华侨城地区发展策略研究与空间规划
淄博华侨城组团规划图
第一组团: 夏威夷风情蜿蜒水岸, 蔚蓝湖水, 高大棕桐, 翠绿小径……散发出一个自然、悠闲、浪漫情怀。
黄昏“夏威夷风臂”, 微风下湖面映射着绚烂夕阳, 将散布在岸边建筑披上点点金光;此时“夏威夷风情”, 是大多数人向住人间乐园, 含有着无穷魅力。
第二组团: 悉尼港湾华侨城“悉尼港湾”, 弥漫是南太平洋吹来澳大利亚海风, 伫立窗前, 一转身, 一侧目, 就会和湖打一个蓝汪汪照面, 发觉湖水深情凝眸。
每逢周末, 这里业主们最喜爱活动, 也就是坐在仿沙滩太阳伞下, 享受生活恬静与平静。
湖水淡淡地吹, 水波粼粼地荡, 阳光浅浅地流—悉尼港湾, 就是如此生动, 如此让人心动。
第三组团: 水城威尼斯大家梦想, 总是与水相关, 从现实主义《诗经》, 到浪漫主义《楚辞》, 无不荡漾水性灵。
水存在, 让生命多了些活力, 让生命多了些滋润。
在华侨城“水城威尼斯”, 傍着人工湖, 湖景天天都不一样, 早晨薄雾, 黄昏霞光, 深夜灯火, 总让人平添很多遐想。
组团内部, 又营造出庞大水体系统, 喷泉、水池、水台、水中雕塑……水精灵无处不在。
湖水一次次随清风涌上岸边, 梦想也一次次在心中泛滥, 抛开世事烦扰, 洗涤全部杂念, 体会到生活无边, 感悟到人生漂亮。
第四组团: 加州海岸“CALIFORNIA”是西班牙语“黄金”意思, 所以, 美国人将加州称为“黄金之州”。
这里是美国经济、教育、科技中心, 气候宜人．硅谷, 这个世界著名电子高科技中心, 足以让这个“黄金之州”光辉全球。
华侨城“加州海岸”没有号称“高智能小区”, 但它充足利用智能化资源, 让全部元素都在网络这个自由时空体系中漂移,从而不停重新调整全局结构。
“加州海岸”智能化, 不是如雾里看花般与现实世界丧失了距离感, 而是被充足地熟知, 并化为自己资源优势, 从而分解到小区方方面面, 使大家对很多尤其服务满足也是信手拈来般简单。
第五组团: 罗马假日在圆形竞技场, 在君士坦丁拱门, 在圣彼得大教堂, 在充满神话色彩喷泉旁…永远玉女奥黛丽? 赫本, 与永远绅士格利高里, 将罗马这个文明古都独特魅力展现于全世界眼前, 演绎了一曲多采多姿浪漫传奇。
华侨城 昆明欢乐水岸概念规划方案
地区资源梳理四方城龙院小区三角梅主题公园康锦名门乡鸭湖温泉小镇绿城春江花月华强方特乐园盘项目将成为东城新区流量汇聚核心龙院小区康锦名门乡鸭湖温泉小镇绿城春江花月SITE ⏹宜良现状年开发量约200万方，库存大，房地产市场倒挂，政府和企业压力大。
⏹相对缺乏高品质的开发项目,配套不完善，运营能力有限，去化水平低。
翡翠澜庭华侨城，优质生活创想家中国文化产业领跑者，中国新型城镇化引领者，中国全域旅游示范者深圳欢乐海岸深圳城市旅游名片位于深圳核心区，福田中心与前海中心之间以海洋文化旅游为主题、以创造国际都市滨水生活为愿景，融汇生态旅游、时尚娱乐、主题商业、休闲度假等多元业态为一体的开放式城市文化旅游综合体顺德欢乐海岸plus新一代城市文化会客厅顺德新城核心区，顺德区政府旁都市商业休闲娱乐+文化旅游的全业态融合地域文化的挖掘、再开发，使之换发新的活力开放式商业街区与游乐设备的有机融合引水造园、延续山意、借景造景最优质的滨水空间、街道、广场开放给城市深圳欢乐港湾滨海文旅新坐标深圳宝安核心区，宝安区政府旁，粤港澳大湾区核心节点集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体的“新型全域旅游示范区”从欢乐海岸到欢乐港湾，作为华侨城的欢乐系列作品，欢乐与水岸的故事还在延续，将在宜良书写新的篇章！文化体验旅游互动艺术商业公共服务城市名片城市文旅艺术水岸综合体发挥资源优势，打造城市文旅艺术水岸综合体，完成“城镇化发展”与“艺术文旅”的携手并进在全域旅游的背景下，周末休憩、生活休闲，都成为了城市休闲旅游的一部分，市民也有市内旅游的需求。
项目不仅需要服务于对外的窗口性旅游，也将服务于对内的城市旅游，并且成为区域商业服务的重要有机组成。
同时，项目将成为昆明市在文旅艺术方向的重要名片。
文旅体验华侨城模式城市文旅复合PARK城市服务项目发展策略|DEVELOPMENT STRA TEGY华侨城资源导入及案例康养+科技+艺术+项目产业导入分析产业叠加架构多元场景温泉度假园林栖居健康调理科技研发研学活动技术培训演艺体验艺术创作节庆活动文娱体验地标打卡休闲游憩养研游艺创意活动非遗传承文化交流创餐饮美食亲子陪伴聚会约会闲核心产业融合叠加，形成更加多元的功能和内容，创造新的内容和体验，让生活律动起来，让城市更有活力。
点“石”成金的价值创新
世纪80年代初，为充分利用国家对外开放、引进外资及对华投资的优惠政策，积极吸引华侨华人的资金、技术和人才，经国务院批准，国务院侨务办公室和国务院特区办公室决定：从深圳沙河华侨农场划出4.8平方公里土地，设立华侨城经济开发区。
1985年11月1日，国务院侨办发文：成立华侨城建设指挥部。
这便是华侨城集团的前身。
那时，华侨城总部所在地还是沙河农场的一片滩涂，4.8平方公里的荒山野岭，几乎没有一寸平整的土地，而且距离深圳城区还有十多公里。
但是今天，当人们提到“华侨城”这三个字时，最先想到的是什么呢？是欢乐谷、锦绣中华、世界之窗，是优美的环境、高品质的生活方式，还是中国主题公园的开拓者、“旅游＋地产”模式的最佳实践者？实际上，对于一家总资产约850亿元，年销售收入340亿元的大型企业集团来说，无论以上哪一种解释，似乎都显得有些片面。
27年来，华侨城在摸索中不断前行，从一个“三来一补”式的开发区管理单位，发展成为由旅游及相关文化产业、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造三项核心业务为主，并在行业保持多年领先的大型国有企业集团。
华侨城以“优质生活创想家”为发展理念，通过旅游、地产与城市的融合发展，形成了独具特色的经营模式和创新的产品形态，并且为我们的客户、企业和城市提供了多元的价值创新。
