长沙市场分析
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中国新兴城市50强——零售吸引力
通过分析，我们发现，除一线城市以外，长沙零售市场已经处于相对成熟阶段，且城市未来零 售市场吸引力处于较高水平，是支撑其未来零售市场快速发展的主要条件。
数据来源：仲量联行
长沙零售商业发展阶段
成熟市场 初级市场
•多个大型商业中心 •奢侈品市场快速发展 •国际化品牌大规模进入 •强调购物体验
悦方ID MALL 开福万达广场
世纪金源购物中心 友阿奥特莱斯 步步高广场 乐和城
2011年前，长沙市零售商业供应量增长缓慢，2010年零售商业总供应量达到120万平米； 2011年，随着乐和城、世纪金源、友阿奥莱城等一大批大型零售新增供应入市，总供应量突破150万平米； 未来3年，长沙零售市场年新增供应均平均达到60万平米，预计2015年总供应量将达到400万平米。
长沙零售商业发展历程
萌芽期
1980年代
少量本地传统百货、 传统商业街
代表 韶山路百货、东塘百货 物业 友谊商店、晓园百货
整合发展期
1990年代
本地百货 五虎争霸格局形成
东塘百货、友谊商店、 阿波罗、中山百货、
晓园百货
初步发展期
2000-2010年
中高档精品百货 /时尚百货出现 购物中心雏形出现
平和堂、春天百货、 王府井、香港新世界、 美美百货、万达广场
核心区域汇聚了长沙传统市级各大 商圈，新兴及未来商圈主要集中于 中圈层及外圈层；
目前，随着城市的发展，长沙市零 售商业呈主要沿着两大发展主轴由 内圈层向外圈层发展趋势。
长沙零售商圈分级定义
根据仲量联行专业判断，同时结合长沙零售商业市场特征，我们对于长沙零售商圈进行分级定义：
区位 辐射范围
过渡发展期
2011年至今
大型购物中心快速出现 特色商业发展
乐和城、悦方ID MALL、 步步高广场、
世纪金源购物中心
快速发展期
未来5年
更多大型综合购物中心 涌现
开福万达、海信广场、 奥克斯广场、国金中心
主要分布在是五一广 场与黄兴路步行街
以国营百货商店为主
长沙市零售业态有大 型百货、食品店、服 装店、文具店、饭店 等
•现代化的购物中心 •连锁经营快速发展 •中高档市场得到快速发展 •品牌认知度提高 •国际化品牌开始进入市场
•出现了较大规模的零售类物业 •连锁经营品牌进入市场 •奢侈品市场得到发掘
•出现了小型的零售类物业 •批发市场较为盛行 •以满足基本生活需求为主 •缺乏品牌认知度 •市场内缺乏国际化品牌
代表城市：北京、上海、深圳
城市分类
特征
一线核心 城市
广泛的国际商务往来、深入的企业基础 以及大量优质的国际投资级别物业，国
内流动性和时常透明度最高的市场
1.5线过渡 型城市
规模大、开放度高和多元化的经济特征， 众多国际零售品牌和国际酒店运营商进
驻，正在经历大规模的商业地产开发
二线增长型 具有推进零售市场商业地产开发增速明 城市 显，在经济和房地产某些领域具有优势
分布在五一广场、东 塘、火车站等商圈
国营百货商店依占主 要地位
“五虎”格局开始发 生变化：友谊集团和 通程集团经过扩张实 力不断扩大，最后形 成了友阿、通程两大 本土零售巨头对峙的 格局
商业网点百花齐放， 外资零售大量涌入， 尤其是五一广场商圈 竞争加剧
股份制、外资、民营 的零售项目并存
中国新兴城市50强
根据仲量联行综合分析，长沙市位列二线增长型城市
中国新兴城市50强是仲量联行通过对280多个城市的多项 指标，包括GDP（总值、增长率、人均值）、人口、可支 配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、 固定资产投资和政治地位等，进行分析甄选出的城市。
数据来源：仲量联行
中国新兴城市50强——城市发展体系
档次 业态定位
零售商业发展 代表商圈
市级核心商圈
城市绝对核心
全市甚至更大范围
档次跨度较大 从高档到低档
多元化定位：精品化、个性 化、主题化
城市零售商业的发源地 历史悠久 商业氛围浓厚 五一广场
市级副中心商圈 城市发展成熟区域 一般距离城市核心较近 城市片区甚至全市
