沈阳棋盘山板块别墅市场调研

整体建面150万，一期20万㎡
东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧
建筑类别
容积率 绿化率 车位 开盘时间
联排、双拼、洋房、小高、商业
整体0.8，一期0.53 60% 19000多个 2008年9月29日
分期
在售情况及价格 户型面积 物管 周边交通 开发商
共五期约7~8年
联排6228元/平米、洋房3698元/平米、 小高3298元/平米 双拼296平、联排219-248平、 洋房104-160平、小高88平 1.5元/平米〃月 168路、330路特设小镇站 中国港中旅集团
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万科兰乔圣菲
优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万科品 牌物业保证等，均为项目提供增值理由
项目实景
6所私人高尔夫球俱乐部、高级马 场等专属配套，凸显项目高端定位
立面及园林风格：
社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的 南加州风格，同时吸取该小镇的精髓， 充分应用了西班牙Mission传教士风格， 体现在建筑里面与园林设计中
销售情况：
项目前期消化情况良好，平均消化速度为 独栋每月10套，联排每月20套； 现前三期别墅独栋已消化完毕，联排剩余 约10套左右； 目前消化速度明显放缓，四期首批独栋26 套两个月仅消化10余套，平均每月5套；
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中旅国际小镇
规模
位置
在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体 量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面
客户情况：
来源区域：沈河、和平、大东区为主 年龄构成：30岁—50岁 置业目的：自用，首次及二次购房 客户细分：客户类型多为市内改善型客户， 企业中层管理、私营企业主、公务员、事业 单位中层等 关注点：认为项目性价比较高，区位较好
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沈阳碧桂园
规模 位置 建筑类别
区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发 目的，突出性价比优势
容积率 0.226 —— 0.51 0.18 0.774 开发商 万科新墅 良运 奥林匹克置业 亿达 中盈福汇 产品形式 独栋、联排 独栋、联排 独栋、联排、 洋房 独栋 独栋、联排、 洋房 一期联排、双 拼、洋房 独栋、联排 联排、双拼、 洋房、小高 价格 （元/平米） 均价20000 二手房 10000~15000 独栋15000 联排8300 洋房5500 —— 独栋12500 双拼11500 联排8000 洋房4600 双拼6100 联排5000 洋房3200 二手房 5500~8000 联排6228、 洋房3698、 小高3298元 户型面积 240平（联排） 290-656平（独栋） 340平（联排） 470-530平（独栋） 356平（独栋） 200－250平（联排） 50~150平（洋房） 650－800平 280-306平（联排） 260平左右（双拼） 320－500平（独栋） 86~160平（洋房） 联排250~330 双拼320~530 洋房104~150 —— 双拼296平、 联排219-248平、 洋房104-160平、 小高88平
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漫步地中海
销售情况——项目07年下半年开盘以来销售情 况一直较差，洋房产品尤其成为销售难点
分期情况：
漫步地中海为奥林匹克花园的三期产品； 奥林匹克花园整体建筑面积60万，共分三 期，前两期为澳洲、美洲风格别墅社区；三 期漫步地中海为西班牙风格，相对独立，建 筑面积25万平米； 其中独栋约100余套，联排约300余套，洋 房约200余套；
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漫步地中海
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位 开盘时间 分期 在售情况及 价格 户型面积 物管 周边交通 开发商
奥林匹克花园的三期产品，独栋产品价值较高
建筑面积18万㎡ 棋盘山风景区 联排别墅、洋房 0 .51 43% ——
漫步地中海别墅:2007-9-23; 花园洋房:2007-10-20 奥林匹克花园三期 独栋：15000元/平， 联排：8000元/平起， 洋房：5000元/平起 独栋：356平米，联排：200-250平， 洋房100-150平 3元/平米〃月 168路、4305、业主巴士 沈阳奥林匹克置业投资有限公司
建筑面积493万㎡
沈北辉山经济开发区碧桂大街10号 一期联排、双拼、洋房
容积率
绿化率
整体1.48
