万科-东京建物学习20-新建住宅选装服务的“理
住宅建筑智能化设计导则
8.5.1 基本要求.................................................... 31 8.5.2 车行出入口设备配置要求（见表 24） ........................... 32 8.5.3 挡车器选型要求 .............................................. 32 8.5.4 与其他专业配合要求.......................................... 33 8.6 电子巡查系统............................................................................................................ 33 9 机房工程................................................................ 33 9.1 机房工程范围............................................................................................................ 33 9.2 智能化总控室............................................................................................................ 33 9.2.1 基本要求.................................................... 33 9.2.2 与其他专业配合要求.......................................... 34 9.3 其他机房工程............................................................................................................ 35 10 辅助系统............................................................... 36 10.1 不间断供电系统...................................................................................................... 36 10.2 防雷接地系统.......................................................................................................... 36 10.3 弱电管路系统.......................................................................................................... 37 附录 A （规范性附录） ..................................................... 39 附录 B （规范性附录） ..................................................... 40 附录 C （规范性附录） ..................................................... 41 附录 D （规范性附录） ..................................................... 42
装修品牌手册：万科ABCD装修分级体系,家装好帮手
装修品牌手册：万科ABCD装修分级体系，家装好帮手万科的装修分级体系，既是专业人士必备的收藏手册，也是非专业人士家庭装修的好参考。
A级：装修标准1800元/㎡左右。
目标客户：客户较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。
因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。
品牌希望提供较为高端的产品。
他们中大多数人属于品牌/风格追随者。
（一）系统设备：•空调系统：标配“日立”中央空调SET FREE系列，按每平米220W热量，内外机配比按1.1-1.2配置。
外机配置：6匹及以下选用MINI系列，6匹以上选用标准系列。
可选配“大金”家用VRV或VRVⅢ系列，外机配置：6匹及以下选用家用VRV，6匹以上选用VRVⅢ。
•新风系统：标配“爱迪士/松下/兰舍”的自平衡系统。
也可选配同品牌的热交换系统。
洗手间无浴霸排风时，选用“正野”BPT13-13C1型号卫生间排风扇。
•采暖系统：厅房——标配水地暖。
户型80-220平米：采用“博世”欧洲精英系列或“威能”VUM pro/plus系列；户型220-360平米：采用“博世”欧洲之星系列+SO/SK系列储水罐，或“威能”VU系列+VIH系列储水罐。
洗手间——标配电地暖+浴霸，电地暖采用“丹佛斯”或其他品牌，DTIP18电缆+530温控器，按每平米发热量120W配置。
浴霸采用“奥普”HDP820A型号。
•水处理系统：可选配直饮机、净水机、软水机。
