产权式酒店
产权式酒店
海航康乐园度假酒店
酒店烟花燃放服务
3
酒店产品从完全产权到完全使用权的过渡
普通酒店 点数制俱乐部
经典分时度假 时权酒店 纯产权酒店 分类名称
6
望海花园、半岛龙湾、瑞海花园、卓达
热带雨林、山水国际、时代海岸
２
金陵海景、三亚印象、
亚龙湾
３
天域二期、华宇皇冠、亚龙湾５号
三亚酒店市场中酒店星级越高，总的来看经营业绩越好，五星级 产权式酒店销售情况也很好，海航04年推出250套，目前完成销 售量在90%在上（红色为五星级酒店）
11
消费者：三亚产权式酒店消费群体集中北京、上海为代表的发达地 区高收入阶层与大公司的“会议、度假”购买，有少量国外客户。
产品，本课题也主
各种经营方式也可能交叉，如时权酒店也可将时权委托给酒店经营。
要研究该种类型产
权式酒店。
5
产权式酒店的收益流程与各方关系
优势
开发商：将开发酒店巨大 的投资分解为单体的组合， 分解资金压力
投资者：为呆滞资金取得 风险较小的30~50年长期 稳定回报
风险
信息不对称，开发商和酒 店管理公司撑握较大主动 权，投资者需一定的专业 知识
➢国外美国、俄罗斯、韩 国、日本等占到2.5%左右
➢三亚岛内客户很少，在 1%以下
本地人主要购买市区 4000元/平米以下的普通 住宅
2.50% 7.50% 10.00%
20.00%
北京、上海、长三角中高收入阶层 珠三角、西南中高收入阶层 公司客房 国外 其他
产权式酒店物业管理方案
产权式酒店物业管理方案一、背景介绍产权式酒店是指由开发商购买土地并开发成酒店，然后出售给个人产权所有者，这种所有者可以通过自己经营或者出租给经营酒店的管理公司。
产权式酒店在中国市场逐渐兴起，成为了一种新型的酒店业态。
产权式酒店管理方案是指针对这一类型酒店的管理模式和经营策略的设计和实施。
在这样的模式下，管理方案需要考虑的因素较多，包括业主权益保障、物业维护管理、经营风险控制等方面。
在本文中，将结合产权式酒店的实际情况，提出一套完善的酒店物业管理方案，旨在为产权式酒店的业主和经营方提供参考和指导。
二、酒店物业管理方案1. 业主权益保障作为产权式酒店的业主，他们需要得到足够的保障和利益回报。
因此，在酒店物业管理方案中，需要明确规定业主的权益范围，包括但不限于：1) 酒店管理权：业主作为酒店的产权所有者，应当享有对酒店的管理权，包括业务经营管理权和物业维护管理权。
在这方面，需要明确规定业主的参与程度，以及业主与经营方之间的权责关系。
2) 利益分配：酒店的经营收入应当按照一定比例分配给业主，这需要在产权合同中进行规定。
同时，需要规定酒店的经营费用和维护费用的支付方式和标准。
3) 成本控制：作为业主，需要对酒店的经营成本和维护成本进行监督和控制，确保酒店的经营和维护不会对业主的利益造成损害。
2. 经营管理产权式酒店通常由专业的酒店管理公司进行经营管理，因此，在酒店物业管理方案中需要考虑如何保证酒店的经营管理水平和经营效益。
1) 选址规划：在酒店选址时，需要考虑市场需求和竞争情况，选择适合开发的地段和位置。
2) 设施设备：需要对酒店的设施设备进行规划和设计，确保能够满足客户需求和提供优质的服务。
3) 人员管理：酒店的员工是酒店经营的基础，需要对员工进行培训和管理，提高员工的服务水平和工作效率。
4) 营销策略：酒店需要制定合适的营销策略，吸引客户和提高客户留存率，从而提高经营收入。
5) 客户关系管理：酒店需要注重客户关系管理，提供优质的服务，满足客户需求，提高客户满意度。
产权式酒店法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国旅游业的蓬勃发展，产权式酒店作为一种新型的旅游投资方式，逐渐受到投资者的青睐。
产权式酒店是指投资者购买酒店的部分产权，享有酒店的经营权和收益权，同时承担相应的风险。
然而，由于产权式酒店涉及的法律关系复杂，近年来，关于产权式酒店的法律纠纷案件也日益增多。
本文将通过对一起典型的产权式酒店法律纠纷案例进行分析，探讨相关法律问题。
二、案例简介（案例名称：某市某产权式酒店投资纠纷案）原告：张三（以下简称“张三”）被告：某市某房地产开发有限公司（以下简称“房地产开发公司”）第三人：某市某酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）案件事实：2010年，张三通过某市某房地产交易市场，与房地产开发公司签订了一份《产权式酒店购买合同》，约定张三购买某市某产权式酒店的一间客房，购买价格为100万元，并约定张三享有该客房的经营权和收益权。
合同签订后，张三按照约定支付了购房款。
随后，酒店管理公司作为酒店的管理方，与张三签订了《客房租赁合同》，约定张三将客房出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责客房的经营和管理，租赁期限为20年。
然而，在租赁期间，酒店管理公司未能按照合同约定履行管理职责，导致客房的入住率持续下降，张三的收益权受到严重影响。
张三多次与酒店管理公司协商解决，但均未果。
无奈之下，张三将房地产开发公司和酒店管理公司诉至法院，要求解除《客房租赁合同》，并要求房地产开发公司返还购房款及利息。
三、争议焦点1. 产权式酒店的法律性质；2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效；3. 房地产开发公司是否应承担返还购房款及利息的责任。
四、法院判决1. 产权式酒店的法律性质：法院认为，产权式酒店是投资者购买酒店部分产权，享有经营权和收益权的一种投资方式，其法律性质属于投资合同，同时涉及物权和债权关系。
2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效：法院认为，张三与酒店管理公司签订的《客房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。
产权式酒店
