北京银河SOHO案例
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东直门--朝阳门商圈
北至安定门东大街，南至朝阳门内 大街，西至鼓楼大街—地安门大街
，东至工人体育场西路，以及朝阳
门南小街、通惠河、日坛东路 交汇 范围内的区域。 东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽 概念发展起来的新兴商圈。它汇集
了18条公交、城市铁路和环线地铁
线路，使得该商圈具有了发散式的 交通优势，带动了该区域写字楼、 商业的蓬勃发展。
F2
B1 ２＃ F1 F2 B1 ３＃ F1 F2 B1 5＃ F1 F2 B1 F1
25
29 20 18 20 23 16 54 39 29 17 7
5762.42
5962.13 3509.03 4376.89 4227.57 2978.74 3050.75 12875.25 6456.8 7076.24 4291.59 1268.36
6＃
合计
源自文库
5559.95
74935.8
商业面积数据
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银河SOHO办公（F3-F18,16.6万平方米）：分割出售，主力户型 100-300平米，主要客户群是北方投资型客户,整层购买的企业顾客 较少。
办公室内效果图
> 办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米-300平
米之间，可以满足不同客户的需求。 > 写字楼标准层层高3.5 米，有三栋塔楼的顶层层高达到5.1 米，适合对层高有特殊需求的客户。 > 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中 型公司整层购买和使用 F9平面图
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银河SOHO目前销售状况：商业加办公仅余2000余平米面积，商业均价 9万/平米，写字楼均价7万/平米，100平米起可散售。
案例分析: 银河SOHO
Centaline Consultants
银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，由世界著名 女建筑师扎哈〃哈迪德设计
开发商背景： SOHO中国
SOHO中国有限公司成立于1995年 ，由SOHO中国董事长潘石屹和 SOHO中国总裁张欣联手创建。
SOHO中国是目前北京最大的商业房
煤矿主 铁矿主
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北京地区专 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 业投资客群 体制 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 特权 其 演艺 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 他 明星 海外 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 背景
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银河SOHO优劣势分析：项目开盘至今均价已有近２０％的涨幅
> 地块稀缺：项目是区域内少有的具有高 品质的物业 > 区位优越：地处东二环“国家核心企业 聚集地”及双地铁交汇处。
劣势
> 区域商业氛围差：尽管该区域商务氛 围浓厚，但商业氛围较差，需要较长 培养期。
项目地点位于双地铁的交汇点：
2号线和6号线（ 2012年竣工） 直通项目地下 ，方便换乘各路地 铁； 公共交通方面：项目周边有 18
条公交车均在朝阳门设用停靠站
。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
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银河SOHO虽地处东直门-朝阳门商圈，但是项目周边商务氛围浓 厚，商业氛围较差，一些成熟的商业中心距离项目较远。
3#
2#
商业公共交
通
剖立面图
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普利策奖得主，素有“建筑女皇”之称的扎哈-哈迪德亲自操刀设 计最新一代SOHO系列产品：银河SOHO、望京SOHO、虹桥 SOHO
哈迪德简介
哈迪德1950年出生于巴格达，1972年进入英国伦敦的建筑学会 （AA School）学习。硕士毕业后，和库哈斯一同执教AA Shool, 随后在伦敦创办自己的事务所。 哈迪德的设计一向以大胆的造型出名，被称为建筑界的“解构 主义大师”。这一光环主要源于她独特的创作方式。她的作品 看似平凡，却大胆运用空间和几何结构，反映出都市建筑繁复 的特质。2004年普利策奖得主，同时是该奖项第一位女性获奖 者。 北京银河SOHO 北京望京SOHO 上海虹桥SOHO
> 2010-06-30至2010-11-10，2#、3#、
5#在售，均价6.5万/平米 > 2011-04-23,SOHO中国尝试低成本营 销，网上商铺竞拍银河SOHO两套 商铺 > 项目总共销售140多亿，商业全部售 罄
