第三讲 房地产市场供求失衡问题

（一）收入水平与房价存在巨大差距
国际上公认的房价“合理价格水平”，应该是 相当于每户居民3-6年的平均收入。根据目前全国 城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套 90 平 方米的普通居民住宅，全国的均价应该在2481.48 元，每平方米为2757.2元 而现在全国平均房价为 每平方米 5000 元左右，远远超出了我国城镇居民 的承受能力，从而导致了供给过度与有效需求不 足的矛盾。
一、我国房地产供求失衡的表现
（一）房地产需求现状 我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经 济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。 供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当 总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这里 我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和 2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长 缓慢。
二、我国房地产供求失衡的原因
（三）开发商与消费者心理预期不同。
房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预 期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内 在原因 。 2007年以来房地产市场的过度繁荣，催生了房地 产开发商对房地产业的前景乐观预期过度，即使在 受到金融危机的影响下，也期望通过地方政府的 “救市”，来保持房地产市场较高的价格水平；相 反，金融危机、宏观经济下行等致使大量企业破产 倒闭，劳动力失业，广大消费者对未来收入的不确 定性和房地产市场降价的乐观预期，使得大部分人 保持持币观望的心态。 由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期， 房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调整期。
一、我国房地产供求失衡的表现
(2）企业融资结构明显依赖银行贷款
现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占 主要地位。而银行方面对房地产企业的待遇显然 较为优厚。这也是导致房地产企业大量增多的原 因之一。
一、我国房地产供求失衡的表现
（三）房地产供求失衡表ห้องสมุดไป่ตู้ 1．住房价格持续走高，房产泡沫加大
一、我国房地产供求失衡的表现
• （二）房地产供给现状
• 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的 双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需 要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此， 消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产 市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、 成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房 地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张 和收缩产生催化作用。
二、我国房地产供求失衡的原因
总体来看，全国库存数据的增加，主要原因在于 过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、 房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供 应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢 于供应增加的速度。 2015 年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有 所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持 续增长。如果市场销售没有出现根本性好转，房 屋库存指标有继续攀高的可能。
近年来我国房地产市场出现房价上涨过快市场 失灵、价格失效和空置率上升等影响市场健康运 行的现象，其现状是由社会几股力量反复博弈的 结果，其实质是不同社会力量之间的利益之争房 地产市场不仅影响微观经济运行，影响到人们衣 食住行，而且影响宏观经济运行，影响到国家经 济政策的制定。
一、我国房地产供求失衡的表现
2014中国房地产十大年度词语：高库存
2014 年，中国楼市整体状况供大于求的现状难 以改变，“高库存”伴随着“新常态”，成为 2014的热门词汇。 在“高库存”的压力下，楼市在向“城市”、 “板块”、“楼盘”、“企业”四个方向分化。 “楼市高库存，拿地需谨慎”“宁可错过、绝不 拿错”或成为房企的拿地原则。
2014 年，商品房销售面积 120649 万平方米， 比上年下降 7.6% ，降幅比 1-11 月份收窄 0.6 个百分点，2013年为增长17.3%。 其中，住宅销售面积下降 9.1% ，办公楼销 售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积 增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降 6.3% ，降幅比 1-11 月份收窄 1.5 个百分点， 2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下 降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营 业用房销售额增长7.6%。
（二）供给与需求层次错位
马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低层次中最 基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲，满足 住房需求是他们的基本需求，也是最低需求。 而在房地产供应结构中，开发商却忽视了大多民众 的基本需求，而把投资开发的重点放在只满足少数富 人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上，供 给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压， 房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈。
后续政策： 2015 年可能正式降低目前较高的首付比 例 —— 首套房 30% ，二套房 60% ，进一步放松落户政 策以提振房地产销售。此外，决策层还可以定向降低 房贷利率，政府还加大了对保障房建设的支持力度。 短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动， 尽管这可以帮助房地产行业实现全面复苏、或扭转结 构性下滑势头。 但在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷 颓势， 2015 年再跌 5%~10% 。此外，随着保障房建设 势头逐渐消退，明年商品房新开工面积可能会再跌 10%。所以，预计明年总体房地产建设活动将进一步 放缓，并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的 负面拖累。
我国房地产供求失衡的表现
3 ．房地产企业大量增加，土地资源开发过猛。
城镇新建住宅面积的增长速度远远大于人均住 宅面积的增加速度。而建筑面积如此疯狂的增长， 正是房地产商开发过猛的最直接的体现。
一、我国房地产供求失衡的表现