点“石”成金的价值创新文/ 刘平春刘平春：深圳华侨城股份有限公司董事、总裁上“误入”合适的行业以主题公园为主体的文化旅游业是华侨城最具社会影响力的业务，也可以说是华侨城的一张名片。
从1989年建成中国第一个主题公园——锦绣中华至今，华侨城已拥有主题景区13处，累计接待游客2亿人次，实现营业收入173亿元，并且连续多年进入年入园人数千万人次以上的全球旅游景区集团八强，也是跻身八强的唯一亚洲企业。
然而，华侨城最初进入主题公园领域时，并没有在一开始就考虑按照产业化方式来发展它，甚至对当时的华侨城而言，它并不是一个“合适的行业”。
深圳华侨城案例分析
城区功能：是深圳市相对独 立的以居住、旅游和高科技 工业为主要功能的城市组团。
华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园。 规划理念：自然生态开发、在花园中建房子
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城规划现状
华侨城各功能的用地状况
用地性质
占地面积 占地比例 （公顷）
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
须的）
的商业利益驱动
对区域价值增值不 明显
与华侨城的优势资 源OCT广场结合 在一起，产生复合 效应。消费者预期 价值提升明显。
对区域住宅价值提 升不明显。但明显 带动周边商业街增 值
对区域增值贡献明 显
封闭的
华侨城主题公园、旅游地产项目专题研究
华侨城
总结
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波托菲诺商业街
项目主要定位于高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、 美容、精品销售等。
进驻机构 目前首期项目进驻顶尖创意机构近30家，包括艺术、设计、传媒、广告、摄影、文化 等诸多创意机构，包括国家级美术馆何香凝美术馆下属机构OCT当代艺术中心、世纪凤 凰传媒、鸿波信息、高文安设计、香港PAL设计、都市实践设计、大地建筑事务所、聚城 艺术、F8 时装摄影、毕学锋设计顾问机构、聂风设计工作室、精英设计制作、Ein品牌女 装、东方逸尚服饰、国际青年旅舍等。
城市客栈侧面步行街城市客栈城市客栈广场设计特色设计特色?随处可见的高炮型大屏幕展示特色活动内容?宽敞的街道由于架空绿化设计气派中仍有小街氛围?绿化架空部分仍可作为商业空间出租?地下车库在中心广场设计为下沉式绿化广场配二部滚梯和二部滚梯和一部景观电梯部?所有小街之间设置小树和花坛加强绿化景观之余不影景观之余不影响动线通行?空中的连廊设计赋予商业体之间交流与组合交流与组合的功能?地
目前面世的成都华侨城· 纯水岸一
成都华侨城地产东区占地面积约
成都华侨城人文社区版块规划
都市娱乐商业版块规划
成都【华侨城公园广场】
项目介绍 华侨城公园广场位于成都北三环，是成都 华侨城50万平米现代化大型都市商业 项目的组成部分。西侧与35万平米的
大型购物中心，商务区以及高档住宅
生态广场休闲街
生态广场休闲街位于华侨城片区的中心地带，整个广场占地约4.6公顷，是一个开放式休闲园区，该广场以建设一流的城市广场为目标， 以生态概念为设计依据和建设主线，用简约明快的设计手法体现了二十一世纪城市建设的新理念。该广场注意建筑和开放空间的契合 关系，有机一体，为餐饮娱乐服务业提供很好的景观面，同时建立了自有的空间关系。既促进了商业的发展，也提高了广场的使用率， 使之成为一个非常积极的城市开放空间。 生态广场休闲街从建筑结构上可分为A、B、C三个部分。现有商业铺面30余间，建筑面积共计约10000平米。 休闲街以特色餐饮、休闲娱乐为风格主线，含括了咖啡茶馆、美容美发、书店、琴房、金融证券、设计工作室等。 A区主要以特色餐饮为主，进驻的有大灰狼餐吧、必胜宅急送、 巴西烧烤、天绿回转寿司、韩国料理、名典咖啡等；B、C区以休 闲特色的生活配套经营为主，二层主要分布着建筑设计公司的工作室。
河南旅游业的发展现状研究及规划
河南旅游业的发展现状研究及规划作者：李宁王俊晓刘岭来源：《商品与质量·消费视点》2013年第09期摘要：本文通过对旅游行业前景分析知道旅游业已经成为经济富省的重要手段，通过学习华侨城的先进经营理念，为河南省的旅游业改革提出新的建议，为未来的旅游业改革方向提过建议。
关键字：河南省；旅游现状；改革建议前言：通过对我省的经济现状经行详细了解，再通过对”集团化经营”成功的典范——华侨城经行学习，运用对比分析，发现比较的方法，发现其中存在很多问题，并给出相应的对策。
策划了一条适合河南省的发展道路。
对现实具有巨大指导意义。
1998年11月召开的中央经济工作会议，提出把旅游业作为我国国民经济增长的发展战略，把旅游业在国民经济体系中的地位提到前所未有的高度。
当今，旅游业已成为我国国民经济中的重要产业，因此加快我省的旅游业改革刻不容缓。
且为实现”中原崛起”旅游富省，是我们必走的一条路。
一、前景良好的国际产业背景旅游业是世界第一大产业且旅游业是21世纪发展前景最好的产业之一。
据世界旅游组织预测，世界国际旅游业的年均增长率2000～2010年为4.2%，2010～2020年为4.4%。
旅游业将成为21世纪发展前景最好的产业之一。
二、蒸蒸日上的国内产业背景中国旅游业处于大发展时期，改革开放20多年来中国旅游业迅猛发展，实现了从旅游资源大国到亚洲旅游大国的过渡。
在未来20年，中国将发展成为世界旅游强国，我们要抓住机遇，实现旅游富省。
三、河南旅游业天然优势河南旅游发展的优势河南旅游资源十分丰富主要表现在○1古文化旅游资源丰富。
被史学家誉为”中国历史博物馆”。
且河南的人文旅游资源，不仅具有起源的古老性、遗存多样性，还具有很强的观赏性。
