(定岗定编)物业管理服务配置方案

（定岗定编）物业管理服务

配置方案

武汉市万科物业管

理XX公司

目录

社区项目简介·03

顾客群特点及需求分析··08

物业管理服务模式·09

服务模式实现计划及要求··10

社区服务人员配置方案·15

物业管理费测算·18

一、社区项目简介

万科城市花园壹期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各壹处，18班制学校，9班幼儿园各壹所；保留且丰富中部的小丘形成壹期的公共绿地（脊）和儿童公园。

本项目壹期规划用地拟分二至三期开发建设。

1.周边环境及市政配套

武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面和武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊

湖内湖，距光谷商贸中心5km、华中科技大学4km，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之壹，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于壹体，是十分理想的“人居”环境。

壹期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别和用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正于建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

2.项目主要经济指标（设计部提供）

A．基本情况：

B．户型指标：

注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：

(壹)生活给水:

1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。

2．给水系统：采用变频供水。

3．给水量：

4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）壹根（二）消防给水:

1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。

2

3．室外消防用水由城市自来水管于室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。

（三）生活排水:

1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。

2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。

最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。

最大时生活排水量为：Qh=305立方米。

3．化粪池选用：无动力排放式化粪池

(四)、雨水

1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。

2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放和小区雨水分别独立排放。

D．电气规划指标：

(壹)、供电

为了保证供电可靠，采用俩路10KV高压供电电缆将目前大壹期分成俩个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电

(二)通信及智能化

住宅每户按语音通信2门市话、数据通信壹个点；每户考虑2～3个有线电视插座；

住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，且形成整体网络且由小区智能化控制中心统壹管理。

由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置壹个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心于大壹期会所内。，

(三)室外管沟布置

室外管线壹律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。

室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统壹的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持和道路规划风格壹致，又不影响本系统的功能；埋地排管统壹设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。

室外主干网络至各楼栋的支线壹律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便和建筑风格协调统壹。

二、顾客群特点及需求分析（董咀良）

该项目目标客户群体具有如下共性特征：

◆年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30

岁的青年人也占到壹定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。

◆教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科之上的教育，有出国经历。

相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度

◆客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中

又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布于武昌区的高新企业，如邮科院等。

◆客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从

事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作于光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。

◆兴趣爱好，约有六成的人于休息时会选择外出散步，其次是见书或见电视。这可能和他

们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。

客户特点：

⏹中青年人；

⏹受过高等教育；

⏹身处于受人羡慕的行业中；

⏹有较高的收入；

⏹得到较高的社会肯定评价；

■追求生活品质。

三、物业管理服务模式

从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其壹、新均市主义建筑风格，具备绿色走廊、均市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处于优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将于万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。

（壹）“free的”服务模式定位和释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚壹定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调于自然和人文环境、现代和历史风格、建筑和服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。

实现“free”模式需要必备俩条件：壹是以“壹切皆善，善待壹切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，于法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，