郑州存量房交易价格申报评估技术方案介绍
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这些定级工作主要包括对整个建成区的影响土地利用的因素、 因子进行调查，并把每平方公里划分成10000个10米×10米网格， 利用计算机对影响因素因子的作用分值进行计算赋分，最后根 据分值大小确定整个城市的土地级别，大城市分1-10级，县城 分1-3级，并绘制出土地级别图。
在定级工作的完成的基础上，根据收集到的交易实例、成本资 料、收益资料，利用市场法、成本法、收益法等进行土地价格 的评估，分别确定不同级别土地，即：住宅、工业、商业用地 的级别地价，并制定一套修正系数表和修正系数应用说明表， 以供土地出让时评估地价。
最后，通过组织有关专家验收，最终完成定级、估价工作。
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二、存量房交易价格申报评估技术 组成员
郭春显： 价格评估技术负责人，工程管理与房地产学院教学副院长， 长期从事房地产估价的教学工作，从事10多年的房地产估价 师培训工作，曾参与多地土地定级估价工作。
于国安： 博士，房地产估价师。工程管理与房地产学院房地产教研室 主任。
郑州市存量房交易价格申报评估 技术路线介绍
郭春显
工程管理与房地产学院
2011-05-31
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一、河南财经政法大学情况
学校以经济学、管理学、法学为主干，兼有文学、理学、工学等六大学科门 类。现有： 8个硕士学位授权一级学科， 54个硕士学位授权二级学科， 41个本科专业。其中： 会计学、金融学、工商管理、国际经济与贸易等4个国家级特色专业。
新建商品房和二手房面积三类的，环比、同比、定基价格 指数。指数问题基本上可以解决。
03:29:37
适当利用成本法校验（不要差距超过30%，利用最 新成交土地价格加开发成本有利税的方式）和临 区价格校验。
价格的梯次关系: 在一个城市中是有规律的，低一级的区域，一 般不应高于上一级的价格。
03:29:37
陈卫华： 讲师，房地产估价师，律师。工程管理与房地产学院教师。
03:29:35
丁松阳： 博士，土地评估师，土地评估软件开发完成人。
陈捷： 副教授，造价工程师、省评标专家库成员。具有丰富的工程造价经验和 招投标工作经验，工程造价专业负责人。
根据需要组织曾参加过土地定级、估价工作的教师参与。赵乐东、邓兆民、 马勇等。
调整。） 11．软件技术标准设计 12．软件开发、测试 13．调试结果分析，软件与参数修正 14．软件评审 15．上线运行 16．总结验收
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四、技术路线
以濮阳试点方案为蓝本，结合郑州特点，做出特 色。
（一）住宅、商业
采用市场法： 间接比较法 估价时间点：定于7月30日，也可在上线前调整到8月 30日，这样做与交易特点相一致，与房产税不同。
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工程管理与房地产学院
工程管理与房地产学院，自建立以来，在河南省，创造了多个 第一：
第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置)； 第一批设立工程造价本科专业(2006年设置); 第一个设立物业管理专业(2011年设置，二本院校)；
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房地产学院目前有教师36人，正副教授13人，在校生1200 余人，在全校20个院系中排列第7。
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比较思 路
相当临近分区价格
日期修正—直线回归，总要模型， 或隔一段建一个；移动平均要好些
可比实例1 可比实例2 可比实例3 可比实例4 可比实例5
校核
几类房选一个 标本房屋 标准存量房价 （典型房屋） 一类房选一个
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区位补偿+房屋重置（价地价+房屋重置价）
估价标的1 估价标的2 …………
估价标的n
月 指数 模型 平均5 平均3
1
3 2.5
Baidu Nhomakorabea
25
2
4 3.7
3
5 4.9
4
8 6.2
20
4.3
5
6 7.4
6.3
指数
6
7 8.6
4.1
6.4
15
模型