一、产权式酒店的概况产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的商务行政中心和交通要道附近等繁华地带。
产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取租金或年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。
与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。
与投资一般房产相比产权式酒店分割面积小，总价低，与投资股票证券相比，投资风险相对较小。
产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和酒店业的有效综合。
因此，产权式酒店受到了一部分中产阶层投资客的青睐。
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。
如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。
其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。
国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。
其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。
分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。
目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。
在中国内地，最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年，海南东方实业股份有限公司在房地产市场低迷的时候，为了摆脱楼盘滞销困境，首先在三亚银海房地产项目引进了这种投资方式，运作了中国第一家产权式酒店——三亚银海大酒店。
产权式酒店
产权式酒店产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司经营，并分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其实质就是满足社会各阶层对不动产投资理财的需求。
产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营性住宿业房地产的投资，目的是获得房地产增值和较长期的经营收益，同时，为酒店投资方进行融资并获得部分近期收益。
与产权式酒店运作模式相类似的还有产权式公寓、产权式商铺、商场等商业地产。
产权酒店是指由众多普通投资者购买酒店客房中的一间或多间的一种投资模式。
目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务活动、旅游观光和休闲度假的旅游者提供住宿服务，是指分布在商务区和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
历史背景产权式酒店来自于分时度假市场。
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，供大家不同时间分别使用的情况，产生了最早的分时度假概念。
由此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。
它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约10～20年后取得产权。
产权式酒店的概念、特征和起源
产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。
投资产权式酒店具有以下众多的优势，与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别：
1.拥有50年产权，可自由买卖；
2.委托酒店管理公司统一经营，可自由长期在酒店居住或安排其客人使用；
3.每年税后
4.5％
5.5％的投资回报，属于较高回报率的投资类型；
4.物业管理公司根据协议以固定值给予回报，保持了业主收入的稳定性；
5.享受免费入住权、酒店消费卡等五星级酒店拥有的全部服务。
产权式酒店是我国从国外引进的一种比较先进的酒店经营模式，最早出现在欧美旅游发达地区。
20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。
在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现
了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。
目前，产权式酒店这种新颖的酒店经营方式和私人投资方式已经在世界范围内发展起来。
全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
所有这些信息都表明，产权式酒店必将成为旅游发展尤其是酒店业发展过程中一种重要的经营创新模式。
产权式酒店酒店
产权式酒店酒店简介产权式酒店酒店是指酒店业主通过出售酒店单元的方式，将酒店房间转变为私人产权。
酒店业主可以将自己所拥有的酒店房间出租给其他客人，从而获得租金收入。
这种模式结合了传统酒店业和房地产业，为酒店业主提供了一种稳定的收入来源。
原理产权式酒店酒店的运营原理相对简单，业主首先购买酒店房间的所有权，成为酒店的产权人。
然后，酒店业主将自己所拥有的房间出租给其他客人，通过租金收入获得投资回报。
这种模式可以让业主在自己不需要住酒店房间的时候，将其出租给其他客人，从而实现灵活运营和最大化收益。
优势稳定的收入来源产权式酒店酒店可以为业主提供稳定的收入来源。
