房地产业与区域经济耦合协调发展实证研究

房地产业与区域经济耦合协调发展实证研究

内容摘要：本文在阐释房地产业与区域经济耦合作用机理的基础上，建立了二者之间的耦合协调度模型。并以国内房地产发展四大热点城市—北京、上海、广州和深圳为例，对房地产业与区域经济耦合协调发展状况进行了实证研究。

关键词：房地产业区域经济耦合协调耦合度

目前，国内外关于房地产业与区域经济互动关系的研究大多集中在房地产业区域特性的表现、房地产区域差异、房地产投资对区域经济发展的影响和贡献等方面，但对房地产业与区域经济协调关系中的“协调”没有明确界定，对这种协调关系的判定、经济学表现以及如何根据不同的区域经济发展状况引导和促进房地产业同步发展也缺乏规范的系统研究。鉴于此，本文首先探讨房地产业与区域经济协调发展的作用机理，然后建立二者的耦合协调度模型，并以国内房地产发展四大热点城市作实证研究，来检验房地产业与区域经济耦合协调的作用机理，并比较分析四大热点城市房地产业和区域经济协调发展的程度与类型，以期为其他区域房地产业与区域经济的协调发展研究提供一定借鉴和参考。

房地产业与区域经济耦合协调发展的作用机制

（一）房地产业发展促进区域经济发展

首先，房地产投资规模的持续扩大，已成为拉动区域固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量，这与房地产在固定资产投资中占据较大份额有直接关系。在房地产投资持续上扬的同时，全社会固定资产投资也同步上升，这也是房地产业成为许多区域经济新的增长点的重要原因之一。其次，房地产业在区域经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。房地产的发展不仅带动相关区域内建筑业、建材业、化工、轻工、电器、金融保险等行业的发展，还有利于扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展。最后，房地产业的发展可以为当地居民提供大量的就业机会。房地产业属于第三产业，它本身包含多种服务内容，其所需的就业人数相对于其他产业要高得多。再加上房地产业还能带动相关产业的的就业，为社会提供了更多的就业机会。

（二）区域经济发展促进房地产业发展

区域经济促进房地产业发展的作用机理主要表现在两个方面：一方面，从消费者购房实现的要素来看，区域经济的发展增加了居民收入，改善了居民的居住

生活方式，为居民的房地产消费提供了较高的收入和较强的购房动机，为房地产业的快速发展提供了动力来源。另一方面，区域经济发展为房地产业的发展奠定了基础。这主要表现为区域经济的发展有利于促进房地产配套基础设施的完善。房地产配套基础设施建设中，交通、教育、医疗等硬件方面是房地产开发活动的重要组成部分，也是区域经济发展的先决条件，这方面的完善需要大量的资金作为依托，需要区域经济的发展作为支撑。

房地产业与区域经济两大系统相互协调发展，并且这种协调发展在相同的时间内、相同的空间上能够发挥更大的效应。根据上述分析，可将房地产业和区域经济两大系统的耦合作用机理表示如图1。

房地产业与区域经济耦合协调发展的度量模型

（一）房地产业与区域经济的耦合度

耦合度是用来描述系统或要素彼此作用影响的程度。从协同学的角度看，耦合作用和协调程度决定了系统在达到临界区域时走向何种序与结构，或者说决定了系统由无序走向有序的趋势。系统由无序走向有序机理的关键在于系统内部序参量之间的协同作用，它左右着系统相变的特征与规律，耦合度正是反映这种协同作用的度量。由此，可以把房地产业和区域经济两个系统通过各自的耦合元素产生相互彼此影响的程度定义为房地产业-区域经济的耦合度，它的大小反映了房地产业与区域经济两者相互协调的程度。借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型来计算耦合度。设变量ui(i=1,2,…,m)、uj( j=1,2,…,n)分别表示系统，则多个系统相互作用的耦合度模型可表示为：

（1）

当只有两个系统时，可以直接得到它们的耦合度函数，表示为：

（2）

假设函数 f (x)和g (y)分别表示房地产业系统和区域经济系统综合发展状况，其值根据各指标的标准化值与权重，采用加权求和模型计算，公式分别为：

（3）

其中xi ( i=1,2,…,a)为房地产业系统各指标的标准化值，yj( j=1,2,…,b)为区域经济系统各指标的标准化值，对应指标的权重分别为wi和wj。

借鉴（2）式，可以定义房地产业与区域经济的耦合度C：

（4）

显然耦合度值C介于0和1之间。当C趋向1时，房地产业系统与区域经济系统的耦合度最大，说明这两个系统之间达到了良性共振耦合，系统将趋向新的有序结构；而当C趋向0时，房地产业系统与区域经济系统的耦合度最小，说明这两个系统之间处于无关状态，系统将向无序发展。

（二）房地产业与区域经济的耦合协调度

耦合度C作为反映房地产业与区域经济耦合程度的重要指标，它对判别房地产业与区域经济耦合作用的强度以及作用的时序区间，预警二者的发展秩序等具有十分重要的意义。然而，耦合度在有些情况下却很难反映出房地产业与区域经济的整体功效和协同效应，单纯依靠耦合度判别有可能产生误导，因为每个地区的房地产业与区域经济发展都有交错、动态和不平衡的特性。因此，要想真实地反映房地产业与区域经济系统之间的实际情况，需构建房地产业与区域经济系统耦合协调度模型，这样不仅可以评判不同区域房地产业与区域经济两个系统之间交互耦合的协调程度，而且还能反映出房地产业与区域经济发展水平的相对高低。借鉴已有研究成果，本文将度量房地产业与区域经济发展水平高低的定量指标称为耦合协调度：

其中，D为耦合协调度；C为耦合度；T为房地产业与区域经济的综合评价指数，反映两者的整体效益或水平，θ，α，β为待定参数，一般取θ=0.5。

（三）房地产与区域经济的耦合协调度评价标准

按照耦合协调度的大小将房地产业与区域经济的协调发展状况划分为4大类10个亚类，然后再按照房地产业 f (x)与g (y)区域经济的综合评价指数 f (x)与g (y)的相对关系划分为30种基本类型（表1）。

以北京、上海、广州、深圳为例的实证研究

（一）指标体系的构建与权重的确定

房地产业系统和区域经济系统的耦合协调发展评价涉及到社会、经济和环境因素等各方面，在遵循科学性、可比性和可操作性原则基础上，本文将指标体系划分了目标层、系统层、领域层和指标层四个层次，从投资效应、产业效应、就业效应三大领域9项指标，构建了房地产业系统的指标体系；从消费效应、资金效应、基础效应三大领域10项指标，构建了区域经济系统的指标体系。具体指标见表2。为消除各指标数据量纲不统一的影响，便于计算，本研究采用极差标