○2“根”文化旅游独具优势。
现代常见的100多个姓氏里70%起源于河南，在开展寻根谒祖等特色旅游方面独具优势。
○3自然景观优美。
旅游节庆活动也是一大特色。
○4旅游业发展交通便利。
便捷的交通条件为我们的旅游强省提供了有力保障。
旅游企业战略管理---多元化战略成功的必要条件 ---以华侨城集团为例
旅游企业战略管理多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例小组成员：多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例1.华侨城简况华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。
成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。
华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。
旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366. HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。
是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。
与此同时，随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。
华侨城集团将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章。
1.1 华侨城地产华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构——不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾摘要：本文主要以东莞松山湖欢乐海岸项目为案例，体现出华侨城聚焦主业，向市而生，打造文旅品牌的美好愿景。
首先分析了月荷湖片区的区位优势，提出了项目定位。
然后对规划构思及策略进行阐述，进一步剖析建筑设计手法和细节构思。
最后以华侨城专业地产开发商的视角，展现出项目开发运营后的城市风貌。
关键词：向市而生；欢乐海岸引言东莞松山湖高科技产业园区历经二十余年发展已经成为粤港澳大湾区科技创新中心。
松山湖北部CBD片区，约50万平米的月荷湖公园镶嵌在城市之中。
华侨城携手松湖控股落子月荷湖西南水岸优质土地，打造涵盖展演中心、开放式商业街区、科技办公、生态居住、滨水公园一体化的优质企业交流平台与生活服务平台。
一个地上总建筑面积约20万平米，“科技+商业+文化服务+生态公园”一体的新一代城市综合体即将破土而出。
总体鸟瞰图一、向市而生，打造展演驱动型城市文化休闲综合体致力于实现“松山湖最美城市客厅”，是项目的首要愿景。
作为辐射整个松山湖功能区的环湖综合发展计划，项目总体定位于打造集“策展型商业地标+科技与艺术融合的展演中心+水陆交融的生态公园”一体的文化休闲综合体。
发挥补缺产业配套短板、提升地区城市品质、撬动地区土地开发的城市功能。
华侨城将发挥在文旅、文化街区营造的优势，向市而生，携欢乐海岸和松山湖文化展演产业一起珠联璧合，共筑松山湖的完整城市生态。
这里也将成为东莞最美文化休闲综合体、大湾区重要的文化节点。
城市总体规划把月河湖周边区域定义为松山湖北部CBD，承接产业园区的文化设施、生活配套等城市版块功能。
南侧的迎宾大道是主要城市干道，主要客流将从这里进入地块。
展演建筑作为标志性公共建筑，临迎宾大道布置，塑造城市片区的视觉焦点和环湖的文化性起点；生态居住区位于西侧地块，高层可以俯瞰湖景；商业街区则位于伸向湖面的半岛地块，两面滨水并贯通四个方向的城市人流。
空间视角下粤港澳大湾区发展演变
随着大湾区经济的快速发展，吸引了大量企业的投资和扩张 。这些企业在大湾区的城市中设立总部或分支机构，带动了 城市经济的发展和空间结构的调整。企业的投资和扩张也促 进了城市间的经济联系和协同发展。
交通网络与物流变化
总结词
交通网络和物流的变化是粤港澳大湾区空间演变的重要特征之一。
详细描述
随着交通基础设施的建设和完善，大湾区的交通网络逐渐完善，物流效率也得到了提高。交通网络的 发展促进了城市间的联系和互动，加速了城市间的经济联系和一体化进程。同时，物流效率的提高也 为企业提供了更好的物流服务，进一步促进了企业的发展和扩张。
02
空间群发展概述
粤港澳大湾区由广州、深圳、珠 海、东莞等城市组成，具有丰富 的自然和人文资源，城市间交通 便捷，形成了较为完善的城市群
体系。
核心城市
广州和深圳作为大湾区的核心城 市，具有较强的经济、科技、文 化实力和辐射带动能力，对周边 城市产生强烈的吸引和辐射作用
粤港澳大湾区经济实力不断增 强，已成为全球湾区中的重要
一员。
粤港澳大湾区内部发展不平衡 ，存在明显的区域差异。
粤港澳大湾区产业结构不合理 ，以传统制造业为主导，缺乏 高端产业和创新型企业。
粤港澳大湾区城市间交通网络 发展不完善，制约了区域一体 化发展。
对策建议
01 02 03 04
加大对高端产业和创新型企业的支持力度，优化产业结构，提升区域 整体竞争力。
政策法规调整与完善
政策协同
粤港澳三地政府加强政策协同，推动了 大湾区的协调发展。通过协商制定发展 规划、共同推动产业升级、加强区域合 作等方式，实现了资源共享、优势互补 、协同发展。
VS
法规对接
为了促进大湾区的法治化建设，粤港澳三 地进行了法规对接。通过修订和完善相关 法律法规，保障了大湾区的公平竞争环境 ，维护了市场秩序和社会稳定。
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
15