直饮机、净水机品牌选用“开能”KF-T-1或其他品牌型号，软水机选用“开能”CN-07-05SE(F)或其他品牌型号。
•附加弱电系统：可选配背景音乐系统、灯光场景控制系统、燃气泄漏报警器、火灾烟雾报警器，品牌型号根据具体情况确定。
（二）给排水：•给水：标配分水器+PEX，品牌采用“积水”或其他。
•排水：可选配同层排水系统，选用“川路/吉博力”品牌，其中“川路”用于降板同层，“吉博力”用于非降板同层。
万科经典培训成品保护培训
楞纸板满铺, 所有拼缝用透明胶带密封。
保护实施时间
施工完毕、验收合格后, 即时进行保护。
保护拆除
细部整改后、保洁前拆除 。
实施责任人
地板施工单位（薄膜）；装饰总包单位（瓦 保洁注意事项
楞纸板）。
地板表面保洁时不宜用湿拖把, 禁止
产品保护 地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理
使用铲刀、美工刀等铲刮。应先用地
兵书秘籍——成品保护工作改进之经验分享篇
对于成品保护而言, 合理的工序安排, 减少交叉作 业是关键；
成品保护要注意对人员的思想教育； 管理人员要防患未然, 具有成品保护的防护意识, 做
好前期准备, 吸取其它方意见和交流； 人员要到位, 要设立成品保护员以及监督员； 选择甲委甲供时要关注施工工人的素质和稳定性,
保洁注意事项 禁用钢丝球、毛刷、铲刀 等接触五金件表面, 不得使 用酸、碱性及有腐蚀性的清 洁剂, 用干净棉布湿润后轻 擦即可。
成品家具保护
保护方式 粘贴成品瓦楞纸板。包括玄关柜、水盆柜、衣帽柜等
。 保护实施时间
成品家具安装完成 、经验收合格后, 即时实施保护 。 保护拆除时间
细部整改后拆除。 实施责任单位
7、保护拆除时间: 室内装修施工全部完成后进行拆除，并逐门进行破损情况检查，检 查结果与门厂家进行联系。
图片举例
练习时间到了！
分组练习: 12大项成品保护对象的保护措施 时 间: 5分钟
进户门框成品保护（木制门）
保护方式
用成品瓦楞纸板满贴 。 保护实施时间 门框安装后即时保护。 保护拆除时间 细部整改完成后。 实施责任单位 装饰总包单位。 产品保护
原则二、先检查后保护
成品保护 七大原则
原则三、谁施工谁保护 原则四、总包全责
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
住宅产品绿色健康建筑认证的增量成本专项解析——以中国铁建·理想家项目实践为案例
住宅产品绿色健康建筑认证的增量成本专项解析——以中国铁建∙理想家项目实践为案例文/云荻1，陈焕朵2，林晗11.得乐室（北京）建筑科技有限公司，2.中铁房地产集团北方有限公司随着“3060”双碳目标和“健康中国2030”的不断推进，建设人民群众满意的好房子“是大势所趋”。
一方面住宅产品的绿色低碳表现已成为开发商所必须履行的社会责任；另一方面，住宅产品的商业属性要求其最终住户能够充分感知到产品价值，于是健康性能作为住宅产品品质提升的重要抓手，也被越来越多的开发商所关注和应用。
绿色健康建筑的认证是检验项目最终绿色健康性能的有效卡尺。
然而，很多房地产开发商对绿色健康建筑认证存在较大疑虑，认为绿色健康技术的投入势必会造成较高的增量成本，于是对绿色健康建筑认证的应用望而却步。
中国铁建·理想家项目由中国铁建房地产集团开发，项目定位获得中国绿色建筑评价标准三星级认证、LEED绿色建筑标准金级认证，中国健康建筑标准二星级认证，以及WELL健康建筑标准金级认证。
本项目在开发过程中对绿色健康技术的成本进行详细分项计量，为绿色健康建筑认证的实际增量成本提供了实际数据。
中国铁建·理想家项目内涵盖居住用地和教育用地两种属性，居住用地为企业持有的租赁型商品房，教育用地为幼儿园。
本次项目对绿色健康技术的增量成本统计仅覆盖居住用地的商品房部分。
项目内的居住用地面积总计46849m²，地上建筑面积13万m²，地下建筑面积68000m²，共计户数1418户。
中国铁建·理想家项目将绿色健康技术高度融合应用于项目的开发建设，并在开发建设中对项目所应用的绿色健康技术的成本进行详细统计，测算绿色健康建筑认证的成本增量。
这里的“成本增量”指将按照传统开发配置的住宅产品作为基准项目，为达到绿色健康建筑认证的相关要求而额外采取的绿色健康措施或配置的设备，致使本项目发生高于基准项目对应成本的费用。
万科高标准装修要求(超详细)
万科高标准装修要求(超详细)概述本文档旨在介绍万科高标准装修要求，以帮助开发商、设计师和承包商在项目中达到万科的要求。
装修规范以下是万科高标准装修要求的详细内容：1. 施工质量要求- 所有施工必须符合国家相关建筑标准和行业规范。
- 施工过程中，必须保持工程安全，杜绝安全隐患。
- 施工材料要求符合国家质量认证标准，并具备相应的环境保护和安全认证。
2. 设计要求- 设计方案应符合项目整体风格和定位，与周边环境相协调。
- 设计方案应充分考虑功能性、实用性和舒适性的要求。
- 设计方案应遵循节能、环保的原则，提倡可持续发展和绿色建筑。
3. 材料选用- 所有装修材料应符合国家质量认证标准并具备相应的安全和环保认证。
- 选择合适的材料应考虑其耐用性、易清洁性和维护成本。
- 在装修材料选择上，应尽量避免使用有害物质，如甲醛、苯等。
4. 工艺要求- 施工工艺应严格按照相关标准和规范进行，确保施工质量。
- 施工工艺应注意细节，如墙面平整、线条流畅、接口严密等。
- 施工中应注重施工工艺的卫生和安全，保持施工现场整洁。
5. 安全管理- 高标准的装修要求强调安全第一，施工过程中必须遵守相关的安全规定和操作程序。
- 施工现场应设置合理的安全防护措施，确保施工人员的人身安全。
