房地产前期策划

遇与挑战分析
阅书籍及网上调研
地块交通调查与分析， 到达各个车站、商业 实地调研、图书馆查
资料汇总整理
圈、公园的时间
阅书籍及及网上调研
市场调查与分析
宏观、中观与微观分 实地调研、图书馆查
析
阅书籍及及网上调研
项目周边配套调查与 医疗、就学、娱乐休 实地调研、图书馆查
分析
闲及购物
阅书籍及及网上调研
项目地理环境与气候 地形地貌及Fra Baidu bibliotek向采光 实地调研、图书馆查
房地产策划
**级建筑学**班第二组
第一阶段报告
市场分析
SWOT分析
目
第二阶段报告
消费者调研与分析
STP战略分析
第三阶段报告
录
建筑风格与户型分析
交通环境与景观分析
第四阶段报告
项目广告策划
项目物业策划
成员 ***
小 ***
组
成
***
员
分
***
工
***
分工 SWOT分析
工作细分
调研方式
项目优势、劣势、机 实地调研、图书馆查
1.0
1.25
1.1~1. 2 1.44
1.44
1.2
1.8
竞争楼盘分析
目前合肥共有507个在售楼盘，其中蜀山区有57个在售楼盘。 上表格是蜀山区57个在售楼盘中的一些。
上表中的十个楼盘，不难看出这十个楼盘各有各费特色所 在。通过对比，万科金域华府及中央美域的房价都较高， 它们都是精装房所以房价较高，这也是它们的一个特色所 在。同时，从上表中可以看出，这些楼盘中，房价较高的 楼盘，它们的绿化率都偏高。所以，海棠湾要想在所有的 竞争者中脱颖而出，就必须要作出更多的努力及创新，研 发出差异性产品，来提高其竞争力。
周边环境
由于海棠湾南望大蜀山、 蜀峰湾，北观天乐公园， 毗邻合肥植物园和政务区 天鹅湖，因此，景观条件 得天独厚。同时，在科学 大道上，有许多的名企和 生产工厂，因此，科学大 道上种植了许多树木和花 草，以改善环境。海棠湾 的空气质量比较好，在阳 台上就可看到大蜀山和科 学大道上的绿化。
配套条件
住宅区的外围建造了一
没有小户型居室，对于经济能力不足 的青年人群和一些购买能力有限的人 群吸引力不足，应该增加一些50—80左 右的小户型，相信会受到欢迎。目前 周边商铺暂时没有店家入驻，略显冷 清。地铁尚未开通，还需等待一段时 间。
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优势与劣势
机遇分析
威胁分析
蓝鼎投资集团在继续深耕合肥市场的同时，将 积极拓展市场，走专业化、标准化、集约化的 发展道路，积极跻身一线房地产开发企业阵营。 海棠湾地理环境优越，楼盘升值空间很大。
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海棠湾位于合肥市高新区黄山路与科学大道交 口西北角，由于高新区是合肥科技园区，有许 多知名企业和科技产业都建在这里。聚集着许 多名盘名企和高端人群，区域内集中大批中 央、部属院校以及科研院所。人们需要一个高 档集住宅、商业、休闲娱乐、幼儿园、社区服
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房地产策划第二阶段报告
11级建筑学三班第二组
小组成员：胡飞、胡 小慧、李康、谢鹏 宇、欧向东
小组成员分工
***：问卷调查及市场细分 ***：问卷调查及目标市场选择 ***：问卷调查及产品定位 **：问卷调查及消费者心理和行为分析 ***：问卷调查、问卷调查表制作及资料
环境调查与分析
阅书籍及及网上调研
3
第一阶段报告
房地产发展背景分析 调研楼盘概况 楼盘调研与分析
调研项目概况
蓝鼎海棠湾，项目位于高新区黄山 路与科学大道交口西北角，规划为70 年居住用地。项目总占地面积约101 亩，建总面积约28万方。小区规划有 八栋高层住宅和一栋高档社区综合 楼，容积率为3.0，绿化率超过40%， 建筑密度仅21%。主要配套有商业、幼 儿园、社区卫生服务站、物管中心、 1000平米露天泳池、户外运动场和器 械。车位按1:1配比，实行人车分流， 车行环道宽幅达6米。小区建筑设计采 用ArtDeco风格，真石漆外立面配合深 色调局部点缀，彰显贵族气质。
些裙房，作商业房，来
满足住户的一些基本日
常生活需求，周边遍布
沃尔玛、合家福、乐
购、苏果、等大型商
场。同时，它南望大蜀
山、蜀峰湾，北观天乐
公园，毗邻合肥植物园
和政务区天鹅湖，可以
满足住户的休闲锻炼要
求。
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地块SWOT分析篇