由于房间的所有权归业主所有，无论酒店房间是否被租出，业主都可以获得固定的租金收入。
这种模式比传统酒店业更具有投资回报和可持续性。
灵活的运营模式产权式酒店酒店的业主可以根据自己的需求灵活运营。
业主可以选择自己住宿的时间，并将其他时间的房间出租，从而最大化收益。
这种模式比传统酒店业更具灵活性，让业主能够更好地管理自己的资产。
资产增值潜力通过购买酒店房间的所有权，业主还有机会享受资产增值带来的收益。
随着酒店地段的升值和市场需求的增加，业主所拥有的房间价值可能会不断上升。
这意味着业主不仅可以通过租金收入获得回报，还可以享受资产增值带来的额外收益。
注意事项持有期限产权式酒店酒店通常有一定的持有期限要求。
业主需要在一定的持有期内保持对房间的所有权，以确保酒店的稳定运营和管理。
在持有期结束后，业主可以选择继续持有房间，或者将其出售给其他投资者。
管理费用产权式酒店酒店也需要支付一定的管理费用。
这些费用包括酒店管理公司的服务费用、房间维护费用等。
业主需要计算这些费用，并确保租金收入能够覆盖这些费用，以保证投资的回报率。
市场需求在购买产权式酒店酒店之前，业主需要对目标市场的需求进行充分的调研。
只有当目标市场对产权式酒店酒店有需求时，业主才能获得更好的投资回报。
因此，在进行投资之前，业主需要对市场需求进行仔细分析和评估。
产权式酒店投资
产权式酒店投资一、产权式酒店概念（一）产权式酒店的概念界定。
产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型酒店式旅游地产投资。
投资者并非以居住为目的购买酒店的某间客房，而是作为投资行为将所购客房委托酒店管理公司出租，获取利润分红，并获得酒店管理公司免费赠送的一定期限入住权。
投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权（通常为40年），但没有经营权利。
酒店的运营由酒店管理公司统一管理，投资者只是定期获取相关的利润分红，无权干涉酒店的正常运营。
目前，国际通用的产权酒店有时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店三种形式。
时权酒店即酒店向游客、中产家庭或企业集团出售约定时期的酒店客房使用权利，该权利可以上市转售或交换。
住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客房住宅。
投资型酒店即业主作为投资行为购买酒店客房产权，并委托酒店管理公司统一经营，以获取年度利润分红，同时享受酒店赠送的定期入住权。
（二）产权式酒店存在的三大问题1、虚高的汇报率。
开发商为了尽快出售产权，往往以高回报率为诱饵，但是投资回报率的高低和风险大小并非人为控制，而是取决于将来酒店的经营状况。
开发商往往以90％以上的理想客房出租率来计算投资回报率，作为投资者应该理性地评估未来收益，不要迷信开发商。
2、较多的限制因素。
国内大多数产权酒店都给业主提供每年固定的分时度假期，这同目前我国城镇旅游度假消费模式有较大差异。
3、市场无序和管理混乱。
开发商为了利润往往盲目跟进，项目仓促上马，过度地前期商业炒作，只重视产权的出售，而忽视后期产权酒店的经营管理。
同时，国家部门尚未对分时度假产品性质作出明确界定，也缺乏相关的法律法规，严重影响了产权酒店的健康发展。
二、产权式酒店投资优势分析（一）产权式酒店业的市场环境日趋形成。
近几年，国民经济持续增长、加入WTO和对外开放进度的加大，一方面培养了一批具有高消费能力的白领阶层，另一方面也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。
产权式酒店投资价值
产权式酒店投资价值随着酒店行业的不断发展，越来越多的投资者开始关注到酒店的投资价值。
在酒店投资中，产权式酒店是一种很常见的投资方式。
那么，什么是产权式酒店？产权式酒店的投资有哪些价值？本文将为您一一解答。
一、什么是产权式酒店？产权式酒店指的是投资者购买某一酒店的房地产产权，并以此获得该酒店的收益权。
在产权式酒店投资中，投资者通常会购买酒店中的客房、商铺或办公室等不同类型的房产单位，从而获取相应的收益。
在产权式酒店投资中，投资者除了享有酒店投资回报率外，还可以享有房产升值、稳定租金、灵活出售等多重投资收益。
二、产权式酒店投资的价值1.长期稳定收益产权式酒店具有长期稳定的租赁收益。
相比于传统的房地产投资，酒店的租赁周期通常会更长，投资者可以在酒店的长期稳定收益中获取利润。
2.资产升值由于酒店不仅仅是一种房产投资，更是一种服务产业，因此其价值的增长与其经营管理成果息息相关。
优秀的酒店管理能够有效提升其品牌价值和市场认可度，因此在酒店经营管理得良好的情况下，其资产升值空间很大。
3.品牌效应优秀的酒店品牌和管理能够有效提高酒店的品牌知名度和市场认可度。
品牌效应对于投资者来说，可以有效提高酒店的租金和出售价格，提高资产的价值。
4.流动性好产权式酒店投资具有极好的流动性。
因为酒店性质的特殊性，其产权能够在市场中快速流转。
与传统的房地产投资相比，其卖出速度更快，无需担心资金不得迅速回笼的问题。
5.风险可控产权式酒店投资的风险可控。
因为酒店的经营管理成果会对酒店投资产生很大的影响，所以在选择酒店投资时需要注意选择有优秀酒店品牌和管理的酒店项目，从而有效控制风险。
三、产权式酒店投资的风险不过，产权式酒店投资也存在一些风险。
主要包括市场风险、租赁风险、管理风险和财务风险等。
市场风险主要指的是市场供需关系的变化和市场经济环境的变化。
若市场的供需关系出现变化，酒店收益的水平和资产的价值也会发生变化。
租赁风险主要是指酒店的出租情况。
产权酒店
投资风险
投资风险
风险一
一些开发商，在推销自己的产权式酒店房源时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关 部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产 证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。