- 施工过程中应定期进行安全巡查，及时处理可能存在的安全隐患。
总结万科高标准装修要求对施工质量、设计要求、材料选用、工艺要求和安全管理等方面提出了严格要求。
开发商、设计师和承包商应遵循这些要求，确保项目按照高标准完成装修工作。
居住建筑设计原理-多、高层住宅设计
C. 实际项目—高层—阳江－湖景花园（2）
鸟瞰图
B.——廊式
“大天井”住宅组合构想
“大天井”住宅组合效果
3、多、高层住宅的平面组合——住宅平面的拼接性
B. 廊式 —— 高层——新型平面（6）
每层4户11层高层住宅
4、多、高层住宅平面设计需注意的问题：
（1）节约公共交通面积与改善公共交通条件的协调 改善公共交通条件是“质量阶段”现代城市住宅所重视的问题，如入口门厅、
在中国，八十年代也曾风靡一时，但其出现的时机与当时社会治安环境较 差的状况形成反差，故影响范围不大，时间较短。另一方面的原因是当时设计 人员的素质及愿望（设计费一样，太麻烦了），因此可以理解中国的第一个台 阶式住宅是出至大学教师之手而不是设计院。
在“质量阶段”，其前景看好。
蒙特利尔67住宅
80年代清华大学设计的台阶式住宅
电梯厅、入户门口等均不宜处理成过于局促和拥挤。这也是居住条件提高的延伸， 也涉及到住宅形象、住户心理等方面的问题。但在此要求下如何提高公共面积的 效率，是设计中需思考的问题。
（2）理解朝向的相对性，处理好视野与日照、通风的关系 在“质量阶段”，建筑朝向已不是绝对地以日照、通风为主要因素来确定，住
户的视野条件也同时成为建筑朝向的重要因素，这与追求“精神功能”有关，也 与“常住”或“非常住”的居住前提有关，也与住宅建筑设备（空调、抽油烟机、 干衣机、热水器、取暖设备等）的普及化等因素有关。
（2）、多高层住宅造型的设计方法
A、体量原则
•
建筑的体量往往决定造型的大效果，如何使建筑获得好的“身
材”，是造型的第一步，即建筑体形的组合与拆分。另一方面，应
注重建筑体量、尺度与人的观感的关系，不论是“好”的建筑，或
万科公司简介
万科公司简介万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2014年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2014年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
苏州万科金域缇香小区绿色建筑实践
苏 扑『 万科 金域 缇香 位于 苏卅｝ 工业 园 区 项 目总用地 面积 约 为
４．万 ｍ 总 建 筑 面 积 约 １ ．： ７ ． ０４５ｍ ，项 目 于 ２ ０ 年 ６月 立 项 ．预 ０８
放 绿化 空 间 ．缓 解 了 区域 热 岛效 应 ．且 增 加场 地 雨 水及 地 下水
涵 养 ．减 轻 排 水 系 统 负 荷 （ 图 １） 。 见
标 准 设 计 ，充 分 采 用 相 关 绿 色 生 态 节 能 技 术 ，达 到 绿 色 建 筑 三
星 级 指标 要 求 ，并且 本 项 目已通 过 国家 住房 和 城 乡建 设部 三 星
在 建 筑 设 计 选 材 时 考 虑使 用材 料 的可 再 循 环 使 用 性 能 。在
保 证 安 全 和 不污 染环 境 的情 况 下 ，可再 循环 材 料 使 用 重 量 占所
外 窗采 用 Ｐ ＶＣ塑料 单 框 普通 中空 玻璃
（ ＋ Ａ＋ ５ ９ ５） ，外 墙 采
用 建筑 材料 总重量 的１ ％ 以上 。 ０
用太 阳能 这 一清 洁 的 可 再 生 能源 本 项 目在 １ ３≠ 样设 置 的太 — ≠、５
阳能 系 统 ．来 为 小 区居 民提 供 大 部 分 生 活 热 水 ，采用 热 管 式 真
空 管 型 太 阳 能 强 制 循 环 系 统 ， 温 差 控 制 循 环 。 当 地 年 平 均 日 照
内 自然 通 风 的模 拟分 析 并 进 行 优 化 ，取 得 了 良好 的 自 然通 风 效
新版万科住宅各功能标准
新版万科住宅各功能标准目录一、建造性能1、公共空间1.1、单元入口1.2、楼梯间1.3、墙体及保温1.4、屋面2、套内空间2.1、统一设计指标2.2、分项标准2.3、门窗公共空间1、单元入口1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。
1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。
2、楼梯间：2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。
2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。
3、墙体及保温：3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m³）；120厚页岩空心砖（填充型）。
3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。
3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。
4、屋面4.1、坡屋面配置：1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。
2.5、可利用阁楼：1）当顶层户型有可利用阁楼时，一层平面应考虑用户改造阁楼的方式。
在相应位置预留埋件, 为楼板楼体等构件的安装提供可能。
2）二层高度应做:卫生间的楼板, 二层(假复式层)的门窗，坡屋面的老虎窗。