优势 SWOT
劣势
机遇
威胁
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优势与劣势
优势分析
劣势分析
蓝鼎海棠湾项目，具备三大主要优势。区位板块极佳，景 观资源得天独厚、交通便捷、商业发达。海棠湾南望大蜀 山、蜀峰湾，北观天乐公园，毗邻合肥植物园和政务区天 鹅湖；黄山路与科学大道，为合肥主干道，可直达蜀山区、 庐阳区、政务区；周边遍布沃尔玛、合家福、乐购、苏果、 鼓楼、最高台、俏江南、酒吧街等高档商业配套。产品品 质一流，智能化社区管理模式、人性化四明户型设计，节 能生态技术等高科技技术普遍运用于产品建筑之中。企业 品牌保障，蓝鼎投资集团，为中国百强地产企业，开发有 包括观湖苑等高端地产项目。
高新区距肥西县不远，一些年轻人为了方便 照顾到父母同时又不影响上班，选择在高新区买 房，上班和回家都和方便。
从长远角度考虑，合肥市现在正在修建地 铁，本项目被地铁2、3、6号线环绕。地铁的开通 将会使本项目的交通变得更加便利，同时，使本 项目的房价有很大的上升空间。
用地分析
宏观分析
备注：图片来源说明
高层
4居室145㎡ 4居室125㎡
多层、小高层、 3居室135㎡
高层
3居室123㎡
高层
4居室165㎡ 5居室173㎡
高层
4居室160㎡ 3居室139㎡
高层
2居室125㎡ 2居室108㎡
小高层、高层 3居室112㎡ 2居室97㎡
高层
1居室46㎡ 1居室54㎡
440000 33881 132899 86879 142942 153410 140000 115627 160000 717000
人口数 （人）
5702466 902830 202909
609239 1022321 118723 255887 817686 629535 861960 858895
比重
2000年 100 10.07 1.42
8.2 9.84 0.65 0.78 9.81 20.02 21.75 20.31
（%）
高新区，与蜀峰湾公园及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望，自然景色十分 宜人。绿城•桂花园由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类 现代化生活服务设施组成，总占地面积约480亩，总建筑面积约41万平方米， 地下车库配比率为65%，容积率1.22，绿化率42.3％，是低密度、低容积率、 高绿化率的大型高尚生活园区。绿城•桂花园采用围而不合的整体布局，外借湖 光山色入园，内依园区丰富景观，各组团高低错落，形成灵活有序的空间形 态。大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富 的生态视域。园区建筑依据景观布置，多层建筑与小高层建筑错落有致，充满 了意境之美和成熟之美。在园区的色彩调理上，绿城•桂花园以赭红、淡黄、青 灰为主色调，使其如同一个自然形成的江南聚落小镇，整个园区清新典雅、温 馨秀丽。
政府对于土地监控力度加大，对于闲置土地的 态度越发严厉，土地持有成本上升。周边房地 产竞争激烈，竞争手段花样百出。
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项目名称
百协大溪 地 松芝万象 城 公园道1号
中央美域
汉嘉都市 森林 安粮城市 广场 华地公馆
万科金域 华府 博澳丽苑
春天里
项目位置
怀宁路与黄山路交 叉口西北角 长江西路478号
西二环与长江西路 交叉口 青阳路与高刘路交 汇处 潜山路与贵池路交 叉口 金寨路与东流路交 叉口西 望江西路与潜山路 交汇处 长江西路与合作化 南路交叉口 西二环与长江西路 交叉口 长江西路与开福路 交汇处
80000 1.81 0
18405 2.99 4
36144 3.20 8
26187 2.5 3
22000 1.4 0
80000 4.8 0
33925 2.12 3
48339 3.56 1
55000 2.8 0
10000 1.72 0
绿化 率
58% 30.7% 40.4% 42% 40.6% 45% 40.15 % 42% 40% 40%
2010年 100 15.83 3.56
10.68 17.93 2.08 4.49 14.34 11.04 15.12 15.06
房地产市场发展分析——微观分析