前景
据国际旅游组织1996年报告，全球时权和产权产业1986~1995年这10年间增长15.8%；据权威预测，到2004 年，世界产权酒店的销售额将达到2490亿人民币。到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6 倍。到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。产权式酒店将风靡全球旅游地 区。
定义
定义
所谓"产权式酒店"，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房 的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给 酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权 酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、 房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获 得房地产增值和经营收益。
简介
起源
前景 发展背景
起源
“产权式酒店”起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福 尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛），此种模式经过数十年发展，已成为一种被社会 广泛接受的房产和旅游投资品种。投资者购买产权酒店后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店 管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。
XX产权式酒店
XX产权式酒店产权式酒店（Serviced Apartment）是指以住宿为主要服务，结合了酒店式管理、酒店式服务和公寓式居住于一体的特殊形式酒店。
在这种酒店中，客人可以购买或租赁特定时间段的产权，享受酒店式服务和设施，并拥有所购买房间的产权。
本文将深入探讨XX产权式酒店的特点、优势以及未来发展前景。
一、XX产权式酒店的特点1. 独立生活空间：每个客人都可以拥有自己的独立房间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间等，使他们能够享受如同家一般的舒适和私密性。
2. 酒店式服务：XX产权式酒店提供酒店式的服务，包括每日清洁、床上用品更换、24小时安保等。
客人无需操心维护和管理房间，享受一流的服务品质。
3. 家庭式设施：为了满足客人的居住需求，XX产权式酒店配备了现代化的家庭设施，如洗衣机、冰箱、电视机、空调等，为客人提供更加便捷和舒适的居住环境。
4. 灵活入住方式：客人可以根据自己的需求和时间安排入住，可以选择长期入住或短期租赁，灵活性很高，适合各类客人，包括商务旅客、学生、家庭出游等。
二、XX产权式酒店的优势1. 投资增值：购买XX产权式酒店房间的客人可以享受房地产投资带来的增值收益。
随着市场的繁荣和需求的增长，产权房的价值也会上涨，客人可以在未来获得更高的回报。
2. 长期收益：除了房地产价值的增长，客人还可以通过租赁房间获取稳定的租金收入。
产权式酒店通常有良好的运营管理，保证客人能够获得稳定的租金回报。
3. 酒店管理：相比传统的出租公寓，XX产权式酒店由专业的酒店管理团队运营和管理，客人不需要自己操心房间的出租和维护，享受高品质的服务和管理，能够获得更好的居住体验。
4. 自由灵活：购买XX产权式酒店房间后，客人可以根据自己的需求决定入住时间和方式，无论是自己入住还是出租，都能够按照自己的意愿灵活安排。
三、XX产权式酒店的未来发展前景XX产权式酒店是近年来发展迅速的新型酒店模式，在未来将有更大的发展潜力和市场需求。
产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权
产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。
产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。
一、债转股是一个“双赢”的举措1、企业由于国家在投资项目中未注入必要的资本金，基本依靠欠债经营，经营成果长期被捆在偿息上，尽管企业经营效率尚可，但由于债务利息过重致使企业资金运转困难，这对于经营者的信心是个巨大打击。
对这类企业适时地进行债转股，债务变成了资本金，免去了大笔还本付息的费用，欠债企业还债压力减轻，大大改善了欠债企业的资产负债结构，有利于其长远发展，同时也改善了企业的信誉，为企业再融资提供了可能。
2、债转股后，原国有企业形成了新的多元投资主体，有利于企业加强重大经营决策的民主性、科学性。
金融资产管理公司针对企业经营状况，可对国企进行重组，改造国有企业内部治理结构，加强管理、改善经营，从而提高企业的赢利能力和竞争能力。
3、债转股后，金融资产管理公司可以运用多种手段实现股权的转让，为国有产权提供了退出的途径。
而且，金融资产管理公司作为大量国有企业的阶段性股东，可以借债转股之机打破原有的条块分割和地方保护主义，进行行业内或跨行业的兼并重组，实现国有企业的战略性重组和产业升级。
4、债转股后，有利于最大限度地回收国有资产，盘活国有不良资产。
二、要透过现象看本质国有企业资本结构不合理是我国经济体制转换中多种问题的集中反映，这主要是由于国家资本金投入不足或因投资体制不健全带来的盲目投资和重复建设，进而导致企业资金紧张、效益低下；企业管理不善，财务运作能力低；企业办社会，占用了不少资金等,这只是表层上的分析，要解决我国国有企业资本结构问题就必须分析把握深层次的原因：1、国有企业治理结构上的明显缺陷以自己的资本对债务承担责任的所有者没有到位。
