瀚海渔业生态营销策划方案

商目标招
短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围 将餐饮旅游推广极致，在开业前招商量达到 80%
招商定价策略
放水养鱼
招商 定价 策略 租 的 定 法 金 制 方 租金的制 定标准
招商定价策略
放水养鱼的商业实践 商业的定价牵一发而动全身。正确的租金策略，至关重要。任何商业地产开发商都 想得到最佳的投资回报，最早收回成本，获得利润。然而商业地产的属性却限制了这 种愿望的实现。商业的运营有如一个养鱼的过程，操作者必须有足够的耐心，只有在 等到把鱼养大之后，才会有甜美的收获。 制定租金的标准 制定租金的核心指标既不是市场调查的数据，也不是同地段商家的参考租金，也不 是专家的意见，而是场内商家的生意额！这个根本的标准，给我们制定商场的租金提 供了原则性的参考，是具有科学性的制定原则。 科学的租金制定方法 商业中心在步入良性运转后，其租金收入应根据其总营业额而制定。以商户的月营 业额为100来计，其进货价约为50，其他成本约为10，商户利润约为30，其愿意支付 的房租成本约为10。可见，在租金支付水平上，一个商户原则上可以支付的租金水平 为营业额的10%，一个购物中心的总租金大约等于营业额的10%。 如果一个商场经营散户的年总营业额为10亿，那么，该商业中心一年的租金收入可达 1亿，这是指导商场租金收入的参考性标准。预计商业中心年营业额的科学性非常重要， 它不是一个自欺欺人的数字，它的制定一定要有一种客观的态度和相应的数据支持。
阿克苏道路交通规划
阿克苏概况 – 城市区域
阿克苏市地处新疆维吾尔自治区南疆中部， 塔里木盆地西北边缘。辖八县一市84乡镇56 个农林牧场、130个行政村及农一师12个国 营团场 市辖县八个：温宿县/库车县/阿瓦提县/ 拜城县/乌什县/新和县/沙雅县/柯坪县 市辖区有：首付乌鲁木齐/哈密/库尔勒/阿 拉尔/和田/喀什
Biblioteka Baidu
招商策略
主力商户优先招商 品牌商户带动招商 广告招商 定向招商 委托招商 优惠招商 业态设计先行，准确、差异化的业态定位 为客户度身订做开店\买房全面解决方案 人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略 招商进度、质量、费用统一控制
招商推广策略
在项目进入市场的前期： 在项目进入市场的前期： 重点诉求对象是品牌经营者，广告诉求主要是把大量的项目优势信息 传达给他们。而客户信心的建立，一种重要的途径就是项目推广的信息传 达。我们有甄别的传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内 促成招商行为的产生和商业人气的聚集。 在项目的建立起了知名度和美誉度后： 在项目的建立起了知名度和美誉度后： 重点诉求对象转移到了投资者的身上，随着项目的进展，我们的信息 优势将减弱，广告诉求主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老 客户并挖掘新的客户资源。 到项目临近营业阶段： 到项目临近营业阶段： 重点诉求对象则是经营者和消费者，广告诉求则转变为以互动性较强 的活动信息为主。所以，根据不同的项目，清晰的界定不同层面的诉求对 象和把握不同的诉求重点，是商业项目营销推广成功的前提条件。
一、从阿克苏的发展历程来看， 2010年，是阿克苏市经 济社会加速发展的一年，全市实现地方生产总值 79.61亿元， 同比增长11.7%；完成全社会固定资产投资45.02亿元，同比 增长28.41%；完成地方财政一般预算收入8.15亿元，同比增 长26%；农牧民人均纯收入达到7253元，同比增收1467元。 2010年阿克苏市在西部百强县市的排名从2007年的第69位提 升到42位。
阿克苏概况 – 人口状况
阿克苏市总人口251.7万（含农一师29.2万）其中，维吾尔族 184.4万，占73.26%，汉族63.91万，占25.39%；农业人口 171.77万，非农业人口79.93万），阿克苏市总人口48.55万人。 由36个民族组成，是一个以维吾尔为主体的多民族聚居地区。
经济发展概述
区域商业地产市场展望
市场需求强大 消费者（区域内、外）、经营者 商业地产面临数次升级——南开发区商业有望形 南开发区商业有望形 成 交通、居住环境、外来人口
