第四十四期：大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编

大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编
目录
第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)
一、深圳城市更新概况 (1)
二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)
三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)
第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)
一、东莞城市更新概况 (7)
二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)
三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)
第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)
一、广州城市更新概况 (11)
二、广州城市更新项目进入性分析 (11)
三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)
第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)
一、佛山市“三旧”改造概况 (14)
二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)
三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)
第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)
一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)
二、村企合作/拿地模式 (21)
第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)
一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)
二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)
三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)
四、工业楼宇转让 (48)
五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)
六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)
第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)
第一部分东莞城市更新实操 (59)
一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)
二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)
第二部分东莞工改实操 (62)
一、东莞工改基础 (62)
二、东莞工改实操分享 (63)
第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)
第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)
课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)
二、旧村庄改造 (77)
三、旧城镇改造 (78)
四、成片连片改造 (78)
第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)
课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)
一、新型产业用地的概念和分类 (81)
二、规划建设与用地管理 (82)
三、分割转让管理 (84)
四、办理流程与后续监管 (85)
第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)
一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)
二、改造实施模式 (90)
三、改造管理模式 (90)
四、改造方式 (90)
五、项目认定办法 (91)
六、供地方式 (95)
七、摸底调查 (95)
八、“收回协议出让”工作流程 (96)
九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)
十、工改 (99)
第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)
第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)
一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)
二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)
三、城市更新基本流程 (102)
第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)
一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)
二、珠海市城市更新改造模式 (105)
第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)
第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)
一、一二级联动拿地 (116)
二、城市更新的协议出让 (119)
三、产业导向的用地预申请 (120)
四、前置审批用地的公开出让 (121)
五、留用地开发利用 (122)
六、品牌输出+委托代建 (124)
七、并购方式的灵活 (125)
第二部分广州工改实操交流 (126)
一、广州旧厂改造模式概述 (126)
二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)
三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)
第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137
一、中山市概况及行政区划 (137)
二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)
三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)
四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)
五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)
第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
吴丹 2019-3-8
一、深圳城市更新概况
截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。

2018年全年（2018.1.1-2018.12.31），深圳市公告城市更新单元计划项目共109个，其中新增项目100个，计划调整项目9个。

2018年批准规划共79项，其中新增规划项目48个，规划调整/修改项目31个。

2018年共进行实施主体确认公示54次。

按深圳市官方数据，2012年，深圳存量土地供应首次超过新增土地供应，土地利用模式出现拐点，标志着深圳率先进入了以存量土地供应为主的发展新阶段。

目前，深圳本土房企——如万科、鸿荣源、宏发、卓越、佳兆业、中洲、皇庭、金光华、华润、华侨城、特发、深业等在深圳储备大量的城市更新项目，代表项目如卓越世纪中心（旧村改造）、佳兆业城市广场、皇庭中心、鸿荣源壹城中心、华润城（大冲旧改）、天安云谷（岗头·宝吉厂）、信义金御半山（金稻田旧改）、星河world、深业上城等。

外来房企——如碧桂园、恒大、滨江、东原等也在大量拓展深圳城市更新项目。

二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析
（一）城市更新项目类型
按《深圳市城市更新办法》（2009年以深圳市人民政府令211号首次印发，后2016年以深圳市人民政府令第290号修订）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治
类、功能改变类三种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新。

针对拆除重建类城市更新，按具体被改造物业形态，又分为城中村改造，旧工业区改造，旧居住小区、旧商业区改造三种类型。

另外，还有按《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府【2016】38号）所确定的，以政府主导模式的重点城市更新单元（更新范围更大，由各区城市更新局作为主体进行申报）。

从2018年新增的100个城市更新项目来看，旧工业区改造项目（含工改工、工改居、工改商、工改其他）共65个，占比达65%；城中村改造项目22个，占比达22%；旧居住小区、旧商业区改造项目10个，占比10%；另外还有1个综合整治项目，2个重点城市更新单元项目（龙岗、宝安）。

（二）更新操作流程
虽各区城市更新实操办法对本行政区具体操作流程规定不一，不同项目类型略有不同，但城市更新项目一般均需大体经过如下10个阶段完成项目开发和建设：
而实操中较为关注的主要为前6个阶段，即项目前期阶段，计划申报阶段，土地、建筑物信息核查阶段，规划审批阶段，拆迁谈判阶段，实施主体确认阶段。

（三）各阶段实操及注意事项
项目前期阶段，主要需完成项目更新意愿征集，土地、建筑物信息初步核查，合法用地指标导入，土地建筑物信息评估与测绘，更新项目规划及概念方案初步设计等事项。