30% 2008年6月15日 整体分期未定，现销售一期 双拼6100、联排5000、 洋房3200 联排250~330、双拼320~530、 洋房104~150 洋房1.5元/平米〃月 别墅2.5元/平米〃月
桃仙板块
板块名称 东陵板块 桃仙板块 沈北板块 配套成熟 知名度 景观资源 区域潜力 交通条件
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板块分析
项目名称 兰乔圣菲 桑堤亚纳 奥林匹克花园 三期 漫步地中海 唯美十方 清韵百园 规模 （万平米） 15 7 18 4.75 14.1
东陵棋盘山板块——整体板块价值较高，产品类型 丰富，以改善、度假型物业为主
开盘时间
分期 在售情况及价格 户型面积 物管 周边交通 开发商
ຫໍສະໝຸດ Baidu
2006年7月，四期08年9月
共分五期开发，现售第四期 四期独栋别墅现均价20000元/平米 先期推售26套，目前共消化10余套 306~1112平米，主力户型400平米左右 独栋5元/平米〃月，联排 168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺的 公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环 约10公里，距太原街商圈约30分车程， 沈阳万科新墅置业有限公司
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漫步地中海
户型评价——户型设计一般，别墅及洋房均无 特别亮点，联排户型相对实用性较强
洋房户型：三室120平米 户型中规中距，过道等部分浪费 空间较多，多应用凸窗等元素； 动静分离明确，卫生间干湿分离， 有一定尺度感；
联排主力户型：六室205~248平米 半地下或地下车库，地上两层半设计， 户型面积较小，注重实用性； 应用挑空、天井、露台等设计，凸显 别墅元素；
一期规划分析——首期开发分为四个组团,分三 次开盘推出不同产品类型
翠山蓝天苑 峰景苑 桐林人家苑
凤鸣翠岭苑
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沈阳碧桂园
户型评价——户型设计中规中矩/空间布局合 理，别墅元素体现较充分
双拼户型 6室2厅1卫1厨 491.37平方米
户型方正通透;
双车位设计,体现主人豪华尊贵感; 动线清晰,动静分离; 功能分区合理,减少了面积的浪费; 大量露台设计增加了生活情趣; 楼梯入户增加了居住的仪式感;
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万科兰乔圣菲
四期产品配比：
产品评价——四期户型尺度较大，产品设计较 多亮点，别墅元素丰富
四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306~451平米主力户型18套， 393~528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比 四期独栋别墅 306~451平米户型
优质产品设计，符 合万科兰乔圣菲系列 产品的一贯风格，充 分体现尺度感； 半地下室，下沉式 庭院，首层入户花园， 双向入户，独立双车 库，起居室挑高、大 面积露台、退台设计 等诸多元素应用，别 墅符号丰富；
08年5月开盘，建面14万平米，月均消化40套
08年9月开盘，建面150万，月均消化70套
月均消化速度约40套
08年5月开盘，建面4.75万，月均消化40套
08年6月开盘，总建面493万平米，月均消化50套
阳光假日山庄 05年6月开盘，建面1.8万，月均消化50套
06. 06. 07. 07. 三季度 四季度 一季度 二季度 07. 三季度 07. 08. 08. 08. 08. 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 09. 09. 一季度 二季度
沈阳东陵棋盘山板块别墅市场调研
[关键字]： 棋盘山、别墅；
[简介]： 东陵棋盘山板块作为沈阳别墅物业的标杆板块，众多项目的发展 对于沈阳市场具有较为明确的借鉴意义；
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别墅市场
沈阳别墅市场分为三大板块/东陵棋盘山板块综合 价值最高
沈北辉山板块
板块认知
•沈北辉山板块:新兴别墅区
东陵棋盘山板块
•东陵棋盘山板块:高档别墅区 •桃仙机场板块:传统别墅区
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万科兰乔圣菲
销售情况——前期销售情况良好，目前受大势 影响较为严重
项目分期：
项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅， 其中独栋、联排套数约各占一半； 一期：独栋35套（06年7月开盘） 二期：独栋20套，联排36套（07年6月开盘） 三期：联排88套（08年1月开盘） 四期：独栋52套（08年9月开盘） 五期：独栋套数未定（开盘时间未定）
沈阳碧桂园 阳光假日山庄
493 1.8
1.48 0.62
碧桂园 宏基
中旅国际小镇
