产权式酒店

产权式物业

目前我国流行的两种产权式物业：产权式商铺与产权式酒店。

1、产权式商铺

是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

产权式商铺，它有以下几点需要值得我们注意：

（1）利益关系复杂，三个利益主体：开发商、投资者、经营者，出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。

（2）投资回报期长，往往是10年以上，其中有很大的不确定性。

（3）市场抗风险能力弱，往往是牵一发而动全身，

（4）所有权、管理权、经营权“三权分立”的实质是，开发商将所有权剥离出去，而只保留管理权（非经营性管理），将风险转嫁给众多中小投资者。

（5）不难看出，产权式实际上绝非商业地产运作中一个好的方式，却往往是一些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商为了迅速回笼资金，采用的一种最佳的权宜之策。

2、产权式酒店

产权式酒店是由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。“时权酒店”是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。

产权式酒店则是买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。

综上分析，产权式物业有如下特点：

权属分离。即通常是将所有权与经营权分离。

物业分割。即将整体物业切分为众多中小单元，降低投资门槛。

风险转移。即将风险从开发商，物业的所有者转移给众多中小投资者。

统一经营。即将物业整体委托给第三方进行经营管理，以降低经营风险，实现利润。

定期返利。即向投资者拟订一个定期的返利计划，作为投资的回报。

期满回购。为了增加投资者的信心，投资期满后，开发商回购该物业。

产权式物业多起源于经济发达的欧美国家，并且一直保持着健康良性的发展。目前，在我国的产权式商铺，其中70%都难逃失败的命运，不独是它，产权式酒店也不例外。以高利润低风险著称、消费投资为主的产权式酒店，引进中国后，多数演变成为单纯考虑投资的行为，在已发展的200多家中，甚至有人称，成功案例为零。

从开始时的“炙手可热”趋之若骛，到后来的“烫手山芋”避之不及，在国外的成功与国内的失败形成鲜明对比。同样的理念引进到中国，出现了严重的“水土不服”，在实践上，是什么原因使得其有如此大的差异？

究其原因，开发商动机不纯是最主要的原因。有开发商坦陈，缺钱才会卖“产权”。国内很多产权式商铺、产权式酒店

等产权物业的开发多半是开发商借以融资的一种方式。对他们来说，目的是融资，而不是经营。背离了经营这个最关键的一环，一切都只能是镜花水月。由开发商的态度决定投资者的利益回报，这是很危险的。

其次是抗风险能力弱。很多产权式物业打着“高回报”、“低风险”的幌子吸引投资者。所谓的高回报、低风险，实际是按照最理想经营条件倒推出来的，而市场瞬息万变，完全把支撑这种商业形态的生命线———市场和消费者忽视的后果就是，一旦遇到市场变化，经营即陷入困境。矛盾就会立即激化。

还有就是技术环节薄弱。开发商及后期的经营管理者的管理经验及能力是很重要的，目前我国很多开发产权式物业的都是些中小开发商，很少有实力雄厚的大地产商涉足该领域，因此在技术和管理等环节存在着先天不足。

在产品开发环节也同样存在问题。大多数开发商为了尽快回笼资金，更重视营销炒作，忽视产品研发。导致了产品在后期经营管理中出现了众多问题。

产权式投资市场亟待规范。“没有人能保证你的投资会升值。”某开发商坦言。的确如此。投资即有风险，因此投资人在投资产权式物业一定要理性。从商业物业的升值幅度及回报率来看，并不是完全对等的，也无法完全对等。即物业增值空间大，投资者只能获得你投资收益范围内的部分，其他的收益都要归开发商所有。而一旦物业经营管理出现问题，首当其冲的就是投资者，这一点投资者应有充足的认识。投资之前，还要看所投资的物业有没有完善的退出机制，这对于投资者而言也非常重要，这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。还有就是对这些“新生物”尚没有法律法规来护航，对投资者没有应有的保障。

总之，我们应冷静看待产权式物业，既不能盲目狂热，也不能盲目排斥，存在的即是合理的，毕竟错不在“产权”，探索中国特色的产权式物业，尚需要一个漫长的过程。

有专家指出，目前中国产权式酒店问题重重：开发商的信用状

况不透明，消费者很难把握；国家相关的法律法规不健全，出现纠纷，业主的合法权益很难得到有效维护；本末倒置，国外产权式酒店的开发者就是酒店经营者本身，而在中国，这个概念被异化了。国内产权式酒店往往是以房地产开发商为主体，开发者、投资者与经营者所追求的目的就不可能完全重合，甚至可能背道而驰。

另外，最让周先生等一些小业主头疼的就是业主的分散问题，如果不能成立业主委员会，他们很难用法律的形式维护自己的权益。

产权式酒店经营现状问题探讨

一、概念阐释

产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。

产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。

二、产权酒店的类型

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

三、产权酒店的经营特点

产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。

除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。