计划申报阶段，主要需按各区城市更新实施办法要求，递交相应资料（如申请书、《深圳市更新单元计划申报表》、《地块现状详细信息一览表》、拆除范围图、现状权属图、建筑物信息图、更新意愿证明材料等），并按照政策要求，跟进后续项目草案公示、项目公告等流程。

计划申报阶段实施时间一般为1-2年。

土地、建筑物信息核查阶段，主要需核查项目拆除范围内全部土地、建筑物信息的权属核查，启动旧屋村认定、历史用地处置等程序。

土地、建筑物信息核查阶段实施时间一般为6-12个月。

规划审批阶段，如项目符合法定图则强制性内容的，报区更新委员会审议即可；如项目需对法定图则强制性内容进行调整的，需经区更新委员会审议后报市建环委审批。

并按要求制作相关规划文件，形成相关专题/专项规划报告。

规划审批阶段实施时间一般为1-2年。

拆迁谈判阶段，主要需未来实施主体提前与拆除范围内项目原权利人协商达成一致。

具体可通过签订《搬迁补偿安置协议》、以不动产出资入股、资产收购等方式实现目标。

拆迁谈判阶段，按项目负责程度，实施时间略有不同，较为简单的旧工业区改造项目，可在前期阶段即启动拆迁谈判，一般1年左右即可完成；较为负责的旧城中村改造项目、旧住宅小区改造项目，时间长短不一，长的可达3-5年。

实施主体确认阶段，完成项目范围内全部权利归一，形成单一主体后，即可启动实施主体确认流程，亦需按照规定递交相关资料，符合条件后，进行项目实施主体确认公示，公示期间无异议或异议不成立的，即可签订《项目实施监管协议》，并核发实施主体确认书。

如涉及旧城中村改造项目的，还需按照深圳市及各区集体资产监管的相关规
定，完成“上平台”的流程。

各区规定不一，部分区域，如龙岗区、光明区，要求规划审批完成之后方可上平台；另外，龙华、宝安等区域，按现有政策，即可在前期阶段即启动上平台流程。

各区规定不一，上平台流程一般需经过以下6个流程：
在以上6个阶段中，需多次经过原农村集体经济组织（即村股份合作公司）三会（董事会、监事会、集体资产管理委员会）审议，并经过股东大会或股东代表大会表决通过（具体经过次数各区规定不一，一般整个流程下来约1-3次）。

上区集体资产交易平台选择合作方后一般有竞争性谈判、招拍挂交易两种选择方式（部分区可选择单一来源方式）。

集体资产上平台后确定合作方签订合作协议的，需按照规定及村股份公司意见，缴纳履约保证金，保证金金额各区规定不一，如龙岗区按500万每1万平米确定。

集体资产上平台交易过程中，涉及多方（村股份合作公司、政府部门、村民）利益，存在一定沟通协调支出费用。

（四）各阶段资金投入
项目前期阶段，具体投入与项目类型及项目体量相关，一般体量较小的项目，如拆除范围面积5万方左右的城中村项目，实际前期阶段费用约300-500万元。

另外，如项目合法用地不足，需调用项目范围外飞地、非农建设用地指标、征地返还用地指标、留用地指标的，具体费用则需一事一议。

以龙华区观澜街道为例，非农指标/征地返还用地指标，此前可按约5000元/平米（需根据项目所在位置、项目规划性质等综合市场价等因素进行评估）进行一次性买断，但目前集体资产监管较严格，已基本无法一次性买断，需分给村集体经济组织至少30%的项目建成后建筑面积作为对价（不包含给村民的误工费、赞助费、台底费等）。

计划申报阶段，土地、建筑物信息核查阶段，规划审批阶段，因主要涉及政府审批，相关费用较少。

针对规划审批过程中，需请规划院制作相关专题/专项报告的，设计费一般按预期的项目总建设面积20-50元/平米确定。

拆迁谈判阶段，实施主体确定阶段，因涉及拆迁谈判，是整个项目支出最多的阶段。

如选取签订《搬迁补偿安置协议》方式实现单一主体的，也有货币补偿，实物补偿两种方式选择。

选择货币补偿的，一般按协议签订时的市场价或打一定折扣确定补偿金额。

如选择物业补偿的，搬迁补偿、过渡期安置补偿、签约奖励补偿、装修损失补偿等，亦需参照项目周边市场价格确定。

如涉及承租人的，还需支付承租人违约金（违约解除租赁合同情形）、人员安置补偿、停产停业损失补偿等。

拆迁谈判及实施主体确认阶段的资金投入，一般需参照项目周边市场情况，拆迁谈判策略等具体确定。

另外，确认实施主体之前，各区一般均要求签订《项目实施监管协议》，需支付项目保证金至更新主管部门制定账户。

如为货币补偿的，一般为货币补偿金额的30%-40%；如为物业补偿的，各区规定不一，如龙岗区具体分为次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，回迁过渡费专项监管资金，回迁房建设专项监管资金三类。