150
0.53
港中旅
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东陵棋盘山板块
在售项目较多，存量较大，别墅产品平均月消 化速度为40套左右
现有市场存量 约500万平米
兰乔圣菲
桑堤亚纳 漫步地中海 清韵百园 中旅国际小镇 唯美十方 沈阳碧桂园
06年10月开盘，建筑面积15万平米，共约800户，月均消化30套 06年11月开盘，建筑面积7万平米；月均消化约30套 07年9月开盘，建筑面积18万平米，月均消化约40套
半地下室 联排四室产品 地上233平米， 半地下室54平米
一层
二层
三层
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中旅国际小镇
销售情况——项目销售情况良好，多以自用为 主，客户认可程度较高
销售情况：
项目08年9月开盘，开盘销售情况较好， 共推出289套房源（双拼8户、联排87户、 洋房162户、小高32户），消化160套，主 要以洋房与联排为主； 开盘销售率约47%，回款约2亿元； 10月销售共约60套，主要为200平米左右 联排、120平米左右洋房与88平米小高层；
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中旅国际小镇
户型评价——各物业类型承担功能明确，户型 设置中规中矩，联排户型别墅元素较为丰富
洋房户型 三室120平米 户型设计基本 方正，主卧与起 居室全部设置在 阳面； 户型创新较少 小高层户型 两室86平米 户型设计紧凑， 动线合理，使用 便利； 户型创新较少
产品设计中规中 矩，重视开间的尺 度感； 半地下室、下沉 庭院设计，诸多露 台、角窗等，别墅 元素较为丰富； 空间设计合理， 较为出色的高性价 比联排产品；
开盘时间 分期
在售情况及 价格 户型面积 物管 周边交通 开发商
168、385、384、世博园专线
碧桂园集团
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沈阳碧桂园
沈阳碧桂园总占地面 积约5000亩，首期开发 占地约110万平方米总 建筑面积约163万平方 米; 规划为四个苑区，分 别是西北的峰景苑、西 南部的凤鸣翠岭苑、东 北部的翠山蓝天苑和东 南部的桐林人家苑; 共3次开盘: •08年6月15日首次开盘, 推出峰景苑组团别墅产 品; •08年9月20日第二次开 盘,推出翠岭苑组团推出 洋房产品; •08年10月25日第三次 开盘,推出人家苑组团;
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沈阳碧桂园
开盘销售情况良好/以491-512的双拼产品为 主/高性价比客户认可度较高
6月25日首次开盘,推出峰景苑200多套别墅
产品已经基本售完;
后续开盘推出约20余套别墅产品已销售1/3; A5-521平米和A7-491平米双拼为主推户型;
联排均价约为5000元/平米;双拼均 价约6000元/平米;多层花园洋房均 价约3200元/平米; 现推出优惠活动,老带新可免收3年 物业费.
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案例分析
区域内重点在售项目分析
万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 奥林匹克花园三期漫步地中海 沈阳碧桂园
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万科兰乔圣菲
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位
沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表
建筑面积15万㎡ 东陵区 东陵路123号 独栋、联排，四、五期全部为独栋 0 .34 70% 每户均带独立车库
6万平米多国 风格商业街
一期规划图
一期产品配比：
商业部分只租不售，除去持有部分， 可销售部分面积约10万平米，其中： 联排、双拼别墅约2万平米，面积 219~296平米； 洋房约5.3万平米，面积104 ~160 平米； 高层约2.5万平米，面积均为88平 米；
糅合英、美、西班牙、意大利等多国风格 的国际社区，设置会所、6万平米商业街、 婚庆礼堂、景观湖广场等多种功能配套
一期规划图
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中旅国际小镇
整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置 特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定
项目共分6期开发，后期规划未定，但确定每期都会有特色商业或公 建配套作为组团中心
四期
二期
三期 六期 五期
一期：联排+双拼 +小高+洋房+商业
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中旅国际小镇
一期规划——多种功能公建配套，糅合多种建筑 风格，凸显大盘风格