三、案例分析
第三部分 相关案例分析
库尔勒博斯腾湖
项目区位图
库尔勒博斯腾湖成功分析
1、规模大，足以形成区域影响 2、区位好，位于焉耆盆地东南面博湖县境内，是中国最大的内陆淡水 吞吐湖 3、。博斯腾湖是开都河、黄水沟、清水河等河的尾闾 ,又是孔雀河的河 源 ,是我国最大的内陆淡水湖和四大芦苇产地之 4、博斯腾湖湖水域辽阔，烟波浩淼；西南小湖区，河道蜿蜒，芦苇丛 生，荷花草怒放，禽鸣鱼跃，一派江南水乡景色，故有“西塞明珠”之 美称 5、博斯腾湖区的日出、日落、朝霞、晚霞、晨雾、平湖月色极富诗情 画意，是摄影爱好者创作的源泉之一 6、门票价格制定合理，充分考虑到游客的消费能力 因此能够达到“多 赢”的局面
项目定位
餐饮
瀚海渔业
娱乐
旅游
项目招商推广 熙汇广场项目优势
招商策略
¶ 招商目标及招商策略
瀚海渔业项目优势
瀚海打造阿克苏最大的渔业开发项目 瀚海打造阿克苏最大的休闲娱乐中心 瀚海打造阿克苏最大的赛车场地 瀚海打造阿克苏最大的婚纱摄影中心 瀚海打造阿克苏最大的餐饮旅游中心
实现项目品牌与开发商品牌双赢： 实现项目品牌与开发商品牌双赢： 创造最佳投资收益率
瀚海渔业 汇时尚 汇生活 汇幸福
谢谢 观赏! 观赏
招商流程
A 一个完整的商业招商过程往往包括以下几个阶段： B 招商策划——信息的搜集——双方接触——洽谈——签约——投资 方筹备——开业。 C 招商策划的程序 D 确立目标 ——广泛搜集各方面资料——制定招商方案 ——比较选择 各类方案 ——方案的实施 ——方案实施后的跟踪和反馈 ——招商洽谈
提案说明
城市总体规划介绍
阿克苏商业地产发展趋势
商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产 大卖场进入市场调整期 社区商业将成为新型商业地产开发热点 酒店的开发量将继续上升，并五星级发展趋势 商业地产郊区化将成为新的发展趋势 市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势 物流类地产在未来几年内将会大量出现
瀚海渔业项目介绍
瀚海西湖位于南工业开发区，产品渔业为主，周边拥有10万平米大 型生活水域，距公交二号线2000米左右。 真正处于天津南开区西 部交通路网的中心枢纽。 总建筑面积近50万平米，总投资近 300000 300000万元，融合鸿福金兰、国际星级酒店、广州宾馆、大型购 物中心、餐饮、娱乐、影院、精品公寓、写字楼宇等多种现代商业 元素，打造阿克苏便利繁华的旅游新中心。
阿克苏的第三产业
旅游业： 旅游业
２月１９日，记者从地区有关部门了解到，在发展旅游业方面， 地区今年将加快龟兹文化游、天山峡谷系列游各重要景点建设和升级改 造，整顿和规范旅游市场，打造“龟兹故地·西域精萃”旅游精品；努力 办好第五届阿克苏龟兹文化旅游节，加大旅游形象宣传和市场促销力度， 拓展国内外客源市场，全年完成旅游基础设施投资１亿元，接待游客２ ８０万人?穴次?雪，实现旅游总收入９．３３亿元。 为积极发展服务业，地区已经最大限度地放宽准入领域和条件，支持 引导私营、个体企业兴办服务业，培育壮大金桥超市、华能商贸、美家 物流、金土地农资等商贸物流企业；鼓励流通企业发展连锁、代理、配 送、特许加盟等流通组织形式和营销方式，加快发展清洁绿化、健身娱 乐、公共设施养护、非义务教育和培训、家政事务、社区服务等劳动密 集型服务；加快推进以“万村千乡市场工程”为主要载体的农村现代物 流网建设，完善农村流通网络。 在加快非公有制经济发展方面，地区取消限制非公有制经济发展的不 合理规定，放宽民间资本的市场准入领域，在投融资、税收、土地使用 和对外贸易等方面平等对待；鼓励非公有制企业向优势特色产业和工业 园区集聚，围绕大企业、大集团发展，做好延伸配套的生产性服务，支 持非公有制企业做大做强；引导非公有制企业引进先进技术、人才和管 理方式，逐步建立现代企业制度；依法保护非公有制经济合法权益。通 过以上工作和努力，力争年内新增各类私营企业５６０多户。
二、项目概况
瀚海渔业生态有限公司是以餐饮 旅游为主 周边拥有10万平米大 的水面，距公交车二号线 2000米 一期 盖了万平米 瀚海渔业生态有限公司位置佳，升值潜力大，交通便捷。位置 不错、性价比高，后期配套不错，有冷库、生加工车间 超市 赛车 场 酒店 别墅 民水民电等。距阿克苏市中心只有13公里 . 西湖招商产业不够多，商业氛围不浓厚，居住氛围稍浅清淡。产 权年限较短，是 年产权，没有天然气 电 。西湖水面密度稍大，在 居住舒适度上稍显逊色。