4．房地产企业资金结构不合理
（1）负债过高，企业风险大 企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查资料 所得：2006年房地产商的负债为超过70%。一般认为企 业的资产负债率在50%左右才合理，超过50%的资产负 债率的企业风险太大。在负债率为72%的状况下，房地 产企业的风险很大。 在目前楼盘空置，造成房地产资金大量被占用，房地 产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身，尤其是对 房地产的主要债权人——商业银行造成很大困扰，使得 银行大量资金被套住，进而引发而今的金融危机。
一、我国房地产供求失衡的表现
2．大量住宅建设质量较差，住宅寿命过短
商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压 力，而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到底是不 是物有所值呢？那么这中间四十年的时间差，对于不 能承担频繁换房的家庭来说，就只能继续住在很可能 存在危险的危房中。 造成这种现状的原因是多方便的。首先，房屋设计 不符合规范是重要原因之一；其次，房产建筑商为追 求暴利，一味降低成本也是房屋质量不好的罪魁祸首； 另外，银行、政府监管不力，城市规划变动频繁也对 房屋寿命过短现象的形成，有着不可推卸的责任。
一、我国房地产供求失衡的表现
3．地区间发展不平衡，区域性过热问题凸现
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、 经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。 这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道路 通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状 况，以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的 房地产价格及评估价值产生影响，但影响的程度与 房地产的种类有关。 例如，繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值 影响最大；而区域环境对住宅的价格及评估价值影 响较大。
一、我国房地产供求失衡的表现
4．保障性住房不足以满足中低收入人群需要
我国的中低收入人群的住房消费仍远远低于平均 消费额。这说明住房饱和呈现一边倒的形势。房地 产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润的高 档住宅，高收入人群可能拥有已经几套房。但是中 低收入人群买不起高档住宅，保障房数量又不足以 满足需要。
2．新建住房总体呈现供大于求的状态
从房地产的供给来看，低投入低价位的中小户供 应总量不足，而高价位的豪华型住宅别墅酒店式公 型住房投入比重过高，挤占了有限的土地资源，在 一定程度上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产价 格虚高不下。 从居民收入看，中低收入家庭占多数，但房屋供 给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且中小户型 偏低，致使中低收入家庭购房难度较大；相反，高 收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给比重较大， 这就使得房地产市场长期以投资或投机为主，必然 会使房地产价格存在许多泡沫。目前，这种供需结 构性矛盾较为突出。
2014年标杆房企库存创新高
截至 2014 年 10 月 31 日， A 股市场共有 143 家上市房地产 开发商公布了2014年三季度的库存数据，房企存货加速 攀升，累计库存绝对值创下历史新高。三季度末，累计 库存绝对值达 19622 亿元，同比增长 25.4%，增速较去 年加快。剔去其中已售未结的项目，即预收账款，上市 房企的真实库存达到13431亿元，同比增36.61%。数据 进一步反映了今年年初以来，行业销售放缓，企业库存 不断累积。同时，预收款与去年水平大体持平、同比仅 上涨6%，增速明显放缓，从而影响企业未来营收表现。
政策解读：
2014年房产调控政策：目前已有超过四分之三的限 购城市在一定程度上松绑了限购政策；部分省市对 购房进行税费补贴；住房公积金政策不断放松；部 分城市放宽了落户政策；一些地方允许甚至鼓励地 方政府回购商品房用于保障性房源；为提振房地产 销售和建设，各地也简化了开发商行政审批程序、 降低相关费用等。
一、我国房地产供求失衡的表现
1．利润空间大，房产商盲目追求利润
众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应， 从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。具体到实 际房价，就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成 本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利 润，国外房地产开发企业平均利润率为 6%-8% ，有的国 家 仅 为 3% 。 而 在 我 国 ， 1997 年 时 商 品 房 毛 利 率 高 达 34.36%，远远高于国外平均水平。2007年，毛利率更是 增加到54.54%。是国外房产开发平均利润水平的77.9倍。 由于2007年房价较高，制约了需求扩大，导致2008年房 产销售略显低迷。
一、我国房地产供求失衡的表现
房地产的区域性特征可以从两个方面去理解， 其一是从房地产的地理位置的固定性和不可位 移的特性的角度看，不同地区的气候、地貌、 日照、湿度等，使得房地产具有明显的区域特 点和区域性。 其二是从不同地区的市场供求关系的角度看， 由于不同地区的经济发展水平的差异，对房地 产的需求也是有差异的，不同地区市场供求关 系的差异也会造成房地产价格的区域差异和区 域性特征。
目前大致需要3.1年的时间进行完全去化，这个时间 接近于2008年和2011年的峰值，反映开发商去化压 力大。
国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发 和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待 售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。 若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月 左右。 “待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房 中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常 被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多， 全国商品房库存几乎翻倍。与 2010 年年中相比， 最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。
2014年，房地产行业几乎所有数据都是在下滑。上涨的 有两个，其一，全国房地产开发投资 95036 亿元，比上 年实际增长 9.9%，但低于2013年 19.4%的实际增幅，也 低于 2014 全年固定资产投资 15.1%实际增幅，这说明， 这个一向被业内自许为国民经济支柱的产业，现在这柱 子的地位慢慢在松动。 第二个上涨的数据更让人灰心，是库存量。数据显示， 2014 年 12 月末，全国商品房待售面积 62169 万平方米， 比上年增长 26.1% 。据查询资料得知，这个增长率跟 2013年末的待售面积增长率比，增了不到0.1%，可以忽 略不计，但面积却是结结实实涨了一大块。 其中，住宅待售面积比11月末增加 1352万平方米，办公 楼待售面积增加 202 万平方米，商业营业用房待售面积 增加361万平方米。