7、门窗1) 外窗开启扇均需安装纱窗。
2) 需按照国家及地方规范安装窗护栏。
3) 门窗选型需按照工程管理部相关规定。
二、设备性能1、空调系统2、采暖系统3、电气系统4、智能化系统应用5、给排水系统空调系统1、住宅空调位置1.1、住宅公共部位（如楼梯间、电梯厅等）不设空调。
1.2、住宅套内仅起居室及卧室预留空调。
2、空调形式2.1、所有空调机位按分体式预留，空调机用户自理。
2.2、卧室预留壁挂式空调机配套，起居室预留柜式空调机配套。
3、空调配套装置3.1、空调专用插座。
3.2、冷媒洞。
3.3、空调室外机位包括可拆缷铝板空调百叶及冷凝水管1、采暖形式：单户循环系统，支管采用单管水平串联式，下供下回。
万科物业9大特色服务全心全意全为您
万科物业9大特色服务全心全意全为您作为中国领先的物业管理公司之一，万科物业一直以来致力于为客户提供全方位、全心全意的服务。
以下是万科物业的9大特色服务：1.环境维护服务：万科物业将环境维护放在首要位置，不仅会定期清扫保洁公共区域，还会进行绿化养护、垃圾分类处理等工作，为业主提供一个干净、整洁、舒适的生活环境。
2.安全管理服务：万科物业高度重视居民的安全，通过安装高清监控设备、加强巡逻巡检等措施，保障社区安全，为居民提供安心的居住环境。
3.设备维护服务：万科物业会定期检查和维护公共设施和设备，保证设备的正常运行，并及时处理设备故障，确保居民能够享受到良好的设施设备服务。
4.快捷维修服务：万科物业设立了维修热线，并配备了专业的维修团队，为居民提供快速、高效的维修服务，解决居民生活中的各种问题。
6.健康管理服务：万科物业不仅关注居民的物质生活，还注重居民的健康生活。
他们会定期组织健康讲座、健康体检等活动，提供健康管理服务，关心居民的身心健康。
7.儿童关爱服务：万科物业重视儿童成长和教育，开设了儿童活动中心，组织各类亲子活动和课程，为孩子们提供快乐的成长环境。
8.社区志愿者服务：万科物业鼓励居民积极参与社区志愿者活动，组织各类社区公益活动并提供志愿者培训，提高社区居民的参与度和社区凝聚力。
9.便利生活服务：万科物业为居民提供便利的生活服务，如洗衣、送水、管道疏通等，解决居民在生活中的一些困扰，提高居民生活质量。
总之，万科物业通过上述9大特色服务，全心全意为客户服务，将服务品质提升到一个新的高度。
他们努力为客户创造一个舒适、安全、便利的居住环境，实现客户的满意和幸福。
2021年渭南万科城新人考核考题
2021年渭南万科城新人考核考题（本考卷共45题，满分100分）一、单选题（共10道题，每题2分）1、1亩约等于（） [单选题] *A、666平米B、667平米(正确答案)C、676平米D、677平米2、我国目前土地使用权的用地方式有（） [单选题] *A、买卖B、租赁C、出让(正确答案)D、划拨3、万科集团在年成立，西安万科在 B 年成立， [单选题] *A、1984年、2006年B、1984年、2008年(正确答案)C、1991年、2009年D、1991年、2009年4、以下哪些部分不属于公摊（） [单选题] *A、人防工程(正确答案)B、配电室C、消防前室D、消防避难层5、目前产权登记方式是按 D 方式进行登记。
[单选题] *A、套内面积B、预售面积C、预售建筑面积D、实测建筑面积(正确答案)6、下列哪些内容符合万科的项目现场销售口径管理规定（） [单选题] *A. 各项目可针对项目情况制定销售口径，但需经正式审批后方可使用(正确答案)B. 各项目销售团队需定期对敏感话题的销售口径进行更新、组织培训及考核，特殊情况下即时更新C. 除公司指定新闻发言人之外，项目现场所有员工包括代理公司人员都不得对涉及公司、项目等宣传的敏感话题随意接受媒体的采访7、.关于员工折扣，以下说法不正确的是（） [单选题] *A、员工可享受多次内部折扣，每次享受的折扣率为5%(正确答案)B、员工购买公寓产品不可使用员工折扣C、员工折扣仅限用于员工及员工的直系亲属（父母、子女、配偶），非员工本人购买，需出具关系证明D、员工获得内部折扣批准后，因个人原因最终未购房的，视同已经享受过一次内部折扣8、客户万某购买某项目写字楼，按照认购书约定签约时间5日内缴纳首付款、签署《商品房买卖合同》，未办理按揭手续，逾期（）天后签约中心应发送（）函件。
（） [单选题] *A、1天；关于催促办理按揭贷款或补足房款的函。
(正确答案)B、1天；关于催促付款及办理按揭贷款、签订买卖合同的函。
万科-东京建物学习9-日本房地产市场及东京建
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問問問問問の 建建建建に す 対す 重重重
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日本房地产市场
（四）趋势4：社会、家庭结构的变化
日本社会呈现两大发展趋势：
2、市场现状及发展趋势
东京按区域划分市场成交结构变化
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日本房地产市场
1、市场发展回顾
（二）日本房地产市场近年以来的结构变化——住房“低价化”
目前东京市场的住宅单价已由91年的350万日元/3.3平米，下降到07年的180万日元/3.3平 米。相比91年，目前东京的房地产市场已经向低价化发展，总价3000~5000万日元的住宅占 总成交的比例由91年的30%上升到了70%，成为市场主流
东京按价格段划分的市场结构变化情况
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日本房地产市场