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
5
深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
科尔尼方案——华侨城集团战略评估报告课件
跨部门协作
打破部门壁垒，强化跨部门协作 ，形成高效、协同的工作氛围，
确保战略目标的顺利实现。
资源配置与整合
资金保障
确保战略实施所需资金的充足供应，通过自有资金、银行 贷款、资本市场等多渠道筹措资金，降低资金成本。
人才引进与培养
制定针对性的人才引进政策，吸引行业优秀人才加盟；同 时，构建完善的人才培养体系，提升员工素质和能力，为 战略实施提供人才保障。
方案核心组成
包括市场分析、竞争分析、内部资源 与能力评估、战略规划与执行等多个 环节，为企业提供一站式的战略决策 支持。
华侨城集团简介
企业背景与发展历程
华侨城集团是中国知名的大型企业集团，涵盖多个业务领域 ，多年来凭借卓越的管理和创新能力实现了持续发展。
主营业务与核心优势
集团主营业务涉及文化旅游、房地产开发、商业运营等多个 领域，凭借丰富的项目经验和资源优势，树立了行业领先地 位。
优化资源配置
根据市场变化和业务发展需求，优化资源配置，提升资源使用效率 ，确保集团各项业务的稳健发展。
THANKS.
02
析
外部环境分析
政策环境
市场竞争
分析国家及地方政府对文化产业、旅游业 等相关领域的政策支持情况，以及政策调 整对华侨城集团业务的影响。
研究同行业竞争对手的发展策略、市场份 额、产品线等，评估华侨城集团在市场中 的地位及竞争优势。
消费者需求
经济环境
了解消费者对华侨城集团产品的需求变化 、消费习惯、客户满意度等，以指导产品 创新和市场营销策略。
监控与评估
建立战略监控与评估机制，定期对 战略实施情况进行评估，及时发现 问题并进行调整，确保战略的顺利 实施。
战略实施与保障措
深圳东部华侨城大侠谷片区规划解析
深圳东部华侨城大侠谷片区规划解析摘要：作为曾经东部华侨城的规划设计师并实际参与项目建设全过程的建设者，我试图从规划的角度去解析这个成功的案例。
关键词：生态欢乐探险科普引言深圳东部华侨城总投入45个亿，在前期试业两年中收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。
人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。
其中东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。
其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点。
1、成功经验分享作为曾经东部华侨城的规划设计师并实际参与项目建设全过程的建设者，我试图从规划的角度去解析这个成功的案例。
1.1整个项目的中心地应该放在何处，是海边？还是三洲田水库边的纵深地带，还是地块中间某地？如果按惯常思维，要考虑已形成的交通网，故近大梅沙海边最方便，有现成的交通干道可对接，且有海景可观；如果放在三洲田水库边，可以带动整体区域开发，但立即又会产生极大的困难，这一长距离对游客将是何等的山高水远。
1.2山峦起伏的地形如何解决交通问题？惯常的思维也许建一个内部公路网，但要下决心这么干不容易，因为要破坏大面积的山林植被，且因地形狭长的原因，如果游客多，无论路多宽，都会出现瓶颈地带，如果主要依靠地面车辆交通，严重的塞车在所难免。
1.3如何确定项目布局，各个子项目用什么结构统一起来？这是一个功能分区的问题。
眼前，只是一个又一个十分相似的小山头，植被、气候、高度各方面并无本质的区别，如何表现出旅游的趣味，赋予不同的旅游意义？这些地带如何不重新塑造，顶多是一个又一个郊野公园的观景点，如果引入新项目，又如何在丛山峻岭中，恰如其分地把它们串成一个整体？东部华侨城的开发模式，显然不可能是如锦锈中华、世界之窗的那种完全人造的主题公园模式；也不可能完全利用自然资源，做成一个类似黄石公园的自然开发模式。
它的开发模式必定是商业化的、追求高利润的，但又需要介于主题公园和自然开发模式之间的。
旅游项目案例分析以深圳东部华侨城为例实用教案
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云海(yúnhǎi)谷，郊野休闲与高尔夫结合
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景区(jǐnɡ qū)掠 影
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大峡谷（旅游项目(xiàngmù)）给游客刺激与放松
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茶溪谷，打造具有浓郁特色的小镇文化(wénhuà)与生态相 结合
• 占地2平方公里 • 海拔约300米，包括茵特拉根小镇，茶翁古镇,三洲茶园(chá
yuán),艺术花园等4个游览区 • 融合了东西方小镇的文化风情、茶禅文化的特色、岭南茶田
湿地花海 • 传统的婉约与现代的时尚交相辉映，生态环保和人文景点有
1、深圳东部华侨城概念 2、华侨城旅游项目设计 3、设计开发理念 4、规划成功的因素(yīn sù) 5、项目成功的启示
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深圳东部(dōnɡ bù)华侨城简介
