蓄客＼开盘
B 保持卓越的大家风范
顶级物质符号
顶级精神符号
A
方案
Dissemination of positioning
Let vivid picture, more visual
动作 让形象鲜明，更加直观
先看看建筑综合体
建筑综合体又称综合性建筑或者复合型建筑，是集写字楼、公寓、 酒店、商业、会议展览[三种或者三种以上的形态]于一身的微型城 市。因功能齐全而被称为“城中之城”。为城市提供了一个交互空 间，城市各要素以一种崭新的空间秩序出现与此。 例如：纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德方斯拱门…….
国际标准商务·酒店行政公寓·中枢峰汇商业
推广案名
卓越世纪中心
项目调性解析
国际 / 品质 / 领袖 / 睿智
怎么说
推+
入世就很关键[影响\特殊\高度]
制造让世人仰望的高度
在某些阶段 他可以是最具销售力的核心驱动因素
不可忽视品牌的附加力
卓越品牌印象
一个天生的领袖，对别人要求高的原因是因为对自己的要求更高。 睿智，一丝不苟把精力都放在打造产品上，不是为了获得更多的 荣誉，只是为了创造城市更加卓越的生活
借势媒体的力量迅速飚红