2、市场现状及发展趋势
（一）趋势1：近2年，城市中心和远郊住宅价格上涨很快
随着日本经济回复景气，日本房地产市场也逐步恢复景气。 （1）城市中心由于其土地的稀缺性和城市的生活便利性，价格上涨很快。 （2）远郊住宅由于其拥有较好环境和自然资源，被高端客户作为第二居所，价格上涨也很快。 以下附表为两年以来东京住宅价格上涨情况统计，可以看出城市中心区普遍上涨了100~150万 日元/3.3平米、远郊区普遍上涨了50~100万日元/3.3平米。
万科企业股份有限公司1984-2008大事记
万科企业股份有限公司1984-2008大事记1984年5月30日，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，法人代表王石。
开发大陆视器材专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。
成立第一家内联企业“现代医学技术交流中心”（现名深圳万科协和有限公司）。
公司员工67人，平均年龄24.5岁。
1985年进口机电产品市场萎缩，公司多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货、广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。
公司员工增加至105人。
1986年在专业销售顺利的情况下加强企业管理，引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象赞助大型文艺演出和文化刊物。
为摆脱僵化体制，筹措发展资金，决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造。
成立第一家中外合资企业“深圳国际企业服务公司”。
公司员工123人。
1987年公司称谓更名为：“深圳现代科仪中心”。
改整机进口为散件引进，国内组装、销售，业务进展顺利，与日本SONY等公司建立密切联系。
兴办第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。
公司员工135人。
1988年公司再次更名为“深圳现代企业有限公司”。
政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%。
公司公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。
公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。
与美国富兰克林铸币公司等兴办3家来料加工厂，用工数达2500人。
11月，以2000万元投标买地，进入房地产业。
公司员工137人。
1989年招股顺利完成，第一届股东例会召开，由王石等11人组成第一届董事会。
公司摄录像器材的销售业务开始下行，工业服务、房地产业务发展良好，创造了新的利润来源。
公司员工273人。
1990年决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
『最强』万科住宅使用标准(华北区域适用)
『最强干货』万科住宅使用标准（华北区域适用）万科研发始终走在地产行业的最前端，为保证万科住宅产品的居住功能及使用功能，万科研发中心制定了住宅平面、空间尺度及功能配置的标准，今天请万科专家分享给大家1万科住宅使用标准：目录2万科住宅标准：总则2.1 编制目的为保证住宅产品的基本居住功能及使用功能，建立住宅平面、空间尺度及功能配置的标准，满足现代家庭的生活需要，特编制此标准。
2.2 编制依据《住宅设计规范》2.3 参考依据《A级住宅性能认定预审表（1A）》、《A级住宅性能认定预审表（2A）》、《A级住宅性能认定预审表（3A）》、《九五住宅设计标准》2.4 适用范围万科集团所开发的位于华北地区的集合住宅，包括多层公寓、青青产品及情景花园洋房。
3万科住宅标准：术语解释3.1 层高上下两层楼面或楼面与地面的垂直距离。
3.2 净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
3.3 露台供居住者进行活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
3.4 房指套内的卧室、书房以及面积大于6m2 的多功能房、阳光房、茶室。
3.5 卫包括公共卫生间和主人房卫生间。
3.6 主人房卫生间主卧室专用卫生间。
3.7 公共卫生间供整个套内使用的卫生间。
3.8 面宽房间主要采光方向的宽度。
3.9 进深房间非主要采光方向的宽度。
3.10 净尺寸（面宽、进深）结构面到结构面的尺寸，不包括内墙面装饰厚度和装修做法。
3.11 使用面积套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等空间面积的总和。
其中：套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。
3.12 建筑面积建筑面积＝使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积十分摊的公用建筑面积。
3.13 套内墙体面积即套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
其中：各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