其中，回迁房建设专项监管资金一般按照回迁房建筑面积的建安成本确定。

用地审批阶段，涉及主要资金投入即为项目应补缴土地出让金。

因目前深圳正出台新的《深圳市地价测算规定》，欲将此前的基准地价体系调整为标定地价体系，整体地价水平会有所上升。

但城市更新项目相比招拍挂项目，地价水平要低很多，如非农建设用地覆盖100%项目，按现基准地价体系，补缴的地价约合200-300元/平米，基本相当于贴地板的金额。

工程规划许可及施工许可、规划和竣工验收阶段资金投入不再赘述，按正常项目二级开发测算即可。

另外，需要说明的事，如涉及旧城中村改造项目的，还需承担支付给村股份公司领导干部、村民的部分费用（如过节费、误工费、台底费等），此需根据城中村具体项目位置及情况具体确定。

三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式
针对不同类型的城市更新项目，上市房企的进入方式略有不同。

（一）旧城中村改造项目，旧居住小区、旧商业区改造项目进入方式及阶段就旧城中村改造项目，旧居住小区、旧商业区改造项目，一般由上市房企先行寻找合适的前期公司，并由双方签订战略合作协议。

后由前期公司负责项目前期阶段的相关工作，满足一定条件后，双方再签订正式合作协议，由上市房企按工作完成阶段支付前期公司相关费用并取得发票，前期工作具体负责完成项目立项、专规审批、并将实施主体确认为上市房企指定目标公司的整个流程。

具体进入阶段，可参考上市房企内部具体要求。

部分房企，如恒大、碧桂园等，在项目通过三会后即可考虑进入；部分房企较为保守的，则需项目通过专项规划后才进入。

（二）旧工业区改造项目进入方式及阶段
就工业区改造项目一般针对国有已出让土地，项目权利主体较为单一，进入方式与旧村改造略有不同。

方式一：可考虑直接与原权利人洽谈签订拆迁补偿协议，然后委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、专项规划审批及实施主体确认工作。

方式二：选择非关联主体对原权利人进行资产收购或股权收购后，然后由收购后主体委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、专项规划审批及实施主体确认工作。

第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
西政资本 2019-4-8
一、东莞城市更新概况
东莞城市更新可分为较为明显的三个阶段：
城市更新1.0——2010年到2012年，东莞市处于三旧改造阶段，进行旧改探索，主要是履行全省三旧改造认为。

此阶段代表项目如恒大绿洲项目等。

2013年，东莞三旧改造有一段短暂的暂停。

城市更新2.0——2014-2017年，东莞市发布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》（东府【2014】147号），借鉴广深、以深圳为主的三旧改造经验，对三旧改造流程进行管控，并于2015年出台村企合作相关规定，进一步规范旧城中村改造。

城市更新3.0——2018年至今，2017年年底，东莞市成立城市更新局；2018年，东莞市相关领导变更；2018年8月，东莞市出台《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号），对2014年-2017年期间的三旧改造工作进行反思总结，要求加强统筹，以更高质量推进城市更新。

因东莞房价、地价较深圳的优势，且东莞时政府定位层面即是接受深圳、广州的产业外移，部分深圳、广州的房企均已进入东莞市场——如中洲、龙光、万科、恒大、碧桂园、金地、佳兆业等。

二、东莞城市更新项目进入性分析
（一）城市更新项目类型
按《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号）规定，东莞城市更新项目主要可分为单一主体挂牌招商类、政府主导类（含市属企业土地整备开发、政府主导收储类）、权利人自改类三种类型。

因目前《东莞是城市更新实施办法》即权利人自改类、政府土地整备收储类
政策尚在制定中，单一主体挂牌招商类政策已基本定稿，下文主要以单一主体挂牌招商类进行介绍。

（二）具体操作流程
东莞市单一主体挂牌招商类城市更新项目流程主要需经过如下6个阶段：
而实操中较为关注的主要为前3个阶段，即前期工作阶段，前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段。

（三）每阶段实操及注意事项
前期工作阶段，因《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号）中已明确——今后镇街、村组与开发商签订的合作协议要统一纳入监管，实行层级备案，严格防控开发商在前期服务以外通过“合作协议”、“框架协议”，目前前期阶段一般是前期公司与村私下签订协议后，以村的名义对外进行更新单元划定、土地、建筑物资产评估、更新意愿征集等活动。