银河SOHO项目销售节奏
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银河SOHO：客群主要是散户，由北方投资型大客户组成，多来 自山西、陕西、河北、东北、内蒙的媒矿主，有超过一半的ＳＯ ＨＯ老客户
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银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻 朝阳门 SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
项目周边交通状况
项目紧邻东二环，经东二环从东 直门桥进入机场高速，20分钟到 达飞机场； 经东便门桥进入北京 火车站，10分钟可到达；
项目
项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、 东方银座、来福士广场、赛特 购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。
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售楼部（销售后拆除）
东二环
银河SOHO相关经济技术指标 产权年限: 商业40年，办公及地下车位50 年 占地面积：50000m2 建筑面积：330000 m2 容积率： 6 绿化率： 30％ 建筑形态：4栋商业办公综合体 楼层： 地上15层，地下3层 层高： B1 5.4米 F1 6米 F2 5.2米 F3-F17 3.5米 F18 4.5米 装修标准：公共空间精装 均价： 70000元/ m2 停车位： 地下300个，租金750元/月 物业管理费:24元/ m2 ·月 开盘时间： 2010-06-30 入住时间: 2012年底 开发商: SOHO中国 建筑设计： 扎哈·哈迪德建筑事务所 物业管理：北京锦荣物业管理有限公司 （SOHO中国全资子公司）
来源 潘 石 屹 的 Ｆ Ａ Ｎ Ｓ 购买动机 关注因素 受到的影响 推广 渠道 S O H 固 O 其 保 化 销 他 值 资 售 产 团 队
客户构成 占比
长 期 升 值
房 抵 地 御 自 地 品 升 变 前 政 家 朋 风 专 销 网 软 户 媒 圈 山 陕 河 东 内 北 产 西 西 北 北 蒙 京 通 用 段 牌 值 现 瞻 府 人 友 水 家 售 络 文 外 体 层 业 胀 内
2970.1
3087.96 1972.16 2255.97 2189.59 1674.12 1572.44 6814.97 3652.4 3647.28 2303.18 1184.97
52%
52% 56% 52% 52% 56% 52% 53% 57% 52% 54% 93% 26408.29 10257.06 13848.05
哈迪德在中国的作品
广州歌剧院
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银河SOHO商业（B1-F2 ,8.6万平方米）：商业分割出售，主要客户 群是北方投资型客户。
楼座 楼层 整层套数 整层建面 B1 １＃ F1 39 32 7943.65 5156.38 整层套内 4200.39 2916.19 整层使用率 楼座总面积 53% 57% 18862.45
1#
2# 5#
3#
建筑规划
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银河SOHO总建筑面积33. 4万平方米，其中包括16.6万平方米写字 楼和 8.6万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商 业项目
1#
中央采光筒
5#
F3-F18（16.6万平米）5A级写字 楼 B1-F2（16.6万平米） 商业 B3-B4（300个车位） 地下停车 场
> 地标性建筑：项目外观设计独特，建成
后将形成新的地标性建筑。 > 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和 6号线以及和SOHO项目一、二期的地下 一层贯通，为办公和商业提供便捷的交 通通道。 > ＳＯＨＯ中国营销能力强，品牌认可度 高，有丰富的北方投资型大客户资源。
> 项目分割销售，难以实现统一经营管
第三阶段 第二阶段
> 2010-11-10，1#开盘销售，均价6.5 万/平米 > 2011-07-06，1#F2剩余1000余平米商 业，办公剩余1000余平米，目前100 平米以上即可散售，写字楼均价7万 /平米，商业均价9万/平米
第一阶段
> 2010-05-05预售，均价6万/平米 > 2010-06-30开盘，3#、5#先售，均 价6万/平米 > 项目开盘10天销售52亿
地产开发商，主要在北京和上海城 市中心开发高档商业地产。公司与 国际知名建筑师合作，结合本土客 户的需求，把他们创新的设计理念
转化成引领潮流的物业。
SOHO中国2007年在香港联交所上 市，连续多年蝉联北京销售冠军。 项目多位于城市中心最繁华的地段 ，并连续多年成为中国房地产行业 纳税前10名企业。
VS
理，商业规划缺乏整体性，导致商业 经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