预制房屋与集成建筑与住宅产业分析
预制房屋与集成建筑与住宅产业预制装配式房屋即集成房屋是用工业化的生产方式来建造住宅，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。
预制装配式房屋主要分为三大开发模式：预制钢筋混凝土结构、预制轻量钢结构、预制集装箱房屋。
国际市场集成住宅需求更迭工业化住宅的兴起是从上个世纪30年代美国的工业化住宅起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在。
在经过180年的发展，现已在全球范围内，以多种市场应用和形式在发展。
20世纪50年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化高潮，60年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。
欧美与日本市场都经历数量和质量的转变过程，发展规模以及行业集中度都已达到较高水平，租赁业务庞大，且高集成度、高舒适度的箱式组合房屋占主导地位。
目前，国外活动房的发展正在向两个方面转变：一是随着房屋制造的工业化，活动房已由临时性建筑向永久性建筑发展；二是由于活动房主要生产国如日本、美国和法国等国家的城市化进程已经结束，大规模建设高潮期已过，活动房的应用范围由临建市场向商务、商业、旅游别墅等领域拓展，办公楼、商店、实验室、工业厂房、学校、幼儿园、疗养院、1医院、旅游别墅、汽车旅馆、酒店、餐厅以及民用住宅等领域越来越多地采用活动房。
在全球范围内，岗亭、餐厅、移动售货亭、移动房厕所、厂房、仓库、垃圾房、变电房、宠物舍、办公室、工具房等活动功能空间都将得到稳步发展，欧美代表厂商有法国ALGECO、德国ALHO 等，日本代表厂商有大和株式会社、日本NAGAWA 公司、日本东海租赁株式会社等，他们向全世界各地提供各种类型的移动房屋与空间出租。
随着全球城市对城市环境与生态要求不断提高，行业市场将持续发展，这也为众多行业企业提供了良好的发展环境。
中国集成住宅市场巨大改革开放以来，我国经济高速发展，大规模的城市化建设正在进行，这个过程还将持续20~30年。
【澳门新葡萄新京威尼斯】全真模拟试题含解析→《AG6·pro》→2023年河南省开封市鼓楼区一级建造
2023年河南省开封市鼓楼区一级建造师《建筑实务》全真模拟试题第1题：单选题(本题1分)室内非埋地明敷主干线距地面高度不得小于（）m。
A.1.5B.2C.3D.2.5第2题：单选题(本题1分)下列费用中可以作为竞争性费用的是（）。
A.临时设施费B.工程排污费C.税金D.总承包服务费第3题：单选题(本题1分)房间进行涂饰装修，必须使用耐水腻子的是（）。
A.起居室B.餐厅C.卫生间D.书房第4题：单选题(本题1分)民用建筑的耐火等级可分为（）级。
A.3B.4C.5D.6第5题：单选题(本题1分)根据《建筑设计防火规范》，建筑屋面包含平屋面、坡屋面等多种形式。
坡屋面部分：建筑室外自然地面标高为-0.80m，室外设计地面标高为-0.60m，其檐口标高为22.0m，屋脊标高为26.0m。
平屋面部分：建筑室外自然地面标高为-0.80m，室外设计地面标高为-0.60m，屋面面层标高为22.0m，女儿顶墙标高为23.5m；局部突出屋顶的楼梯间、电梯间等辅助用房最高点高度为25.2m，辅助用房总建筑面积1200m2，屋顶平面面积4800m2，则建筑高度可为（）。
A.24.1mB.24.8mC.24.6mD.26.0m第6题：单选题(本题1分)城区A地块因旧城改造拟进行拆迁，房屋拆迁管理部门书面通知有关部门暂停为拆迁范周内的单位和个人办理房屋新建、改建、出租等审批手续，该书面通知中应载明的暂停期限最长不得超过（）。
A.半年B.一年C.一年半D.二年第7题：单选题(本题1分)成型钢筋在进场时无需复验的项目是（）。
A.抗拉强度C.伸长率D.重量偏差第8题：单选题(本题1分)有耐热要求的混凝土，应优先选用的水泥是（）。
A.火山灰水泥B.矿渣水泥C.粉煤灰水泥D.硅酸盐水泥第9题：单选题(本题1分)地下室顶板施工活荷载标准值不应小于（）kN／m2。
A.3．0B.4．0C.5．0D.6．0第10题：单选题(本题1分)某工程二层现浇钢筋混凝土楼板，拟分成三段按等节奏流水施工。
解读万科城市配套服务商
U60-02
U59-02
U64-01
M68-02
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医疗配套——西罗姆
新百社区医疗是品格教育集团从新加坡引进的具 有世界最先进水平的高端社区医疗服务，是亚洲最大 的高端医疗服务上市公司。目前集团在亚洲地区共拥 有15 家医院，3277 张床位，1500 多名著名医疗专家， 开设各种专科。
佛山水晶坊
宁波万科广场
沈阳万科浑河天地
北京住总万科广场
武汉万科广场
贵阳万科大都会
万科长春1984
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产品服务——万科自营
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万科集团怎么做—产品服务
住宅
消费体 验地产
产业 地产
办公
分类
酒店 物流
……
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业绩：杭州万科2013年楼盘销售额突破100亿元，“三好” 二十盘全线飘红，成为杭州楼市史上为数不多的年度销售额 破百亿的品牌开发商。于此同时，良渚文化村传来了销售金 额喜超35亿的的捷报，并且凭借全年共成交1729套的好成绩， 一举夺得2013杭城销量桂冠，成为万科百亿军团中贡献最大 的先锋力量之一。