7
9 9.8 4.92 6.9
8
10
11 5.68
7.8
10
平均5
9 14 12 6.92 9.1
平均3
10 13 13 9.1 11.8
5
11 16 15 11.1 12.7
平均数（3期加权平均，不会出现太大的偏差，但需要连续收集上一个月的指 数。）
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统计部门每月18日发布：主要包括：分城市的
新建住宅（含保障性住房、商品住宅以及各基本分类，
小于90㎡，90-144㎡，大于144㎡，网签数据。不再调查。）
二手住宅（调查代表性中介每月15日左右的数据）
商业房产： 收益法确定标准存量房价格 收益：租金 报酬率：租金-价格倒求
12 13 16
14 14.7
13 12 17 14.6 13.9
14 14 18 14.6 13.1
0 1 3 5 7 9 11 13 15
15 12
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20 13.3 13.2
用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线，6月 指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型，模型还要检 验，不合格还不能用。
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三、郑州市存量房交易价格申报评估工作程序
1．成立领导机构，组织人员 2．确定评估区域范围 3．调查存量房类型 4．制定技术标准，确定实例资料收集方案 5．招标确定协作单位 6．培训人员、收集存量房资料 7．数据资料审核，分区调整（不需要可不动。） 8．确定分区基准价格 9．参数制定与评审 10．建立存量房数据资料库（可比实例，主要用于以后数据调整，如交易日期修正，样本房基准价格
现设有：
工程管理、工程造价、房地产经营管理、物业管理专业。
毕业生在河南省房地产界占有重要的地位，一大批学生走 上房地产开发企业管理高层，任总经理、经理、总监等职 务，有一批学生在房地产评估机构工作。
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土地评估经历
自1994年起开始从事建成区土地定级、估价工作，积累了一定 的评估经验，成果多次获得到省土地评估工作领导机构和国土 地局的奖励，有一等奖多项。完成评估的主要业绩有： 许昌市城区土地定级、估价； 长葛城区土地定级、估价； 洛宁县城土地定级估价； 鄢陵县城土地定级估价； 杞县县城土地定级估价； 禹州城区土地定级估价等。
这些定级工作主要包括对整个建成区的影响土地利用的因素、 因子进行调查，并把每平方公里划分成10000个10米×10米网格， 利用计算机对影响因素因子的作用分值进行计算赋分，最后根 据分值大小确定整个城市的土地级别，大城市分1-10级，县城 分1-3级，并绘制出土地级别图。
在定级工作的完成的基础上，根据收集到的交易实例、成本资 料、收益资料，利用市场法、成本法、收益法等进行土地价格 的评估，分别确定不同级别土地，即：住宅、工业、商业用地 的级别地价，并制定一套修正系数表和修正系数应用说明表， 以供土地出让时评估地价。
最后，通过组织有关专家验收，最终完成定级、估价工作。
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二、存量房交易价格申报评估技术 组成员
郭春显： 价格评估技术负责人，工程管理与房地产学院教学副院长， 长期从事房地产估价的教学工作，从事10多年的房地产估价 师培训工作，曾参与多地土地定级估价工作。
于国安： 博士，房地产估价师。工程管理与房地产学院房地产教研室 主任。
郑州市存量房交易价格申报评估 技术路线介绍
郭春显
工程管理与房地产学院
2011-05-31
03:29:35
一、河南财经政法大学情况
学校以经济学、管理学、法学为主干，兼有文学、理学、工学等六大学科门 类。现有： 8个硕士学位授权一级学科， 54个硕士学位授权二级学科， 41个本科专业。其中： 会计学、金融学、工商管理、国际经济与贸易等4个国家级特色专业。
新建商品房和二手房面积三类的，环比、同比、定基价格 指数。指数问题基本上可以解决。
03:29:37
适当利用成本法校验（不要差距超过30%，利用最 新成交土地价格加开发成本有利税的方式）和临 区价格校验。
价格的梯次关系: 在一个城市中是有规律的，低一级的区域，一 般不应高于上一级的价格。
03:29:37