东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由 华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假(dù jiǎ)、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体 的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、 茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、 天麓大宅等六大板块，体现了人与自然的和谐共处。华侨城以" 规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明， 管理规范先进"为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力， 已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。
(完整版)华侨城欢乐海岸总体规划
华侨城欢乐海岸位置交通一、总体规划欢乐海岸都市娱乐目的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。
二、项目及商业规划欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
1、欢乐海岸购物中心看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
华侨城欢乐海岸项目策划汇报戴德梁行
一层定位：国际风尚
主要业态：百货主力店、特色美食、珠宝、名表、精品、国际品牌/国内一线品牌服饰店。
二层定位：品味生活
主要业态：百货主力店、生活馆、特色美食、国内品牌服饰店、皮鞋皮具箱包、儿童 主题店、儿童娱乐、美容SPA。
旅游文化圈：世界之窗 、欢乐谷、锦绣中华 、民俗村、华夏艺术中心 、何香凝美术馆、四大高尔夫球场 教育圈：深圳大学、深圳湾中学、深圳南山中英文学校、碧海小学、深圳高级中学 华侨城央校、海滨实验学校深圳湾部 、暨南大学深圳旅游学院
欢乐海岸功能定位
华侨城的DOWNTOWN
•华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 •华侨城旅游集散地和信息传播中心 •深圳湾和华侨城城区的中央客厅
这么多问题，我们扎实思考了5年,今天，我们开始用实践来回答
欢乐海岸项目DNA
华侨城集团
华侨城集团是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关 文化产业经营、电子及配套包装产品制造三项核心主业。是中国旅游产业第一品牌。 24年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨 城亚洲、华侨城酒店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒 店、威尼斯酒店、城市客栈等一批著名企业和品牌，投资建设了深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华 侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸和云南华侨城等大型旅游综合项目。是首批“全国文化 产业示范基地”和国内仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。
（2）旅游娱乐特色 （4）生态环境特色。
商业主题
华侨城项目规划
2、云海谷
云海谷在东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观、悬崖飞瀑之间，云 海谷是一个以高尔夫球、户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地 为中心的户外运动休闲胜地。占地约2.5平方公里，拥有两座18洞球场。
两个高品位的18洞高尔夫球场，由加 拿大著名设计师Neilson Haworth设计 。一个是会员球会，一个是公众球会 ，每个18洞球场均配套一个顶级会所 ，是一个可承办国际顶级高尔夫赛事 的球会。球会还配套一个极具自然山 地特色的66打位练习场。
东部华侨城考察研究
北杭公司投资发展部
深圳东部华侨城
目录
一、概况 二、开发历程 三、功能区块 四、旅游区块介绍
茶溪谷、云海谷、大侠谷、大华兴寺 五、酒店群 六、其他特色及亮点 七、天麓房产项目
一、深圳东部华侨城概况 1、项目概况
深圳东部华侨城由华侨城集团投资 35亿元人民币精心打造的东部华 侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方 公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅 游示范区。 东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三 大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于 一体，体现了人与自然的和谐共处。
大华兴寺旅游项目一览表
功能 参观 购物 大型演出
景点
菩提广场、妙相禅境、无量云梯、观音坐莲、归一阁等 众香界——作为寺庙区前的集市沿街，店铺主售茶、花、手 工艺品、开光法器等佛文化流通商品。
《天音梵乐》
大华兴寺禅修课程内容
一、礼佛—学习基本的佛教禁忌、学习礼佛三拜、学习 持经威仪、学习上香 二、讲法开示—解读佛教经典禅修与企业管理佛教文化 对人生的启迪 三、梵音学唱—净化心灵启迪人生陶冶情操 四、过堂体验—亲身体验佛家用餐礼规 五、早晚功课—跟随师父参加佛弟子的必修课程 六、茶禅一味—学习采茶、制茶、泡茶、茶艺等 七、打坐调心—菩提宾舍禅房打坐修行，师父指导 八、晨钟暮鼓—感受寺院一天的开始与结束 九、健康养生—香积斋围餐，感受素食养生之道
国内主题公园的品牌经营初探以华侨城“欢乐谷”为例