优势
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北至安定门东大街，南至朝阳门内 大街，西至鼓楼大街—地安门大街
，东至工人体育场西路，以及朝阳
门南小街、通惠河、日坛东路 交汇 范围内的区域。 东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽 概念发展起来的新兴商圈。它汇集
了18条公交、城市铁路和环线地铁
线路，使得该商圈具有了发散式的 交通优势，带动了该区域写字楼、 商业的蓬勃发展。
F2
B1 ２＃ F1 F2 B1 ３＃ F1 F2 B1 5＃ F1 F2 B1 F1
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29 20 18 20 23 16 54 39 29 17 7
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5962.13 3509.03 4376.89 4227.57 2978.74 3050.75 12875.25 6456.8 7076.24 4291.59 1268.36
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合计
源自文库
5559.95
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商业面积数据
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银河SOHO办公（F3-F18,16.6万平方米）：分割出售，主力户型 100-300平米，主要客户群是北方投资型客户,整层购买的企业顾客 较少。
办公室内效果图
> 办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米-300平
米之间，可以满足不同客户的需求。 > 写字楼标准层层高3.5 米，有三栋塔楼的顶层层高达到5.1 米，适合对层高有特殊需求的客户。 > 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中 型公司整层购买和使用 F9平面图
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银河SOHO目前销售状况：商业加办公仅余2000余平米面积，商业均价 9万/平米，写字楼均价7万/平米，100平米起可散售。
案例分析: 银河SOHO
Centaline Consultants
银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，由世界著名 女建筑师扎哈〃哈迪德设计
开发商背景： SOHO中国
SOHO中国有限公司成立于1995年 ，由SOHO中国董事长潘石屹和 SOHO中国总裁张欣联手创建。
SOHO中国是目前北京最大的商业房
煤矿主 铁矿主
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银河SOHO优劣势分析：项目开盘至今均价已有近２０％的涨幅
> 地块稀缺：项目是区域内少有的具有高 品质的物业 > 区位优越：地处东二环“国家核心企业 聚集地”及双地铁交汇处。
劣势
> 区域商业氛围差：尽管该区域商务氛 围浓厚，但商业氛围较差，需要较长 培养期。
项目地点位于双地铁的交汇点：
2号线和6号线（ 2012年竣工） 直通项目地下 ，方便换乘各路地 铁； 公共交通方面：项目周边有 18
条公交车均在朝阳门设用停靠站
。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
Code of this report |
银河SOHO虽地处东直门-朝阳门商圈，但是项目周边商务氛围浓 厚，商业氛围较差，一些成熟的商业中心距离项目较远。
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商业公共交
通
剖立面图
Code of this report |
普利策奖得主，素有“建筑女皇”之称的扎哈-哈迪德亲自操刀设 计最新一代SOHO系列产品：银河SOHO、望京SOHO、虹桥 SOHO
哈迪德简介
哈迪德1950年出生于巴格达，1972年进入英国伦敦的建筑学会 （AA School）学习。硕士毕业后，和库哈斯一同执教AA Shool, 随后在伦敦创办自己的事务所。 哈迪德的设计一向以大胆的造型出名，被称为建筑界的“解构 主义大师”。这一光环主要源于她独特的创作方式。她的作品 看似平凡，却大胆运用空间和几何结构，反映出都市建筑繁复 的特质。2004年普利策奖得主，同时是该奖项第一位女性获奖 者。 北京银河SOHO 北京望京SOHO 上海虹桥SOHO
> 2010-06-30至2010-11-10，2#、3#、
5#在售，均价6.5万/平米 > 2011-04-23,SOHO中国尝试低成本营 销，网上商铺竞拍银河SOHO两套 商铺 > 项目总共销售140多亿，商业全部售 罄
银河SOHO项目销售节奏
Code of this report |
银河SOHO：客群主要是散户，由北方投资型大客户组成，多来 自山西、陕西、河北、东北、内蒙的媒矿主，有超过一半的ＳＯ ＨＯ老客户