酒店类型及区别
产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。
事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
产权式酒店
产权式酒店一、产权式酒店的概念产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。
二、产权式酒店的特征1、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。
2、酒店式管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米·月。
3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。
不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。
有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。
不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。
三、产权式酒店的三大类型1、时权酒店由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。
酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
2、退休住宅型是一种所谓留后路的退休住房投资方式。
投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。
到退休的时候作为颐养天年的住所。
这种类型的酒店在美国比较多见。
3、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
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产权式物业目前我国流行的两种产权式物业：产权式商铺与产权式酒店。
1、产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。
投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。
产权式商铺，它有以下几点需要值得我们注意：（1）利益关系复杂，三个利益主体：开发商、投资者、经营者，出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。
（2）投资回报期长，往往是10年以上，其中有很大的不确定性。
（3）市场抗风险能力弱，往往是牵一发而动全身，（4）所有权、管理权、经营权“三权分立”的实质是，开发商将所有权剥离出去，而只保留管理权（非经营性管理），将风险转嫁给众多中小投资者。
（5）不难看出，产权式实际上绝非商业地产运作中一个好的方式，却往往是一些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商为了迅速回笼资金，采用的一种最佳的权宜之策。
2、产权式酒店产权式酒店是由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。
“时权酒店”是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
产权式酒店则是买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。
将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。
综上分析，产权式物业有如下特点：权属分离。
即通常是将所有权与经营权分离。
物业分割。
即将整体物业切分为众多中小单元，降低投资门槛。
风险转移。
即将风险从开发商，物业的所有者转移给众多中小投资者。
统一经营。
即将物业整体委托给第三方进行经营管理，以降低经营风险，实现利润。
定期返利。
即向投资者拟订一个定期的返利计划，作为投资的回报。
期满回购。
为了增加投资者的信心，投资期满后，开发商回购该物业。
产权式物业多起源于经济发达的欧美国家，并且一直保持着健康良性的发展。
目前，在我国的产权式商铺，其中70%都难逃失败的命运，不独是它，产权式酒店也不例外。
以高利润低风险著称、消费投资为主的产权式酒店，引进中国后，多数演变成为单纯考虑投资的行为，在已发展的200多家中，甚至有人称，成功案例为零。
从开始时的“炙手可热”趋之若骛，到后来的“烫手山芋”避之不及，在国外的成功与国内的失败形成鲜明对比。
同样的理念引进到中国，出现了严重的“水土不服”，在实践上，是什么原因使得其有如此大的差异？究其原因，开发商动机不纯是最主要的原因。
有开发商坦陈，缺钱才会卖“产权”。
国内很多产权式商铺、产权式酒店等产权物业的开发多半是开发商借以融资的一种方式。
对他们来说，目的是融资，而不是经营。
背离了经营这个最关键的一环，一切都只能是镜花水月。
由开发商的态度决定投资者的利益回报，这是很危险的。
其次是抗风险能力弱。
很多产权式物业打着“高回报”、“低风险”的幌子吸引投资者。
所谓的高回报、低风险，实际是按照最理想经营条件倒推出来的，而市场瞬息万变，完全把支撑这种商业形态的生命线———市场和消费者忽视的后果就是，一旦遇到市场变化，经营即陷入困境。
矛盾就会立即激化。
还有就是技术环节薄弱。
开发商及后期的经营管理者的管理经验及能力是很重要的，目前我国很多开发产权式物业的都是些中小开发商，很少有实力雄厚的大地产商涉足该领域，因此在技术和管理等环节存在着先天不足。
在产品开发环节也同样存在问题。
大多数开发商为了尽快回笼资金，更重视营销炒作，忽视产品研发。
导致了产品在后期经营管理中出现了众多问题。
