桂林高新万达广场调研报告

3、传统商场如何应对（举例）
商业模式
随着万达、万福等商业大鳄加入 桂林市场，桂林一些老牌的大型商业 企业将如何应对? A、桂林百货大楼
将顺应潮流，创新经营业态。 实现由单店经营向综合经营的转变， 从单一的百货零售逐步向酒店、超市、 餐饮等多种业态的方向迈进。 B、桂林南城百货
公司原本的定位是服务大众， 面向中高端市场。为应对今后更加激 烈的竞争，公司在保持原有市场份额 的基础上，将考虑开拓新的商品服务， 弥补不足。 C、微笑堂
中庭空间
万达广场内外空间环境与形态分析
二、内部空间环境分析
2、廊道空间 万达广场内地上各层廊道平面设计完全相同， 店铺与店铺之间的线性组合，整条街道造成 了绝对的交通空间，人们很难在街道上建立 自己的空间领域停留。然而曲线的廊道却增 强了人们对空间的探索兴趣。 垂直方向上，上下层的“庭”与“廊”一一 对应，导致逛街的流线和获得的视觉感知缺 乏相应的变化。
骖鸾路南
穿山东路尾
和平村
万达广场交通组织
3、静态交通分析
P
P
万达广场有两个出租车专用站点。 机动车停车位主要以地下停车为主，万达
广场和万达华府均有两个地下车库出入口， 地面尚未布置大型停车场，导致机动车乱 停乱放等现象。
非机动车停车位主要分布在穿山东路尾及 骖鸾路，极少部分在环城南路出租车停靠 站旁。
2、桂林升级后“遍地开花”的城市综合体
商业模式 经调研，对今后的桂林可能形成的商圈进行了梳理。
城北，主要是沃尔玛商场。今后，在建的恒大广场可能 成为城北又一大商圈。
市中心一带，集中有微笑堂、百货大楼、梦之岛等传统 的商业圈。此外，东西巷改造工程也在如火如荼地进行。
城南，目前消费圈有联达广场、桂林红街商业广场、瓦 窑国际旅游商品批发城。而万福广场一期已开业运营，德天 商业广场二期已开盘销售，位于中山南路的百年荟·城市广场 也预计年内开业。
桂林本来就是中小城市，人口不多，消费水平也不 是很高，为此，未来新开业的城市综合体，应该把目标 客户群定位在来桂林旅游的游客身上。
桂林是国际旅游名城，并且，这两年来桂林旅游的 游客量每年都在稳定增长。新城市综合体要利用桂林旅 游的优势，发展与旅游挂钩的消费服务项目，做大旅游 消费市场。
考虑居住人口，大多数是不 看流动人口，所以只考虑半 径5公里的居住人口，万达广 场的原则是半径50公里有30 万住户可以。相近30公里没 有相同业态，旁边有了大型 购物中心的，万达广场一般 不会选取
万达广场的项目区位选址
2、桂林市万达广场区位
桂林高新万达广场位于桂林市南部， 七星区穿山东路与环城南路交汇处， 是集居住、商业、餐饮、文化为一 体的城市综合体。
万达广场内外空间环境与形态分析
三、空间一体化设计
要实现商业空间一体化，就要上下部协调运 转，形成完整的空间有机体，是一个立体的 空间体系。这是解决交通和经济发展之间矛 盾的有效手段。 桂林高新万达广场利用地下空间，开设了两 层的地下停车，同时，利用垂直交通，设置 直接与内街联通的电梯，便于人们直接进入 商业街中而不需要绕行。 且万达广场在地面不同层面布置了服装、精 品、餐饮娱乐等内容，在人的使用上有联系， 但是在功能上有可能无关。 这样一个商业综合体空间处理好了人、建筑 和商业之间的关系，提高了商业空间质量， 解决了城市问题，节约土地资源
综合体
城市副中心 或新区中心
新区经济带动 点，多功能城
市综合体
四代ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
万达成
城市片区或 “新城”
城市副中心 大型文化旅游 或新区中心 商业综合体
万达广场项目基本状况
TWO
万达广场项目基本状况
1、万达广场的规模 2、开工及开业时间
3、项目定位
桂林高新万达广场是万达集团在广西布局的第四个万达 广场，项目占据七星区核心商圈，投资约50亿元人民币， 总建筑面积约33.02万平米，是包含万达SOHO高端公寓、 万达华府住宅、风情步行街和旗舰购物中心的城市综合 体，其中商业部分面积约9万平方米，广场有停车位 1503个。
万达商业地产股份有限公 司是中国商业地产行业的 龙头企业，已在全国开业 125座万达广场，从2001 年至2014年，经历了4代 城市综合体的演变发展过 程。