国内主题公园的品牌经营初探以华侨城“欢乐谷”为例一、本文概述主题公园作为一种集合娱乐、休闲、观光和文化体验的综合旅游形式，在全球范围内得到了广泛的关注与发展。
作为中国特色文化的重要组成部分，国内主题公园在品牌经营方面面临着独特的挑战和机遇。
本文旨在通过深入剖析华侨城“欢乐谷”的品牌经营策略，为国内主题公园的品牌建设和发展提供有益的启示。
华侨城“欢乐谷”作为国内主题公园行业的佼佼者，凭借其独特的品牌魅力和成功的经营模式，吸引了大量游客，成为行业内的佼佼者。
本文将从品牌定位、产品创新、营销策略、顾客体验等多个方面，对华侨城“欢乐谷”的品牌经营进行深入探讨，以期为国内主题公园的品牌建设提供有益的参考和借鉴。
通过本文的研究，我们期望能够揭示华侨城“欢乐谷”品牌经营的核心要素，为其他主题公园提供可复制的成功经验，推动国内主题公园行业的健康、快速发展。
二、华侨城“欢乐谷”品牌概述华侨城“欢乐谷”作为国内主题公园行业的佼佼者，自其诞生以来，便以其独特的品牌魅力和经营理念，引领着国内主题公园的发展潮流。
华侨城“欢乐谷”不仅是华侨城集团旗下的核心品牌，更是国内主题公园市场上的一块金字招牌。
“欢乐谷”品牌自创立之初，就明确了以提供高品质娱乐体验为核心的品牌定位，通过不断创新和完善产品服务，成功打造出一个集游乐设施、演艺表演、主题活动等多元素于一体的综合性主题公园品牌。
品牌以“欢乐”为核心理念，致力于为游客带来欢乐、刺激和难忘的游玩体验。
在品牌经营方面，“欢乐谷”注重品牌形象的塑造和品牌文化的传承。
通过精心设计的主题公园景观、富有创意的游乐项目以及高水平的演艺表演，成功塑造了“欢乐谷”品牌形象，使其成为了游客心目中的欢乐圣地。
同时，“欢乐谷”还积极传播品牌文化，通过举办各类主题活动、推出特色纪念品等方式，让游客在游玩的过程中感受到品牌的独特魅力。
在品牌发展方面，“欢乐谷”始终坚持创新驱动，不断推出新的游乐项目和主题活动，以满足游客日益增长的需求。
华侨城的swot分析
S：华侨城的优势是显而易见的。
一方面，央企背景，有先天的获取资源的优势，正如其高管所指出的，华侨城是被各地政府请去的，可见其地位处于强势。
从华侨城和各地政府协议拿地来看，也体现出了其背景力量的强大。
可以说，华侨城在获取土地项目方面，是具有非常强劲的优势的，而且成本很低，再加上其开发的产品都是高档豪宅，所以，我们可以看到，华侨城在众多地产股中，毛利率是名列前茅的。
另一方面，其主营业务结构有比较好的互补作用，旅游与酒店业务可以持续获得现金流，可以在一定程度上为其地产业务提供后续资金（当旅游项目开始经营后），这就规避了作为纯粹地产开发商的“卖完房子就要新拿地再盖房子来卖”的不足之处。
而且，其旅游酒店业务也大大地提升了其地产物业的价值。
最后，可以感受到的是，其品牌价值比较突出，连锁复制的效果已经有所体现，商业模式有一定的合理性，易于扩张。
W：华侨城的不足也是显而易见的。
一方面，其旅游业务的投资回报期相对于住宅开发商要低，资产周转率要差一些的。
另外，旅游酒店业受到宏观经济的影响也是比较明显的，也属于周期性产业。
O：华侨城的机会比较多。
一是从旅游酒店业务来看，旅游产业已经上升为国家支柱产业，产业面来看，这个产业必定是未来的朝阳产业，旅游产业从某种意义上说，是一个庞大的“低碳经济产业”，尤其在我国人口众多、旅游资源丰富的条件下，发展空间不言而喻。
二是从地产业务来看，国家仍旧会适时地对房地产行业进行调控，尤其是在低碳经济概念下，房地产行业的减排任务很重，生态建筑会越来越受到重视，尤其有强制性执行的可能。
华侨城的地产开发历来是强调“生态”型的，是善用环境，并且重视科技水平的典型代表，节能建筑深圳是走在全国前列的。
总体上看，华侨城的“欢乐谷”开遍全国各大城市的可能性是不足为奇的，也有走向全球的可能，这种都市旅游方式在我国仍有非常大的发展空间，目前还是非常初级的阶段。
这些，都是华侨城的机会。
T：华侨城的挑战也很多。
一方面来自于跨国巨头如迪斯尼、环球影城等的巨大竞争，另一方面也有来自于本土的巨头的竞争，如广州长隆集团的，其模式也类似于华侨城的欢乐谷。
华侨城集团战略分析
客前来参观。在这之后各种类型的主题公园在国内迅速发 展，产生了很好的经济效益和社会效益。随着深圳市经济和 社会的不断发展，华侨城的主题公园的影响力将不断扩大。
华侨城集团近年围绕“城镇化”践行“文化 + 旅游 + 城镇 化”和“旅游 + 互联网 + 金融”创新发展模式，实现了跨越式 发展。华侨城集团积极主动融入“新型城镇化”战略，围绕这 两种创新发展模式，深挖新型城镇化、特色小镇开发、全域旅 游、大众旅游时代、PPP 模式、地方国企重组等战略富矿。据 官方数据显示，2016 年华侨城集团接待游客 3 120 万人次， 营业收入达到 536 亿元，利润突破 90 亿元，企业发展迈上新 台阶。
旅游综合业务和房地产业务是华侨城集团的核心产业两者都占有支配地位的市场份额但是增长率不同房地产业务受到资源和政策的限制在短期内会达到集团发展的饱和状态相对来说处于低增长状态属于现金牛业务而旅游综合业务发展前景广阔市场仍然处于高增长状态属于明星型业务
产业与科技论坛 2019 年 第 18 卷 第 7 期
一、知识管理对企业管理者经营决策的影响