Code of this report |
银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻 朝阳门 SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
项目周边交通状况
项目紧邻东二环，经东二环从东 直门桥进入机场高速，20分钟到 达飞机场； 经东便门桥进入北京 火车站，10分钟可到达；
项目
项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、 东方银座、来福士广场、赛特 购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。
Code of this report |
售楼部（销售后拆除）
东二环
银河SOHO相关经济技术指标 产权年限: 商业40年，办公及地下车位50 年 占地面积：50000m2 建筑面积：330000 m2 容积率： 6 绿化率： 30％ 建筑形态：4栋商业办公综合体 楼层： 地上15层，地下3层 层高： B1 5.4米 F1 6米 F2 5.2米 F3-F17 3.5米 F18 4.5米 装修标准：公共空间精装 均价： 70000元/ m2 停车位： 地下300个，租金750元/月 物业管理费:24元/ m2 ·月 开盘时间： 2010-06-30 入住时间: 2012年底 开发商: SOHO中国 建筑设计： 扎哈·哈迪德建筑事务所 物业管理：北京锦荣物业管理有限公司 （SOHO中国全资子公司）
来源 潘 石 屹 的 Ｆ Ａ Ｎ Ｓ 购买动机 关注因素 受到的影响 推广 渠道 S O H 固 O 其 保 化 销 他 值 资 售 产 团 队
客户构成 占比
长 期 升 值
房 抵 地 御 自 地 品 升 变 前 政 家 朋 风 专 销 网 软 户 媒 圈 山 陕 河 东 内 北 产 西 西 北 北 蒙 京 通 用 段 牌 值 现 瞻 府 人 友 水 家 售 络 文 外 体 层 业 胀 内
2970.1
3087.96 1972.16 2255.97 2189.59 1674.12 1572.44 6814.97 3652.4 3647.28 2303.18 1184.97
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哈迪德在中国的作品
广州歌剧院
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银河SOHO商业（B1-F2 ,8.6万平方米）：商业分割出售，主要客户 群是北方投资型客户。
楼座 楼层 整层套数 整层建面 B1 １＃ F1 39 32 7943.65 5156.38 整层套内 4200.39 2916.19 整层使用率 楼座总面积 53% 57% 18862.45
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建筑规划
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银河SOHO总建筑面积33. 4万平方米，其中包括16.6万平方米写字 楼和 8.6万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商 业项目
1#
中央采光筒
5#
F3-F18（16.6万平米）5A级写字 楼 B1-F2（16.6万平米） 商业 B3-B4（300个车位） 地下停车 场
> 地标性建筑：项目外观设计独特，建成
后将形成新的地标性建筑。 > 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和 6号线以及和SOHO项目一、二期的地下 一层贯通，为办公和商业提供便捷的交 通通道。 > ＳＯＨＯ中国营销能力强，品牌认可度 高，有丰富的北方投资型大客户资源。
> 项目分割销售，难以实现统一经营管
第三阶段 第二阶段
> 2010-11-10，1#开盘销售，均价6.5 万/平米 > 2011-07-06，1#F2剩余1000余平米商 业，办公剩余1000余平米，目前100 平米以上即可散售，写字楼均价7万 /平米，商业均价9万/平米
第一阶段
> 2010-05-05预售，均价6万/平米 > 2010-06-30开盘，3#、5#先售，均 价6万/平米 > 项目开盘10天销售52亿
地产开发商，主要在北京和上海城 市中心开发高档商业地产。公司与 国际知名建筑师合作，结合本土客 户的需求，把他们创新的设计理念
转化成引领潮流的物业。
SOHO中国2007年在香港联交所上 市，连续多年蝉联北京销售冠军。 项目多位于城市中心最繁华的地段 ，并连续多年成为中国房地产行业 纳税前10名企业。
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理，商业规划缺乏整体性，导致商业 经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
优势
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Thanks for your attention
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