陈卫华： 讲师，房地产估价师，律师。工程管理与房地产学院教师。
03:29:35
丁松阳： 博士，土地评估师，土地评估软件开发完成人。
陈捷： 副教授，造价工程师、省评标专家库成员。具有丰富的工程造价经验和 招投标工作经验，工程造价专业负责人。
根据需要组织曾参加过土地定级、估价工作的教师参与。赵乐东、邓兆民、 马勇等。
调整。） 11．软件技术标准设计 12．软件开发、测试 13．调试结果分析，软件与参数修正 14．软件评审 15．上线运行 16．总结验收
03:29:35
03:29:35
四、技术路线
以濮阳试点方案为蓝本，结合郑州特点，做出特 色。
（一）住宅、商业
采用市场法： 间接比较法 估价时间点：定于7月30日，也可在上线前调整到8月 30日，这样做与交易特点相一致，与房产税不同。
03:29:35
工程管理与房地产学院
工程管理与房地产学院，自建立以来，在河南省，创造了多个 第一：
第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置)； 第一批设立工程造价本科专业(2006年设置); 第一个设立物业管理专业(2011年设置，二本院校)；
03:29:35
房地产学院目前有教师36人，正副教授13人，在校生1200 余人，在全校20个院系中排列第7。
03:29:35
比较思 路
相当临近分区价格
日期修正—直线回归，总要模型， 或隔一段建一个；移动平均要好些
可比实例1 可比实例2 可比实例3 可比实例4 可比实例5
校核
几类房选一个 标本房屋 标准存量房价 （典型房屋） 一类房选一个
03:29:36
区位补偿+房屋重置（价地价+房屋重置价）
估价标的1 估价标的2 …………
估价标的n
月 指数 模型 平均5 平均3
1
3 2.5
Baidu Nhomakorabea
25
2
4 3.7
3
5 4.9
4
8 6.2
20
4.3
5
6 7.4
6.3
指数
6
7 8.6
4.1
6.4
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模型
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9 9.8 4.92 6.9
8
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11 5.68
7.8
10
平均5
9 14 12 6.92 9.1
平均3
10 13 13 9.1 11.8
5
11 16 15 11.1 12.7
平均数（3期加权平均，不会出现太大的偏差，但需要连续收集上一个月的指 数。）
03:29:37
统计部门每月18日发布：主要包括：分城市的
新建住宅（含保障性住房、商品住宅以及各基本分类，
小于90㎡，90-144㎡，大于144㎡，网签数据。不再调查。）
二手住宅（调查代表性中介每月15日左右的数据）
商业房产： 收益法确定标准存量房价格 收益：租金 报酬率：租金-价格倒求
12 13 16
14 14.7
13 12 17 14.6 13.9
14 14 18 14.6 13.1
0 1 3 5 7 9 11 13 15
15 12
03:29:36
20 13.3 13.2
用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线，6月 指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型，模型还要检 验，不合格还不能用。
03:29:35
三、郑州市存量房交易价格申报评估工作程序
1．成立领导机构，组织人员 2．确定评估区域范围 3．调查存量房类型 4．制定技术标准，确定实例资料收集方案 5．招标确定协作单位 6．培训人员、收集存量房资料 7．数据资料审核，分区调整（不需要可不动。） 8．确定分区基准价格 9．参数制定与评审 10．建立存量房数据资料库（可比实例，主要用于以后数据调整，如交易日期修正，样本房基准价格
现设有：
工程管理、工程造价、房地产经营管理、物业管理专业。
毕业生在河南省房地产界占有重要的地位，一大批学生走 上房地产开发企业管理高层，任总经理、经理、总监等职 务，有一批学生在房地产评估机构工作。
03:29:35
土地评估经历
自1994年起开始从事建成区土地定级、估价工作，积累了一定 的评估经验，成果多次获得到省土地评估工作领导机构和国土 地局的奖励，有一等奖多项。完成评估的主要业绩有： 许昌市城区土地定级、估价； 长葛城区土地定级、估价； 洛宁县城土地定级估价； 鄢陵县城土地定级估价； 杞县县城土地定级估价； 禹州城区土地定级估价等。