长沙市的零售业呈现 多元化：百货店、购 物广场、生活超市、 仓储大卖场、专卖店 等业态相继出现
高桥、红星、河西区 域开始崛起
大型国际国内知名商 业地产开发运营商开 始进入长沙
开始出现真正意义上 的全业态复合型购物 中心项目，以乐和城 和悦方ID MALL为突出 代表
核心商圈与区域商圈 并行发展；
更多大型甚至超大型 城市综合体型零售商 业涌现，竞争进一步 加剧
传统商业
中高档 精品百货 特色商业
综合型购物中心 超大体量购物中心
百货向综合型购物中心转型，购物中心 快速发展、区域化商业快速发展阶段
长沙零售商业年度供应统计
单位：平方米
华悦城 中信城市广场
泊富国际购物中心 奥克斯广场 北辰商业中心 万家丽mall
零售市场平稳成熟期
代表城市：杭州、成都、武汉等
零售市场快速发展期
代表城市：合肥、常州等
零售市场逐步起步期
长沙
零售市场初级阶段
作为二线城市的长沙 ，零售物业形态在传统百货的基础上，不断涌现出一些大型购物中心，商业核心区域向外围 发展趋势明显；国际主要一二线奢侈品牌正不断入驻，各类国际连锁品牌也看好该市场，加紧其布点的步伐。鉴 于此，我们认为长沙零售市场目前处于快速发展的阶段。
三线新兴型 开始出现大规模商业地产开发，零售商
城市
和酒店运营商正在积极进驻这些城市
三线起步型 时常透明度较低，正在为“起飞”创造 城市 条件
数据来源：仲量联行
中国新兴城市50强——零售市场指标
深圳
广州
深圳
通过零售销售额、大卖场集中度、奢侈品集中度以及快时尚集中度四个 重要零售市场指标的分析，我们发现长沙市零售市场整体发展处于相对 成熟水平。
注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目
长沙零售商业基本格局
外圈层 内圈层
本项目
两圈、两轴
两圈
圈层
范围
内圈层
二环路以内
外圈层 长沙绕城高速、京珠高速围合而成
两轴
发展轴
范围
东西向 发展轴
南北向 发展轴
长沙高铁站—长沙大道—长沙站—五一 大道—枫林路
沿湘江、地铁1号线南北方向延展
长沙零售商业基本呈现“两圈、两 轴”的基本格局；
中国新兴城市50强——零售吸引力
通过分析，我们发现，除一线城市以外，长沙零售市场已经处于相对成熟阶段，且城市未来零 售市场吸引力处于较高水平，是支撑其未来零售市场快速发展的主要条件。
数据来源：仲量联行
长沙零售商业发展阶段
成熟市场 初级市场
•多个大型商业中心 •奢侈品市场快速发展 •国际化品牌大规模进入 •强调购物体验
悦方ID MALL 开福万达广场
世纪金源购物中心 友阿奥特莱斯 步步高广场 乐和城
2011年前，长沙市零售商业供应量增长缓慢，2010年零售商业总供应量达到120万平米； 2011年，随着乐和城、世纪金源、友阿奥莱城等一大批大型零售新增供应入市，总供应量突破150万平米； 未来3年，长沙零售市场年新增供应均平均达到60万平米，预计2015年总供应量将达到400万平米。
长沙零售商业发展历程
萌芽期
1980年代
少量本地传统百货、 传统商业街
代表 韶山路百货、东塘百货 物业 友谊商店、晓园百货
整合发展期
1990年代
本地百货 五虎争霸格局形成
东塘百货、友谊商店、 阿波罗、中山百货、
晓园百货
初步发展期
2000-2010年
中高档精品百货 /时尚百货出现 购物中心雏形出现
平和堂、春天百货、 王府井、香港新世界、 美美百货、万达广场
核心区域汇聚了长沙传统市级各大 商圈，新兴及未来商圈主要集中于 中圈层及外圈层；
目前，随着城市的发展，长沙市零 售商业呈主要沿着两大发展主轴由 内圈层向外圈层发展趋势。
长沙零售商圈分级定义
根据仲量联行专业判断，同时结合长沙零售商业市场特征，我们对于长沙零售商圈进行分级定义：
区位 辐射范围
过渡发展期
2011年至今
大型购物中心快速出现 特色商业发展
乐和城、悦方ID MALL、 步步高广场、
世纪金源购物中心
快速发展期
未来5年
更多大型综合购物中心 涌现
开福万达、海信广场、 奥克斯广场、国金中心
主要分布在是五一广 场与黄兴路步行街
以国营百货商店为主