万科集团怎么做—产品服务
住宅
消费体 验地产
分类
产业 地产
商业地产
万科自营
其他社区 配套
万科广场 万科生活
广场 邻里家 咖啡厅
食堂 菜市场 。。。。。
学校 医疗 养老
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产品服务——商业地产
北东京深北莞F圳京U松N龙金M湖岗隅IX万半万科岛科万生广科活场广中场心
深圳壹海城
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群号:127644268
在设计时，保证无偿提供的“菜单式选装方案”的成本均低于原方案。 在设计时，相对原方案成本增加的方案，全部列为有偿提供的“个性化选装方案”。
选装方案 设计及成本测算
成本低于 原方案 成本高于 原方案 菜单式选装 （无偿） 总承包商施工
个性化选装 （有偿） 原版文件下载地址: /dichanjiaoliu
东京未来建物会议 销售案场调研及评价表 向物业管理投诉 新项目客户调研 …… 客户倾听 选装需求的 整理和固化
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总承包商进行 选装方案设计
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东京建物的新建住宅选装
（3）新建住宅选装服务的施工：
4、总 结
东京建物的新建住宅选装
（1）日本住宅改装市场回顾：
1、改装市பைடு நூலகம்与东建改装事业回顾
在《东京建物学习6——东京建物Techno-build（房屋改装子公司）介绍》中，曾经对 日本的住宅改装市场进行过介绍。 日本住宅改装市场背景：
（1）日本二战以后新建的住宅，目前基本已经到了60年左右的房龄。大量住宅已经到了需 要维修加固的年龄； （2）日本社会近年迎来了退休人员高峰，退休老人的儿女基本已经独立，家庭结构发生了 变化。日本的退休金很优厚，这部分退休人员很多会把退休金拿出来对房屋进行改修； 群号:127644268 （3）日本人近年对新购买的房屋更追求个性化，很多人对新购买的房屋就进行改装，这给 原版文件仅限群内成员交流 住宅改装提供了新的机会； （4）由于项目开发的关系，东京建物与很多电器、家具供应商都保持着良好的关系，因此 能以低于市场价的价格为客户提供家具和电器采购服务。此部分的利润率较高，后面将详 细介绍；
2、东建新建住宅选装服务
前面介绍过，东京建物将选装服务定位为高盈利项目。并且，对个性化选装的盈利要求 更高。 在这样的思路下，东京建物通常将无偿提供的“菜单式选装”的施工工作直接委托总承 包单位进行。 而对于有偿提供的“个性化选装”，东京建物的做法是由客户单独委托“东京建物 Word版文件来自:地产交流群 Techno-build子公司”，由其进行专业改装工程管理（获取高盈利），然后再由其委 群号:127644268 托总承包单位进行施工。使得东京建物集团在个性化选装服务上能够获取更高的利润。
东京建物的新建住宅选装
（2）新建住宅选装服务的设计：
2、东建新建住宅选装服务
在前面的学习中曾经介绍过，东京建物为了保证项目的实施设计能够更好的控制成本和 保证施工质量，一般委托总承包商的设计部，根据东京建物的《式样书》、《标准图》 等来完成实施设计工作。 在菜单式、个性化选装方案的设计上，东京建物也采取了同样的思路。 即先由东京建物倾听客户需求（东京未来建物会议等途径），在此基础上对客户的选装 Word版文件来自:地产交流群 需求进行标准化方案制定，再提供给总承包商，请其依据标准化方案进行项目选装方案 群号:127644268 设计。
飲食事業
• 東京建物テク ビ ノ ルド
東京建物（ 株）
•
メ デイ アコ プレ ク ン ッ ス事業
アンフ ルマ ォ
金融事業
• 東京建物フ イ ァ ナン ス
不動産証券事業
• • 東京建物フ ン マネジメ ト ァ ド ン 東京リ アルテイ メ ・ ネジメ ント
イ ンタ ーナッ 関連事業 ト
• 東京建物イ ー・ ステート オンラ ン ・ イ
Word版文件来自:地产交流群
群号:127644268
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简单的 平面布 局调整
景观浴室 景观家庭工作间 超大景观主卧等
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5821 群号:127644268 1558
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（1）东京建物的客户为中高端客户，一般不愿意将时间浪费在家具电器采买 上，东京建物的这项服务得到了客户的较多欢迎； （2）东京建物拥有集团采购优势，能以较低价格进品牌家具和电器； （3）东京建物将住宅相关的选装服务一开始就定位为高盈利项目；
采用选装服务，会从施工组织、质量控制等方面给总承包单位带来很大的管理难度和管 理成本。 在东京建物的“菜单式+个性化”选装模式下，在同一个项目中基本上不存在完全相同 的两套住宅。在这样的情况下，如何调动总承包单位的积极性呢？ 东京建物的思路和做法其实很简单：给总承包商更多的利润。这些利润从哪里来呢？当 Word版文件来自:地产交流群 然不是从东京建物自身的利润里拿出来、不能影响到东京建物自身的利润率。 因此，解决方案主要存在于“设计和成本控制”环节：