前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，主要有村招引前期服务商之后，委托前期服务商进行“更新单元划定、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估工作、挂牌招商方案编报、确认挂牌招商政府（集体）综合收益底价”等工作事项。

前期服务商工作阶段/更
新单元立项阶段，实施时间一般为1-2年。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，完成挂牌招商方案编报后，即进入单一主体挂牌招商阶段，该阶段具体分为政府（集体）综合收益报价阶段，综合收益报价最高者进入要约收购阶段，中标人需在6个月以内，实现收购 100%不动产权益，方可确认为竞得方（土地最终受让方），以达到实现政府（集体）、权益人、市场方三方合意和权益整合的目标。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，实施时间一般为1-1.5年。

当开发主体被确认为土地竞得方后，即进入后续实施方案审批及用地审批阶段，流程较为常规，不再赘述。

需要说明的事，如涉及旧城中村改造项目的，需要按照东莞市及当地镇街关于集体资产保护的相关规定履行相应流程。

（四）每阶段资金投入
前期工作阶段，具体投入与项目类型及项目体量相关，一般体量较小的项目，如拆除范围面积5万方左右的城中村项目，实际前期阶段费用约100-200万元。

该费用后期可招引前期服务商之后，由前期服务商垫付后进行回收及平账处理。

前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，工作内容因与前期工作阶段基本相同，相关费用与前期工作阶段相似，涉及确认挂牌招商政府（集体）综合收益底价、挂牌招商方案编报等工作事项的，需由前期服务商另外承担约100-150
万元费用（以拆除范围面积5万方左右的城中村项目为例）。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，因涉及缴交地价及拆迁谈判，是整个项目支出最多的阶段。

地价测算方面，需按照新的单一主体挂牌招商文件规定确认，并按不同的系数确定底价，一般综合测算按可售建筑面积约合5000元/平米。

拆迁谈判支出方面，建议为减少资金沉淀，尽量采取实物补偿方式进行谈判，需垫付费用亦主要为搬迁费、装修损失补偿、签约奖励、过渡期补偿费、停产停业损失等，基本按回迁面积1000元/平米可覆盖。

另外，需注意企业如报名参加单一主体挂牌招商的，需按照政府（集体）综合收益底价的20%-30%缴纳保证金，该保证金需待项目完成开发建设和回迁后方可返还。

三、东莞城市更新项目进入方式及阶段
（一）单一主体挂牌招商项目进入方式及阶段
就单一主体挂牌招商项目，一般由上市房企先行寻找合适的前期公司，并由双方签订战略合作协议。

后由前期公司负责项目前期阶段的相关工作，满足一定条件后，双方再签订正式合作协议，由上市房企按工作完成阶段支付前期公司相关费用并取得发票，前期工作具体负责完成项目招引前期服务商、更新单元划定、并将单一主体挂牌招商竞得方确认为上市房企指定目标公司的整个流程。

（二）权利人自改项目进入方式及阶段
因目前东莞权利人自改无法通过签订拆迁补偿协议方式实施权利人变更，一般上市房企进入方式较为单一，即选择非关联主体对原权利人进行资产收购或股权收购后，然后由收购后主体委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、实施主体确认工作。

第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
西政资本2019-4-24
笔者按：
一、广州城市更新概况
广州市城市更新主要为三个阶段：
（一）初步探索阶段——2009年以前
《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）出台前，广州市城市更新以危房、破房以及旧城改造为主，由于缺少政策指引，实施主体主要为政府部门，严格限制市场等多元主体进入。

（二）“三旧”改造阶段（2009-2014年）
随着2009年56号文以及2012年《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府【2012】20号）的出台，广州市“三旧”改造政策体系逐步建立。

该阶段三旧改造项目仍以政府主导模式为主，允许符合条件的项目自行改造，且尤其重视硬件设施的改造。

（三）“城市系统和谐更新”阶段（2015年至今）
2015年，广州市成立城市更新局，出台城市更新“1+3”政策。

形成了包含“全面改造”和“微改造”两条改造路线的政策体系。

现阶段广州市城市更新以政府主导、市场运作、利益共享为原则，注重产业转型升级，更加强调可持续发展。

截至2018年中旬，广州市已批城市更新项目1070个，改造面积达到102
平方公里，“三旧”用地土地出让金合同金额达到1285亿元。

已完工项目达到144个，正在办理前期手续的项目约764个。

二、广州城市更新项目进入性分析。