关于组建城市保障性住房投资建设管理有限公司的指导意见

关于组建城市保障性住房投资建设管理有限公司的指导意见（试行）伊犁哈萨克自治州人民政府，各地、州、市人民政府（行署），各县、市（区）人民政府：为进一步完善全区城市（含县城、建制镇，下同）保障性住房投资建设和运营管理体制，促进城市住房保障工作持续健康发展，按照《关于研究重大民生工程建设有关问题的会议纪要》（新政阅[2011]17号）要求，依据《公司法》、《房地产管理法》等法律法规，结合城市保障工作实际，现就我区组建城市保障性住房投资建设管理有限公司（以下简称投资建设管理公司）提出以下意见：一、充分认识组建投资建设管理公司的重要意义组建投资建设管理公司，有利于拓宽城市保障性住房投融资渠道，规范城市保障性住房建设运营管理行为，是促进城市住房保障工作持续健康发展的重要举措。

各地、各有关部门要坚持解放思想、开拓创新，深刻理解组建公司的重要意义，结合实际，积极稳妥地开展组建工作；要研究完善公司的运作、监管机制，充分发挥其在城市住房保障工作中的作用。

二、组建投资建设管理公司的原则和要求投资建设管理公司组建、运作和监管是一项全新的工作。

为确保公司顺利组建、规范运作，工作中要坚持以下原则：（一）公益为先、依法运作。

各地城市保障性住房投资建设管理有限公司必须充分体现公益性，以政府确定的价格出租、出售保障性住房，在当地政府和住房保障管理部门领导下，依法组建、规范运作。

（二）试点引路、逐步推广。

各地、州、市可选择有条件的县、市开展城市保障性住房投资建设管理有限公司组建、运行试点，积累经验后逐步推广。

（三）统一政策、因地制宜。

各地可在自治区统一政策指导下，因地制宜选择城市保障性住房投资建设管理有限公司的组建、监管方式。

既可以成立新公司，也可对符合条件的老公司进行改制、赋予新职责。

不具备条件的县、市可将城市保障性住房投资建设管理工作委托符合条件的公司进行运作。

鼓励各地结合实际创新城市保障性住房投资建设管理模式。

自治区组建城市保障性住房投资建设管理有限公司的总体要求是：2011年，乌鲁木齐市、克拉玛依市完成组建工作，各地、州可选择有条件的县、市开展组建工作试点，取得经验后逐步推广。

三、投资建设管理公司的性质和管理体制（一）公司性质。

各地投资建设管理公司是以政府资金、国有资产出资组建，具有房地产开发经营、物业服务资质的有限责任公司。

公司经批准或授权承担城市保障性住房项目融资、投资、建设、运营、管理任务。

（二）管理体制。

投资建设管理公司作为保障性住房项目的融资、投资、建设、运营、管理主体，全面落实当地人民政府住房保障的决策、部署和目标、任务。

公司日常监督管理工作由当地住房保障主管部门会同同级国资、财政、审计等部门承担。

（三）工作职责。

城市人民政府负责制定当地保障性住房建设管理发展规划及相关政策；确定投资建设管理公司发展战略；审批公司年度保障性住房建设、筹集计划及投融资计划；审议公司年度计划执行情况报告；批准公司年度预算和管理费用。

住房保障主管部门会同同级财政、发展改革、国资、金融监管等部门，对投资建设管理公司落实保障性住房建设、筹集计划的实施方案和投融资方案进行审查，对计划完成情况进行考核；对投资建设管理公司依授权办理保障房入住手续，对保障对象实施动态管理和服务情况进行监督；按照干部管理权限对投资建设管理公司领导班子进行年度考核；受同级国资部门委托，会同同级财政、审计等部门，对投资建设管理公司资金使用、资产运营情况进行监管。

投资建设管理公司按照当地政府确定的保障性住房建设发展规划和年度计划，拟定年度保障性住房建设、筹集及投融资工作计划；编制公司年度预算，经当地住房保障主管部门审核、当地人民政府批准后执行。

四、投资建设管理公司的组织架构（一）建立现代企业制度。

按照《公司法》要求，投资建设管理公司建立健全现代企业管理制度，设立规范的董事会、监事会及经理层。

（二）企业负责人任免。

投资建设管理公司董事长、监事会主席、总经理根据公司《章程》选出，由当地住房保障管理部门依据当地干部管理权限，报请有关部门按规定任免。

（三）企业内设机构设置。

投资建设管理公司可根据业务需要设立投融资管理、工程管理、后期管理、财务、行政、法务等部门。

部门负责人按公司《章程》规定任免并报当地住房保障管理部门审查、备案。

五、投资建设管理公司的主要职责投资建设管理公司按照当地城市人民政府、住房保障管理部门的要求，从事保障性住房开发投资与管理；保障性住房销售、租赁；房地产开发经营；物业管理等业务。

经当地人民政府、住房保障管理等部门批准或授权，具体履行以下职责：（一）城市保障性住房融资。

根据当地保障性住房、棚户区改造年度建设计划，依托政府投入的资本金，通过银行贷款、发行债券、建立基金等多渠道筹集资金，降低融资成本，保障项目建设及运营资金需求。

（二）城市保障性住房投资。

根据专款专用原则，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房，城市和国有工矿棚户区改造项目进行投资，并对项目资产运营情况负责。

（三）城市保障性住房建设。

作为政府投资建设、筹集保障性住房项目的主体，负责年度内计划建设项目前期手续办理、规划设计、工程招投标、工程建设、工程造价控制、组织竣工验收等工作，确保保障性住房项目按期保质交付使用。