通过上表，可以看到高新技术开发区的人口比 重从2000年的0.65%上升到2010年的2.08%。由 此，可以看出高新区的人口数还有很大的增长空 间。同时，高新区有许多的科技工厂，有许多的 从业人员。
中国历年城镇化率
房地产市场发展分析——宏观分析
通过上表我们可以看出，我国的城镇化率从2000年开始每年都 在上升。十六大以来，我国城镇化发展迅速，2002年至2011 年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇 人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到 51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万 人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了 12585万人。今年的三中全会以后，可能更多的资金转移到其 他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方 米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是 城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20亿平 方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。
桂花园与海棠湾地理位置
海棠湾
桂花园
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地块竞争楼盘分析
序号 角度
具体内容
a
小区概 况
详情请看下一张
b
交通条 件
乘坐20路、118路及48路
c
就学条 件
桂花园学校、梦园学校等
d
配套设 苏果超市、蜀山森林公园、蜀山
施
区第一人民医院等
e
房价走 向
如下表所示
添加 附ppt
附表格
19
竞争楼盘分析
桂花园
概况：桂花园位于黄山路与天柱路路交叉的东北角，绿城•桂花园位于合肥市
务中心为一体的小区。
http://bolg.sina.com.cn/9ippt
中观分析
交通条件
该区东连老城区，西接大 蜀山，北达长江西路商业 中心，南为政务区，10分 钟直达合肥5大商业圈， 地铁2、3、6号线环绕其 外，黄山路与科学大道， 为合肥主干道，可直达蜀 山区、庐阳区、政务区。 有多路公交车可达，其中 乘坐10路；20路; 48路; 118路; 158路; 652路可直 达海棠湾。
中，居住在城镇的人口为388725 7占68.17%，居住在乡村的人口 为1815209人，占31.83%。同 2000年人口普查相比，城镇人口 增加192.39万人，城镇人口比重 上升24.21个百分点。
地区
合肥市全市人口合计 瑶海区 其中：新站综合开发实 验区 庐阳区 蜀山区 其中：高新技术开发区 经济技术开发区 包河区 长丰区 肥东县 肥西县
竞争楼盘
均价 建筑类型 （元/ ㎡）
主力户型
规划面 建筑 容积 积（㎡） 面积 率
（㎡）
8300 8300 6500 9500 7500 7300 9000 11000 7300 5500
多层、小高层、 2居室111㎡
高层
1居室90㎡
高层
1居室67㎡ 1居室44㎡
小高层、高层 3居室116㎡ 2居室90㎡
房地产市场发展分析——中观分析
通过右图，（1）可以看出合肥 市的人口从2000年的 4467384 人增长到2010年的5702466 人， 十年共增加了1235082人，增长 了27.65%，年平均增长2.47%。 （2）通过比较2000年和2010年 的各地区人口比重可以看出合肥
市城乡人口变化。2010年全国第 六次人口普查，全市长居住人口
规划 户数
3751 户 429户
3912 户 2070 户 1700 户 6000 户 190户
434户
3000 户 468户
车位 数
3751 个
215 个
3912 个
2180 个
1700 个
6000 个
190 个
434 个
3000 个
393 个
物业 费 （元/ ㎡/月） 0.8~1. 2 1.2
1.1
项目分析
房地产市场发展分析 宏观分析 中观分析 微观分析
项目环境分析 自然环境分析
配套分析
海棠 湾
项目SWOT分析 优势与劣势 机遇与威胁
房地产市场发展分析——宏观分析
60.00%
中国历年城镇化率
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年