招商步骤
招商调查 在进行招商调查时，首先要根据商业物业目标商家的特征，确定商业 物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综 合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。 内部认租 内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商 家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时 对一般商户进行招商登记。 公开招商 公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商， 既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。 开业准备 完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。 开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动， 以树立商业物业的知名度。
瀚海渔业生态策划报告
王双飞策划 2012,01
汇报提纲
一、 阿克苏市概况 二、 项目概况 三、 项目分析 四、 项目定位 五、 项目招商推广 六、 滔略简介
一、阿克苏市概况
阿克苏概况 – 具体位置 阿克苏市 地址：新疆维吾尔自治区阿克苏地区 阿 克苏市北靠天山汗腾格里峰，东望塔里木河，西 界中吉（吉尔吉斯斯坦）边境天山山地，南邻塔 阿克苏市中心繁华地段里木盆地。属阿克苏河的 冲积平原带，阿克苏河主流从市区南部流过。 “阿克苏”，维吾尔语意为“白水”。市内海拔 高度1114．9米。距乌鲁木齐市989公里，距喀什 市466公里。 阿克苏市（维语：Aqsu）位于新疆西部，天山南 麓，塔里木盆地的西北部。为阿克苏地区的行署 驻地。阿克苏经济以农业为主，农业中又以棉花 尤其是长绒棉为核心。此外还产粮食、 水果、油料、甜菜等。工业则有纺织、水泥、化 工等门类。
招商推广诉求点
传统诉求点主要类型：地段、产品、价位 新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起 以招商为目的诉求点：业态业种、主力店、主力店品牌及年 青人旅游消费心理等
招商队伍的组建
A、招商部组织架构 B、招商人员的要求 C、招商工作流程 D、规章制度的制定
招商队伍的培训
招商人员的培训 - 公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人 员的行为准则、内部分工、工作流程； - 物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通 条件； - 项目特点：项目的规划设计内容特点、项目的优劣势分析、项目 的招商策略等。 B、业务基础培训 房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识 C、招商技巧的培训 招商过程中的洽谈技巧、招商展销会现场氛围把握、推销技巧、 语言技巧、身体语言技巧 D、签订租赁合同的程序 E、经营、物业管理培训 F、招商模拟
展方向定位的框架性分析。如涉及整体规划布局、业态规 划、由于时间仓促，未作详细市调，本提案只是针对项目 主要发功能区划、路线安排、建筑风格和形态以及招商推 广等更加具体的策划分析，需要做详细的市场调研。
五、滔略简介
公司是阿克苏瀚海西湖总经理田自强联手鸿福金兰、广州宾 馆阿克苏知名4A精英于2012年在阿克苏创立发展起来的。 历经3年发展，现已形成较为完整的餐饮旅游产业链。 3年来，公司凭借资深的团队、丰富的商业地产操盘经历、 全面的商业知识，在商业地产领域主题定位、规划、招商、 销售等方面取得了辉煌的业绩。 公司积累了全国500多家（其中娱乐、休闲、零售、超市、 建材、五金等主力店37家）品牌商家的资源。 公司协会结成战略合作伙伴，，主要为政府部门、上市公司、 大中型企业等。定期组织各种开张剪彩和商业活动。