长沙市零售业态有大 型百货、食品店、服 装店、文具店、饭店 等
•现代化的购物中心 •连锁经营快速发展 •中高档市场得到快速发展 •品牌认知度提高 •国际化品牌开始进入市场
•出现了较大规模的零售类物业 •连锁经营品牌进入市场 •奢侈品市场得到发掘
•出现了小型的零售类物业 •批发市场较为盛行 •以满足基本生活需求为主 •缺乏品牌认知度 •市场内缺乏国际化品牌
代表城市：北京、上海、深圳
城市分类
特征
一线核心 城市
广泛的国际商务往来、深入的企业基础 以及大量优质的国际投资级别物业，国
内流动性和时常透明度最高的市场
1.5线过渡 型城市
规模大、开放度高和多元化的经济特征， 众多国际零售品牌和国际酒店运营商进
驻，正在经历大规模的商业地产开发
二线增长型 具有推进零售市场商业地产开发增速明 城市 显，在经济和房地产某些领域具有优势
分布在五一广场、东 塘、火车站等商圈
国营百货商店依占主 要地位
“五虎”格局开始发 生变化：友谊集团和 通程集团经过扩张实 力不断扩大，最后形 成了友阿、通程两大 本土零售巨头对峙的 格局
商业网点百花齐放， 外资零售大量涌入， 尤其是五一广场商圈 竞争加剧
股份制、外资、民营 的零售项目并存
中国新兴城市50强
根据仲量联行综合分析，长沙市位列二线增长型城市
中国新兴城市50强是仲量联行通过对280多个城市的多项 指标，包括GDP（总值、增长率、人均值）、人口、可支 配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、 固定资产投资和政治地位等，进行分析甄选出的城市。
数据来源：仲量联行
中国新兴城市50强——城市发展体系
档次 业态定位
零售商业发展 代表商圈
市级核心商圈
城市绝对核心
全市甚至更大范围
档次跨度较大 从高档到低档
多元化定位：精品化、个性 化、主题化
城市零售商业的发源地 历史悠久 商业氛围浓厚 五一广场
市级副中心商圈 城市发展成熟区域 一般距离城市核心较近 城市片区甚至全市
长沙市的零售业呈现 多元化：百货店、购 物广场、生活超市、 仓储大卖场、专卖店 等业态相继出现
高桥、红星、河西区 域开始崛起
大型国际国内知名商 业地产开发运营商开 始进入长沙
开始出现真正意义上 的全业态复合型购物 中心项目，以乐和城 和悦方ID MALL为突出 代表
核心商圈与区域商圈 并行发展；
更多大型甚至超大型 城市综合体型零售商 业涌现，竞争进一步 加剧
传统商业
中高档 精品百货 特色商业
综合型购物中心 超大体量购物中心
百货向综合型购物中心转型，购物中心 快速发展、区域化商业快速发展阶段
长沙零售商业年度供应统计
单位：平方米
华悦城 中信城市广场
泊富国际购物中心 奥克斯广场 北辰商业中心 万家丽mall
零售市场平稳成熟期
代表城市：杭州、成都、武汉等
零售市场快速发展期
代表城市：合肥、常州等
零售市场逐步起步期
长沙
零售市场初级阶段
作为二线城市的长沙 ，零售物业形态在传统百货的基础上，不断涌现出一些大型购物中心，商业核心区域向外围 发展趋势明显；国际主要一二线奢侈品牌正不断入驻，各类国际连锁品牌也看好该市场，加紧其布点的步伐。鉴 于此，我们认为长沙零售市场目前处于快速发展的阶段。
三线新兴型 开始出现大规模商业地产开发，零售商
城市
和酒店运营商正在积极进驻这些城市
三线起步型 时常透明度较低，正在为“起飞”创造 城市 条件
数据来源：仲量联行
中国新兴城市50强——零售市场指标
深圳
广州
深圳
通过零售销售额、大卖场集中度、奢侈品集中度以及快时尚集中度四个 重要零售市场指标的分析，我们发现长沙市零售市场整体发展处于相对 成熟水平。
注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目
长沙零售商业基本格局
外圈层 内圈层
本项目
两圈、两轴
两圈
圈层
范围
内圈层
二环路以内
外圈层 长沙绕城高速、京珠高速围合而成
两轴
发展轴
范围
东西向 发展轴
南北向 发展轴
长沙高铁站—长沙大道—长沙站—五一 大道—枫林路
沿湘江、地铁1号线南北方向延展
长沙零售商业基本呈现“两圈、两 轴”的基本格局；