在知识经济时代的大背景下知识管理系统是企业经营 决策的基础与条件。知识可以分为显性知识和隐形知识两 类，显性知识包括期刊、图书等便于获取、整理、储存的内容， 而隐形知识则需要依附于企业内员工本身，它是员工在长期 的工作生活 中 形 成 的 经 验 和 积 累 的 心 得 体 会、看 法 和 观 点 等，是一个企业 文 化 精 神 与 价 值 观 的 集 中 体 现［3］。 因 此，知 识经济时代的管理变革即是企业知识的有效管理，是知识经 济的内在需求在企业管理方式上的客观反映。诺贝尔奖获 得者 simon 教授指出“管理及决策”［4］，群决策又是管理的重 要方式，而对事件做决策前各决策主体都需要先进行独立的 思考，然后对自身 掌 握 的 知 识 及 信 息 进 行 提 炼，对 思 考 的 内 容和结果互相间 进 行 交 流 探 讨 及 共 享，最 终 达 成 共 识，形 成 决策，这就是群决策的过程。知识的学习、知识的共享、知识 的转移和知识的应用等始终伴随着整个决策过程，这就是知 识管理的特征。而在企业中，群决策的过程与知识管理的过 程在企业的管理过程中是密不可分的管理活动［5 ～ 6］，企业决 策的效率及准确的程度是由企业内的知识管理水平高低来 决定的，有效的 知 识 管 理 的 可 以 提 高 群 决 策 系 统 的 效 率［7］， 从而决定企业的发展战略。
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华侨城区发展策略研究与空间规划DEVELOPMENT STRATEGY RESEACH AND SPATIAL PLAN OF HUA QIAO CHENG 城市规划研究所ï项目交流《华侨城区发展策略研究与空间规划》是企业委托的片区规划。
规划在技术方法上作了大胆的探索，充分研究了城区与城市、城区与企业的关系，考虑了企业、社区居民、政府、市民等各方诉求，内容扎实、全面、深刻，得到了委托方的高度认同，部分建议已经付诸实施。
作为我院开创性的企业咨询类项目，为丰富我院此类产品的经验作出了贡献。
项目历程2004年4月与甲方（华侨城集团）接触并完成项目策划2004年5-7月,形成第一阶段成果óó历史与现状解读及发展条件分析 2004年8-11月,完成第二阶段成果óó发展策略及空间布局2004年10-12月,修改完善提交最终成果一、项目解读二、规划的十大亮点内容三、规划的内容特色和方法特色一项目解读项目解读1：规划目标解读企业的持续盈利实现规划效力（批准、实施）城市公共利益规划应满足四个方面的要求：能赢利、能审批、能实施、能持续项目解读2：内容边界－城区第三次总体规划需对以往规划进行检讨和总结要求兼具前瞻性和行动性定位于分区规划层次分为两个层面：发展策略和空间规划本次总体规划（2005-2015）修编的目标óó探索人文生态城区的可持续发展道路项目解读3：承接项目的资源优势评价把握城市宏观的能力和资源务实规划理念和经验项目解读4：创新要求开创丰富我院新型技术产品：企业咨询类技术方法的探索和创新组织方式的探索和创新规划的指导思想兼顾企业利益、社区居民利益和公众利益。
跳出规划区，从深圳市乃至更大的空间范围来看待华侨城区的发展。
跳出物质空间，从政策、经济环境等更广阔的视野来看待企业和城区的未来。
规划关注七个方面的重点内容华侨城的成长历程与深圳城市整体发展阶段的相互影响剖析 华侨城的成长历程与深圳城市整体发展阶段的相互影响剖析 对华侨城发展的外部条件和变化趋势的分析 对华侨城发展的外部条件和变化趋势的分析 对华侨城内部发展条件的识别 对华侨城内部发展条件的识别 影响华侨城的功能定位要素分析 影响华侨城的功能定位要素分析 华侨城规划与周边地区的整体发展的关系 华侨城规划与周边地区的整体发展的关系 华侨城区的空间优化和改善 华侨城区的空间优化和改善 近期开发需要关注的重点 近期开发需要关注的重点华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所10 10成果构成∂ 华侨城区发展策略总报告、规划文本 ∂ 7个专题报告 ∂专题一： 华侨城区规划建设历史与现状研究 ∂专题二： 华侨城区发展形势和条件分析 ∂专题三： 华侨城居民意愿调查研究 ∂专题四： 华侨城区发展目标和策略 ∂专题五： 华侨城与周边地区协调发展研究 ∂专题六： 华侨城区土地利用和功能布局研究 ∂专题七： 华侨城区综合交通改善策略研究华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所11 11二 规划的十大亮点内容华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所12 12要点1：对华侨城发展历史和现状的深刻总结历史解读：华侨城建设高品质城区的重要经验企业发展与城区开发紧密结合、联动发展； 以先进、持续、统一的规划作为城区发展的指引； 成片开发的规划建设模式与统一大社区的管理模式； 保护自然生态环境，营造丰富的公共空间； 突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。
通过历史和现状解读，准确把握规划的定位和方向华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所13 13要点1：对华侨城发展历史和现状的深刻总结周边关系解读：机遇和困境区位改变带来的重大影响 周边开发对华侨城产生严重冲击 “大华侨城地区”20万的人口规 模给华侨城的公共供应系统带来 沉重压力 周边地区的功能和景观的不协 调给华侨城造成严重负面影响 外围地区的高强度开发对华侨 城形成围攻之势 外部自然资源条件改变和环境 品质下降造成不良影响华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所14 14要点1：对华侨城发展历史和现状的深刻总结城区内部问题解读功能的冲突和不协调 交通系统难以适应机动化迅猛发展的趋势 引以自豪的城区环境质量相对下降 公共设施及市政设施面临越来越大的压力 在有限土地上，旧的功能仍然存在，新的功能不断填充。
由于功能 叠加所带来的开发增量进一步增加空间的挤迫度和人口密度，给城区 各类供应系统带来沉重的压力。
华侨城内部结构问题的根源 ——有限土地上功能不断叠加和开发增量形成持续压力 ——有限土地上功能不断叠加和开发增量形成持续压力华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所15 15要点1：对华侨城发展历史和现状的深刻总结小结：对华侨城区的历史、周边环境和城区内部现状的深刻解读是项目第一阶段的工作内容，报告一经提交，深刻而到位的剖析和总结即 在集团高层引起强烈凡响，被誉为“高水平的总结性材料”，并拟作 为“企业内统一认识的重要文件”。