与其他万达广场不同，桂 林高新万达广场突破了三 层的固定楼层数量，商场 拥有地面1-5层，影院位 于5楼，餐饮集中在4楼， 1-3楼都是零售、生活体 验业态，-1楼是超市。
CATALOG
01.万达广场的起源与发展 02.万达广场项目基本状况 03.万达广场项目区位选址 04.万达广场交通组织 05.万达广场内外空间环境与形态分析 06.万达广场的起源与发展
万达广场的起源与发展
ONE
万达广场的起源与发展
1、万达的由来
万达广场是由国内著名地 产企业万达集团在大连投 资兴建的商业大楼，一般 包括购物中心，娱乐中心 以及城市公寓。 所建之 处，往往都成为当地的地 标性建筑。
桂林市目前较为成熟的三大商圈分 别是北极广场商圈、十字街商圈、 联达广场商圈。
这些商业圈存在的商业形态大多为： 传统商业街、市中心的商场、独立 商铺等。随着万达广场的开业，形 成了一个新的万达新圈。
万达作为城市综合体，主要是服务 城市的常住人口，因此万达北面是 碧水云天、太和苑、世纪新城、彰 泰春天等居住区，从而为万达提供 了足够的客源。
城东，南城百货商场有2家，分别位于甲天下广场和五 里店；还有最新开业的万达广场；而三里店大圆盘附近的国 际商贸城正在招商。
城西，华润五彩城和桂林海吉星食尚港已启动建设。
此外桂林现有的百货消费主要集中于传统的市中心区域， 但由于市中心土地限制、交通拥堵等因素，百货消费布局逐 步呈现向外扩张的发展趋势，桂林势必将呈现多中心化的城 市格局。
万达广场项目区位选址
THREE
万达广场的项目区位选址
1、万达广场区位选址原则
原则上不会在城市的核心区， 核心区的成本太高，收益投 资率下降，而且租金未见得 核心区就比郊区店多出3、4 倍。
交通便利，至少有两个主道， 这样能方便进出，如果只有 一个方向，将来人流一多， 车流一多，堵车，进出困难， 可能将来的收益和增长就会 下来。
北极广场 十字街 联达
万达
万达广场交通组织
FOUR
万达广场交通组织
1、周边道路状况
桂林高新万达广场项目用地主要由毛塘 西路、骖鸾路、环城南路、穿山东路围 合而成，交通便利。
2、公共交通
高新万达广场的公交车主要有骖鸾路南（23、 28路）、穿山东路尾（23路）、和平村（20、 23、28、36路）三个站点公交车站点过少。
万达广场内外空间环境与形态分析
四、建筑形态分析
1、建筑细部
2、开窗设计
万达广场内外空间环境与形态分析
3、出入口标识
4、其他标识
5、沿街建筑立面
其他——商业模式
SIX
商业模式
一、对万达商业模式成功的优势
优势1——三大团队
A、万达商业规划研究院
是中国率先从事城市综合体、大型商 业中心、五星级酒店、旅游度假区规 划设计的专业机构，每年承担的商业 建筑设计任务超过1000万平方米。
商业模式
优势2——订单商业地产的引领者
万达集团在全国首创“订单式商业地产”模 式，强调“只租不售”。 城市综合体，内容包括大型商业中心、城市 步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集 购物、餐饮、文化、休闲等多种功能于一体， 形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中 心。
二、对桂林商业模式的解析
商业模式 1、桂林商业尚处于初级阶段 改变升级势在必行
万达集团2013年底与桂林市政府签订协议，在桂林建设 桂林高新高新万达广场和万达文化旅游城。2014年2月 份，万达集团以3.375亿元拿下万达广场地块。万达广 场2014年3月奠基动工，按照18个月建成开业的速度， 在2015年9月份开业。
桂林万达广场汇聚旗舰购物中心、城市商业街、城市高 端住宅、精品公寓四大形态，是集精品百货、快时尚、 国内外时尚潮流服饰、国内外连锁餐饮、生活精品、休 闲娱乐、文化健康为一体的大型城市综合体，打造城市 标杆商业中心。
一线品牌的加盟，实现桂林国际 一线化妆品正柜零的突破，带来众多 国内外知名品牌的入驻，打响知名度。
4、如此多商圈，桂林如何“消费”?
可以预见，未来两三年里，桂林的东西南北都将会 形成一个又一个的商圈。那么，桂林“消费”得了这么 多商场吗?
