土地管理学地籍管理

• 契据登记制的特点表现为： ①形式审查主义：登记人员对于登记的申请，采用形式审查，至于契据 所载权利事项，有无瑕疵，一般不过问。 ②登记无公信力：已登记权利事项，如有第三人出面主张权利，仍应依 实体法确定其权利的归属。 ③登记非强制：不动产权利登记与否，由当事人决定，法律并无强制规 定。 ④登记簿采取人的编成主义：契据登记制登记簿编成不以不动产为准， 而以不动产权利人登记次序之先后编制。登记完毕仅在契约上注记经 过，不发权利书状。
契据登记制度
该登记制首创于法国，也称法国登记制，又称 登记对抗主义。契据登记制施行于法国、意大利、 比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、 巴西等南美若干国家及美国多数州。
• 契据登记制度（登记对抗制度），它在登 记方法上与登记要件制度基本相同，主要 区别是登记在当事人之间不具备绝对的效 力，只是对抗第三人的要件。
• 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让 给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规 定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或 者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登 记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 • 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有 权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损 失。
• 权利登记制度（登记要件制度），它规定 将不动产权属状况登记于所在地依法设定 的、可以公开查阅的登记簿上，登记的记 载对不动产物权的变动具有绝对的效力。
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• 权利登记制度的特点是： ①登记要件主义：不动产物权的取得或变更，以登记为其发 生效力，如不登记，当事人虽订有契约，也不能对抗第三 人，而在法律上亦不发生物权变动效力。 ②实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质的审查权， 审查申请所必具的形式要件，不动产权利变动原因与事实 是否符合，缴附文件有无瑕疵，证明无误后方予登记。 ③登记具有公信力：登记簿上所载权利事项，即使在实体法 上由于登记原因不成立，或有无效、撤销的情形，亦不得 以其来对抗善意第三人。也就是说公众可信赖已登记权利， 具有确定的效力。 ④登记采强制主义：不动产物权的取得、设定、变更 、丧 失、非经登记不生效力。 ⑤登记簿编制，采取物的编成主义：即依不动产物的编号先 后次序编制。登记完毕，不发权利书状，仅在契约上加注 记登记经过。 ⑥登记以不动产权利之静态为主：登记簿先登记不动产权利 之现在状态，再反映不动产之变动情形。
• 李某此时才知在四个月前，该女子将公证 处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤 销公证书后，该女子撤回行政起诉，提起 民事诉讼要求李某返还房屋。李某以办理 产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。 • 法院审理查明事实：该房屋为婚姻关系存 续期间购买；该房屋产权证原为赵某，现 为李某。
两个法律问题： 问题一：赵某能否单方将房屋出卖？ 问题二：房屋应该归谁？
不动产登记制度
• 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和 消灭，经依法登记，发生效力；未经登记， 不发生效力，但法律另有规定的除外。 • 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载 于不动产登记簿时发生效力。 • 第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容 的根据。 • 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该 不动产物权的证明。
第三节 土地登记
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记制度的两种模式（主义）
• 成立要件主义：成立要件主义认为，不动产产 权的变动在登记之前只体现为债权的存在，在登 记之后才能认为是完成不动产产权的变动，未经 登记，权利受让方只能得到债权的保护，而不能 得到物权的保护。 对抗要件主义：对抗要件主义认为，不动产是 一种特定物，其权利的变动应与债权的成立同步， 即在登记之前权利就已经变动，登记只是对抗第 三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之 后才能受到法律的全面保护。
托仑斯登记制度
托仑斯登记，也称澳洲登记制，又称权状交付主义。 此登记制度为托仑斯爵士于1858年在澳洲首创，其特点与 权利登记制类似。采用托仑斯登记方法的国家有：澳洲、 英国、爱尔兰、加拿大、美国少数州、菲律宾、泰国、马 来西亚、南非、苏丹等 • 托仑斯登记制度（地券交付制度），它也强调登记对不动 产产权的变动具有绝对的效力，但在登记方式上与登记要 件制度略有不同，规定将不动产权属状况记载于依法制成 的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机 关存档，权属状况发生变化时，登记申请人必须将旧地券 交回，由登记机关重新颁发新地券。
④发给土地权状：土地为第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制 发土地权状（地券）一式二份，一份交给申请人收执，作为确权证明； 一份存登记机关，以备编成登记簿。
⑤地上如设定权利负担，应为负担登记：己登记土地上如有抵押权等他 物权设定时，应办理他物权设定与变更登记。
⑥登记人员负因登记错误的损害赔偿责任。 ⑦登记簿采取物的编成主义，并应用地籍图以辅助登记簿说明的不足。
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2、不动产登记制度的三种类型 •登记要件制度（权利登记制度）
与成立要件主义相适应
•地券交付制度（托仑斯登记制度）
•登记对抗制度（契据登记制度）
与对抗要件主义相适应
权利登记制度
权利登记制系德国创立，也称德国登记制， 又称登记要件主义。采用权利登记的国家有：德 国、瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈 牙利等国。
托仑斯登记的特点为： ①登记非强迫性：即不强制一切不动产必须向政府申请登记，登记与否， 任由当事人自行决定。 ②登记采取实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质审查的权限， 登记原因及证明文件要详细审查是否有误，必须公告时应经过公告程 序，而后才能确定登记。
③登记具有公信力：不动产一经登记，即有不可推翻的效力，国家保证 其权利，任何人应信赖其登记。
善意取得
• 根据我国刑法，只要是刑事案件的赃物都 要一律追回。受到的损失，买主只能找卖 赃物的人索赔。 • 物权法新规定让善良的买主们不再钱物两 空。购买者只要善意购买，价格合理，应 该登记的已经登记，不需要登记的已经交 付，就可取得所有权。原所有权人无权要 回，但可向无处分权人请求赔偿。
所有权取得的特别规定