其中的关键性论点如“华侨城的 发展必须通过争取更好的外部条件来赢得”等为后续规划策略的提出 提供了有利的支持。
华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所16 16要点2：华侨城的发展定位如何看待企业与华侨城区的关系？ 是否还需要如以往那样重视城区的发展并保持高额投入？ 是否还有必要继续承担对城区提供公共物品的“准政府”职能? 是否还有可能维持如过去那样的对城区发展的影响力？ 华侨城区应发展什么?ó ó 企业发展的根本在于城区的可持续发展华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所17 17要点2：华侨城的发展定位华侨城区仍然是企业持续获利的重要源泉 华侨城区的环境质量决定着企业有形和无形资产的价值 华侨城区是企业核心竞争力的载体和集中体现企业与华侨城区的关系 ——华侨城集团对外拓展的“创新基地、示范基地” ——华侨城集团对外拓展的“创新基地、示范基地”必须充分认识华侨城区近5平方公里的土地在企业整体发展战略中的重 要意义，必须高度重视城区的长远持续发展，必须继续保持甚至加大对 城区环境建设的投入。
一如既往地精心经营管理好这片土地，是保持华 侨城集团持续长久的核心竞争力所在。
华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所18 18要点2：华侨城的发展定位华侨城区自身的功能定位建设21世纪中国可持续的人文生态示范性城区 打造华南地区的都市旅游中心华侨城区发展策略研究与总体规划ï城市规划研究所19 19要点2：华侨城的发展定位小结：在项目一开始的调研中，项目组就发现有两个关键的方向性的问题在华侨城集团内部并未取得明确认识，甚至是冲突的：一是与华侨城与华侨城区的关系，二是华侨城区的发展方向。
本次规划对于这两个悠关企业和城区命运的问题的清晰解答，既具有现实性，又具有前瞻性，得到集团领导的高度赞赏，在企业内部也达成了高度共识。
规划提出的规模控制要求人口控制规模为6—8.5万人，按10万人规模进行设施配套。
确定规划期限内新增建筑开发量为100-120万平方米，总建筑规模控制在350-370万平方米。
óó适宜的发展规模设定是保证城区持续发展的前提条件华侨城在2000年以后的商品房开发速度加快，集团在房地产开发中尝到了甜头。
在本次规划以前，企业中普遍认为应该继续快速推进高密度开发，以保持集团的高收益。
本次规划通过分析交通、环境、设施等硬件的承载能力，提出华侨城适宜的开发规模。
同时，通过多次交流，逐渐使企业高层接受了保持环境质量需要适宜的密度、企业在城区的收益需要考虑持续性要求的观点。
在天鹅堡最新一期的开发中，集团在已获得批准的开发强度基础上削减了1－2万平方米的建筑面积。
小结：华侨城在2000年以后的商品房开发速度加快，集团在房地产开发中尝到了甜头。
在本次规划以前，企业中普遍认为应该继续快速推进高密度开发，以保持集团的高收益。
本次规划通过分析交通、环境、设施等硬件的承载能力，提出华侨城适宜的开发规模。
同时，通过多次交流，逐渐使企业高层接受了保持环境质量需要适宜的密度、企业在城区的收益需要考虑持续性要求的观点。
在天鹅堡最新一期的开发中，集团在已获得批准的开发强度基础上削减了1－2万平方米的建筑面积。
合理安排物业经营的组合，掌控必要的发展资源，才能保持对城区发展足够的影响力。
在房地产开发中注意控制房屋租售比例，争取在黄金地段拥有不断增值的大量持有型物业，作为稳定收益的主要来源，以谋求更高的投资回报，提升企业的抗风险能力，并持续保持对城区发展的影响力。
óó集团掌控城区发展并持续盈利的手段租赁物业建筑量为788660平方米：其中，租赁公寓建筑量为274450平方米，商业服务业为238510平方米，改造为租赁物业建筑量为275700平方米；开发建筑量为1330940平方米；适当地安排租赁性和销售型物业比例，既是立足于企业持续的盈利目标，也为城区多元化和谐发展提供了条件。
避免企业急功近利的商品房开发损害城区来之不易的环境，同时也符合企业最优经营模式组合。
这一建议一经提出，便得到了集团高层的关注，并要求项目组进行更深入的研究，包括确定比例安排，对适当的用途和最佳的地段做出选择意见。
小结：适当地安排租赁性和销售型物业比例，既是立足于企业持续的盈利目标，也为城区多元化和谐发展提供了条件。
避免企业急功近利的商品房开发损害城区来之不易的环境，同时也符合企业最优经营模式组合。
这一建议一经提出，便得到了集团高层的关注，并要求项目组进行更深入的研究，包括确定比例安排，对适当的用途和最佳的地段做出选择意见。
周边高强度开发的严峻形势，非内部结构调整和改善能解决； “突围”既可以解决当前面临的突出问题，又为未来的发展争取重要的战略空间；争取“多赢”的战略需求，尽可能地带动周边地区的协调发展。
“上山－下海，西通－东进”的对外拓展策略将有助于推进华侨城在四个方向上均取得战略性的拓展，从根本上解决当前与周边关系中所面临的突出问题，提升华侨城的整体建设质量。
“上山－下海，西通－东进”的对外拓展策略将有助于推进华侨城在四个方向上均取得战略性的拓展，从根本上解决当前与周边关系中所面临的突出问题，提升华侨城的整体建设质量。
óó主动出击，谋求多赢改变消极防御策略，通过与周边地区的合作改善外部环境 积极参与深圳湾填海区、深圳湾滨海休闲带的规划建设进程； 推动并争取安托山建设组团隔离带的安排；积极介入侨城北工业区、沙河片区的改造；将沙河高尔夫、园博园等外部自然资源引入城区；与外围发展进行充分协调，必要时进行策略性的让步。