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菜单式选装 委托 东京建物 总承包商施工 委托 东京建物 Techno-build
客 户
个性化选装
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东京建物的新建住宅选装
（4）如何调动总承包商配合选装服务的积极性：
2、东建新建住宅选装服务
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东京建物的新建住宅选装
（3）本次学习想解决的问题：
1、改装市场与东建改装事业回顾
但在上次的学习中，还留有一些问题没有清楚的解决，特别是在新建住宅改装方面，例 如： （1）在新建住宅项目中，东建Techno-build与总承包商之间的关系如何协调？ （2）在新建住宅项目中，东建Techno-build与总承包商之间的分工如何？ Word版文件来自:地产交流群 （3）客户对住宅的个性化改装需求和项目正常提供的选装方案之间的关系是？
賃貸事業 賃貸運営
• • • • 東京建物不動産販売 東建イ ンタ ーナショ ナルビル 東建ビルデイ ング 新宿スク エアタ ワー • • • •
建物管理
東京建物アメ ニテイ サポート アメ ニテイ スタ フ ッ 東京不動産管理 新宿センタ ービル管理
东京建物 Techno Build 改装公司
不動産流通事業
东京建物的新建住宅选装
（4）如何调动总承包商配合选装服务的积极性：
2、东建新建住宅选装服务
“菜单式选装”一般只作平面布局上的简单调整，如三室一厅调整为二室一厅； “个性化选装”的方案较为复杂，涉及到功能分区、布局、管线、用材档次等多方面的 调整，比如景观浴室、景观厨房、超大主卧等； 菜单式选装方案： 个性化选装方案：
前提：东京建物将住宅改装选装定位为高盈利项目，这点是理解其该项服务策略的前提 东京建物为新建住宅项目提供的选装服务种类分为两种： 菜单式选装方案： 菜单式选装方案通常是“无料”的，即无偿提供给客户的选装服务。菜单式选装 Word版文件来自:地产交流群 方案在销售前就已经设计好。
群号:127644268
東京建物
阶段汇报20——新建住宅选装服务的“理念与操作” 上海区域本部企划部 佘润廷 200７年6月10日
东京建物的新建住宅选装
1、日本住宅改装市场及东京建物住宅改装事业简单回顾
目 录
2、东京建物为新建住宅提供的选装服务介绍 • 菜单式选装方案 • 个性化选装方案 3、从客户需求到选装方案的固化流程举例
A内装施工公司
客户委托 项目
Word版文件来自:地产交流群 Techno-build 工事部 群号:127644268 原版文件仅限群内成员交流
B内装施工公司
……
效率指标：东建住宅改装公司工事部06年完成改修项目2739件、人均管理项目91件。 东建住宅改装公司工事部每名员工均拥有日本内装施工管理资质，在改装工程期间 主要负责与外部施工单位的协调和管理，执行品质和成本控制。
东京建物的新建住宅选装
（1）东建为新建住宅提供的选装服务种类：
2、东建新建住宅选装服务
东京建物为同一户型提供的“菜单式选装”和“个性选装”方案举例： 菜单式选装方案： 个性化选装方案：
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个性化选装方案：
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个性化选装方案通常是“有料”的，即有偿的提供给客户进行选择。 但也不是完全根据购房客户的需求制定方案。一般来说，在销售前也会准备好各 户型的个性化选装方案。如果客户需要在提供的个性化方案之外进行选装，则收 费会更高。
区别在哪里？
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日本改装市场规模：
06年日本改装市场总量为7兆亿日元；同期，06年日本住宅销售总额5.55兆亿元。
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东京建物的新建住宅选装
（2）东京建物改装事业回顾：
1、改装市场与东建改装事业回顾
在东京建物集团中，“东京建物Techno-build”作为负责“住宅、房屋改装”的专业 管理公司，承担着集团内住宅、办公、商业等的改装任务。
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东京建物的新建住宅选装
（2）东京建物改装事业回顾：
1、改装市场与东建改装事业回顾
东京建物目前在售的各个项目均通过“东建Techno-build”为客户提供新住宅改装、 室内家具采购、电器采购等服务。下图为2005、2006年的各项目选装服务采用情况。
改装业务
群号:127644268 家具、电器等代采购、选装业务 原版文件仅限群内成员交流
旧住宅改装
办公楼改装
新购住宅改装
新购住宅 有偿选装
家具、电器 代买
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东京建物锁定的高盈利点
东京建物的新建住宅选装
（2）东京建物改装事业回顾：
商業運営管理事業 分譲事業
• • • 東京建物不動産販売ト 東京建物アメ ニテイ サポート アメ ニテイ スタ フ ッ • 東京建物イ ー・ ステート オンラ ン ・ イ