2015年前三季度，全市共实现社会消费品零售总额 530.1亿元,同比增长9.32%，增幅较一季度提高0.53个百 分点，较二季度提高0.25个百分点，保持了逐步回暖的 态势。增幅略高于全区0.08个百分点，但低于全国1.18 个百分点，在全区排第5 位。
P
P
非机动车停车位
P 地下停车场出入口
出租车专用站点
万达广场内外空间环境与形态分析
FIVE
万达广场内外空间环境与形态分析
一、外部空间环境分析
万达广场建筑占地面积较大，为了减轻大体量 建筑对区域造成空间压力，其通过广场穿越内、 外部街道，与道路保持适宜的距离等手段，增 进建筑与其边界的可穿越性。
1、广场空间 在万达广场的主要出入口东侧和南侧都设置了 不同尺度的广场空间，尤其是西侧的广场，进 深远远大于城市规划规定的退界要求。而且广 场的一些细节，丰富了空间，加强其对人们的 吸引力，主要表现在： （1）铺地设置多样化，摒弃了传统广场单一的 铺装，有一定的导向性。 （2）广场充分发挥小型绿地、水景等造景元素 的作用，对其灵活的组织，给人们提供停留的 支点，提高广场的实际使用率。 （3）大量的休息座椅设施，均用蓝白马赛克铺 设， （4）紧邻人行道设了绿化隔断，空间领域感强， 提升了其使用舒适度。
而桂林商业快速升级的捷径，莫过于引进大型商 业地产项目。如今，万达与华润置地的进驻，给桂林 的商业发展带来全新的升级与方向。
据了解，桂林万达沿袭万达“订单式商业模式”开 发，将万达自己经营的主业纳入进来，最终形成以依 托大商圈、同时借助品牌的入驻，实现大商圈与金街 的客流共享，除了金街是对外销售之外，万达自持的 物业达到80%左右。
B、万达项目管理团队
具备超强的战略意识和卓越的执行能 力。
C、万达商业管理公司
经营管理范围覆盖全国所有的万达广 场，并创造了连续多年租金收缴率超 过99%的世界行业记录。这个记录至今 无人能破。依托商管公司的专业优势， 万达广场无论建在城市中心还是新发 展区域，都能开一个旺一个。
万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设 计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商 业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
万达广场的起源与发展
2、万达广场的演变过程
万达广场 产品
建筑形式
选址
定位
青岛台东路万达广场
一代
纯商业
单体盒子
城市核心圈
市中心便捷购 物中心
天津金街万达广场 上海五角场万达广场
武汉汉街万达广场
二代
纯商业
盒子组合式或 盒子+高层
城市核心圈
老城区多种类 零售集中地
三代
商业综合 体
“盒子+街区+ 高层”的城市
万达广场内外空间环境与形态分析
二、内部空间环境分析
内部商业街呈“U”字形，拐弯处具 有一定的私密性，端口分别是1号门 和2号门，为人流主要出入口，除了 金街的5个出入口，还有2个次要出入 口设在了穿山东路。
1、中庭空间
在内街转弯处设置了1个椭圆形节点 形成中庭空间，通过中庭空间来调节 空间的节奏，避免了人在不幸中产生 的空间疲劳，提供了辨认位置的方向 参照空间，也为人们获取了一定的休 息空间。同时，中庭空间通过椭圆形 的屋顶采光、屋顶垂下来的装饰元素 以及在其中举办的活动等，来丰富线 形的街道的实际空间感受。
桂林商业地产现状： 目前桂林的商业地产主要还是以商业广场、社区
商铺等形式的开发为主，写字楼也非常少见，能与一 二线城市相比的大型商业综合体项目并没有实际呈现。 商业地产体量不大、形式单一、规模较小，是当前桂 林商业地产现状的主要特点。
此前，桂林的传统商业格局是，市中心逛微笑堂、 城北逛沃尔玛、城南逛联达、城东逛南城百货。随着 新一批城市综合体的建成，传统商业格局肯定会被打 破。
广场空间
广场空间
万达广场内外空间环境与形态分析
一、外部空间环境分析
2、步行街空间 万达广场北面和西面是万达华府的高层 住宅，底下均有裙房作为商业使用，与 其形成“Y”字形的步行街——桂林金街， 3个不同的出入口。同时，多个面上的不 同程度的商业开放，促进人们在街道之 间的流动，激发街道的活力。其中金街 通往万达广场内部就有5个出入口，能够 紧密的联系到内街空间。