产权式投资市场亟待规范。
“没有人能保证你的投资会升值。
”某开发商坦言。
的确如此。
投资即有风险，因此投资人在投资产权式物业一定要理性。
从商业物业的升值幅度及回报率来看，并不是完全对等的，也无法完全对等。
即物业增值空间大，投资者只能获得你投资收益范围内的部分，其他的收益都要归开发商所有。
而一旦物业经营管理出现问题，首当其冲的就是投资者，这一点投资者应有充足的认识。
投资之前，还要看所投资的物业有没有完善的退出机制，这对于投资者而言也非常重要，这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。
还有就是对这些“新生物”尚没有法律法规来护航，对投资者没有应有的保障。
总之，我们应冷静看待产权式物业，既不能盲目狂热，也不能盲目排斥，存在的即是合理的，毕竟错不在“产权”，探索中国特色的产权式物业，尚需要一个漫长的过程。
有专家指出，目前中国产权式酒店问题重重：开发商的信用状况不透明，消费者很难把握；国家相关的法律法规不健全，出现纠纷，业主的合法权益很难得到有效维护；本末倒置，国外产权式酒店的开发者就是酒店经营者本身，而在中国，这个概念被异化了。
国内产权式酒店往往是以房地产开发商为主体，开发者、投资者与经营者所追求的目的就不可能完全重合，甚至可能背道而驰。
另外，最让周先生等一些小业主头疼的就是业主的分散问题，如果不能成立业主委员会，他们很难用法律的形式维护自己的权益。
产权式酒店经营现状问题探讨一、概念阐释产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。
产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。
业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。
二、产权酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
三、产权酒店的经营特点产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。
除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。
这类酒店的客房70%是中产家庭投资，30%左右是企业集团购买。
家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。
四、产权酒店的几种运作模式1. 固定回报，限制入住业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。
2. 不固定回报，不限制入住业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。
3. 限制入住，不承担亏损酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损4. 不参与经营，完全自用业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。
五、产权酒店运作出现的若干问题1. 发展商在产权酒店中所扮演的角色在产权酒店中，发展商通常扮演多重角色，除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者（特别是酒店开业头三年），受业主的委托对酒店的经营管理负责。
为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。
2. 业主的权利业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。
由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。
占有权是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。
同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。
2. 业主入住与酒店赢利的矛盾对于没有承诺每年可以免费给业主入住酒店若干天的企业，这个矛盾可以认为不存在，但多数产权酒店还是有一定数量的自住天数给业主使用。
酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。
在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。
业主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房减少，预算所能获得的赢利空间则大受影响。
而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。
3. 酒店经营权的权属问题由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过工商局、旅游局、公安局、税务局、文化局、卫生局等多个政府部门的审批、注册和监管。
因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。
业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现（除非业主本身同时就是该酒店的经营资格者）。
产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。
从以上的分析可知，其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权（含经营权）必须受到一定限制。
因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。