（四）城市保障性住房管理和运营。

协助当地住房保障管理部门对保障住户资格进行年审；经当地住房保障管理部门授权，承担政府保障性住房项目后期管理任务，制定、实施保障性住房交付使用后的维修保养及改善计划；对保障性住房项目配建的商业及公共设施进行运营管理；回购上市的经济适用房、限价商品房；负责对保障性住房的租金收缴管理；通过资产运作方式获取收益，盘活各类保障性住房资产。

六、投资建设管理公司组建和运作方式（一）公司组建方式。

投资建设管理公司由各地住房保障主管部门牵头，组织各有关单位共同出资组建。

当地国有资产监管机构或国有资产经营公司（国有资产经营中心）等部门代表政府作为投资建设管理公司出资人。

公司注册资本金由政府资金、国有资产构成。

原则上乌鲁木齐市、克拉玛依市应不低于3000万元，其他城市不低于2000万元，县城不低于1000万元。

各地公司注册资本金中的现金投入应不低于注册资本金的30%。

各地可根据工作需要，逐年增加注册资本金。

注册资本金来源主要包括：中央、自治区安排的各类城市保障性住房补助资金在发放租赁补贴后的结余资金；各地按照城市住房保障政策安排的财政预算内资金、土地出让收益、公积金增值收益在提取风险准备金和管理费用后的全部余额，以及经当地人民政府批准使用的其他资金；已建成的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房经评估、批准，办理所有权转移登记和国有资产占用手续后，可作为国有资产投入；具备条件的县、市，可将国有商业设施等国有资产作为资本投入；经当地政府批准，各县市可用保障性住房建设项目中配建的商业设施及其分割所占的国有土地经评估作为国有资产投入。

（二）公司运营方式。

投资建设管理公司运营实行收支两条线管理，管理费用在成本中列支。

公司主要收入包括：中央、自治区和当地人民政府安排的补助资金（补贴收入）；可出售房源的销售收入、可配租房源的租金收入、可出售商业设施的销售收入、配套商业（或纯商业设施）设施经营收入（自营、出租）、可经营性公共设施经营性收入等；主要支出包括：工程建安支出、财务费用，管理费用等。

投资建设管理公司的收入除管理费用外，必须全部用于城市住房保障工作。

投资建设管理公司员工的薪酬、福利、社会保障、医疗保障等标准应符合国家和自治区的规定，经当地住房保障、财政部门批准后计发。

投资建设管理公司融资需担保的，应按规定办理抵押、担保手续。

（三）资金预算管理。

投资建设管理公司编制年度预算，经当地住房保障管理部门会同同级财政、国资部门审核后，报请当地人民政府批准执行。

投资建设管理公司依法设立专户，收支情况接受当地住房保障、财政、审计等部门监督管理。

七、投资建设管理公司组建和审核程序（一）成立筹备组。

各地可依托城市住房保障领导小组成立投资建设管理公司筹备组，负责投资建设管理公司组建工作。

（二）筹备方案审核。

各县、市公司筹备方案由筹备组制定，经当地人民政府审查通过后，报请地、州人民政府（行署）批准实施。

乌鲁木齐市、克拉玛依市的筹备方案由市人民政府批准后实施。

其中，公司章程需经当地国资监管机构审核，加盖国资监管机构公章。

（三）办理企业工商注册登记。

各地应依法办理城市保障性住房投资建设管理公司工商注册登记。

其中，公司名称可为“***县（市）城市保障性住房投资建设管理有限公司”。

（四）办理其他手续。

工商登记注册完成后，应到当地公安部门办理企业印章备案并刻制印章；按法定程序办理企业法人代码登记、税务登记，开设银行基本账户等。

（五）申办相关资质。

各地投资建设管理公司办理完工商注册登记及相关手续后，应依据法定程序到住房和城乡建设主管部门办理房地产开发、物业管理等资质。

（六）公司备案。

各地新组建的投资建设管理公司办理完相关手续后，报自治区住房和城乡建设厅等部门备案。

各地利用现有符合条件的企业（机构）从事城市保障性住房投资建设管理业务的，按上述程序审核批准后，报自治区住房和城乡建设厅等部门备案。

八、有关工作要求（一）积极开展组建工作。

组建投资建设管理公司，建立完善城市住房保障工作的长效运行和管理机制，是今年全区城市住房保障工作的重要任务。

各地、各有关部门必须积极行动起来，按照本意见要求尽快确定试点县、市，按程序开展组建工作。

各地试点工作方案务必于6月底前报自治区住房和城乡建设厅、财政厅、发展改革委、国资委等部门。

（二）落实优惠政策。

组建投资建设管理公司中涉及房产划拨、资产划拨、土地划拨等事宜的，依法可以减免的行政事业性收费一律不得收取；依法可以享受减免的税收，按国家规定享受优惠政策；必须收取的相关税费，在当地政府权限内的，先征收，后以财政投入方式全部投入公司。

（三）落实部门职责。

工商、税务、房产、国土、财政、等部门要各负其责、密切配合，积极支持各地组建投资建设管理公司。

凡提出申请成立投资建设管理公司的，各有关部门要在1个月内协助各有关县、市办理完所有审批手续。

自治区住房和城乡建设厅要会同财政厅、国资委等部门尽快研究制定投资建设管理公司的资金、资产、人员管理、薪酬管理等具体办法，规范公司运营行为，确保国有资产不流失。