房地产估价原则

房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。

一、房地产估价原则

房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。

1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。

遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。

应以房地产,1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。

任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。

2.最高、最佳使用原则:房地产是一种稀缺资源,无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益,并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产,主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。

最高最佳使用原则的含义:经过充分论证,最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理。能够使得估价对象达到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提条件是法律上许可、技术上可行、经济合理。

最高最佳使用具体包括:1最佳用途;2最佳规模;3最佳集约度。

3.均衡原则:房地产的各个组成部分,如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系,才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时,须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。

从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模来判定是否为最高最佳使用。可以帮助确定最高集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲,均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡。建筑物与土地比较,如果过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价值

4.适合原则:每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中,只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此,估价人员在评估一宗房地产的价格时,须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系,审慎确定最高最佳使用状态。

从适合原理理解最佳用途来判定是否为最高最佳使用。可以帮助我确定最佳用途。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调。只存在相对的最好,从本质上讲:现实世界不存在绝对最好。即最好是有条件的因此,适合原理的本质是适合环境要求的就是最好的。

房地产估价的最高行为准则,房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。1不受他人约束的独立机构;2、是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系;3是要求估价机构的人员在估价中不应受外部干扰因素的影响,独立——是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人。不屈从于外部压力,完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。完全从实际出发,客观——要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见。按照事物的本来面目去估价。不偏袒任何一方。公正——要求估价机构和估价人员在估价中公平正直。估价机构和估价人员的中立立场。注意:独立、客观、公平原则的核心。

估价原则的重要性

以此作为估价时的指南。估价原则可以帮助估价人员,每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思考和衡量估价对象的价格,如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。客观合理估价的假设:反复考虑评价的结果,2换位思考。估价人员分别站在当事人双方的立场上。一般会得到当事人双方都能接受的评估结果。独立、客观、公正的做法:要有良好的职业道德;坚持回避原则;事实求是;遵守评估程序;不断提高理论水平和业务素质。

房地产估价原则是主观的以估价对象合理为基础,我国目前的状况,应该同时注意顾家的作用和意义,建立在科学的理论和方法的基础上才最具科学性。