创业园策略

基地区位环境分析

滨海创新创业园位于产业氛围与城市生活氛围的交汇之处，是产城一体化发展的理想载体，而且滨海新区是天津最具有外向性经济活跃度的区域。周边区域聚集具有一定消费人口的中高档居住区；以天津科技大学、天津工业大学、天津大学等院校为代表，具有较高的玩具、服装等消费品和轻工业品创意设计能力。

园区总体发展定位研究

滨海创业园经过多年的发展，借助园区周边深厚技术、产业和城市生活资源，具备由单一的生产性园区向集产业制造、研发设计、金融投资与孵化、创意文化和现代服务业综合发展的都市综合性科技创意产业园区发展转变；并具有引入“领头羊”企业发展主题式集聚化产业发展园区的可能。

园区现有产业功能和建筑现状形式、规模研究

园区内现有建筑年代跨度较长，风格迥异，既有80年代的红砖厂房，又有新世纪建设的回字形多层楼宇，具有文化氛围感的多元化建筑形式发展的基础；同时，现有建筑主要以生产制造、研发办公功能为主，现代科技产业园区丰富、多元的配套服务设施和能够与周边浓厚城市氛围相融合的现代服务业态缺乏，具备多元化功能发展的需求与条件。

天津总部经济及内外资企业研发办公物业需求研究

2012年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜显示，北京、上海、深圳三个城市居前三甲；广州、杭州、天津、南京、成都、武汉、重庆分列第4位～10位。

重庆工商大学专项课题研究组2012年对天津市各区县总部经济发展能力进行数值化研究，参考因素如下：

A 基础条件（交通等基础设施和科教文卫等社会事业水平）

B 商务设施水平

C 人才及研发能力

D 现代服务业发展水平

E 政府服务水平

F 开放程度

滨海新区总部经济发展能力指标平均值为3.875排在河西、西青、南开、和平之前，在全市16个区县中位列第1名。

以上研究说明滨海新区总部经济发展能力具有较大的发展空间。

园区现有产业功能和建筑现状形式、规模研究

内资企业办公面积需求

商贸类100-500㎡不排斥同行业聚集，同时希望配有快递服务。

建筑/地产类200-1500㎡，办公地点分散，

相对讲并不集中

喜欢与同行业聚集，对于交通的便捷性要求较

高。

金融/投资类500-4000㎡，办公地点平均

化，相对集中在南京路、小

白楼及友谊路区域

对于安全设备要求较高，同时要求周边受众客群

具有一定的经济实力。

制造/加工类190-550㎡，需要的面积较

小

此类企业大多是跨国公司的驻津办事处，其中不

乏一些世界500强企业。

高科技类250-500㎡，此类公司较为

活波，但大部分对于租金的

承受能力较低

主要考虑楼宇的性价比，较为理性。

文化/教育类200-1500㎡，此类公司多为

语言教育机构。目前多集中

在小白楼沿线内

对楼宇空间的自由化分割要求较高

服务资讯类120-360㎡，此类公司在天

津优质写字楼当中分布较为

分散，对其楼宇中的企业相

应起到一定配套服务的作用

看重楼宇的地标引导客源作用

园区现入驻企业访谈

外资企业办公面积需求

需求面积

生产型企业对甲级写字楼需求主要为联系业务及树立市场形象，需求面积较小（平均约占用670平米）；

服务型企业（包括金融）的主要办公人员一般都安排在甲级写字楼内，因此对甲级写字楼需求相对较大（平均约占用1400平米），整层消化能力较高；

服务型企业中，金融企业的需求面积平均接近2000平米，而非金融类服务型企业的需求面积也接近1000平米；

首金融风暴影响，500强企业均受到不同程度冲击，尤其与进出口相关企业，如马士基在津甲级写字楼办公面积即缩减了一半；预计未来1-2年内对甲级写字楼新增需求速度会放缓。

天津现有产业区研究

以老建筑改造利用为主的创意产业园区

以商务和研发功能为主的总部园区

以生产和研发成果转换为主的工业园区

天津现有产业园区功能类型和建筑形态相对集中、单一，而能在统一维度形成多元化功能业态和建筑形态的只有滨海创新产业园。

发展策略

离尘不离城。引入研发类商务办公和消费型创意产业的可能性。

以上海8号桥创意产业园区为代表的城市型创意文化业态集聚区,都具有既要利用现有有文化韵味的风貌建筑，同时又与城市商务办公、居住和繁华商业区“近在咫尺”，以保证文化创意产品拥有稳定而强大的消费和体验客群。

混合功能的相互支持——新加坡纬壹科技城

新加坡政府在规划中为“纬壹科技城”确定了一个崭新的新纲领：打造集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群。不同于以往的科技园区或工业园区，园区在配备充足的高品质研发功能的同时更加注重公共交流平台与生活配套功能的打造，推动产业集聚与互动融合。“纬壹科技城”的目标是：一个充满活力和优美社区氛围的创新产业新经济体，同时还充分考虑科技园区在功能上与周边城市氛围的高端融合与互动，园区内商业设施毗邻主要的城市公共交通节点，既为科技园区内部服务，又能成为城市生活的重要组成部分。

模块化空间设置与灵活性的应对——北京工业大学软件出口园

项目规划布局以网络模块为基本构图元素进行灵活、自由的平面组合，可以满足不同类型企业的需求，也可以满足同一类型企业在不不同发展周期的需求。

园区整体形象与企业自身形象的共同塑造——成都青羊工业园

每栋研发楼建筑面积约10000平方米，共划分为六个单元，每个单元在首层都有入户门厅和独立的垂直交通。使每个入住公司都具有明确的标示性和独立接待空间。从而吸引了新加坡凯德基金、成都飞机工业公司设计院等国内外知名企业入驻。

物业经营与产业经营的共融

由新加坡丰树工业地产基金收购、改造并管理的The COMTECH: 由旧仓库转变为高科技工业园, 主要客户包括HP, MG Digital, LabOne,Miliken and TechPac

由新加坡丰树工业地产基金在国内投资建设的科技研发产业园

建议园区未来发展寻求与国外知名工业地产投资基金的合作，由单纯的物业经营模式向物业+产业+金融服务多元化发展模式转型。

以新加坡丰树工业地产基金为例，它拥有丰富的优质客户资源和工业地产管理运营经验，有利于工业园区主导企业的引入和集聚度的塑造，以及原有物业改造和新建物业与市场需求高度契合；同时，它还拥有雄厚的资本实力和畅通的融资平台以及退出机制，有利于园区经营模式与价值链的转型和深度打造。

由世界成熟、知名的工业地产基金主导的产业园区的主要收益除直接型的物业资金以外，还包括园区未来资产溢价的证券化贴现，入驻的成长型企业发展价值的资本化共享等多重来源。

实施策略

梳理

功能分解与园区整合

提升

与城市的融入和园区功能的完善。

优化

现有建筑价值的深度挖掘

发展

新建建筑队园区形象的塑造和价值的贡献。

产品策略设想